Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 16 / 12 / 2011

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 16 / 12 / 2011 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu exekuce Předmět ocenění Budova RD č.p. 63, LV č. 212 na pozemku parc.č. St. 93/2 pozemek parc.č. St. 93/2, LV č. 212 Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Malonty Počet obyvatel 1239 Kat. území Malonty Ulice Malonty č.p. 63 Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov - JUDr. Marek Frank JUDr. Marek Frank Radniční č.p Český Krumlov Tel. IČ DIČ Vlastnictví Budova RD č.p. 63 Pletková Antonie - Kaplice, Nové Domovy 444, Česká republika 1/2 Vítková Anežka - České Budějovice 2, Otavská 1062/6, Česká republika 1/2 pozemek parc.č. St. 93/2 Pletková Antonie - Kaplice, Nové Domovy 444, Česká republika 1/2 Vítková Anežka - České Budějovice 2, Otavská 1062/6, Česká 1/2 republika Zpracováno pro exekutora Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov miroslavl@cb.rrm.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 14 Počet stran příloh 5 Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha 91.5 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kč Šestsetdevadesát tisíc Kč Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Jeden milion pětsetdvacettři tisíc Kč - 1 -

2 Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku NE k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup přístup přes pozemek jiného vlastníka p.č. 1837/7 bez zřízení věcného břemena!!! ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. exekuce ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen žádný nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen žádný nabývací titul. REET: ANO - 2 -

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 212, vyhotovil dálkový přístup JUDr. Marek Frank dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Malonty, vyhotovil dálkový přístup do KN dne Místní šetření s pořízením fotodokumentace ( nebyl umožněn přístup do nemovitosti), vyhotovil zpracovatel posudku dne Informace od sousedů. Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 212, vyhotovil dálkový přístup JUDr. Marek Frank dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Malonty, vyhotovil dálkový přístup do KN dne

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Malonty se nachází cca 10 km jihovýchodně od města Kaplice v podhůří Novohradských Hor. Z hlediska životního prostředí nabízí lokalita vhodné prostředí pro bydlení. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... RD se nachází v jižní části obce Malonty v části, ve které je okolní zástavba rodinných domů. Občanská vybavenost : obecní úřad, mateřská škola, základní škola, pošta, zubní lékař,smíšené zboží,kulturní dům s restaurací, fotbalové hřiště, volejbalové kurty. Dopravní obslužnost : autobus s cca 8 spoji denně do Kaplice. Nejbližší stanice ČD je na Kaplickém nádraží cca 16 km. Vzdálenost od Kaplice je cca 11 km. Od Českého Krumlova cca 33 km a do Českých Budějovic cca 44 km. Zaměstnání : D + G (elektroinstalace kabeláží), Zemědělské družstvo. Většina obyvatel dojíždí za prací do Kaplice, Českého Krumlova, Českých Budějovic. Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je menší samostatný rodinný dům, nepodsklepený, jednopodlažní s půdním prostorem,obsahující jednu bytovou jednotku K nemovitosti dále náleží sklad (stodola), která je přímo napojena na hlavní stavbu. Rodinný dům je cca 80 let starý bez následné rekonstrukce. Dům je déle než 7 let neobydlený a na technickém stavu nemovitosti je to patrné. nebyl umožněn vstup do nemovitosti, ale dle dostupných informací je také interiér domu v zanedbaném stavu. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 2183/1 Obec Malonty ostatní komunikace parc.č. 1837/1 Karolina Dubská 1. máje 758, Kaplice, /3,Helena Klimešová Špičák 123, Český Krumlov, Latrán, /3, Renata Staňková Malšské údolí 657, Kaplice, /3 zahrada Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec. Návrh řešení: Zřídit věcné břemeno přístupu a příjezdu a zapsat do KN a to přes pozemek 1837/7. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák elektrický Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ne Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kůlna (stodola) stavba přímo napojena na stavbu hlavní sloužící jako sklad na pevná paliva Technický stav Budova RD Stav průměrný - zhoršený Stáří roků odhadem 80 Opotřebení odhadem 35 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení - 4 -

5 Střešní krytina střešní krytina - střešní tašky bobrovky Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 435 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 168 m 2 Cena pozemků 100 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní s izolací vodorovnou i vlhkosti svislou svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové bez konstrukce podhledu % dokonč 100 krov sedlový 100 střešní krytina pálená tašková jednoduchá 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká 85 cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka 100 schodiště není 0 okna jednoduchá dřevěná a 100 dveře nejsou 0 plastová podlahy obytných betonové 100 podlahy nebytových betonová mazanina 100 místn. místn. vytápění kamna na pevná paliva 100 elektro světelný rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu není 0 zdroj teplé vody bojler NP - výčet místností Podlahové plochy kuchyně 24.0 m 2 pokoj 28.0 m 2 pokoj 27.0 WC 2.5 koupelna 10.0 Podlahové plochy 91.5 m 2 Ostatní plochy 0.0 m

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný domek s velkou zahradou v Novohradských horách Nabízíme k prodeji rodinný domek 2+1 s velkou zahradou, který se nachází na samotě u lesa v krásném prostředí Novohradských hor v Ličově, 7 km od Kaplice. Dům je cihlový v dobrém stavu a je zde možnost vestavby v půdním prostoru. V přízemí se nachází chodba, předsíň, komora, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, sociální zařízení a technické zázemí s kotlem. Pokoje jsou prostorné a prosluněné. Objekt je připojen na veřejný vodovod, topení je ústřední s kotlem na pevné palivo, kanalizace řešena septikem s vlastním odpadem. K domku patří garáž s dílnou a rozsáhlá, udržovaná zahrada se skleníkem a větším bazénem. Celková plocha pozemku m2, z toho zastavěná plocha 124 m2, ostatní plocha 204 m2 a zahrada m2. Okolí je ideální pro všechny věkové kategorie, nabízí rozmanité sportovní i odpočinkové aktivity, například cykloturistiku, houbaření, v blízkosti se nachází řeka Černá. Nemovitost leží mimo záplavovou zónu. Nabízená nemovitost je vhodná jak k trvalému bydlení tak k rekreačnímu odpočinku. Autobusové spojení směr Kaplice - Benešov nad Černou je v místě. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej velmi zachovalé chalupy mezi Kaplicí a Velešínem. Pozemek 2800 m2, zastavěná plocha 180 m2, dispozice 4+ 2x WC a koupelna. Zahrada se vzrostlými stromy, kopaná studna +vrt, vytápění lokální, možnost půdní vestavby. Klidná lokalita uprostřed nádherné přírody, vhodné k rekreaci i trvalému bydlení - 6 -

7 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www,sreality.cz, datum vložení inzerátu , datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha 90.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 0.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Renovovaný RD 4+1 částečně podsklepení, v přízemí garáž, dvě chodby, pokoj a soc. zařízení, v 1. patře 3+1 se sociálním zařízením s výstupem na terasu a okrasnou zahradu cca 320 m2, krásný výhled. Mimo garáže, garážové stání, v domě nové rozvody elektřiny, odpady, topení krbem a elektřinou. V obci školka, škola, obchody, lékař, dobré spojení, poblíž CHKO Novohradské hory, Kaplice, Trhové Sviny, Český Krumlov, hraniční přechod do Rakouska Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu nemovitosti č.p.63 zapsanou na LV č. 212 v katastrálním území Malonty včetně pozemků p.č. St. 93/2,zapsaných na LV č. 212, v katastrálním území Malonty odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 20% na Kč/m2 užitné plochy. Spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/2 odhaduji na 345 tis. Kč. Upozorňuji na přístup k nemovitosti přes pozemek jiných vlastníků (p.č. 1837/7) bez zřízení věcného břemena přístupu a jízdy

8 Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad, která jsou s výše uvedeným spoluvlastnickým podílem na nemovitostech spojená, činí ke dni ocenění: 0,- Kč

9 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 16/12/2011 ve znaleckém deníku. V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing.Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 9 -

10 Fotodokumentace

11 Fotodokumentace - mapy umístění obce umístění nemovitosti v obci

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -