Regenerace brownfields z hlediska investora

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Finance Regenerace brownfields z hlediska investora Diplomová práce Autor: Bc. Renata Cibulková Finance, Oceňování majetku Vedoucí práce: prof. Ing. Josef Michálek, CSc. Praha Duben 2013

2 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne Bc. Renata Cibulková

3 Poděkování V úvodu práce bych chtěla poděkovat především vedoucímu mé diplomové práce, panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za odborné vedení, rady a připomínky. Ráda bych téţ poděkovala své rodině a blízkým za trpělivost a podporu v době mého studia.

4 Anotace Diplomová práce na téma Regenerace brownfields z hlediska investora chce poukázat na problematiku s financováním regenerace tohoto druhu staveb. V první části se diplomová práce zabývá pojmem brownfield a veškerými pojmy, které jsou součástí této problematiky. V druhé části nás seznamuje se základními informacemi, které souvisí s regenerací a přestavbou. Třetí analytická část se zabývá podrobnou analýzou financování regenerace tohoto druhu staveb. Čtvrtá část je zaměřena na konkrétní příklad investování do regenerace brownfield a jeho nového funkčního vyuţití. Klíčová slova: brownfields, financování, průmyslové objekty, regenerace, investor. Annotation The dissertation titled Regeneration of Brownfields: Investor s Point of View, focusses on financing of these types of constructions. The first part explains the term brownfield and related terms. The second part provides basic information relevant to regeneration and redevelopment. The third, analytical part deals with detailed analysis of financing of such regenerations. The final part gives a concrete example of investment into regeneration of a brownfield and its new functional use. Key words: brownfields, financing, industrial objects, regeneration, investor.

5 OBSAH: ÚVOD... 8 ZVOLENÉ METODY ZPRACOVÁNÍ... 9 I. BROWNFIELDS VYMEZENÍ POJMU BROWNFIELD POJEM BROWNFIELD DEFINICE DLE IURS DEFINICE DLE CZECH INVEST DEFINICE DLE ÚSTAVU PRO EKOPOLITIKU HISTORIE A VZNIK V ČR HISTORIE VZNIK PROBLÉMY S BROWNFIELDS TERMINOLOGIE A TYPOLOGIE TERMINOLOGIE TYPOLOGIE HODNOCENÍ BROWNFIELDS Z HLEDISKA EKONOMICKÉ ATRAKTIVITY KLASIFIKACE POUŢÍVANÁ V USA KLASIFIKACE POUŢÍVANÁ VE FRANCII KLASIFIKACE POUŢÍVANÁ V NĚMECKU VÝHODY A NEVÝHODY VYUŢITÍ BROWNFIELDS VÝHODY VYUŢITÍ BROWNFIELDS NEVÝHODY VYUŢITÍ BROWNFIELDS II. REGENERACE BROWNFIELDS SANACE ÚZEMÍ VZOROVÉ LOKALITY SANAČNÍ TECHNOLOGIE DOPORUČENÍ PŘI REGENERACI BROWNFIELDS DOPORUČENÍ Z HLEDISKA EKOLOGIE DOPORUČENÍ Z OBLASTI FUNKČNÍHO VYUŢITÍ ÚZEMÍ A URBANISTICKÉ STRUKTURY DOPORUČENÍ Z OBLASTI ARCHITEKTONICKÉHO ZTVÁRNĚNÍ PROCES REGENERACE

6 8.1 TABULKA PROCESU REGENERACE HLAVNÍ KROKY V PROCESU REGENERACE NÁRODNÍ STRATEGIE REGENERACE DŮVODY REGENERACE PŘÍSTUPY V ZAHRANIČÍ CÍLE STRATEGIE PŘÍNOSY PŘÍKLADY REGENERACE BROWNFIELDS NUSELSKÝ MLÝN PRAHA DŮL JAN MARIA OSTRAVA KASÁRNA JIŘÍHO Z PODĚBRAD PRAHA III. ANALÝZA FINANCOVÁNÍ REGENERACE BROWNFIELDS PARTERSTVÍ FINANCOVÁNÍ MEZI SOUKROMÝM A VEŘEJNÝM SEKTOREM TRŢNÍ PROSTŘEDÍ EKONOMICKÝ MODEL VÝVOJE TRHU PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIP ,,ABC MODEL CZECH INVEST ODDĚLENÍ PODNIKATELSKÝCH NEMOVITOSTÍ NARODNÍ DATABÁZE BROWNFIELDS POTENCIONÁLNÍ INVESTOŘI JEDNÁNÍ S INVESTORY A DALŠÍ POSTUPY PROGRAM NEMOVITOSTI ZPŮSOB ZÍSKÁVÁNÍ DOTACÍ Z EU ZPŮSOB ZAŢÁDÁNÍ O DOTACI NA KONKRÉTNÍ PROJEKT SYSTÉM ZPRACOVÁNÍ JEDNOTLIVÝCH ŢÁDOSTÍ O DOTACE SYSTÉM VÝBĚRU KANDIDÁTŮ O DOTACE A TŘÍDĚNÍ JAK SE URČUJE VÝŠE DOTACE TRH PODNIKATELSKÝCH NEMOVITOSTÍ IV. PŘÍKLAD FINANCOVÁNÍ REGENERACE BROWNDFIELDS

7 14. PROJEKT REKONSTRUKCE A DOSTAVBA OBJEKTU BÝVALÉ STANICE TRAMVAJE V KRÁLOVSKÉ OBOŘE HISTORIE OBJEKTU INVESTIČNÍ ZÁMĚR REKONSTRUKCE A PŘESTAVBA ZÁKLADNÍ INFORMACE O STAVBĚ ARCHITEKTONICKO-STAVEBNÍ ŘEŠENÍ STATICKÉ ŘEŠENÍ TECHNICKÉ ZAJIŠTĚNÍ BUDOVY ZÁVĚR V. SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY VI. SEZNAM OBRÁZKŮ, GRAFŮ A TABULEK VII. PŘÍLOHY VIII. OFICIÁLNÍ ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE

8 ÚVOD Tato diplomová práce se zabývá problematikou regenerace brownfields z hlediska investora a objasněním některých úskalí, se kterými se můţeme u tohoto druhu budov setkat. Vzhledem ke sloţitosti obsahu tématu a rozsáhlosti této diplomové práce jsem se nemohla podrobněji věnovat veškerým moţnostem, které toto téma nabízí. V první části diplomové práce se věnuji definici pojmu brownfields. Zde uvádím, co jsou to brownfields, význam jejich názvu, co způsobuje jejich vznik a jak působí plochy na své okolí. V této části objasňuji téţ pojmy, týkající se této problematiky a jednotlivé druhy brownfields, které se vyskytují u nás a v zahraničí. Druhá kapitola obsahuje důvody, proč se tyto plochy regenerují a co lze dělat pro nalezení jejich nového vhodného vyuţití v souladu s udrţitelným rozvojem. Definuje způsob a průběh jednotlivých kroků při regeneraci brownfields, postup jejich zpracování a metodiky. Dále se zde seznámíme s Národní strategií regenerace. Třetí kapitola se zabývá analýzou financování regenerace brownfields v České republice. První část této kapitoly se zabývá partnerstvím mezi soukromým a veřejným sektorem a jednotlivými moţnostmi spolupráce. Druhé část se detailně zabývá agenturou Czech Invest a podrobným manuálem pro ţádost o dotace a další problematiku s tímto spojenou. Tato část můţe slouţit také jako jednoduchá a přehledná příručka pro investory těchto projektů. Poslední kapitola popisuje konkrétní příklad brownfieldu a financování jeho regenerace. Jedná se o projekt rekonstrukce a dostavby bývalé stanice tramvaje v Královské oboře (Stromovce) v Praze, přestavěné na nové vyuţití s informacemi o financování soukromým investorem, doplněné o fotodokumentaci a výkresy. Cílem diplomové práce je zaměření na objasnění pojmu brownfields, financování jejich regenerace a veškeré problematiky s tím spojené. 8

9 ZVOLENÉ METODY ZPRACOVÁNÍ Při výběru metody zpracování diplomové práce jsem se zaměřila převáţně na obor, který mi je jiţ dobře známý z minulých let. Na střední škole jsem se zabývala průvodcovstvím po Praze, a tedy i historií budov. Na vysoké škole jsem studovala oceňování majetku. Téma mé bakalářské práce bylo zaměřeno na historické stavby, a proto jsem se dále zaměřila na problematiku netradičních druhů nemovitostí a staveb. Při shromaţďování podkladů k diplomové práci, z hlediska kvality a kvantity, jsem se rozhodla zvolit metodu strukturovaného pozorování. Pro práci jsem tedy pouţila své poznatky z dřívější doby, doplněné o znalosti nově nabyté. Nejdůleţitějším prvkem studia této problematiky byl můj kontakt na zaměstnankyni ve firmě Czech Invest, která mi pomohla zodpovědět veškeré otázky týkající se investic do brownfields a podrobné postupy, které by mohl získat pouze váţný zájemce o investování do těchto nemovitostí. Na základě těchto podkladů jsem pak zpracovala podrobný manuál. Pro upřesnění praktického příkladu diplomové práce, jsem se spojila s investorem, který se zabývá investicemi do brownfields. Díky němu jsem získala materiály a podklady investice do brownfields. 9

10 I. BROWNFIELDS 1. VYMEZENÍ POJMU BROWNFIELD 1.1 POJEM BROWNFIELD Brownfields, převzatý název z angličtiny pro hnědé pole, je urbanistický termín, označující území, která jsou opuštěná a s rozpadajícími se budovami, jeţ dříve fungovala jako obytné budovy, dopravní stavby nebo průmyslové zóny a nyní jsou nevyuţívané. Často se vyznačují obrovskými rozměry, vzhledem k jejich původnímu vyuţití a také negativními sociálními jevy, jakými jsou obývání bezdomovci, krádeţe kovů nebo ekologická zátěţ. Velikou výhodou brownfields je, ţe jsou to technicky a kulturně cenné budovy, včetně unikátního technologického vybavení, a také ţe často mohou být umístěny v centrech měst, na velice lukrativních místech. Proto je nezbytně nutné, aby při asanaci těchto objektů byl předem proveden podrobný průzkum ze strany orgánů památkové ochrany. Označení brownfields vychází z barvy opuštěných staveb na leteckých a satelitních snímcích. Jedná se o ekvivalent tzv. greenfield (zelené pole), které představuje místo nové, vytvořené a připravené pro investora. Z ekologického hlediska se také můţeme setkat s pojmem blackfields. Jedná se o lokality, které se vyznačují různými extrémními hodnotami a tyto hodnoty jsou překáţkou pro nové funkční vyuţití těchto budov. Zdrojem těchto extrémních hodnot, kterými jsou toxické a znečisťující látky, jsou například skladování nebezpečných odpadů, zpracování a těţba nerostných surovin, aktivity spojené s vojenským vyuţíváním ploch, průmyslová výroba. Náklady jsou pak na asanaci těchto ploch výrazně vysoké. 1.2 DEFINICE DLE IURS IURS Institut udrţitelného rozvoje sídel je přední nezisková organizace zabývající se problematikou brownfields a integrované regenerace měst. IURS je také členem několika projektů, zabývajících se problematikou efektivního vyuţívání a podporou opětovného 10

11 vyuţívání území. Primárně se však zabývá všeobecným informováním o problematice brownfields z hlediska udrţitelného urbánního rozvoje. IURS definuje brownfields jako plochy, které: 1 vyţadují určitou intervenci, aby mohly být vráceny k prospěšnému vyuţívání, jsou dotčeny předcházejícím uţíváním, jsou nedostatečně vyuţívané, nebo úplně opuštěné, můţou mít problémy s kontaminací, jsou v zastavěném území. 1.3 DEFINICE DLE CZECH INVEST Czech Invest je agentura pro podporu podnikání a investic. Mimo jiné se zabývá brownfields, které spadají pod sekci podnikatelských nemovitostí. Kvůli zjednodušení jednotlivých procesů při regeneraci nabízí tato agentura spolupráci ostatním, jak veřejným, tak soukromým subjektům při realizaci Národní strategie regenerace brownfields. Tato strategie má zajistit vznik nového funkčního prostředí pro tyto objekty. Czech invest definuje brownfield jako nemovitost, která: 2 je pozůstatkem průmyslové, zemědělské, rezidenční, vojenské nebo další obdobné aktivity, jiţ není dostatečně vyuţívaná, je zanedbaná a případně i kontaminovaná, jejíţ regenerace musí nezbytně proběhnout, jinak jí uţ nelze efektivně vyuţívat. 1.4 DEFINICE DLE ÚSTAVU PRO EKOPOLITIKU Ústav pro ekopolitiku je instituce, která podporuje plán udrţitelného rozvoje, integruje poţadavky na ochranu ţivotního prostředí do všech oblastí sociálního a ekonomického rozvoje společnosti. 1 In: Brownfields, [online]. [cit ]. 2 In: CzechInvest, [online]. [cit ]. 11

12 Ústav pro ekopolitiku definuje brownfields jako budovy, které: 3 jsou nevyuţívané, staré nebo ekonomicky jiţ nedostatečně efektivně vyuţívané, jsou průmyslovými a logistickými zónami a komerčními nebo obytnými budovami v jiţ zastavěných zónách, jsou zemědělskými, vojenskými a dalšími plochami nebo budovami v nezastavěných zónách, představují problém nebo překáţku pro další rozvoj obcí, směrem udrţitelného rozvoje. Obrázek 1 Charakteristika brownfields Zdroj: Ing.arch. Vlaďka Jankových Kirschner, Studie k disertační práci, březen In: Ústav pro ekopolitiku, o.p.s., [online]. [cit ]. 12

13 2. HISTORIE A VZNIK V ČR 2.1 HISTORIE Historie problematiky brownfields v ČR začíná jiţ v 19. století z důvodu přeměny a restrukturalizace moderní domácí ekonomiky, která hluboce zasáhla celý český průmysl aţ od kořenů. Vznik brownfields v této době způsobilo převáţně: prudké změny v poptávce, technologická inovace, zvýšení konkurence a trţní soutěţ, dosaţení míry degradace, která vedla k vyloučení z důvodu ekologické zátěţe. Postupně se tak tyto dříve uţitečné výrobní budovy, které slouţily jak ekonomicky tak společensky, přeměnily pouze k druhotnému vyuţití, na prostory skladové (pro materiál nebo uloţení zboţí) či na pouhé ukládání odpadu atd. Postupem času, pak ztratily svojí funkci úplně, i z důvodu svojí jednoúčelovosti. Kdyţ zabloudíme ještě do hlubší historie, tak za brownfields by se daly také povaţovat jednoúčelově vyuţívané budovy, např. kláštery, které s modernizací doby a nástupem průmyslu byly přestavované na manufaktury tehdejší doby (např. tabákovka Kutná hora). Obrázek 2 Továrna na tabák v Sedlci u Kutné hory Zdroj: 13

14 2.2 VZNIK,,Brownfields vznikají jako důsledek reakce trhu na restrukturalizační tlaky ve společnosti, jejichž řešení soukromý sektor sám nezvládne. 4 Z těchto všech důvodu je tedy třeba, aby do revitalizace nového uţití brownfields zasahoval určitou formou veřejný sektor. Tyto nemovitosti leţí zdevastované a neudrţované a to způsobuje úpadek zájmu o místo, coţ dále zvyšuje nezaměstnanost a sniţuje hodnotu daného majetku. Investoři pak ztrácejí jakýkoliv zájem investovat do takovýchto budov z důvodu neúměrných nákladů. Modernizace ekonomiky měla zásadní vliv na vznik brownfields v ČR. Postupně se začínala tradiční výroba přesouvat z klasických podnikatelských ploch, a tím byl způsoben i zánik některých odvětví s dlouhou historií. Jednalo se například o průmysl obuvnický, textilní a koţedělný a v neposlední řadě taktéţ o výrobu skla a porcelánu, jejichţ zánik je patrný obzvlášť v poslední době. V první řadě se jedná o příliv nízkonákladových výrobků ze zahraničí, pro které jiţ česká výroba nemá konkurenci. Základními předpoklady pro vznik brownfields jsou tyto charakteristiky: 5 spekulace s nemovitostmi, odhalení ekologických zátěţí, devastace budov a technické infrastruktury, rozpad vlastnické struktury nemovitostí, nepřehlednost majetkových vztahů.,,v posledních letech jsme svědky nové fáze pronikání městského způsobu života do širší krajiny, lokalizace výrobních a obslužných areálů vznik velkoskladů a logistických center na hlavních dopravních tepnách a v dosahu místa spotřeby je konfrontován s problémem umisťování tradičních ekonomických aktivit, především průmyslu, ale 4 KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN

15 i nákladní železniční či vodní dopravy nebo vojenských areálů, z vnitřního města a vznikem tzv. brownfields. 6 Obrázek 3 Bývalý důl Schoeller, Libušín, Středočeský kraj Zdroj: 6 KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN

16 3. PROBLÉMY S BROWNFIELDS Problémy s brownfields jsou vyvolány především četností areálů a lokalit, které jsou opuštěné, a jejich socioekonomickými jevy, které mají často negativní dopady. Úkolem veřejné správy je vyhnout se sníţení kvality ţivota obyvatel v okolí těchto objektů a degradaci území, ve kterém se vyskytují. Brownfields ovlivňují nejen socioekonomické jevy, ale také mají vliv na tvář města a regionu, na atraktivitu území pro podnikání, práci i ţivot. Při dlouhodobém působení dochází k poklesu funkčnosti ekonomické a sociální struktury oblasti, a to má jiţ druhotný negativní dopad na lokální sítě sluţeb, jako je obchodní nebo restaurační činnost. Základní problémy, kterými brownfields negativně působí na oblast, ve které se nacházejí, můţeme rozdělit do těchto skupin: 7 ekologické o kontaminace staveb a technické infrastruktury, o znečištění horninového prostředí, o znečištění podzemních vod, o moţné ekologické škody, sociální o nezaměstnanost, o s tím spojená vyšší potřeba sociálních dávek, o sociální degradace, o moţné zvýšení kriminality, ekonomické o zhoršené podmínky pro podnikání, o ztráta atraktivity okolí území pro investory, o ztráta atraktivity okolí pro obyvatelstvo, o pokles cestovního ruchu, 7 KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN

17 finanční o sníţení daňového výnosu a základny, o sníţení výnosu z místních poplatků, o riziko schopnosti pokrytí stávajících veřejných statků, o sníţení příjmu ze sponzorských darů, územní o deprivace okolí, o podpora nové výstavby. Pří řešení těchto problémů s brownfields je potřeba přistupovat k analýze regenerace ze všech těchto hledisek. Veškerá revitalizace, a to převáţně velkoplošných území, jakými jsou vojenské prostory nebo místa bývalé důlní činnosti, se proto provádí na národní úrovni. Obrázek 4 Bývalý vojenský areál "Svatá Anna" Zdroj: 17

18 4. TERMINOLOGIE A TYPOLOGIE 4.1 TERMINOLOGIE V souvislosti s brownfields se objevují převáţně tyto termíny: 8 Urbanizace Urbanizace je proces, při kterém dochází ke koncentraci obyvatelstva do měst, a s tím souvisejícímu růstu aglomerací. V tomto prostoru vzniká kumulace veškerých aktivit, jako je administrativa, průmysl, obchodnictví a podobně a to vede k růstu rozlohy zastavěných ploch a ke zvýšení podílu městského obyvatelstva na celkové populaci. Suburbanizace Suburbanizace je proces, při kterém se aktivity jako bydlení, logistika, sluţby, výroba a podobně přesunují ze zastavěného území na plochy mimo kompaktní zástavbu a do lokalit u hranic měst, respektive za hranice aglomerací. Suburbanizace je opak urbanizace a je vyvolána neustále rostoucími prostorovými nároky a poţadavky na komfort ze strany jednotlivců i organizací. Urban sprawl - neregulovaný nebo nedostatečně regulovaný růst měst Jedná se o extrémní formu suburbanizace, kdy rozvoj suburbánních zón není regulovaný a koordinovaný. Je způsobený prosazováním individuálních zájmů investorů a nadnárodních korporací a jejich investičních záměrů. Vyznačuje se neúnosně vysokými nároky na zábor půdy, náklady na budování dopravní a technické infrastruktury. Tyto lokalizované komplexy jsou příčinou vyšších spotřeb energií a vody. Investoři ve většině případů nehradí nárůst nákladů, jako je dopravní infrastruktura a náklady na ţivotní prostředí, čímţ se zvyšují výdaje z veřejných rozpočtů. Deurbanizace Deurbanizace je postupné sniţování počtu stálých obyvatel měst. Je to proces, kdy původně bytové domy v centrálních zastavěných zónách velkoměst, jsou rekonstruovány na kancelářské objekty nebo zcela nahrazovány novými budovami, které jsou vyuţívány pouze 8 In: Ústav pro ekopolitiku, o.p.s., [online]. [cit ]. 18

19 ke komerčním účelům. Část populace v produktivním věku se z těchto zón a z panelových sídlišť stěhuje do obcí v suburbánním zázemí. Většina lidí v postproduktivním věku potom vyuţívá ke stálému bydlení své rekreační objekty na venkově. Reurbanizace Při reurbanizace dochází k opětovnému osídlování centrálních zón měst a metropolitních regionů. Opuštěné administrativní a komerční budovy a historické industriální stavby, jako například bývalé objekty továren, dílen, mlýnů nebo dalších technických zařízení, jsou restaurovány a rekonstruovány na zcela nové a funkční vyuţití. Dnešním trendem bydlení jsou takzvané "lofts", které propagují lidé s vysokými příjmy. Mohou to být historické objekty s luxusními velkoplošnými byty s vysokými stropy, nebo velké ateliéry s nadstandardní vybaveností (např. Holešovický pivovar). Nebo to jsou objekty, které preferují příslušníci středních příjmových tříd, historické objekty s menšími byty, kulturními centry, galeriemi apod. Obrázek 5 Holešovický pivovar v Praze před a po přestavbě na lofty Zdroj: 19

20 "Greenfields" ("Greenfield sites") Greenfields jsou pozemky a volné plochy mimo kompaktně zastavěná území měst, která byla původně určená k zemědělskému, lesnickému a rekreačnímu vyuţívání. Tyto pozemky byly změnou územně plánovací dokumentace definovány jako rozvojové lokality určené k rezidenční, komerční nebo průmyslové zástavbě. Po změně funkce dochází k jejich vybavení dopravní a technickou infrastrukturou s vyuţitím soukromých či veřejných rozpočtů. Takto připravené plochy jsou postupně zastavovány. "Blackfields" Blackfields jsou lokality, které se vyznačují extrémně vysokými hodnotami kontaminace půdy, podzemních a povrchových vod i dalších sloţek ţivotního prostředí, které jsou zásadní překáţkou pro jejich nové vyuţití, čímţ se liší zásadně od brownfields. Zdrojem znečišťujících látek, někdy i vysoce toxických, mohla být těţba a zpracování nerostných surovin, průmyslová výroba, skladování a skládkování nebezpečných odpadů, doprava nebo aktivity související s vojenským vyuţitím ploch. Náklady na sanace těchto starých ekologických zátěţí jsou velmi vysoké, avšak je nezbytné přistoupit k realizaci řešení těchto míst a souvisejících problémů, jelikoţ další odkládání nadále zvyšuje náklady na přestavbu. 4.2 TYPOLOGIE Brownfields lze členit a hodnotit dle mnoha kritérií a zařazovat do mnoha kategorií. Zde se budeme zabývat rozdělením podle hlediska původu vzniku brownfields a podle hlediska ekonomické atraktivity HODNOCENÍ BROWNFIELDS Z HLEDISKA PŮVODU VZNIKU 9 Toto rozdělení brownfields se především zaměřuje na původní funkční vyuţití území a na jeho vyuţití budoucí. Podle lokality a historického vývoje jsou tyto stavby velice limitovány v tom, na co je moţno je nadále vyuţívat po přestavbě. S poukázáním na tyto předpoklady můţeme dále brownfields dělit dle jejich původního vyuţití následovně: 9 KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN

21 Nevyuţívané průmyslové zóny v urbanizovaném území Tyto brownfields vznikaly především z důvodu přemístění výrobního průmyslu mimo zastavěná území a taktéţ z důvodu orientace na produkci automobilů, informační a komunikační techniky nebo spotřebního zboţí. Nevyuţívané administrativní objekty ve vnitřních zónách měst Ke vzniku těchto objektů došlo z důvodu nedostatku peněţních prostředků na provoz a údrţbu ze strany obcí, které nemohly najít pro tyto objekty nové majitele. Taktéţ do této skupiny patří objekty, které vznikají při rychle probíhajících změnách strukturního a funkčního uspořádání jiţ urbanizovaného území. Nevyuţívané objekty Českých drah a Správy ţelezniční dopravní cesty U těchto objektů vzniká problém týkající se toho, ţe majetek Českých drah a Správy ţelezniční dopravní cesty není dodnes kompletně zinventarizován a ohodnocen. Řada těchto objektů je v natolik špatném stavu, ţe by měly být určeny k demolici, protoţe není dostatek finančních prostředků k jejich údrţbě. Například v Praze se jedná o Smíchov, konkrétně část Anděl, která byla skoro celá přestavěná na obchodní centrum. Nevyuţívané objekty ozbrojených sloţek Tyto objekty vznikaly především odchodem sovětských vojsk z našeho území a také se zrušením vojenských posádek Armády České republiky nebo ozbrojených sloţek Ministerstva vnitra a Celní sluţby. Nevyuţívané zemědělské objekty Po roce 1989 prošlo české zemědělství velkými změnami, a proto mnoho brownfields můţeme naleznout právě v tomto sektoru. Tyto změny vznikly především narovnáním vlastnických vztahů k půdě nebo regulací produkce některých druhů komodit. 21

22 Obrázek 6 Areál ţivočišné výroby Říkovice Zdroj: Pozůstatky ukončené důlní činnosti těţby nerostných surovin Začlenění těchto objektů do okolní krajiny je dlouhodobou záleţitostí z důvodu vysokých nákladů na revitalizaci důlních objektů, vedoucích k obnově přirozených ekosystémů. Graf 1 Předchozí vyuţití lokality Zdroj: 22

23 Graf 2 Existence ekologických zátěţí Zdroj: 23

24 5. HODNOCENÍ BROWNFIELDS Z HLEDISKA EKONOMICKÉ ATRAKTIVITY 10 V tomto členění je důraz kladen na umístění lokality, výši vlivu poškození objektu na obnovu ekosystému, celkovou sociální úroveň a míru vzdělanosti obyvatelstva a moţnost propagace lokality. Typy brownfields jsou rozděleny dle moţnosti ekonomiky řešit tyto projekty s pomocí prostředků soukromých investorů či státu jako regulátora trhu. Projekt s nulovou podporou Tyto brownfields jsou lukrativní jiţ kvůli své lokaci a tudíţ se o ně postará trh. Investice do revitalizace z veřejných prostředků není nutná. V angličtině se pro tento typ nemovitostí pouţívá název whitefields. Projekty s částečnou podporou Brownfields tohoto typu neleţí jiţ v tak exkluzivní lokalitě, a proto vyţadují silnou veřejnou podporu a intervenci, bez níţ by se projekt nemohl vůbec uskutečnit. Podpora můţe být formou nefinanční nebo veřejných prostředků, jimiţ je vyplněna finanční mezera projektu. Poměr veřejných a soukromých investic je 1 : 5 a více a je to taktéţ hlavní indikátor efektivnosti finančního záměru. V angličtině je tento typ nemovitostí označován jako,,greyfields. Nekomerční projekty Za nekomerční brownfields se povaţují lokality a nemovitosti, u nichţ je rozvoj veden sociálními cíli nebo ochranou ţivotního prostředí. Poměr veřejných a soukromých investic je v tomto případě 1 : 1 aţ 1 : 4. Pro tyto projekty se vyuţívají granty strukturálních fondů. Nebezpečné projekty Nebezpečné brownfields jsou buď v havarijním stavu, nebo ohroţující ţivotní prostředí. Pokud nepřevezme zodpovědnost majitel tohoto objektu, odstraňují se cestou veřejných prostředků daňových poplatníků. 10 KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN

25 Ostatní projekty Ostatními projekty jsou takové, u kterých je pravděpodobné, ţe pro ně v dlouhodobém horizontu nebude nové funkční vyuţití. Tato skutečnost je způsobena převahou nabídky nad poptávkou. 5.1 KLASIFIKACE POUŢÍVANÁ V USA 11 V USA jsou pouţívaný tyto okruhy klasifikace: Ekonomicky ţivotaschopné Objekty s vysokou ekonomickou návratností, které převýší zdaleka náklady na regeneraci a dekontaminací území. Jedná se o dobře umístěné objekty v atraktivních lokalitách, které představují pro soukromý sektor vynikající příleţitost. V České republice představují tyto lokality historické průmyslové čtvrti ve městech a jejich přestavbu na bydlení. Částečně návratné Tyto projekty nejsou tolik vyhledávané soukromým sektorem, protoţe návratnost investice nepokryje vynaloţené náklady. Jde o lokality celkem dobře umístěné, ale nekonkurují lokalitám nezatíţeným. Poměr investic veřejného a soukromého sektoru je 1 : 1 aţ 1 : 10. Nenávratné Jedná se o projekty, které jsou nadměrně environmentálně zatíţené a mají malý potenciál pro přirozenou, trţně nezatíţenou regeneraci. Jejich revitalizace představuje pro oba sektory vysoké náklady. 5.2 KLASIFIKACE POUŢÍVANÁ VE FRANCII 12 Ve Francii se pouţívají taktéţ tři okruhy klasifikace: Samostatně rozvojové naleznou nové vyuţití. Pasivně rozvojové částečná investice z veřejného sektoru. Nerozvojové vyuţití není moţné nalézt (strategie rekultivace). 11 KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN

26 5.3 KLASIFIKACE POUŢÍVANÁ V NĚMECKU V Německu se pouţívá následující klasifikace: Samostatně rozvojové nevyţadují veřejné investice. Pasivně rozvojové pro soukromý kapitál riziko, sníţení zapojením veřejných prostředků. Nerozvojové v budoucnu nemají rozvojový potenciál. Obrázek 7 Bývalý důlní areál, Duisburg, Německo Zdroj: 26

27 6. VÝHODY A NEVÝHODY VYUŢITÍ BROWNFIELDS VÝHODY VYUŢITÍ BROWNFIELDS Brownfields: jsou jiţ propojené pozemními komunikacemi, můţou snadno vyuţít stávající infrastrukturu, jsou tzv. zasíťovány, jsou snáze napojitelné na MHD, nezabírají další zemědělskou půdu, nezabírají další přírodní lokalitu, nestaví novou překáţku mezi krajinu a obyvatele. 6.2 NEVÝHODY VYUŢITÍ BROWNFIELDS Brownfields: trpí díky mnohdy nejasným a sloţitým vlastnickým vztahům, stávají se obětí spekulantů, naráţejí na odpor samotných vlastníků, jimţ momentální stav vyhovuje, vyţadují sanaci starých ekologických zátěţí, mnohdy vyţadují náklady na likvidaci zchátralých objektů, přičemţ náklady na obnovu mohou být vyšší neţ stavba nového objektu, obvykle stavebnicového typu, mohou narazit v určitých lokalitách na komplikaci s archeologickými nebo kulturními památkami, v zastavěném území vyţadují citlivost a ohleduplnost ke svému okolí, obvykle se neobejdou bez veřejné podpory vzhledem k celkovým nákladům revitalizace, zatím nemají národní ani municipální strategii ve vztahu k jejich regeneraci, zatím méně přitahují soukromý kapitál. 13 Vědeckotechnický sborník ČD. č. 23. Praha: České dráhy,

28 II. REGENERACE BROWNFIELDS 7. SANACE ÚZEMÍ Při regeneraci brownfields se setkáváme, jako v jiných odvětvích, s konkurencí. Z důvodu rozdílnosti jednotlivých lokalit a velikosti nákladů na jejich asanaci, je těţké udělat objektivní odhad celkových nákladů. Aby bylo moţné tyto systémy sanací porovnat, je třeba provést sjednocení jednotlivých parametrů a jednotek. 7.1 VZOROVÉ LOKALITY 14 Základní podmínky, které se pouţívají pro určení okrajových bodů rozmezí cen: rychlost proudění podzemní vody, velikost kontaminačního vaku, hloubka hladiny podzemních vod, hydraulická propustnost, mocnost vrstvy, která propouští a akumuluje podzemní vodu. Doplňující podmínky: o Zóna: dostupnost energií, lokalit, petrografie nesaturované a saturované zóny, plošný rozsah kontaminace, objem kontaminované saturované a nesaturované zóny. o Horninové prostředí: koncentrační profil polutantu, charakter ohniska, vlastnosti polutantu, biodegradace, celkové mnoţství polutantu. 14 KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN

29 o Podzemní voda ph a koncentrace rozpuštěného kyslíku, absorpční vlastnosti horniny, redox a potenciál, rozpuštěné látky, tvrdost, koncentrace ţeleza, manganu, dalších anorganických látek. Lokalizace v území 1 Priorita ++* 2 Priorita + 3 Priorita - A -,,intravilán" měst a obcí velké a střední: velké a střední: malé plochy: kompaktní, zastavěné - průmysl - průmysl - průmysl urbanizované území měst a obcí - bydlení - bydlení - bydlení - občanská vyb. - občanská vyb. - občanská vyb. velké a střední: - zemědělství B -,,extravilán" měst a obcí velké a střední: velké a střední: malé plochy: urbanizovaná, ale periférní část - průmysl - průmysl - průmysl sídel, řídce zastavěná - bydlení - bydlení - bydlení - armáda - armáda - občanská vyb. velké a střední: - zemědělství - občanská vyb. C - meziměstská území velké a střední: malé plochy: velké a střední: mimo sídla spádového regionu, - letiště - průmysl - armáda volné či rozvolněné plochy - zemědělství - bydlení - vytěţené doly - zemědělství * BF s s ekonomickým přínosem, s ekologickou zátěţí, s historickým akcentem Tabulka 1 Lokalizace v území Zdroj: PLANETA: odborný časopis pro ţivotní prostředí. Lanškroun: Ministerstvo ţivotního prostředí, 2007, XV, č

30 7.2 SANAČNÍ TECHNOLOGIE 15 Technologie lze podle zaměření sanace rozdělit: pro ošetřování nesaturované zóny a pevných materiálů, čištění podzemní vody a průsakových vod, čištění půdního vzduchu a vzdušin, pro ošetřování nesaturované zóny pevných materiálů. 7.3 DOPORUČENÍ PŘI REGENERACI BROWNFIELDS Před započetím veškerých činností spojených s revitalizací je třeba zohlednit moţná rizika spojená s ochranou přírody a krajiny, funkčním vyuţitím, poţadavky památkové péče a dalších moţných omezení. Z pohledu urbanizace lze tato rizika členit do následujících doporučení. 7.4 DOPORUČENÍ Z HLEDISKA EKOLOGIE 16,,Průzkumy a rozbory řešené lokality brownfieldu vybraného k revitalizaci by mely započít zkoumáním stavu ekologických rizik. Mezi ně se řadí zejména možná existence ekologických zátěží a rovněž další omezení a limity vyplývající ze Zákona č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny. 17 Průzkumy ekologické zátěţe je potřeba zváţit a měly by probíhat v tomto daném pořadí, z důvodu komplikovanosti jednotlivých fází: 1. Zjišťování předchozího funkčního vyuţití Předchozí funkční vyuţití lze zjistit z neplatných územně plánovacích dokumentací, z kronik, z historických podkladů nebo komunikace se starousedlíky nebo bývalými zaměstnanci brownfieldu. Dle tohoto původního vyuţití se také určuje moţná kontaminace, na kterou navazuje další fáze. 15 KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN KRAMÁŘOVÁ, Zuzana a Alena MANSFELDOVÁ. Semináře udržitelného rozvoje: Hlavní zásady pro revitalizaci brownfieldů v malých sídlech. Praha,

31 2. Průzkum ekologických zátěţí V této fázi se provádí odběr vzorků z lokality, jejich vyhodnocení a určení druhu a koncentrace kontaminace. Tyto procedury jsou velice finančně nákladné, jelikoţ zkoušení jednotlivých druhů znečištění se mohou lišit a nejsou shodné pro všechny druhy vzorků. Proto je důleţitá předchozí fáze zkoumání kontaminace, která pak činí tuto proceduru ekonomicky úspornější. 3. Čištění kontaminace Dnešní legislativa poţaduje vyčištění ekologických zátěţí na hodnoty blízké přírodnímu prostředí, a proto je čištění povinné. Skoro u ţádné kontaminace je není moţné omezit nebo úplně vyloučit. Povinností majitele je informovat místní samosprávu a budoucího potencionálního kupce nebo nájemce. Zdrojem informací o omezeních je Zákon č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody, příslušný územní plán obce a územní plán vyššího správního celku. Dále je potřeba sledovat informace týkající se všech kategorií územních systémů ekologické stability a všech kategorií chráněných území a dosahu jejich ochranných pásem (například jako národní parky, CHKO, přírodní rezervace apod.). Dále Zákon č. 254/2001 Sb. o vodách, Zákon č. 289/1995 Sb. o lesích, nebo Zákon č. 100/2001 Sb. o posuzování vlivů na ţivotní prostředí. 7.5 DOPORUČENÍ Z OBLASTI FUNKČNÍHO VYUŢITÍ ÚZEMÍ A URBANISTICKÉ STRUKTURY 18,,Při nových návrzích revitalizace brownfieldu by neměli projektant, architekt a investor opomíjet současnou i plánovanou strukturu funkčního využití sídla. V případě, že je sídlo koncipováno do zónované struktury, by tato struktura měla zůstat zachována. 19 Nové funkční vyuţití vychází převáţně z poţadavků nabídky, která musí vycházet z potenciálu území a být podloţena reálnou ekonomickou rozvahou. Nové vyuţití musí zapadat do nejbliţšího a širšího okolí, doplňovat ho a dotvářet tak, aby se docílilo kvalitní struktury okolí KRAMÁŘOVÁ, Zuzana a Alena MANSFELDOVÁ. Semináře udržitelného rozvoje: Hlavní zásady pro revitalizaci brownfieldů v malých sídlech. Praha,

32 V dnešní době je také nezbytné neopomíjet funkce pro bezproblémový nový provoz. Jedná se zejména o parkování a doplňující zeleň. Největším problémem v dnešní době je doprava. Vzhledem k úzkému profilu uličního prostoru je sloţité pojmout a uspokojit vysoké poţadavky na prostory pro parkování, chodníky pro pěší a prostory pro zeleň. Je také důleţité uvědomit si, pro jaký účel bude budova vyuţívána a také tomu přizpůsobit dané funkční zajištění. Například k supermarketu bude potřeba zajistit dostatečný prostor pro nákladní vozidla zásobování. Obrázek 8 Měšťanský pivovar Broumov Zdroj: Dalším důleţitým aspektem je technická infrastruktura, která nemusí svou polohou a kapacitou odpovídat poţadavkům návrhů. V tomto případě je pak nutné brát zřetel na rozšíření kapacity přicházejících větví silnic a chodníků, nebo jejich zdvojení, coţ je ovšem velice finančně i časově nákladné. Doplňující zeleň není podmínkou návrhu, ale ignorace vede k horšímu přijetí stavby okolím a veřejností. Proto je v dnešní době architekty začleňovaná zeleň nejen do exteriéru, ale i do interiérů, převáţně v administrativních a prodejních objektech. 32

33 7.6 DOPORUČENÍ Z OBLASTI ARCHITEKTONICKÉHO ZTVÁRNĚNÍ 20 Architektonické ztvárnění je prvkem, který hodnotí veřejnost po dostavbě nejdříve a taktéţ utváří pozdější vnímání objektu. Je proto velice důleţité přistupovat k těmto zásahům citlivě a uváţeně. Zásahy do současného stavu jsou, především obyvateli malého města, hodnoceny jako velice kritické. Jedná se zejména o industriální architekturu přelomu 19. a 20. století, která nezapadá do památkové ochrany. Při rekonstrukci musí být zohledněn genius loci, který by měl být spíše vyzdviţen neţ popírán. To platí jak pro památkově chráněné objekty, tak i industriální nebo zemědělské objekty. Ač je genius loci obyvateli sídla nepojmenován, je velice vnímán. Přiznání původního prvku je naopak vnímáno jako zajímavé, které nové funkční vyuţití oţiví a zatraktivní a udělá stavbu výjimečnou. Plánovací dokumentace je opět nedílnou součástí při uplatnění architektonicko-hmotové koncepce. Tvary a objemy musí být v souladu s okolní výstavbou. Dále nesmí být ignorováno měřítko, jehoţ vhodnou volbou lze konverzi lépe přiblíţit uţivatelům. Také je nedílnou součástí této fáze vzít v úvahu charakter uţitých materiálů, které vychází nejlépe jiţ ze struktury původních stavebních součástí. Posledním aspektem je takzvané přátelské prostředí, které je obyvateli taktéţ velice vnímáno. Jedná se o příjemné prostředí v objektech a územích, které je především zaloţeno na vcítění architekta vůči uţivateli. Pokud je na vysoké úrovni, lze předpokládat, ţe uţivatel bude proměnu vnímat pozitivně. 20 KRAMÁŘOVÁ, Zuzana a Alena MANSFELDOVÁ. Semináře udržitelného rozvoje: Hlavní zásady pro revitalizaci brownfieldů v malých sídlech. Praha,

34 8. PROCES REGENERACE 8.1 TABULKA PROCESU REGENERACE Stav Co to znamená v praxi Dopady na veřejný sektor Rekultivace Obnovení podmínek na staveništi tak, ţe odpovídají "greenfield" Náklady mohou být vysoké, a jestliţe nebyly uhrazeny developerem, pak je úhrada z veřejných zdrojů rozhodující. Bez působení veřejného sektoru (a financování) v tomto stadiu je nepravděpodobné, ţe se podaří Definování cílů projektu a příprava Demolice a asanace Riziková analýza a ohodnocení staveniště. Příprava programu prací (Náklady a harmonogram). Zajištění financování a potřebných povolení. Výběr a schválení dodavatelů. Demolice a odstranění budov a jiných konstrukcí. Odstranění (pokud je to vhodné) podzemních staveb. Likvidace nebezpečných odpadů. Dekontaminace Vyčištění (nebo odstranění a uloţení) kontaminované zeminy. Vyčištění kontaminovaných podzemních vod. Odstranění nebo vyčištění odpadů z předcházejícího uţívání. Obnova a terénní úpravy Stabilizace terénu (je-li to nutné) Terénní úpravy staveniště (zatravnění, výsadby stromů atd.) rekultivace. Tyto úkoly musí být provedeny a odsouhlaseny příslušnými orgány předtím neţ budou zahájeny jakékoli práce na staveništi. Budou vyhlášena výběrová řízení pro určení dodavatelů, zvláště kdyţ budou uţity fondy EU. Je potřebné příslušná opatření, aby se zabránilo problémům. Je také třeba v tomto stadiu seřídit předpisy z oblasti ţivotního prostředí. Toto můţe být nákladná poloţka, zvláště kdyţ je nutno odstraňovat podzemní stavby. Je potřeba komplexně splnit poţadavky z oblasti ochrany ţivotního prostředí (azbest, ropné látky). Pro významně kontaminovaná staveniště bude tato operace tvořit hlavní poloţku nákladů. Toto období můţe být poměrně dlouhé (několik let) a můţe být pouţito rozfázování. Je nutné uţít nejlepší dostupné technologie a postupy. Závisí jak na stavu staveniště, tak na plánovaném novém uţití. Jsou to klíčové aktivity pro atraktivnost a prodejnost. 34

35 Nová výstavba Infrastruktura a sluţby Výstavba objektů Provoz a údrţba Dokončení transformace nevyuţitého brownfields na staveniště, které můţe být plně vyuţíváno. Přístupové komunikace, komunikace na staveniště, parkoviště, veřejné osvětlení atd. Zásobování vodou, kanalizace, elektřina, plyn, horkovody, jiné sluţby (telekomunikace, IT atd.). Běţné projekty výstavby. Obzvláště, kdyţ budou budovy pronajímány. Nová výstavba můţe být prováděna veřejným sektorem (pro jeho vlastní uţití), soukromým sektorem a prostřednictvím přístupu PPP. Některé veřejné investice (např. infrastruktura) mohou být pouţity dokonce pro projekty soukromého sektoru. Některé poloţky mohou být zajišťovány ve fázi obnovy. Některé mohou být uhrazeny obcemi nebo veřejnými sluţbami. Přichází v úvahu v případech, kde veřejný sektor má zájem uţívat budovy nebo při výstavbě objektů pro prodej nebo pronájem nebo kdyţ není nalezen vhodný investor. Rozhodující jsou místní zastupitelské orgány. Pokud příjmy z pronájmu jsou nízké z důsledku selhání trhu, můţe být také potřebná veřejná podpora. Tabulka 2 Proces regenerace brownfields Zdroj: FERBER, Uwe. Brownfields příručka. EU: Lepob, HLAVNÍ KROKY V PROCESU REGENERACE Analýza problémů a potenciálu - diagnóza (včetně SWOT analýzy, klíčových problémů environmentálního, ekonomického a sociálního charakteru). 2. Analýza vlastníků a formulace rámce pro spolupráci. 3. Analýza cílů a alternativ (včetně vypracování scénářů). 4. Příprava plánů a sladění zájmů (včetně sladění společných cílů, definování priorit a přípravy strategie). 5. Formulování programu a negociace (definancování činností, prostředků, předpokladů, indikátorů, vstupů). 21 FERBER, Uwe. Brownfields příručka. EU: Lepob,

36 6. Implementace navrţených opatření, realizace programovaných činností, koordinace činností a opatření mezi dotčenými subjekty v reálném čase a prostoru. 7. Monitoring implementace programu (zkoumání a hodnocení procesu implementace a zpětná vazba, včetně strategického hodnocení vlivů na ţivotní prostředí a hodnocení. 8. Monitoring trvalého rozvoje (posouzení udrţitelnosti rozvoje). 9. Úprava strategií vzhledem k výsledkům monitoringu. Zainteresovaní na personální úrovni Vlastníci brownfields Problém řešící konzultanti Nevládní organizace Jednotliví občané Jednotliví úředníci Zainteresovaní na místní úrovni Vlastníci brownfields Místní investoři Místní samospráva Místní statutární orgány Finanční instituce Techničtí, realitní a právní konzultanti Zainteresování na regionální úrovni Zainteresování na národní úrovni Orgány regionální samosprávy Vláda Regionální finanční instituce Parlament Regionální statutární úřady Dotčené orgány a instituce Regionální investoři Národní regulační úřady Veřejnost regionu Národní finanční instituce Státní investoři Zainteresování na globální úrovni a úrovni EU Evropská komise a Evropský parlament Departmenty EU Globální investoři Globální finance Globální vlastníci brownfields Tabulka 3 Zainteresované osoby Zdroj: FERBER, Uwe. Brownfields příručka. EU: Lepob,

37 9. NÁRODNÍ STRATEGIE REGENERACE 9.1 DŮVODY REGENERACE Mezi základní důvody pro regeneraci brownfields z pohledu Czech Invest, patří tyto: 22 celkové ozdravení území, rozšíření nabídky pro podnikatele, zlepšení ţivotního prostředí ve všech jeho sloţkách, dosaţení efektivního vyuţití dříve zanedbaného území, tvorba kvalitní struktury osídlení a krajiny. A to vše při respektování kulturně-historických, ekonomických, ekologických a sociálních hledisek. 9.2 PŘÍSTUPY V ZAHRANIČÍ 23 Potřebu revitalizace a regenerace území jiţ zaznamenáváme v posledních dvaceti letech u stále více zemí. Nyní se toto téma dostává do popředí zájmů místních, regionálních i národních politiků a spousta zemí přistupuje k vytváření podmínek a nástrojů, kterými tuto problematiku řeší. Inspirací pro Českou republiku se stala především Velká Británie, která má svojí vlastní strategii, v těsném závěsu za ní pak Francie a Dánsko. Z mimoevropských zemí se jedná především o Spojené státy americké a Kanadu. Tyto země provádí regeneraci s pomocí centrální agentury, která vytváří databázi zachycující stav brownfields na daném místě a pomocí nástrojů realizuje projekty. Jedná se především o brownfieldové fondy, daňové nástroje nebo pozemkové banky, díky nimţ jsou podporovány pilotní projekty. V České republice zajišťuje tuto strategii agentura Czech Invest In: CzechInvest, [online]. [cit ]. 37

38 9.3 CÍLE Agentura Czech Invest si stanovila tyto základní cíle pro vytvoření vhodného prostředí pro rychlou a efektivní realizaci projektů. Střednědobé cíle: 24 maximální zapojení dostupných evropských zdrojů pro regeneraci, zohlednění moţnosti regenerace brownfields i pro jiné neţ průmyslové vyuţití (občanská vybavenost, zemědělství, bydlení apod.), rozvoj systému vzdělávání v oblasti brownfields a zabezpečení profesionalizace veřejné správy. Dlouhodobé cíle: 25 sníţení počtu brownfields a záborů zemědělské půdy pro novou výstavu v souladu s udrţitelným rozvojem, prevence vzniku brownfields, zlepšení kvality urbanizovaného prostředí, socioekonomický rozvoj postiţených regionů, zlepšení kvality ţivotního prostředí a odstraňování ekologických zátěţí v těchto problematických lokalitách, cílené a efektivní vyuţití veřejných prostředků pro podporu regenerace brownfields (veřejný zásah je nezbytný a odůvodnitelný), zavedení a zajištění aplikace nejlepší praxe při realizaci těchto projektů a podpora profesionálně řízené realizace. 9.4 STRATEGIE V České republice je za problematiku regenerace zodpovědné Ministerstvo průmyslu a obchodu, které ji koordinuje společně s Ministerstvem ţivotního prostředí a Ministerstvem financí, pomocí meziresortní hodnotitelské komise (která hodnotí projekty), společně s regionální a místní samosprávou. 24 In: CzechInvest, [online]. [cit ]. 38

39 Obrázek 9 Platforma spolupráce Zdroj: PŘÍNOSY Základními přínosy této strategie jsou zejména: 26 dosaţení multiplikačního efektu (investice z veřejných zdrojů přináší další investice ze zdrojů soukromých), zlepšení podnikatelského prostředí, vyuţití výhod ze spolupráce v širších formách partnerství, sníţení počtu brownfields, zhodnocení nemovitého majetku v oblastech brownfields a nejbliţšího okolí, vznik nových pracovních míst, prevence a sníţení kriminality, zlepšení ţivotního prostředí, vylepšení image České republiky, příliv zahraničních investic, nárůst ekonomické aktivity v regenerované oblasti, zvyšování konkurenceschopnosti. 26 In: CzechInvest, [online]. [cit ]. 39

40 10. PŘÍKLADY REGENERACE BROWNFIELDS 10.1 NUSELSKÝ MLÝN PRAHA Jedná se o realizaci projektu renovace průmyslové budovy Nuselského mlýnu z roku 1910 na několik nových podkrovních bytů. Veškeré původní detaily, jako cihlové zdi nebo dřevěné stropy na sloupech, byly zachovány a zrenovovány. Podkrovní byty mají velmi vysoké stropy, otevřené obytné prostory a galerie, obrovská střešní okna a střešní zahrady. Niţší patra slouţí jako kancelářské prostory. Obrázek 10 Přestavba Nuselského mlýna Praha Zdroj: DŮL JAN MARIA OSTRAVA Objekty bývalého dolu se nacházejí v severním sousedství silnice ze Slezské Ostravy do Radvanic, asi 1,5 km východně od slezsko-ostravského Kostela sv. Josefa. Z bývalého areálu se bohuţel nedochovala těţní věţ. Zachovány zůstaly převáţně správní a jámové budovy z charakteristického červeného reţného zdiva s ozdobnými štíty. Některé budovy bývalého dolu dnes částečně slouţí jako sídlo jedné stavební firmy a část je po moderní a velice vkusně provedené přístavbě uţívána jako hotel a restaurace. 40

41 Obrázek 11 Přestavba dolu Jan Maria v Ostravě Zdroj: KASÁRNA JIŘÍHO Z PODĚBRAD PRAHA Bývalá kasárna Jiřího z Poděbrad na náměstí Republiky, nyní jiţ známá jako obchodní centrum Palladium, v nichţ slouţila nejedna známá osobnost českého národa, za zmínku stojí Josef Kajetán Tyl, který zde napsal slova k písni, která se následně stala státní hymnou. Kasárna byla ve vlastnictví vojska od 80. let 18. století aţ do roku Ve 2. polovině 20. stol. byl objekt téměř nevyuţíván a chátral, na začátku 90. let 20. stol. rozhodlo Ministerstvo obrany o jeho novém vyuţití. V roce 2007 bylo Palladium otevřeno pro veřejnost. Obrázek 12 Přestavba kasárna Jiřího z Poděbrad v Praze Zdroj: 41

42 III. ANALÝZA FINANCOVÁNÍ REGENERACE BROWNFIELDS 11. PARTERSTVÍ FINANCOVÁNÍ MEZI SOUKROMÝM A VEŘEJNÝM SEKTOREM 11.1 TRŢNÍ PROSTŘEDÍ Pro investora je nejdůleţitější při rozhodování o investici předpoklad návratnosti investice a splacení úvěrů do deseti aţ patnácti let od vzetí úvěru. Z těchto důvodů je nevyhnutelné mít zpracovanou kvalitní studii, která co nejpřesněji spočítá náklady ve vztahu k očekávanému výnosu z budoucího prodeje nebo pronájmu nemovitosti. Investor taktéţ porovnává moţnost realizace svého projektu na greenfields, které se jeví mnohem výhodnější, neţ regenerace samotného brownfields, vzhledem k lokalitě a srovnatelné rozloze. V této situaci je potřeba pouţít tzv. preferenční index, díky kterému zjišťujeme hodnoty místa z hlediska všech jednotlivých sloţek ţivotního a sociálního prostředí. V trţním prostředí skutečná hodnota pozemku v krajině nedosahuje hodnoty jejího poţadovaného investičního vyuţití. Preferenční index je regulačním nástrojem státu, prostřednictvím kterého stát prosazuje svoje zájmy a řídí tak chování trhu, čímţ se stává negativním prvkem EKONOMICKÝ MODEL VÝVOJE TRHU 27 U podnikatelských nemovitostí analyzujeme jednotlivá stadia tzv. ţivotního cyklu nemovitosti, který představuje vývoj pozemku od okamţiku, kdy byl vybrán z půdního fondu, do okamţiku, kdy bude opět navrácen do pozemkového fondu. Celý proces dalšího vývoje dělíme do čtyř cyklů obnovy výrobního podniku, kaţdá zóna musí v průběhu času projít alespoň jedním z níţe vyjmenovaných cyklů. Moţnou alternativou je taktéţ navrácení pozemku zpět do pozemkového fondu, coţ je otázkou finančních prostředků nebo náročnosti ekologické zátěţe v dané zóně. 27 KADEŘÁBKOVÁ, Boţena a Marian PIECHA. Brownfields: jak vznikají a co s nimi. Vyd. 1. V Praze: 2009, 138 s. ISBN