ZNALECKÝ POSUDEK. 083 EX 759/11 zjištění administrativní ceny a ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK SE STANOVENÍM OBVYKLÉ CENY (TRŽNÍ -V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÉ) číslo: 46/4206/2015 o administrativní ceně a ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 685 (stavební parcela č. 219-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Babí, čp zemědělská stavba a pozemková parcela č. 92/10-zahrada) pro obec Náchod a katastrální území Babí u Náchoda, kraj Královéhradecký a příslušenství. Objednavatel posudku: Účel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod 083 EX 759/11 zjištění administrativní ceny a ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 13.března 2015 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 7 stran textu a 11 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 29.června 2015

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem zjištění ceny administrativní a ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 685 (stavební parcela č. 219-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Babí, čp zemědělská stavba a pozemková parcela č. 92/10-zahrada) pro obec Náchod a katastrální území Babí u Náchoda, kraj Královéhradecký a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v samostatné osadě Babí, v ulici Třešňová. Hlavním objektem je stavební parcela č. 219, na které se nachází objekt - zemědělská stavba čp Objekt je ve velice špatném stavu, a proto není oceněn administrativní cenou. Do patra objektu není možný přístup, protože venkovní dřevěné schodiště je propadlé. Dle informací je v patře jedna místnost. V přízemí se v části nachází místnost koupelny s WC, která je provedena dodatečně před několika lety. Strop v kuchyni je propadlý. V jednotném funkčním celku je ještě zahrada č. par. 92/10. Pozemky jsou oploceny a na pozemku se nacházejí trvalé porosty. Administrativní cenou jsou oceněny pouze pozemky. Na hranici pozemku se nacházejí pilíř pro HUP a pilíř PRIS. Vodovodní řád je v ulici a na pozemku - zahrada se nachází šachta s přípojkou vody. Kanalizace v této ulici není. Na pozemcích se dále nacházejí sušák na prádlo, téměř zničený skleník a dřevěná kolna bez základů. Další dřevěná kolna je téměř zničená. Přístup je z místní asfaltové komunikace. Město Náchod má dle Malého lexikonu obcí 2014 celkem obyvatel. Město Náchod bylo k okresní město. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 759/ ze dne Výpis z KN, LV č. 685 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu kopie katastrální mapy - údaje sdělené na MěÚ v Náchodě - údaje sdělené spoluvlastníkem nemovitostí panem Pavlem Novotným - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne prohlídka a zaměření dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako podíloví spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 685 pro katastrální území Babí u Náchoda, obec Náchod zapsáni: Zuzana Novotná, nar /16 Pavel Novotný, nar /16-2 -

3 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební parcela č ) Zahrada č. 92/10 2. POSUDEK A OCENĚNÍ-ADMINISTRATIVNÍ CENA 2.1 Stavební parcela č. 219 Oceněno podle 3 vyhlášky Popis LV č. 685, obec Náchod, katastrální území Babí u Náchoda Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu - 3 -

4 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 620,- Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 512,74 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,92 Započtení spoluvl.podílu 9/16 = Kč ,14 Stavební parcela č. 219 podíl 9/16 Cena celkem Kč ,

5 2.2 Zahrada č. 92/10 Oceněno podle 3 vyhlášky Popis LV č. 685, obec Náchod, katastrální území Babí u Náchoda Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 =

6 2.2.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 620,- Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 512,74 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,60 Započtení spoluvl.podílu 9/16 = Kč ,78 Zahrada č. 92/10 podíl 9/16 Cena celkem Kč ,

7 3. REKAPITULACE-ADMINISTRATIVNÍ CENA 1) Stavební parcela č. 219 podíl 9/16 Kč ,- 2) Zahrada č. 92/10 podíl 9/16 Kč ,- Zjištěná výsledná cena podílu o velikosti 9/16 Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Čtyřistatřitisícedvěstědeset Kč V Novém Městě nad Metují, dne 29.června vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne , č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 46/4206/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 7 -

8 OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č 685 (stavební parcela č. 219-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Babí, čp zemědělská stavba a pozemková parcela č. 92/10-zahrada) pro obec Náchod a katastrální území Babí u Náchoda, kraj Královéhradecký a příslušenství), nejsou zapsána žádná věcná břemena nájemní, pachtovní a předkupní práva, ani výměnky. V části CLV jsou zapsána Zástavní právo exekutorské, Zahájení exekuce, Nařízení exekuce a Exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Ocenění: 0,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 685 (stavební parcela č. 219-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Babí, čp zemědělská stavba a pozemková parcela č. 92/10-zahrada) pro obec Náchod a katastrální území Babí u Náchoda, kraj Královéhradecký a příslušenství. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace od realitních kancelářích působících v regionu (např. DAVER s.r.o. Náchod (Ideal Reality s.r.o. Praha), REKA Náchod, REX Jaroměř, RAKO reality, s.r.o. Náchod, RE/MAX Gem - 8 -

9 Hradec Králové, M&M reality holding a.s. Praha, NEXT REALITY Náchod, RAKO reality s.r.o. Trutnov, Dumrealit.cz Rvcom Trutnov, Reality EU s.r.o. Náchod, TANA realitní kancelář, spol. s r.o. Trutnov, SOMOS Náchod, AEstate, s.r.o. Náchod, BIB a.s. Praha, bydlíte.cz, nemovitosti.cz, PINK REALITY s.r.o. Rychnov nad Kněžnou, TRIÁDA realitní kanceláře s.r.o. Jičín, dumrealit.cz Krakonoš, s.r.o Trutnov, TREFA REALITY s.r.o. Praha, FINESKO ESTATE s.r.o. Náchod, RAKO invest s.r.o. Trutnov apod.). POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: Realizované prodeje pozemků v Náchodě: 1) Krkonošská ulice, výměra pozemku 736 m 2, inženýrské sítě na hranici pozemku, příjezd po nové komunikaci od státní silnice. V lokalitě celkem 13 pozemků, některé již prodány, část rezervována. Realizovaná cena: ,-Kč (883,-Kč/m 2 ) Termín realizace: březen ) Krkonošská ulice, výměra pozemku 915 m 2, inženýrské sítě na hranici pozemku, příjezd po nové komunikaci od státní silnice. V lokalitě celkem 13 pozemků, některé již prodány, část rezervována. Realizovaná cena: 1.320,-Kč/m 2 Termín realizace: březen ) Krkonošská ulice, výměra pozemku 750 m 2, inženýrské sítě na hranici pozemku, příjezd po nové komunikaci od státní silnice. V lokalitě celkem 13 pozemků, některé již prodány, část rezervována. Realizovaná cena: 875,-Kč/m 2 Termín realizace: září 2013 K pozemkům jsou přivedeny veškeré inženýrské sítě (elektro, voda, kanalizace a plyn). Nabídka pozemků pro výstavbu v Náchodě: 1) Krkonošská ulice, výměra pozemků od 701 m 2 do 884 m 2, inženýrské sítě na hranici pozemku, příjezd po nové komunikaci od státní silnice. V lokalitě celkem 13 pozemků, některé již prodány, část rezervována. Developerský projekt Pozemky Náchod - Klínek Nabídková cena: od 1.130,-Kč/m 2 do 1.320,-Kč/m 2 Dle informací je o stavební pozemky v současné době zájem. Napomáhá tomu nízká úroková sazba půjček. 2) U Stříbrného potoka, Náchod Staré Město nad Metují, výměra pozemku 607 m 2, inženýrské sítě na hranici pozemku, příjezdová komunikaci od státní silnice. Nabídková cena: ,-Kč (904,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: Develop reality Kolín 3) Pod Brankou, Náchod, výměra pozemku 885 m 2, inženýrské sítě na hranici pozemku, Nabídková cena: ,-Kč (780,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: Reality Sebastian Pardubice - 9 -

10 4) Náchod Běloves, výměra pozemku m 2, v územním plánu města vedeny k výstavbě komerčního objektu u budoucí silnice na Hronov, inženýrské sítě v dosahu pozemku, příjezdová komunikaci od státní silnice. Nabídková cena: ,-Kč (390,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: M&M reality holding a.s. Praha V nabídkách internetového portálu sreality.cz jsem našel v nabídkách na prodej celkem 20 nabídek prodejů stavebních pozemků. Toto je statistika ze dne Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca realitních kanceláří a developerských firem. Z Královéhradeckého kraje je to cca 163 realitních kanceláří a firem. Je zřejmé, že nabídky výrazně převažují nad poptávkami. Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji. ZÁVĚREČNÉ HODNOCENÍ: Jedná se o pozemky nacházející se v klidné lokalitě s pěkným výhledem. Jedná se o pěkný sice svažitý pozemek, ale na jihozápad. Výměra pozemků celkem je m 2. Na pozemku by bylo možno provést dva rodinné domy (běžná výměra u rodinných domů cca 700 m 2 ). V tomto případě by bylo možno provést reálné rozdělení pozemku zahrady (stavba je na hranici konce životnosti a předpokládám její zbourání). Mínusem je převod pouze podílu nemovitostí o velikosti 9/16 celku. Je nutno vzít v úvahu i to, že v ulici Třešňová není kanalizace. Objekt zemědělská stavba čp. 208 je v havarijním stavu a dle mého názoru jeho tržní cena je nulová. Dle zkušeností předpokládám, že náklady na demolici přesáhnou výtěžek z prodeje vybouraného stavebního materiálu. Dle několika realitních makléřů na cenu obvyklou se přikláním k jejich názoru na cenu obvyklou mnou oceňovaných pozemků jako celku ve výši cca 720,-Kč/m 2, tj. cena obvyklá ,-Kč. Předmětem zjištění ceny obvyklé je podíl o velikosti 9/16 celku. Nikdy není podíl na nemovitostech vyjádřen pouze aritmetickým podílem. Cena podílu nemovitostí je vždy nižší než cena celku. V tomto případě aritmetický podíl činí cca ,-Kč. Cena obvyklá v tomto případě bude nižší, ale ne o tolik. Předpokládám cenu obvyklou podílu nemovitostí o velikosti 9/16 ve výši ,-Kč

11 Obvyklá cena podílu o velikosti 9/16 nemovitostí zapsaných na LV č. 685 (stavební parcela č. 219-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba Babí, čp zemědělská stavba a pozemková parcela č. 92/10-zahrada) pro obec Náchod a katastrální území Babí u Náchoda, kraj Královéhradecký a příslušenství, (tak jak je popsáno ve znaleckém posudku, tj. vedlejší stavby 2 kolny, venkovní úpravy: přípojka vody se šachtou, přípojka elektro, přípojka kanalizace s jímkou, oplocením, plotovou bránou a brankou, pilíř pro HUP, pilíř PRIS, sušák na prádlo a trvalé porosty), je ve výši: ,- Kč Slovy: Pětsetdesettisíc Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 29.června vypracoval

12 Zemědělská stavba čp. 208 na stavební parcele č. 219, zahrada č. 92/10 v obci Náchod, katastrální území Babí u Náchoda, kraj Královéhradecký a příslušenství. Vjezd od ulice Třešňová Zemědělská stavba čp. 208 Dřevěná veranda objektu

13 Kuchyně Pokoj Koupelna s WC (provedena nověji)

14 Místnost Schody do patra (zničené) Vodovodní šachta na par. č. 92/