Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, Trebišov Tel.č. 056 / , mobil Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec

Transkript

1 Znalec: Zadávateľ: Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, Trebišov Tel.č. 056 / , mobil Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec Objednávka: písomná DDr. 103/2016 zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 31/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 688 na parc. č. 1583/1 s príslušenstvom a pozemkami, na ul. Porubská 24, obec Vranov nad Topľou, katastrálne územie Čemerné, pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 103/2016 zo dňa Počet strán (z toho príloh): 35 ( 18 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 4

2 Znalecký posudok č. 31/2016 list č.2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 103/2016 zo dňa Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : - objednávka DDr. 103/2016 zo dňa originál - výzva DDr. DDr. 103/2016 zo dňa (Emília Švirbeľová) - originál - odborné posúdenie P vypracované Miroslavom Mikuškom zo dňa kópia - fotodokumentácia zo dňa Obstarané znalcom : - list vlastníctva č vytvorený dňa cez katastrálny portál - list vlastníctva č vytvorený dňa cez katastrálny portál - doklad o veku stavby - kópia z katastrálnej mapy - vytvorená dňa cez katastrálny portál - zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti dňa fotodokumentácia zo dňa Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI - Žilina - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./ Osobitné požiadavky zadávateľa: Zadávateľom posudku bola zaslaná vlastníkovi nehnuteľnosti výzva č. DDr.103/2016 zo dňa , v ktorej bol vyzvaný, aby dňa o 16,00 hod. umožnil obhliadku nehnuteľnosti znalcovi za účelom vypracovania znaleckého posudku. Nakoľko obhliadka nehnuteľnosti v stanovenom termíne dňa o 16,00 hod. nebola umožnená, zadávateľ posudku v objednávke č. DDr. 103/2016 zo dňa , žiada stanoviť všeobecnú hodnotu predmetu dražby v zmysle ustanovenia 12 ods. 3 zákona 527/2002 v znení nesk. prepisov, ktorá priamo uvádza: Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii", t.j. v tomto prípade použitím odberného posúdenia č. P vypracovaného Miroslavom Muškom dňa , popísaného v odbornom posúdení č. P a ohodnotenie nehnuteľnosti vykonať ku dňu plánovanej obhliadky dňa II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE

3 Znalecký posudok č. 31/2016 list č Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 1264 Vydaný: vytvorený dňa cez katastrálny portál Obec: Vranov nad Topľou Katastrálne územie: Čemerné A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 1583/1 - zastavaná plocha o výmere 135 m 2 Stavby - rodinný dom č.s. 688 na parc. č. 1583/1 B. Vlastníci: - Švirbeľová Emília, rod. Sepešiová, nar /1 Poznámky: - na LV v prílohe znaleckého posudku C. Ťarchy: - zriadenie záložného práva v prospech VÚB a.s. pod V /2005 a V /2007 List vlastníctva č.: 1265 Vydaný: vytvorený dňa cez katastrálny portál Obec: Vranov nad Topľou Katastrálne územie: Čemerné A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 1584/1 - zastavaná plocha o výmere 354 m 2 B. Vlastníci: - Švirbeľová Emília, rod. Sepešiová, nar /4 - JUDr. Sepeši Zdeněk, nar /4 - JUDr. Sepeši Zdeněk, nar /4 Poznámky: - na LV v prílohe znaleckého posudku C. Ťarchy: - zriadenie záložného práva v prospech VÚB a.s. pod V /2005 a V / Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na o 16,00 hod. Obhliadka v stanovenom termíne nebola umožnená z interiéru nehnuteľnosti, exteriér nehnuteľnosti bol voľne prístupný. Miestne šetrenie, obhliadka, zameranie nehnuteľností a fotodokumentácia vykonaná znalcom v stanovenom termíne a čase bez prítomnosti majiteľa nehnuteľnosti Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt domu predložený v Odbornom posúdení nesúhlasí so skutkovým stavom. Predpokladaný skutkový stav je zakreslený a doložený fotodokumentáciou zo dňa v prílohe znaleckého posudku. Pôvodný rodinný dom postavený v roku Porovnanie údajov katastra nehnuteľnosti so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve vlastníka uvedeného na LV 1264 pod por. č. 1. Rodinný dom č.s. 688 je zapísaný na LV 1264, zakreslený je v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 1583/1. Parcela č. 1584/1, je v podielovom vlastníctve uvedené na LV 1265 pod pol. č. 1, 4, 5. Na liste vlastníctva č a 1265 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 1264 a 1265 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia:

4 Znalecký posudok č. 31/2016 list č.4 Stavby - rodinný dom č.s. 688 na parc. č. 1583/1 - hospodárska časť - studňa - plot - vonkajšie úpravy Pozemky - parc. č. 1583/1 - zastavaná plocha o výmere 135 m 2 - parc. č. 1584/1 - zastavaná plocha o výmere 354 m Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - nie sú 2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY Rodinný dom č.s. 688 na parc. č. 1583/1 Umiestnenie stavby: Jedná sa o samostatne stojaci rodinný dom č.s.688, na ul. Porubská 24 na parc. č. 1583/1, čiastočne podpivničený, s jedným nadzemným podlažím, obec Vranov nad Topľou, k.ú. Čemerné. Dispozičné členenie: V 1. n.p. predpokladám podľa doloženej fotodokumentácie z že sa nachádza chodba, kuchyňa, kúpeľňa s WC, vstup a 3 x izba v 1. p.p. sa nachádza pivnica. Stavebno-technický popis: Nakoľko rodinný dom nebol sprístupnený z interierovej časti, podrobný stavebnotechnický popis interiéru sa nachádza v zaslanom odbornom posúdení č. P viď. príloha znaleckého posudku. Základy betónové s izoláciou, osadený do terénu s priemernou hĺbkou od 1 m do 2 m so zvislou izoláciou a podmurovkou z opracovaného kameňa, nosná konštrukcia domu v 1. p.p. kamenné murivo hr. do 40 cm, v 1.n.p. murovaná z tehál hr. do 40 cm, strop v 1. p.p. betónový v 2. n.p. drevený trámový s rovným podhľadom, strecha valbová, krytina z pozinkovaného plechu, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu strechy, ostatné z pozinkovaného plechu, fasádne omietky 1 p.p. obklady z prírodného kameňa 3 x od 1/2 do 2/3 a 1 x do 1/3, fasádne omietky 1. n.p. brizolitové 3 x nad 2/3 a 1 x nad 1/2 do 2/3, vnútorné omietky vápenné štukové, vnútorný obklad kúpeľne, vane a kuchynskej linky, dvere dyhované plné alebo presklené, okná plastové, podlahy obytných miestností PVC, podlahy ostatných miestností prevažne betónový poter, vykurovanie teplovodné s panelovými radiátormi, elektroinštalácia svetelná a motorická s poistkami, kanalizácia, rozvod studenej a teplej vody, inštalácia plynu. Vnútorné vybavenie: zdroj vykurovania a teplej vody - plynový kotol ústredného vykurovania, rozvod kanalizácie kameninový, v kúpeľni vaňa, umývadlo, WC, batéria páková so sprchov a obyčajná, v kuchyni kuchynská linka na báze dreva, kuchynský drez smaltovaný, obyčajná batéria, plynový sporák s elektrickou rúrou a sporák na tuhé palivo. Jednotlivé položky boli zatriedené podľa prevažujúceho, prípadne porovnateľného vyhotovenia. Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom je možné napojiť na elektrinu, vodu, plyn a kanalizáciu. Stavba užívaná od roku Údržba domu v súčasnosti na základe vizuálnej vonkajšej obhliadky primeraná veku stavby. Murivo tehla hr. do 400 mm. Opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, životnosť stanovujem na 100 rokov (budovy pre bývanie murované hr. do 45 cm - životnosť rokov). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy rodinné jednobytové KS: Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY

5 Znalecký posudok č. 31/2016 list č.5 Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. PP ,68*4,3 41,62 120/41,62=2, NP ,68*13,17 127,49 120/127,49=0,941 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 4 Murivo 1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou a kamenné murivo v hrúbke do 60 cm Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Obklady fasád 17 Dvere 18 Okná 15.2.b obkladové murivo z prírodného kameňa (haklíky, kopáky) nad 1/2 do 2/ e obklady keramické, obklady drevom do 1/ hladké plné alebo zasklené jednoduché drevené alebo oceľové Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 3800 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 155 Spolu NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou Podmurovka 4 Murivo 3.6.a podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška nad 100 cm - z opracovaného kameňa d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160

6 Znalecký posudok č. 31/2016 list č.6 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené b s rovným podhľadom drevené trámové väznicové valbové, stanové Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/2 do 2/ plné alebo zasklené dyhované plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenné žalúzie 19.2 plastové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 7140 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (2 ks) Zdroj teplej vody 34.3 kotol ústredného vykurovania (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) sporák na tuhé palivo (1 ks) drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) ostatné (2 ks) 30

7 Znalecký posudok č. 31/2016 list č.7 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) 145 Spolu 570 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP ( * 2,883)/30, ,97 1. NP ( * 0,941)/30, ,81 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,00 41,00 1. NP ,00 41,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 1957 Východisková hodnota 140,97 /m 2 *41,62 m 2 *2,307*1, ,56 Technická hodnota 41,00% z , ,58 1. NP z roku 1957 Východisková hodnota 254,81 /m 2 *127,49 m 2 *2,307*1, ,57 Technická hodnota 41,00% z , ,27 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie , ,58 1. nadzemné podlažie , ,27 Spolu , , PRÍSLUŠENSTVO Z dôvodu umiestnenia drobnej stavby, studne a vonkajších úprav na pozemku 1584/1, ktorý je v podielovom vlastníctve, ohodnocujem tieto stavby a úpravy v podiele 2/4 vlastníctva p. Emílii Švirbeľovej (50% z ceny) Drobná stavba: hospodárska časť Spoluvlastnícky podiel: 2 / 4 Jedná sa o hospodársku časť na parc. č. 1584/1, za rodinným domom. Stavba je drobná, je jednopodlažná, nezakreslenú v kópii z katastrálnej mapy, nezapísanú v liste vlastníctva, rozpočtový ukazovateľ stanovujem na 1 m 2. Základy betónové, zvislé nosné konštrukcie tehlové hr. 15cm, strecha pultová, krytina z pozinkovaného plechu, fasádne omietky brizolitové, vnútorné omietky hladké, deliace konštrukcie tehlové, dvere hladké plné, podlahy cementový poter,

8 Znalecký posudok č. 31/2016 list č.8 elektroinštalácia svetelná, okenné otvory jednoduché oceľové, bez vnútorného vybavenia. Stavba postavená a užívaná od roku Údržba primeraná veku, životnosť stanovujem na 60 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,80*4,07 11,4 18/11,4=1,579 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.1.c murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky do 15 cm podbitie krovu pultové Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná Vonkajšia úprava povrchov 9.1 brizolit Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 13 Okná 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka hladké plné alebo zasklené jednoduché drevené alebo oceľové dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190 Spolu 4255 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 1,579)/30, ,24 TECHNICKÝ STAV

9 Znalecký posudok č. 31/2016 list č.9 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,33 1,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 141,24 /m 2 *11,40 m 2 *2,307*1, ,58 Technická hodnota 1,67% z 3 714,58 62, Plot čelný a bočný Jedná sa o oplotenie parc. č. 1584/1 od miestnej komunikácie a suseda. Základy betónové, podmurovka betónová plotová výplň oceľová tyčová v ráme, plotové vráta a vrátka z kovových profilov s tyčovou výplňou. Plot postavený a užívaný od roku 1957, životnosť stanovujem na 60 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 18,00m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 18,00m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 19,80m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks Dĺžka plotu: 9,3+8,7 = 18,00 m Pohľadová plocha výplne: 18*1,1 = 19,80 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Spoluvlastnícky podiel: 2 / 4 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] plot čelný a bočný ,33 1,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (18,00m * 53,98 /m + 19,80m Východisková hodnota 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks ,77 1ks * 129,12 /ks) * 2,307 * 1,00 Technická hodnota 1,67 % z 3 773,77 63, Studňa: kopaná - Kopaná Jedná sa o kopanú studňu s priemerom 1000 mm, hĺbky 7m, užívanú od roku 1957, životnosť stanovujem na 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY

10 Znalecký posudok č. 31/2016 list č.10 JKSO: Studne a záchyty vody KS: Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 7 m Priemer: 1000 mm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Spoluvlastnícky podiel: 2 / 4 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] kopaná ,00 41,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (81,49 /m * 5m + 149,21 /m * 2m) * 2,307 * 1, ,44 Technická hodnota 41,00 % z 1 628,44 667, Vonkajšia úprava: prípojka vody Jedná sa o prípojku vody k rodinnému domu cez parc. č. 1584/1 užívanú od roku Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 2,4 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Spoluvlastnícky podiel: 2 / 4 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] prípojka vody ,00 8,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 2,4 bm * 59,09 /bm * 2,307 * 1,00 327,17 Technická hodnota 8,00 % z 327,17 26, Vonkajšia úprava: domáca vodáreň Jedná sa o domácu vodáreň, užívanú od roku Životnosť stanovujem na 60 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.7. Domáce vodárne (JKSO 814 2) Položka: 1.7.a) Darling - podľa výkonu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 6650/30,1260 = 220,74 /Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00

11 Znalecký posudok č. 31/2016 list č.11 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] domáca vodáreň ,33 1,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1 Ks * 220,74 /Ks * 2,307 * 1,00 509,25 Technická hodnota 1,67 % z 509,25 8, Vonkajšia úprava: prípojka kanalizácie Jedná sa o prípojku kanalizácie k rodinnému domu cez parc. č. 1584/1 užívanú od roku Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 /bm Počet merných jednotiek: 8,7 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Spoluvlastnícky podiel: 2 / 4 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] prípojka kanalizácie ,00 8,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 8,7 bm * 30,54 /bm * 2,307 * 1,00 612,97 Technická hodnota 8,00 % z 612,97 49, Vonkajšia úprava: prípojka plynu Jedná sa o prípojku plynu k rodinnému domu cez parc. č. 1584/1 užívanú od roku V súčastnosti je plynomer odpojený. Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 8,7 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Spoluvlastnícky podiel: 2 / 4 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] prípojka plynu ,00 8,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ]

12 Znalecký posudok č. 31/2016 list č.12 Východisková hodnota 8,7 bm * 14,11 /bm * 2,307 * 1,00 283,20 Technická hodnota 8,00 % z 283,20 22, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] rodinný dom č.s. 688 na parc. č. 1583/ , ,85 hospodárska časť 3 714,58 62,03 plot čelný a bočný 3 773,77 63,02 kopaná 1 628,44 667,66 Vonkajšie úpravy prípojka vody 327,17 26,17 domáca vodáreň 509,25 8,50 prípojka kanalizácie 612,97 49,04 prípojka plynu 283,20 22,66 Celkom: , , STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v okresnom meste Vranov nad Topľov, k.ú. Čemerné v zastavanom území obce, na okraji obce. V tejto lokalite je v súčasnosti dopyt v porovnaní s ponukou v rovnováhe. Jedná sa o rodinný dom s dvorom a záhradou, s priemerným dispozičným riešením, nehnuteľnosť je v priemernom technickom stave - potrebná rozsiahla rekonštrukcia, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, príslušenstvo - hospodárska časť, pracovné možnosti v mieste obmedzené, nezamestnanosť nad 20%, hustota obyvateľstva - priemerná, orientácia obytných miestností na juh a sever, terén rovinatý, možnosť napojenia na elektrinu, vodovod, plyn a kanalizáciu, doprava autobusová, občianska vybavenosť - OkÚ, banka, súd, DÚ, SŠ, ZŠ, MŠ, poliklinika, kultúrne zariadenie, kompletná sieť obchodov a základné služby, bez prírodnej lokality, životné prostredie - zvýšená hlučnosť od dopravy, cesta druhej triedy, bez možnosti ďalšieho rozšírenia. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako problémovú z dôvodu prístupu k rodinnému domu, t.j. parcely č. 1584/1, ktorá je v podielovom vlastníctve a pristavaný rodinný dom s prístupom po tej istej parcele. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,40 (v zmysle Metodiky USI Žilina je odporúčaný koeficient predajnosti pre okresné mestá v intervale 0,40-0,50) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je možné využívať na bývanie Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č a 1265 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 1264 a 1265 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,42 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,840) 1,260 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,840 III. trieda Priemerný koeficient 0,420 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,231 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,420-0,378) 0,042

13 Znalecký posudok č. 31/2016 list č.13 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,46 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,60 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0, ,85 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,82 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,52 6 Typ nehnuteľnosti nevhodný - dom v radovej uličnej zástavbe, s dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti IV. 0, ,31 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0, ,38 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,04 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0, ,10 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,56 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 0, ,88 železnica, alebo autobus IV. 0, ,62 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby II. 0, ,40

14 Znalecký posudok č. 31/2016 list č.14 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, ,34 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy III. 0, ,78 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,36 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,29 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,17 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0, ,62 Spolu ,09 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 77,09/ 180 0,428 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,93 * 0, , POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcely sa nachádzajú v okresnom meste Vranov nad Topľou, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedená ako zastavaná plocha. Zastavané sú rodinným domom so štandardným vybavením a hospodárskou časťou, doprava autobusová, poloha obytná, infraštruktúra - dobrá vybavenosť, možnosť napojenia na elektrinu, plyn, vodovod a kanál. Povyšujúce faktory neuvažujem, vzhľadom na podielové vlastníctvo parc. č. 1584/1 a prechod po tejto parcele k inému rodinnému domu, redukujem hodnotu o 40 % Identifikácia pozemku: zastavaná plocha Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 1583/1 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 135,00 Obec: Vranov nad Topľou Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 1. nevyskytuje sa 1, závady viaznuce na pozemku (napríklad: právo priechodu alebo prejazdu, ochranné pásmo a pod.) 1,10 1,00 0,85 1,00

15 Znalecký posudok č. 31/2016 list č.15 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,10 * 1,00 * 0,85 * 1,00 * 1,30 * 1,00 * 1,00 1,2155 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 1, ,11 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 135,00 m 2 * 12,11 /m , Identifikácia pozemku: zastavná plocha Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 1584/1 zastavaná plocha a nádvorie ,00 2/4 177,00 Obec: Vranov nad Topľou Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 1. nevyskytuje sa 1, závady viaznuce na pozemku (napríklad: právo priechodu alebo prejazdu, ochranné pásmo a pod.) VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,10 * 1,00 * 0,85 * 1,00 * 1,30 * 1,00 * 0,60 0,7293 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 0,7293 7,26 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 354,00 m 2 * 7,26 /m ,04 Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 2/4 * 2 570, ,02 1,10 1,00 0,85 0,60

16 Znalecký posudok č. 31/2016 list č.16 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 688 na parc. č. 1583/1, ul. Porubská 24, obec Vranov nad Topľou, katastrálne územie Čemerné, s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 103/2016 zo dňa Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou spoluvlastníckeho podielu: ,72 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou poloh. Diferenc. spoluvlastníckeho pod.: 2 919,87 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] rodinný dom č.s. 688 na parc. č. 1583/ ,49 1/ ,49 hospodárska časť 26,55 2/4 13,27 plot čelný a bočný 26,97 2/4 13,49 kopaná 285,76 2/4 142,88 Vonkajšie úpravy prípojka vody 11,20 2/4 5,60 domáca vodáreň 3,64 1/1 3,64 prípojka kanalizácie 20,99 2/4 10,49 prípojka plynu 9,70 2/4 4,85 Spolu stavby ,72 Pozemky zastavaná plocha - parc. č. 1583/1 (135 m 2 ) 1 634,85 1/ ,85 zastavná plocha - parc. č. 1584/1 (177 m 2 ) 2 570,04 2/ ,02 Spolu pozemky (312,00 m 2 ) 2 919,87 Spolu VŠH ,59 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Osemnásťtisícšesťsto Eur V Trebišove Ing. Zdenko Weiss 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č a 1265 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 1264 a 1265 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené

17 Znalecký posudok č. 31/2016 list č.17 IV. PRÍLOHY - objednávka - výzva - list vlastníctva 2 x - kópia z katastrálnej mapy - doklad o veku stavby - odborné posúdenie - pôdorysný náčrt - fotodokumentácia zo dňa fotodokumentácia zo dňa