ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 1134/2 Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Beroun, k.ú. Beroun Jaselská 1134, Beroun Lukáš Písařík, Koubkova 1849/6, Nové Město, vlastnictví: výhradní Lukáš Písařík, Koubkova 1849/6, Nové Město, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad, JUDr. Monika Elfmarková Adresa objednavatele: K Beránku 3, Praha 4 ZHOTOVITEL : J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA,CENY a ODHADY nemovitostí Adresa zhotovitele: Meinlinova 312, Praha 9 Koloděje ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení Předmětem ocenění je: jednotka č. 1134/2 včetně příslušenství a spoluvlastnických podílů (ocenění stávajícího stavu)

2 2 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: správce bytového domu Počet stran: 21 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze dne NÁLEZ Znalecký úkol Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1134/2, která se nachází v bytovém domě č.p. 1134, s příslušenstvím a pozemky č. 2548, 2549, 2550, 2551, v katastrálním území Beroun, obec Beroun, okres Beroun. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí L.V. č ze dne Kopie katastrální mapy ze dne

3 3 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné z katastru nemovitostí Podklady sdělené objednavatelem posudku. Informace sdělené Správcem objektu Pasport objektu ze SPRÁVY NEMOVITOSTÍ v Berouně Usnesení č.j. 115 EX 352/13-032, ze dne Místopis Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna BUDOUCÍ STAV Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda kanalizace / plyn / Přípojky: / voda kanalizace / plyn / veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1134/2, která se nachází v prvním nadzemním podlaží bytového domu č.p. 1134, v ulici Jaselská, katastrální území Beroun, obec Beroun, okres Beroun. Bytový dům je postavený v klidné obytné části města Berouna, jedná se o objekt o 3 nadzemních

4 4 podlažích, celý dům je průměrně udržovaný, v roce 2000 zde probíhala rozsáhlá rekonstrukce, která se týkala, střešní konstrukce, fasády, výměna všech stoupaček, včetně přívodu a rozvodu el. energie, výměna oken za plastová a další. Celý dům je podsklepený, kde jsou umístěny sklepní kóje k jednotlivým bytům. Vlastní jednotka je byt o velikosti 47,77m 2 + sklepní kóje a balkon. Byt je vytápěn ústředním topením, správu celé nemovitosti zajišťuje firma RINT SPRÁVA NEMOVITOSTÍ s.r.o. v Berouně. Dispoziční řešení jednotky je : Pokoj 14,13m 2 Pokoj 13,40m 2 Kuchyň 13,61m 2 Předsíň 2,38m 2 WC+ koupelna 4,25m 2 Sklep 5,40m 2 Sklep 0,90m 2 Balkon. 0,75m 2 C E L K E M 54,82m 2 K bytu náleží dvě sklepní kóje o velikosti 6,3m 2, součástí bytové jednotky jsou i poměrné podíly na pozemcích dle LV. č Jedná se o pozemky Zastavěné plochy a to pozemek č o velikosti 135m 2, pozemek č o velikosti 163m 2, pozemek č o velikosti 134m 2, pozemek č o velikosti 172m 2. K bytové jednotce bylo zřízeno Věcné břemeno bytu doživotní bezplatné bydlení. pro paní Hendrychovou Helenu a pana Hendrycha Františka. V době ocenění bylo zjištěno, že bytovou jednotku nikdo dlouhodobě neužívá, jednotka nebyla zpřístupněna, veškeré podklady jsou získány z katastru nemovitostí, z okolních zdrojů a správce nemovitosti. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou

5 5 Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcné břemeno doživotního užívání Nemovitá věc situována v záplavovém území Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1134/2 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky dle L.V. č Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno bytu Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Jednotka 1134/2 byt 2+1 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i

6 6 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,980 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - II 0,02 Obchodní centra 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce I 0,00 I 0,00 V 0,00 III 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II 0,00

7 7 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,040 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1,019 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Beroun: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 450,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1134/2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Beroun 30 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 000

8 8 Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Bytová jednotka č. 1134/2: ( 14,13+13,4+13,61+2,38+ * 1,00 = 47,77 m 2 4,25 ) Sklepní kóje: ( 5,4+0,9 ) * 0,10 = 0,63 m 2 Balkon: ( 0,75 ) * 0,17 = 0,13 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 48,53 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stavby 15 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * ( )= 0,850 Index vybavení I V = (1 + V ) * V i 10 * 0,850 = 0,893 9 i = 1

9 9 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,893 = ,- Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 48,53 m 2 * ,- Kč/m 2 * 0,980 * 1,040= ,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,31 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky dle L.V. č Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00

10 10 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 1,040 = 1,019 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,55 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,25 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,65 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,70 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,60 nádvoří Stavební pozemky celkem 604,00 m ,20 Stavební pozemky dle L.V. č výchozí cena pro výpočet = ,20 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 55 / Stavební pozemky dle L.V. č zjištěná cena = ,84 Kč

11 11 3. Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno bytu Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: byt: Jednotková cena: ,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 3,40 % Obvyklé nájemné: ,- Kč/m 2 * 3,40 % = ,78 Kč/rok pozemky: Jednotková cena: ,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: ,- Kč/m 2 * 5,00 % = 3 141,50 Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: ,28 Kč/rok

12 12 Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % ,28 Kč/rok * 100 % = ,28 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,28 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,28 Kč * 10 let = ,80 Kč Věcné břemeno bytu - výchozí cena pro výpočet vlastnického = ,80 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Ocenění věcného břemene činí = ,80 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Jednotka 1134/2 byt 2+1

13 13 Prodej bytu 2+kk 46 m²košťálkova, Beroun - Beroun-Město Kč Prodej bytu 2+kk v osobním vlastnictví, v Košťálkově ulici, v Berouně. Byt má výměru 46 m2 a nachází se v 10. (předposledním) patře panelového domu se 2 výtahy. Dům je zateplen, jsou zde nové stoupačky a měřiče na teplou a studenou vodu. Ústřední topení dálkové měřiče na topení. Koupelná má umakartové jádro a nalepenými dlaždicemi. V bytě jsou bezpečnostní dveře, nová plastová okna a zánovní kuchyňská linka s elektrickou troubou a varnou deskou. K bytu patří sklep. Měsíční náklady cca 3.000,- Kč. Parkování v ulici. Ve městě je veškerá občanská vybavenost, výborné spojení autobusem i vlakem do Prahy. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu ID zakázky: Aktualizace:

14 14 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 11. podlaží Užitná plocha: 46 m 2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Výtah: V okolí najdete: Bus MHD: Beroun, Třída Míru (204 m)

15 15 Prodej bytu m²švermova, Beroun Beroun-Město Kč Prodej bytu 2+1 o výměře 49 m2, s lodžií 3,8 m2 a sklepem v Berouně. Nabízíme Vám k prodeji byt 2+1 ve 2. patře šestipodlažního panelového domu v Berouně na sídlišti. Byt má chodbu vhodnou pro vestavbu, samostatné WC, koupelnu s vanou, kuchyň (9 m2), 1. pokoj (19,4 m2) a 2. pokoj (12,5 m2). Podlaha v kuchyni a na chodbě je plovoucí, v pokojích jsou původní parkety. Koupelna je po částečné rekonstrukci, na zemi dlažba, na stěnách obklady. Byt má zachovalá dřevěná okna. V kuchyni je plynový sporák, elektrická trouba a větraná spíž. Vytápění bytu je plynové dálkové, radiátory mají digitální měřiče. V bytě je zavedena pevná linka a kabelová TV. Orientace bytu S-J, lodžie má orientaci na jižní stranu. Dům disponuje novým moderním výtahem, má nové stoupačky, chystají se rekonstrukce lodžií. K bytu patří sklepní kóje. Výhodu bytu je umístění v klidné části města, blízko zastávky MHD, nedaleko pošta, obchody, škola, školka, sportovní centrum, nájezd na dálnici D5 za 3 min. Další předností bytu je pěkný výhled na vrchol Dědu. Vzdálenost od Prahy 20 km. Byt je volný ihned. Celková cena: Kč za nemovitost

16 16 Poznámka k ceně: (včetně provize a právního servisu) ID zakázky: 2460 Aktualizace: Stav: Rezervováno Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 49 m 2 Lodžie: 3 m 2 Sklep: 1 m 2 Parkování: Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Dálnice, MHD, Autobus

17 17 Prodej bytu m²švermova, Beroun - Beroun-Město Kč Prodej, Byt 2+1, 53m2, OV Beroun Naše společnost nabízí k prodeji byt m2 OV Beroun, Švermova ul. Byt se nachází ve druhém nadzemním podlaží zatepleného panelového domu s nově zrekonstruovaným výtahem. Byt samotný je v původním, udržovaném stavu. Nachází se zde kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna a samostatné wc. V bytě jsou původní dřevěná okna situovaná na jih, podlahy - lino, parkety. K bytové jednotce náleží sklepní kóje. Přímo u domu jsou obchody, zdravotnické zařízení, autobusová zastávka, nedaleko je sportovní areál, koupaliště a v bezprostřední blízkosti veškerá občanská vybavenost (školka, škola..). Nabízí se zde velmi příjemné bydlení za nízké náklady. Nutno vidět. Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize RK, právního servisu ID zakázky: N65667 Aktualizace:

18 18 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 53 m 2 Plocha podlahová: 53 m 2 Sklep: Lokalita:Beroun Košťálkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,06 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 K8 Snížení za doživotní práva 0,66 Celkový koef. K C 0,60 Upravená j. cena Kč/ks Celková cena Jednotková cena Kč Kč/ks Lokalita: Beroun Švermova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,01

19 19 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 K8 Snížení za doživotní práva 0,66 Celkový koef. K C 0,59 Upravená j. cena Kč/ks Celková cena Jednotková cena Kč Kč/ks Lokalita: Beroun Švermova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,92 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 K8 Snížení za doživotní práva 0,66 Celkový koef. K C 0,62 Upravená j. cena Kč/ks Celková cena Jednotková cena Kč Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč

20 20 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1134/ ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky dle L.V. č ,00 Kč 3. Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno bytu ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Jednotka 1134/2 byt ,00 Kč Porovnávací hodnota Kč Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Obvyklá cena Kč slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč

21 21 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne Jiří K o p e c k ý Meinlinova P r a h a 9 Koloděje Mobil: odhadynemo@volny.cz