KOMPARACE HYPOTÉKY A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČR A VE VYBRANÝCH ZAHRANIČNÍCH ZEMÍCH

Transkript

1 Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance KOMPARACE HYPOTÉKY A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČR A VE VYBRANÝCH ZAHRANIČNÍCH ZEMÍCH Comparison of mortgage and building savings in the Czech Republic and in other selected foreign countries Diplomová práce Vedoucí práce: Ing. Mgr. Eva KUTOVÁ Autor: Bc. Petra BENÍČKOVÁ Brno, 2010

2 Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Katedra financí Akademický rok 2009/2010 ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE Pro: Obor: Název tématu: B E N Í Č KOVÁ Petra, Bc. Finanční podnikání KOMPARACE HYPOTÉKY A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČR A VE VYBRANÝCH ZAHRANIČNÍCH ZEMÍCH Comparison of mortgage and building savings in the Czech Republic and in other selected foreign countries Zásady pro vypracování Problémová oblast: Hypotéka a stavební spoření jako úvěrové produkty na financování bydlení. Cíl práce: Analýza a komparace hypotéky a stavebního spoření v ČR a ve vybraných zahraničních zemích. Postup práce a použité metody: 1. Teoretické vymezení hypotéky a stavebního spoření jako úvěrových zdrojů na financování bydlení 2. Analýza a komparace stavebního spoření v ČR 3. Analýza a komparace hypotečních úvěrů v ČR 4. Komparace hypotečního úvěru a stavebního spoření v ČR 5. Modelové příklady 6. Analýza a komparace hypotéky a stavebního spoření ve vybraných zahraničních zemích 7. Porovnání nabídky s ČR 8. Vyhodocení výsledků 9. Závěry Pouţité metody: komparace, analýza, syntéza.

3 Rozsah grafických prací: předpoklad cca 10 tabulek a grafů Rozsah práce bez příloh: stran Seznam odborné literatury: Bankovnictví. Edited by Aleš Ševčík. 1. vyd. Brno : Masarykova univerzita, s. ISBN Ekonomika bydlení. Edited by Jaromír Císař - Jaroslav Rektořík. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, , 6 s. ISBN X. ČÁMSKY, FRANTIŠEK. Finanční matematika vyd. MU ESF, Peněžní ekonomie a bankovnictví. Edited by Zbyněk Revenda. 4. vyd. Praha: Management Press, s. ISBN Vedoucí diplomové práce: Ing. Mgr. Eva Kutová Datum zadání diplomové práce: Termín odevzdání diplomové práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku. vedoucí katedry děkan V Brně dne

4 Jméno a příjmení autora: Bc. Petra Beníčková Název diplomové práce: Komparace hypotéky a stavebního spoření v ČR a ve vybraných zahraničních zemích Název práce v angličtině: Comparison of mortgage and building savings in the Czech republic and in other selected countries Katedra: financí Vedoucí diplomové práce: Ing. Mgr. Eva Kutová Rok obhajoby: 2010 Anotace Předmětem diplomové práce Komparace hypotéky a stavebního spoření v ČR a ve vybraných zahraničních zemích je rozbor a srovnání trhů s těmito produkty na financování bydlení, a to jak v rámci ČR, tak v zahraničí. V první části jsem se zaměřila na teoretické vymezení obou typů. V druhé kapitole provádím srovnání nabídky vybraných bank a stavebních spořitelen v ČR. Ve třetí části obecně charakterizuji hypotéky a stavební spoření v zahraničních zemích, konkrétně v Německu, v Rakousku a na Slovensku a porovnávám situaci s Českou republikou. Annotation The subject of the thesis "Comparison of mortgage and building savings in the Czech republic and in other selected countries " is the analysis and comparison of markets of said building finance products, both in the Czech Republic and abroad. In the first part, I focused on theoretical definition of these two types. In the second, I compared the offers of selected banks and building and loan associations in the Czech Republic. In the third part, I characterized in general the mortgage loans and building savings in foreign countries, namely in Germany, Austria and Slovakia, and compared the situation with the Czech Republic. Klíčová slova hypoteční úvěr, stavební spoření, úrokové sazby, cílová částka, měsíční splátky, srovnání Keywords mortgage loan, building saving, rates, target amount, monthly installment, comparison

5 Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci Komparace hypotéky a stavebního spoření v ČR a ve vybraných zahraničních zemích vypracovala samostatně pod vedením Ing. Mgr. Evy Kutové a uvedla v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 22. dubna 2010 vlastnoruční podpis autora

6 Poděkování Na tomto místě bych chtěla poděkovat Ing. Mgr. Evě Kutové za podporu a cenné připomínky, kterými přispěla k vypracování této diplomové práce.

7 OBSAH ÚVOD TEORETICKÉ VYMEZENÍ HYPOTÉKY A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ JAKO ÚVĚROVÝCH ZDROJŮ HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Charakteristika hypotečních úvěrů Druhy hypotečních úvěrů Cena a splácení hypotečních úvěrů Hypoteční kalkulačky Postup při vyřizování hypotečního úvěru Podmínky čerpání hypotečního úvěru Poplatky placené při vyřizování hypotečního úvěru Poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let STAVEBNÍ SPOŘENÍ Definice stavebního spoření Charakteristika stavebního spoření Státní podpora Úvěr ze stavebního spoření Pojištění vkladů ze zákona Poplatky vztahující se ke stavebnímu spoření ZDROJE NA POSKYTNUTÍ ÚVĚRŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A HYPOTÉKY SROVNÁNÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A HYPOTÉKY NA ČESKÉM TRHU ANALÝZA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČR Českomoravská stavební spořitelna Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s Raiffeisen stavební spořitelna, a.s Stavební spořitelna České spořitelny, a.s Wüstenrot stavební spořitelna, a.s Komparace stavebního spoření v ČR ANALÝZA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČR Hypoteční banka, a.s Komerční banka, a.s Československá obchodní banka (ČSOB), a.s mbank, a.s Komparace hypotečních úvěrů v ČR SROVNÁNÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU V ČR Vymezení modelového příkladu Samostatně uspořené prostředky Výpočet úvěrů FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ V ZAHRANIČNÍCH ZEMÍCH HYPOTEČNÍ ÚVĚRY VE SVĚTĚ Německo Rakousko Slovensko Porovnání hypotečních úvěrů na zahraničních trzích STAVEBNÍ SPOŘENÍ VE SVĚTĚ Německo Rakousko... 64

8 3.2.3 Slovensko Porovnání stavebních spoření na zahraničních trzích KOMPARACE VŠECH ZKOUMANÝCH TRHŮ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ S TRHY HYPOTÉK ZÁVĚR POUŽITÁ LITERATURA SEZNAM TABULEK, OBRÁZKŮ A GRAFŮ SEZNAM PŘÍLOH... 79

9 ÚVOD Řešení bytové situace se během ţivota dotkne snad kaţdého z nás. To, do jakého prostředí se denně vracíme, silně ovlivňuje nejen náš psychický stav, ale také zobrazuje náš ţivotní styl, sociální postavení, vkus, smysl pro pořádek, a mnoho dalšího. Budování domova je základním poţadavkem pro zaloţení rodiny, hledání ubytování je prvním úkolem při příchodu na studia, výběr dobrého hotelu je pro mnohé rozhodujícím prvkem při volbě destinace dovolené. Zkrátka potřeba bydlet se řadí mezi základní a také nejstarší lidské potřeby. Vysoká nákladovost dnešních domů má za následek, ţe lidé nejsou schopni na jejich pořízení uspořit prostředky vlastními silami. Proto vznikly různé produkty pro financování bytových potřeb. A dvěma nejvíce vyuţívanými hypotečním úvěrem a stavebním spořením, se budu zabývat ve své diplomové práci. V minulosti bylo stavební spoření jedním z nejoblíbenějších zdrojů financování bydlení. Postupně se však situace obracela a do popředí se dostával hypoteční úvěr, a to i přes to, ţe úrokové sazby byly vyšší a produkty nebyly tak flexibilní jako dnes. Důvodem takového vývoje byla mimo jiné změna zákona o stavebním spoření v roce 2003, která znamenala pokles státní podpory z maximálních korun ročně na korun a prodlouţení doby spoření z pěti na šest let. Také pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů často pod 4% dal masovému rozmachu tohoto produktu zelenou. 1 Od roku 2008 se situace začíná znovu měnit. Počet poskytnutých hypoték dosáhl v roce 2007 svého vrcholu a od té doby klesá stejně rychle, jako dříve rostl. Do popředí se znovu dostává stavební spoření. Celkově však trh s poskytováním úvěrů na bydlení zaţívá útlum. Cílem diplomové práce je provést rozbor těchto produktů na českém a zahraničním trhu a následně je mezi sebou porovnat. Důvodem komparace je velká rozmanitost a někdy aţ nepřehlednost produktové nabídky stavebních spořitelen a hypotečních bank. Ţadatel o úvěr na bydlení často neví, na koho se při výběru obrátit, jaké jsou jeho moţnosti, zda je výhodnější spoření nebo hypotéka, na jak dlouho a za jakých podmínek bude zadluţen a tak dále. Po přečtení této práce bude čtenář seznámen s principy hypotéky a stavebního spoření, zjistí aktuální nabídku všech spořitelen a vybraných hypotečních bank, zjistí, jak fungují tyto produkty v zahraničních zemích, konkrétně v Německu, v Rakousku a na Slovensku, a získá přehledné srovnání trhů. Co se zde však nedozví, je přesné určení toho, která nabídka je vhodná přímo pro něj. Úvěrové produkty na bydlení jsou totiţ charakteristické svou specifičností pro kaţdý individuální poţadavek. Rozhodování o úvěru je ovlivněno mnoha faktory, jako například příjmem rodiny, počtem dětí, náklady na bydlení, moţností splácet, lokalitou nemovitosti, věkem, úrokovými sazbami, dobou fixace, naspořenou částkou, atd. Kaţdý z těchto faktorů se můţe u jednotlivých ţadatelů lišit, proto se liší i jednotlivé nabídky. Pro individuální posouzení proto čtenáři doporučuji obrátit se na specializovaná místa, která se této problematice věnují, tedy na jednotlivé banky či nezávislé finanční poradce. 1 RUML, M.: Stavební spoření poráží hypotéky. Finance.cz [online] 2008 [cit ]. Dostupné z WWW: < 9

10 Co se týká struktury diplomové práce, v první kapitole se věnuji teoretickému vymezení hypotéky a stavebního spoření, jednotlivým druhům úvěrů, formě jejich splácení, doplňkovým sluţbám a podmínkám poskytování státní podpory. V kapitole druhé je analyzován úvěrový trh v České republice, a to samostatně trh hypoteční, trh stavebního spoření a následně jejich vzájemné porovnání na modelovém příkladě. Jak jiţ bylo řečeno, vysoká specifičnost těchto úvěrů nedovoluje jejich dokonalé porovnání, proto bylo vymezení modelového příkladu zjednodušeno a upraveno tak, aby bylo moţné srovnání provést alespoň na určité rovině. Třetí, poslední kapitola je věnována zkoumaným trhům v Německu, v Rakousku a na Slovensku. Výběr zahraničních zemí byl prováděn na základě stavebního spoření, protoţe to je poskytováno pouze v devíti zemích světa, z nichţ právě Německo, ČR, Rakousko a Slovenko jsou v uvedeném pořadí čtyřmi zeměmi, ve kterých je tento produkt nejoblíbenější a nejčastěji vyuţívaný. Dále je v této kapitole provedena celková komparace hypoték a stavebních spoření u nás a v zahraničí. V závěru jsou shrnuty poznatky jednotlivých kapitol a závěry, ke kterým jsem během psaní diplomové práce dospěla. V práci bylo pouţito metod deskripce, analýzy, komparace a syntézy. 10

11 1 TEORETICKÉ VYMEZENÍ HYPOTÉKY A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ JAKO ÚVĚROVÝCH ZDROJŮ NA FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ Mezi základní zdroje financování bydlení v dnešní době patří hypoteční úvěry a stavební spoření. Čím dál více lidí vyuţívá moţnosti získat na počátku produktivního věku prostředky k pořízení vlastního bydlení výměnou za dlouholetý dluh a často také vysoké přeplacení skutečné hodnoty pořizované nemovitosti. Co motivuje lidi k takovému rozhodnutí? Zkusme si definovat jednotlivé produkty a podívat se na jejich výhody a nevýhody. 1.1 Hypoteční úvěry Zákon o dluhopisech definuje hypoteční úvěr následovně hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví Charakteristika hypotečních úvěrů 3 Zajištění hypotečních úvěrů zástavním právem k nemovitosti je základním rysem hypotečních úvěrů, mezi další charakteristiky patří: - jde o dlouhodobé úvěry (doba splatnosti je mezi 5 30 lety), - poskytovatelem můţe být pouze banka, která získala od centrální banky licenci k poskytování hypotečních úvěrů. Ke dni působilo na českém trhu celkem 39 bank (včetně poboček zahraničních bank), z toho 16 bylo bankami hypotečními, 4 - jsou spláceny většinou pravidelnými konstantními anuitami, - zdroje k poskytování těchto úvěrů získává banka zejména emisí hypotečních zástavních listů (HZL). Jedná se o speciální druh dluhopisů, které můţe banka emitovat pouze za účelem poskytování hypotečních úvěrů. Pohledávky z hypotečních zástavních listů nesmí po dobu krytí hypotečního úvěru převýšit 70% zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Zástavní hodnotu stanovuje emitent HZS. - vzhledem k účelu úvěru jsou podporovány státem ve formě příspěvků fyzickým osobám (sniţují úrokovou míru úvěru nebo jsou poskytovány daňové výhody), nebo 2 Zákon č. 190/2004 Sb. O dluhopisech, 28, odst. 3 3 REVENDA, Z. a kol.: Peněžní ekonomie a bankovnictví. 2. vydání. Management Press. Praha, S , Seznamy bank. Česká národní banka (ČNB) [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < 11

12 ve formě dotací právnickým osobám (poskytovány stejně, pokud zdroje určené na podporu hypoték nebyly čerpány fyzickými osobami), - jsou poskytovány za účelem pořízení nebo rekonstrukce nemovitosti (aţ na tzv. americké hypotéky viz pododdíl 1.1.2) Druhy hypotečních úvěrů Stejně jako i v jiných odvětvích, také na trhu hypoték se postupem času vyvinulo mnoho variant nabízených produktů. V tomto pododdílu si představíme několik základních druhů, které jsou bankami nabízeny. 5 Hypotéka do 70% ceny nemovitosti poskytnutá výše úvěru můţe dosahovat maximálně 70% hodnoty nemovitosti pořizované z tohoto úvěru. Hypotéka do 100% ceny nemovitosti výše úvěru dosahuje celou hodnotu nemovitosti. Je vhodná pro ty, kteří touţí po pořízení vlastního bydlení, ale nemají naspořenou ţádnou sumu. Nevýhodou oproti předchozímu typu hypotéky je vyšší úrok. Předhypoteční úvěr tento typ úvěru je v rozporu s charakteristikou hypoték jako takových. Je totiţ poskytován bez zajištění zástavním právem k nemovitosti. Proč je takový produkt nabízen? Aby zajistil finanční prostředky i na takové nemovitosti, na které sice v současné době není moţné vloţit zástavní právo, ale v budoucnu to moţné bude. Typickým příkladem je odkoupení druţstevního bytu nebo privatizace bytů. Od okamţiku, kdy je nemovitost zapsána do katastru nemovitostí a je tedy moţné zástavní právo zřídit, je úvěr splácen klasickou hypotékou. Americká hypotéka také hypotéka bez dokládání účelu. Úvěr je sice zajištěn zástavním právem k nějaké nemovitosti, finanční prostředky plynoucí z úvěru však je moţno vyuţít k libovolnému účelu, ne pouze k bydlení. Výhodou pouţití americké hypotéky oproti spotřebitelskému úvěru je niţší úroková sazba, vzhledem k ostatním (účelovým) hypotékám je však vyšší. Co mluví proti těmto hypotékám je fakt, ţe jsou přísnější poţadavky na splácení nebo ţe není moţné si zaplacené úroky odečíst ze základu daně, jako je tomu u účelových hypoték. Hypotéka bez doložení příjmů moţnost získat hypotéku i bez toho, abychom bance předkládali potvrzení příjmů. Bance stačí čestné prohlášení, ţe příjmy jsou pro splácení dostatečné. Získání takového úvěru je však podmíněno minimálně 50% vkladem vlastních prostředků, vyšší úrokovou sazbou, vyšším poplatkem za vyřízení úvěru a zpřísněnými parametry. Je pochopitelné, ţe jak americká hypotéka, tak hypotéka bez doloţení příjmů podléhají v dnešní době přísnému dohledu ať jiţ v oblasti splácení, tak také v samotném zřizování. Neuváţené poskytování těchto hypoték v posledních 5 K pododdílu: Produkty a podmínky. Hypoweb [online] 2009 [cit ]. Dostupné z WWW: < 12

13 letech převáţně v USA vedlo ke zhroucení bankovního systému a k následné hluboké krizi americké ekonomiky, která se rozšířila do krize celosvětového měřítka. Hypotéka bez vybrané nemovitosti (tzv. hypotéka naopak) vyřízení hypotéky probíhá opačným procesem, nejprve prokáţete bance schopnost splácení, poté je vám schválena výše úvěru a teprve tehdy si vybíráte nemovitost. Výhodou je, ţe dopředu víte, kolik finančních prostředků vám bude poskytnuto, a na základě toho vybíráte vhodné bydlení. Nevýhodou je opět vyšší úroková sazba, poplatky a přísnější parametry úvěru. Flexibilní hypotéka kdykoliv v průběhu splácení úvěru je moţné zvýšit či sníţit splátky. Umoţňuje tedy reagovat na změny osobního rozpočtu. Umoţňuje také odloţit aţ 3 po sobě jdoucí splátky celých anuit, včetně úroků. Samozřejmě je taková hypotéka draţší neţ ty standardní. Variabilní hypotéka úvěr je poskytován v kombinaci s kontokorentem, díky kterému je moţno libovolně čerpat nebo sniţovat vyčerpanou částku, čerpat opakovaně, odloţit splácení jistiny atd. Podmínkou však je, ţe je úvěr poskytnut jako neúčelová hypotéka, a tím pádem je draţší. Hypotéka na refinancování vlastních prostředků jedná se o zpětné proplacení finančních prostředků, které byly pouţity na nákup či výstavbu nemovitosti. Ty je poté moţno pouţít na jiné účely. Jedná se o trochu neobvyklý způsob hypotéky, protoţe bydlení jiţ máme zajištěno. Eurohypotéka 6 myšlenka Evropské unie o sjednocení trhu s hypotékami v členských zemích, s ohledem na práva spotřebitele. Jiţ od roku 2003 uvaţovala EU o stanovení jednotných podmínek pro poskytování hypoték, které by měly za následek odpovědnější půjčky a pokles levných nezajištěných úvěrů. Eurohypotéka by potom znamenala standardizovaný produkt ve všech členských státech. Umoţnila by zastavit nemovitost ještě předtím, neţ by existovala pohledávka, a majitel by si poté mohl kdekoli v EU poţádat o úvěr na zastavený objekt. Dále by to znamenalo propojení národních katastrů nemovitostí a jednodušší přístup k informacím o vlastnictví. Členské státy se však k takovému návrhu postavily zdrţenlivě. Původní termín spuštění, září 2006, byl posunut, a prozatím myšlenka nebyla realizována. Jediné, co zatím bylo uvedeno do praxe, je poskytování předsmluvní informace klientům na vyžádání (code of conduct). Zahrnuje všechny informace o podmínkách úvěru a klient si je přečte předtím, neţ podepíše smlouvu. Tento kodex je jednotný pro všechny země EU. V České republice je poskytován 18 bankami a stavebními spořitelnami, tedy 78 procenty trhu. 6 MENZELOVÁ, K. Eurohypotéky vychladly. [online] 2009 [cit ]. Dostupné z WWW: < clanek/eurohypoteky-vychladly/> 13

14 Hlavním důvodem, proč se EU snaţí o jakousi regulaci trhu s hypotékami, je stále probíhající světová hospodářská krize a fakt, ţe za její vznik jsou velkým podílem zodpovědné Spojené státy americké a jejich nedůslednost v poskytování hypotečních úvěrů. Jistě bychom našli mnoho dalších druhů hypotečních úvěrů, které jsou na našem trhu nabízeny. Běţnou praxí je také nabízení hypoték současně s jinými produkty banky, jako je například hypoteční úvěr s životním pojištěním (je zaloţen na splácení hypotéky z výnosů kapitálového ţivotního pojištění). Navíc je více neţ pravděpodobné, ţe budou hypoteční domy upravovat svou nabídku dle poţadavků svých klientů a do budoucna vznikne celá řada nových produktů. Výše zmiňované jsou však ty, které jsou v současnosti nejčastěji vyuţívanými hypotékami Cena a splácení hypotečních úvěrů Úroková sazba Úroková sazba je primárně odvozena od ceny zdrojů, které banka vyuţívá k jejich refinancování. Pokud je refinancování zajištěno pomocí HZL, je sazba vyplácena z těchto dluhopisů. Můţe být stanovena jako pevná, po celou dobu splatnosti, nebo pohyblivá (flexibilní), která je závislá na vývoji trţních úrokových sazeb. Velmi často se uţívá také kombinace obou způsobů, například pevná sazba pro první část doby splatnosti úvěru a pohyblivá pro druhou. 7 Při poskytování hypotečních úvěrů jsou banky vystaveny niţšímu riziku, neţ je tomu u jiných druhů úvěrů. To je dáno zástavním právem k nemovitosti. Z toho plyne, ţe také úrokové sazby jsou většinou niţší. Další sníţení úroků představuje pro fyzické osoby státní příspěvek k hypotečním úvěrům, který je poskytován mimo jiné také formou příspěvku k úrokům. 8 Při posuzování úroku vztahujícího se k hypotéce je třeba rozlišovat úrokovou sazbu p.a. (per annum), kterou můţeme chápat jako čistý roční úrok, a sazbu RPSN roční procentní sazbu nákladů, vyjadřující celkové průměrné náklady na úvěr. Jsou v ní zohledněny všechny poplatky včetně nákladů, a navíc bere v potaz i inflaci. Je tedy výhodnější a její znalost vede k objektivnějšímu posouzení úvěru. 9 Splácení úvěru Jak jiţ bylo zmíněno, splácení hypotečního úvěru je moţno provádět tzv. anuitami. Jedná se o konstantní splátky sloţené z úroku a z úmoru. Laicky řečeno splácím stále stejnou částku, ale vlivem různých faktorů, jako je například vývoj inflace, se v rámci této částky mění podíl úroku a úmoru. Anuitní splácení je výhodné pro ţadatele, kteří jsou si jisti svým měsíčním příjmem a nepředpokládají, ţe se v budoucnu nějak výrazně změní. Jedná se taktéţ o nejznámější a nejvyuţívanější způsob umořování úvěru. 7 REVENDA, Z. a kol.: Peněžní ekonomie a bankovnictví. 2. vydání. Management Press. Praha, S DVOŘÁK, P.: Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přepracované a rozšířené vydání. Linde, a.s., Praha, S HRUŠKA, M. Hypotéky a půjčky v době krize. [online] [cit ]. Dostupné z WWW: < 14

15 Graf 1: Anuitní splátky Výše splátek podíl úmoru podíl úroku Pramen: Zápisky z přednášek Ing. Pánka, předmět PFBANI: Bankovnictví I, ESF, čas Další moţností je splácení progresivní. Výše splátky v průběhu umořování roste. Této moţnosti se vyuţívá tehdy, očekává-li dluţník v budoucnu růst svých příjmů, v současnosti však nedosahuje na poţadovanou výši úvěru. Na počátku je zvolena určitá výše částky, která je později zvyšována o koeficient růstu. Nevýhodou takového splácení je budoucí růst měsíčního finančního zatíţení. Graf 2: Progresivní splátky Výše splátek Pramen: Vlastní konstrukce čas Posledním typem splátek, o kterých se zmíníme, je degresivní splácení. Logicky se bude jednat o klesající výši splátek v průběhu doby splatnosti. Máme-li například v současnosti dostatek finančních prostředků pro vysokou splátku, ale do budoucna plánujeme rodinu, zaměstnání s niţším příjmem, odchod do důchodu atd., je pro nás tento typ nejvýhodnější. Měsíční finanční zatíţení totiţ postupně klesá a volné finanční prostředky jsou nám k dispozici k jiným účelům. Nevýhodou ovšem jsou přísnější nároky na bonitu při vzniku hypotečního úvěru. Graf 3: Degresivní splátky Výše splátek Pramen: Vlastní konstrukce čas 15

16 Progresivní a degresivní splácení by mohlo nastat v případě variabilní úrokové sazby po refixaci 10 dojde ke změně výše splátek. Klasicky není moţné, aby byla splátka hypotéky vloţena jindy a jinak neţ bylo předem dohodnuto. Některé hypoteční domy ale nabízí také moţnost vloţení mimořádné splátky bez toho, aby byl klient sankciován. Takové vloţení vede buď ke sníţení výše splátek, nebo ke zkrácení doby splácení (i mimo období refixace úrokové sazby). Musíme však počítat s tím, ţe bude sluţba zpoplatněna například navýšením úrokové sazby, výše mimořádného vkladu bude omezena, stejně jako období, ve kterém můţeme vklad provést. Většinou je také třeba, aby byla moţnost uvedena v úvěrové smlouvě Hypoteční kalkulačky 12 Na internetu je moţné v dnešní době najít nepřeberné mnoţství jednoduchých programů, které vám ve vteřině vypočítají, jaký finanční obnos si můţete na hypoteční úvěr půjčit, kolik budete měsíčně splácet, jak dlouho a tak dále. Jedná se o hypoteční kalkulačky. K dispozici jsou na stránkách jednotlivých hypotečních bank stejně jako na portálech specializovaných na hypotéky či financování bydlení. Zajímavým nástrojem je hypoteční pravítko, se kterým je moţno simulovat celý průběh splácení úvěru a upravovat současně výši úvěru, dobu splatnosti a měsíční splátku. Jednotlivé parametry můţeme ovládat pomocí posunování po ose nebo zadáním přesného čísla. Náhled takového pravítka vidíme na obrázku 1. Pomocí hypotečních kalkulaček vidíme hned, na jakou výši úvěru s našimi finančními moţnostmi dosáhneme, jakou částku budeme muset splácet, jak dlouho, s jakým úrokem atd. Jsou tedy velkým pomocníkem při rozhodování o vyuţití hypotečního úvěru. Obrázek 1: Hypoteční pravítko Pramen: Hypoteční pravítko. Hypoweb [online] 2009 [cit ]. Dostupné z WWW: < hypoweb.cz/kalkulacky/hypotecni-pravitko/> 10 refixace = stanovení úrokové sazby na další úrokové období 11 Produkty a podmínky. Hypoweb [online] 2009 [cit ]. Dostupné z WWW: < 12 Hypoteční pravítko. Hypoweb [online] 2009 [cit ]. Dostupné z WWW: < 16

17 1.1.5 Postup při vyřizování hypotečního úvěru Většina z nás má alespoň nějakou představu o tom, co je to hypotéka a k čemu slouţí. Méně uţ je však takových, kteří vědí jak postupovat, pokud by si chtěli hypotéku pořídit. V tomto pododdílu se podíváme na základní kroky, které nás tímto procesem provedou. 13 Vyřízení hypotéky můţeme rozdělit primárně na 3 etapy přípravná, schvalovací a realizační. 1. přípravná etapa Jakmile se rozhodneme pro hypotéku, je našim prvním úkolem výběr banky, u které budeme o poskytnutí peněţních prostředků ţádat. Hlavními ukazateli nám budou výše úrokové sazby a její fixace. Musíme však brát ohled také na skutečnost, ţe trh s úvěry je velmi rozsáhlý a rozmanitý a většina z nás je v tomto oboru laikem či samoukem. Je tedy nasnadě přizvat si k procesu vyřizování hypotéky makléře či poradce, který se na tomto poli pohybuje dennodenně a orientuje se zde mnohem lépe neţ my sami. Při jeho výběru je nejlepší řídit se referencemi předchozích klientů, protoţe pověst finančních poradců není v dnešní době růţová. Vraťme se však k fixaci úrokové míry. Znamená dobu, po kterou máme smluvně zajištěnou pevnou výši úrokové sazby (tedy i splátky úvěru). Zpravidla také platí, ţe po tuto dobu nemůţeme úvěr předčasně splatit, alespoň ne bez toho, abychom za to byli sankciováni. Fixace můţe být dlouhodobá nebo krátkodobá. Dlouhodobá (nad 5 let) je výhodná tím, ţe po celou tuto dobu máme jistotu úrokové sazby. Můţeme si tomu tedy přizpůsobit hospodaření s vlastními financemi. Nevýhodou je jednak vyšší sazba, a také nemoţnost splatit úvěr, pokud by se nám k tomu naskytly prostředky. Krátkodobá fixace má niţší úrokovou sazbu a také moţnost dřívějšího splacení, nezaručuje nám však stabilní výši splátek. Nelze jednoznačně říci, která z nich je výhodnější. Musíme brát v potaz jak spotřebitelovu averzi k riziku, tak také konkrétní nabídky bank, uzpůsobené rozmanitým poţadavkům klientů a jednotlivým druhům nemovitostí. Vhodným postupem při výběru banky je projít si jich několik, vybrat si z jejich nabídky ty, které jsou pro nás vhodné a mezi těmito si poté vybrat jednu, která je pro nás nejvýhodnější. Otevření úvěrového účtu je náročné jak na čas (zpravidla trvá 3 4 týdny), tak také na potřebnou dokumentaci (viz 19). Spolu s jejich předloţením vyplňujeme žádost o poskytnutí hypotečního úvěru a poté čekáme na její zpracování. 2. schvalovací etapa Proces schvalování hypotečního úvěru je kvůli pravidlům obezřetného podnikání procesem zdlouhavějším. Po událostech na trhu v USA je opatrný přístup vyţadován ještě přísněji, neţ tomu bylo dříve. 13 K pododdílu: Proces vyřízení hypotečního úvěru. Hypotéky.name [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < 17

18 Banka posuzuje správnost, pravdivost a úplnost údajů vyplněných klientem, jeho schopnost splácet, samotnou zástavu (nemovitost, respektive nemovitosti) a její ocenění. Poté sestaví podrobné podmínky smluv, které jsou k úvěru potřebné. Schopnost splácet zjišťuje banka následovně. Od příjmů klienta odečte splátky úvěrů a další závazky. To, co zbývá, musí stačit na ţivobytí (několikanásobek ţivotního minima) a na finanční rezervu (například 25% ze splátky). Pokud splňujeme všechny bankou stanovené podmínky, dojde v tuto chvíli k návrhu a zhotovení 3 druhů smluv: úvěrová smlouva je stanovena výše úvěru a úrokových měr. V potaz je brán námi ţádaný produkt a doba fixace. zástavní smlouva jejím prostřednictvím je zákonně ustanoveno, ţe nemovitost se stává zástavou úvěru a v případě neplacení můţe banka z této zástavy čerpat. Zástavní právo musí být zaznamenáno v katastru nemovitostí. Podmínky, které se k zástavě váţí viz 19. Cena zastavované nemovitosti musí být vyčíslena na základě znaleckého rozhodnutí (samotná kupní smlouva nestačí). Náklady posudku můţe nést jak banka, tak také klient, dle individuální domluvy. smlouva o vedení úvěrového účtu v níţ jsou stanoveny podmínky vedení a poplatky. Poplatkům spojeným s vyřízením úvěru je věnován 20. Souhlasíme-li se všemi náleţitostmi smluv, máme právo je podepsat. Pokud jsou podepsány, nastává poslední etapa procesu. 3. realizační etapa Během realizace dochází k čerpání úvěru a následnému splácení. K čerpání můţe docházet jak jednorázově je okamţitě proplacena kupní cena nemovitosti, tak postupně zpravidla při financování rekonstrukce nebo výstavby. Forma čerpání je nejčastější v podobě proplacení faktur za sluţby spojené s výstavbou či rekonstrukcí nebo uhrazení kupní částky prodávajícímu. Jakmile je úvěr vyčerpán (je splacena nemovitost, kterou kupujeme), přijde nám oznámení o ukončení čerpání a je vypočtena splátka, která bude měsíčně odváděna (na základě výpisu z úvěrového účtu). Začíná běţet doba fixace, která se po předem dohodnutých letech mění (případně je po této době moţno jednorázově splatit zbytek dluhu). Jestliţe nám nevyhovuje systém splátek či úroková sazba, můţeme přistoupit k refinancování hypotéky pomocí produktu jiné banky, samozřejmě však za další finanční výdaje. Je třeba sledovat sazby bank a spočítat si, zda výdaje ze změny banky budou vyšší či niţší neţ ty, které zaplatíme, pokud zůstaneme u stávajícího produktu. 18

19 1.1.6 Podmínky čerpání hypotečního úvěru 14 Hlavní podmínka hypotečního úvěru vyplývá ze zákona o dluhopisech. Hypoteční úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti. To znamená, ţe příjemce úvěru za něj musí ručit nemovitostí, a to buď tou pořizovanou, nebo takovou, která je jiţ v jeho vlastnictví. Ne všechny nemovitosti jsou však vhodné k zástavě. Mohou jimi být například rodinný dům, byt (jiţ vlastněný nebo ve formě koupě od developera teprve se stavící), stavební pozemek, rozestavěný dům, chata nebo chalupa, které splňují následující podmínky: jsou nemovitostí na území ČR, členského státu EU nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor, stojí na vlastním pozemku, nebo na pozemku dlouhodobě pronajatém, včetně pozemků ve vlastnictví obce nebo státu, mají právně vyřešeny přístupy, jsou bez právních vad nevztahuje se na ně zástavní právo třetí osoby (aniţ by hypoteční úvěr, který se k němu vztahuje, nebyl splacen z nového úvěru), neexistuje zde věcné břemeno doţití, předkupní právo či jiné omezení bránící převodu nemovitosti do osobního vlastnictví, zastavit lze kupovanou nemovitost (coţ na trhu v ČR převládá), jinou nemovitost ve vlastnictví dluţníka nebo nemovitost ve vlastnictví třetí osoby, zákon o dluhopisech stanovuje, ţe banka můţe poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Nad 70% musí banky najít náhradní krytí, nemovitost musí být v zástavě celá. Klasicky po vás banka bude vyţadovat dostatečné podklady pro udělení hypotéky. Jedná se o údaje o tom, zda jste schopni splácet, a údaje o nemovitosti. V prvním případě budete muset doloţit: doklad totožnosti potvrzení o příjmech - přikládají jak ţadatelé, tak také spoludluţníci a ručitelé ze závislé činnosti (výši platu přečtenou z výpisu z běţného účtu nebo výplatní pásky, pracovní smlouvu nejlépe na dobu neurčitou), z podnikání (poţadováno daňové přiznání za poslední 2 roky), nebo z pronájmu (daňové přiznání, nájemní smlouvy, vlastnický list pronajímané nemovitosti). 14 Hypoteční rádce. Hypoweb [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < 19

20 V druhém případě se jedná o podklady k nemovitosti: výpis z katastru nemovitostí potvrzující, ţe bylo zřízeno zástavní právo k nemovitosti, případně ţe byl návrh na vklad podán, tak zvané čerpání na vklad, územní rozhodnutí, nabývací titul, odhad nemovitosti, předem schválenou kupní smlouvu, potvrzení o dokončení fází výstavby či faktury za provedené práce v případě koupi od developera. Další podmínkou je pojištění zastavené nemovitosti, které je vinkulováno 15 ve prospěch banky. Rizika a pojistnou částku banka určí v úvěrové smlouvě. Sjednat pojištění lze individuálně, popřípadě můţeme vyuţít nabídky pojišťovny spolupracující s naší bankou a pojistku uzavřít přímo zde. V některých případech poskytne banka úvěr pouze tehdy, pokud si klient uzavře životní pojištění. Jedná se o případy, kdy ţádáme o úvěr sami, případně pokud náš příjem zvysoka převyšuje příjem ostatních spoludluţníků 16. Z toho plyne, ţe pokud by se nám něco stalo, ostatní by s velkou pravděpodobností nebyli schopni úvěr splácet. Banka si tak tedy pojišťuje budoucí splácení. U některých typů úvěrů je tato podmínka stanovena automaticky. Pokud si banka účtuje poplatek za vyřízení hypotéky, je nutné jej před čerpáním zaplatit. Výše zmíněné podmínky jsou základní, které najdeme u kaţdé banky. Existuje také celá řada dalších, specifických podmínek, které jsou stanovovány kaţdou bankou individuálně Poplatky placené při vyřizování hypotečního úvěru 17 Ţe není správa hypotéky zadarmo, víme všichni. Během sjednávání a čerpání hypotečního úvěru zaplatíme několik různých poplatků. poplatek za zpracování úvěru nejčastěji se pohybuje okolo 0,5 1% z celkové výše úvěru, s pevně stanovenou minimální a maximální výší, zhruba od tří do třiceti tisíc. Poplatek je podmínkou čerpání, je tedy nutné jej zaplatit ještě před skutečným pouţitím peněz. Některé banky nabízí moţnost vyřízení úvěru bez poplatku, avšak pozor, většinou si jej zakomponují do navýšení celkového úvěru nebo úrokové sazby. Zda je to výhodné posuzujeme individuálně, nejlépe při konzultaci s hypotečním makléřem. V některých případech existuje moţnost zaţádat o hypotéku bez poplatků, coţ je zavádějící pojem. Vstupní poplatky nám totiţ banka neodpustí, ale rozloţí je do splátek během doby prvního fixačního období. 15 to znamená, ţe banka bude oprávněna v případě pojistné události čerpat pojistné plnění. 16 spoludluţníkem je nejčastěji manţel/ka či osoba ţijící s dluţníkem ve společné domácnosti. Má vůči věřiteli stejná práva a povinnosti jako dluţník. Banka po něm můţe poţadovat splácení dluhu, pokud se dluţník stane insolventní. 17 Poplatky. Hypoweb [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < 20

21 Poplatek za vedení úvěrového účtu od otevření úvěrového účtu (po prvním či jednorázovém čerpání) je placen kaţdý měsíc. Výše poplatku se pohybuje kolem dvou set korun. Jednou za rok je klientovi posíláno potvrzení o výši zaplacených úroků, zpravidla zdarma. Mimořádné potvrzení nás jiţ bude několik set korun stát. Poplatek za ocenění nemovitosti - je hrazen bance nebo smluvnímu znalci banky. Záleţí na domluvě, zda je hrazen klientem nebo bankou, výše poplatku je zhruba od tří do sedmi tisíc. Poplatek za čerpání představuje cenu za kaţdou ţádost o čerpání (0 500 Kč). Poplatek za čerpání na návrh na vklad zástavních práv jak bylo zmíněno výše, pokud klient nemá zapsána zástavní práva v katastru nemovitostí, ale chtěl by čerpat jiţ během doby zapisování na katastru. Můţe ho to stát aţ 1500 Kč. Poplatek za rezervaci zdrojů můţe se objevit za to, ţe část finančních zdrojů musí mít banka stále k dispozici při postupném čerpání. Kromě poplatků, které jsme povinni zaplatit bance, můţou náš rozpočet zatíţit také náklady, které přímo s hypotékou nesouvisí, přesto je však musíme nést. Jedná se například o: pojistné při povinném pojištění nemovitosti i při ţivotním pojištění, poplatek za vedení běžného účtu pokud banka vyţaduje, aby byl spolu s úvěrovým účtem zaloţen i běţný účet, poplatky katastru nemovitostí při vystavení listu vlastnictví, pořízení snímků z katastrální mapy či za podání návrhu za vklad zástavního práva, atd Poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let 18 Dne 22. května 2002 vešlo v platnost nařízení vlády, které upravuje rozsah a podmínky poskytování příspěvků ze státního rozpočtu (dále SR) ke splátkám hypotečního úvěru na pořízení bytu nebo rodinného domu s jedním bytem (včetně pozemků k nim náleţejících a movitých a nemovitých věcí, které se zde nacházejí dále jen RD. Příspěvkem se zde rozumí jednotlivá částka poskytovaná ze SR ke splátce úvěru, a je poskytnut, jestliţe: a) ţadatel v roce podání ţádosti o příspěvek nedovrší 36 let, b) není k datu podání ţádosti vlastníkem nebo spoluvlastníkem jiného bytu, bytového domu nebo rodinného domu kromě RD, který byl zakoupen pomocí úvěru, c) k datu podání ţádosti uplynuly nejméně 2 roky 1. od nabytí vlastnictví k RD prvním vlastníkem, 18 nařízení vlády č. 249/2002 Sb. o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let 21

22 2. od nabytí vlastnictví k budově, kde se RD nachází, prvním vlastníkem, pokud se nejedná o byt dle bodu 3., 3. ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí, jde-li o byt, který vznikl změnou dokončené stavby, 4. ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí, jde-li o dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví vystavěný na základě smlouvy o výstavbě. d) je-li ţádost podána v době trvání manţelství ţadatele, musí podmínky a) a b) splňovat oba manţelé. Ţádost musí být podána hypoteční bance nejdříve v den uzavření úvěrové smlouvy, nejpozději v den započetí čerpání úvěru. Musí obsahovat jméno a příjmení ţadatele, trvalé bydliště, rodné číslo nebo datum narození a doloţení splnění podmínek a) d). Příspěvky se poskytují na koupi bytu nejvýše do částky 800 tisíc Kč, nebo na koupi RD s jedním bytem nejvýše do částky 1,5 milionu Kč. Pokud je úvěr vyšší, na převyšující část se příspěvky nevztahují. Lze je poskytnout na dobu splácení úvěru, nejdéle však na 10 let. Poskytují se ke splátce úvěru tak, ţe za uplynulý měsíc se převádí příjemci na jím určený účet do konce následujícího měsíce. Výše příspěvku se stanoví jako rozdíl mezi výší splátky při běţném úroku bez příspěvků a výší splátky při úroku sníţeném o procentní body, jejichţ počet závisí na průměrné sazbě úroku (více viz nařízení vlády, 6, odst. 2). Průměrnou sazbu stanoví Ministerstvo pro místní rozvoj vţdy k 1. únoru. Vztah mezi průměrnou sazbou a procentními body: sazba 8% a více 4 procentní body, niţší neţ 8 % aţ vyšší nebo rovné 7% - 3 procentní body, niţší neţ 7% aţ vyšší nebo rovné 6% - 2 procentní body, niţší neţ 6% aţ vyšší nebo rovné 5% - 1 procentní bod, niţší neţ 5% - příspěvek se neposkytuje. Po dobu čerpání příspěvků musí být RD ve výlučném vlastnictví příjemce a musí slouţit k trvalému bydlení. Při přerušení splácení úvěru se výplata příspěvků pozastavuje. Toto nařízení tedy jistým způsobem zvýhodňuje mladé rodiny, které se rozhodnou pro koupi vlastního bydlení pomocí hypotečního úvěru. 1.2 Stavební spoření Druhým nejčastěji vyuţívaným typem financování bydlení je úvěr ze stavebního spoření. V ČR patří mezi mladší bankovní produkty na trh bylo zavedeno v roce 1993 Zákonem o stavebním spoření a státní podpoře ze stavebního spoření č. 96/1993 Sb. Zkusme si nyní přiblíţit princip tohoto produktu. 22

23 1.2.1 Definice stavebního spoření Dle zákona 19 je stavební spoření účelové spoření spočívající: - v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, - v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, - v poskytování příspěvků fyzickým osobám (dále jen státní podpora ) účastníkům stavebního spoření. Provozovatelem spoření je stavební spořitelna, tedy banka, která můţe vykonávat pouze činnosti povolené v jí udělené bankovní licenci, kterými jsou především stavební spoření. Podléhá bankovnímu dohledu. Účastníkem stavebního spoření můţe být fyzická i právnická osoba (s trvalým pobytem, respektive sídlem na území ČR). Státní podporu však můţe získat pouze a) občan ČR, b) občan EU, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území ČR a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem ČR, c) fyzická osoba s trvalým pobytem na území ČR a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem ČR. Nárok na státní podporu za příslušný kalendářní rok vzniká, pokud účastník splňuje jednu z podmínek a) c) po celý rok, případně po dobu trvání spoření v roce, kdy vzniká nebo končí. Účastníkem se osoba stane podpisem smlouvy o stavebním spoření, pokud se jedná o fyzickou osobu, musí smlouva obsahovat prohlášení, zda v rámci této smlouvy ţádá o přiznání státní podpory Charakteristika stavebního spoření Zkusme si ve zkratce uvést základní charakteristiky stavebního spoření. Vznik - stavební spoření jako produkt slouţilo původně jako podpora bydlení pomocí výhodných úvěrů. Státní podpora jako jeho klíčový znak přibyla aţ později. Vzniklo v Německu v roce 1921 (i kdyţ podobný princip můţeme vysledovat jiţ dříve), kdy Georg Krapp zaloţil instituci, která za příspěvky od svých členů stavila rodinné domy a byty (jakási obdoba dnešních developerských firem). Vybrané peníze však nestačily na zajištění bydlení pro všechny, o přidělení se losovalo. Myšlenka fungování spoření se zalíbila (především jako podpora bydlení prostřednictvím výhodných úvěrů) a postupně začalo být nabízeno bankami tak, jak jej známe dnes, včetně podpory státu. 20 Pro koho stavební spoření je určeno především pro fyzické osoby, protoţe je zajímavé právě státní podporou (samozřejmě ţe i úroky jsou vyšší neţ například na běţném účtu, můţeme však najít produkty finančního trhu, kde bychom své 19 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších novel 20 Historie stavebního spoření. Finance [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < 23

24 prostředky zuţitkovaly lépe). Poskytnutí stavebního spoření není omezeno věkem, můţe být tedy sjednáno na novorozeně 21 stejně tak jako na seniora. Jak stavební spoření vzniká podpisem smlouvy. Na základě této smlouvy získává účastník moţnost poskytnutí úvěru ze stavebního spoření za účelem financování bytových potřeb 22. Zde se chvilku zastavme. Je nutné rozlišovat mezi úvěrem ze stavebního spoření a samotnými naspořenými prostředky v rámci stavebního spoření. Zákon jasně stanovuje, ţe úvěr ze stavebního spoření musí být pouţit na bytové potřeby a na nic jiného. Naspořené prostředky (cílová částka viz dále) bez úvěru, oproti tomu, jdou v současnosti pouţít na cokoliv. Výhody podrobnosti viz další pododdíly: o státní podpora aţ ve výši Kč ročně, o zúročení vloţených prostředků kolem 2%, o pojištění vkladů ze zákona (ve výši 100% aţ do EUR), o moţnost (ne povinnost) získat po 2 letech výhodný úvěr pro financování bytových potřeb, o moţnost vyuţít naspořené peníze včetně státní podpory na jakékoliv účely, o vyšší bezpečnost produktu, o moţnost odečíst zaplacené úroky z úvěrů a připsané zálohy státní podpory od základu daně z příjmu, o moţnost bez sankce mimořádně splatit úvěr. cílová částka (CČ) - ve smlouvě je vţdy stanovena cílová částka spoření, kolem které se potom točí celý charakter spoření. Je sloţena z vkladů účastníka, úroků z nich, státní podpory, úroků z ní a z úvěru, pokud je poţadován. Jedná se o maximální moţnou částku, kterou lze v rámci smlouvy uspořit, nebo maximální výši úvěru, který můţe být ze stavebního spoření poskytnut. Překročit částku tedy není moţné, lze ji však smluvně navýšit Státní podpora Příspěvek státu účastníkům stavebního spoření dle podmínek zmíněných v 23. Nárok na státní podporu je posuzován ke konci kalendářního roku a připisován zpětně rok následující. Od roku 2004 byly pozměněny podmínky výplaty podpory, je tedy nutno rozlišovat, kdy o ni bylo poţádáno a ve kterém roce byla smlouva podepsána. Podmínky výplaty státní podpory Pokud byla smlouva uzavřena do , má nárok na výplatu podpory účastník, s jehoţ vkladem nebylo 5 let nakládáno. U smluv uzavřených později se tato doba prodluţuje na 6 let. 21 za osoby mladší 18 let nebo bez právní způsobilosti jedná rodič nebo zákonný zástupce 22 charakteristika bytových potřeb viz novela zákona o stavebním spoření č. 423/2003 Sb. 24

25 Smlouva se uzavírá na dobu 6 let (smlouvy uzavřené do na 5 let), během kterých, pokud nechceme přijít o státní podporu, nesmíme disponovat s naspořenými prostředky. Po uplynutí této doby můţeme peníze vyuţít dle našich představ. Pokud jsme nedosáhli cílové částky, můţeme spořit dál, včetně čerpání státní podpory. Při čerpání úvěru se státní podpora jiţ neposkytuje, protoţe uţ nespoříme, ale čerpáme úvěr. Pouze u překlenovacího úvěru dostáváme dále i podporu (viz dále). Výše státní podpory U smluv uzavřených do konce roku 2003, u kterých bylo o státní podporu poţádáno do konce roku 2004, činí výše podpory 25 % z ročně uspořené částky, maximálně však z korun. To znamená, ţe nejvyšší moţná částka, kterou jsme mohli od státu dostat, byla korun. U novějších smluv jiţ klesla státní podpora na 15 % maximálně z korun, tedy na Procenta i maxima jsou upravena v zákoně o stavebním spoření a jeho novele č. 423/2003 Sb., 9a, odst. 7: V 10 odst. 2 se slova "25 % z ročně uspořené částky" nahrazují slovy "15 % z uspořené částky v příslušném kalendářním roce" a částka " Kč" se nahrazuje částkou " Kč". V praxi to znamená, ţe ti, kteří mají smlouvy podepsány dle starých podmínek, se snaţí o jejich co nejdelší prodlouţení. Dříve platilo, ţe stavebních spoření můţeme mít uzavřeno více, finanční podpora od státu však byla připisována pouze k jednomu. Novela zákona o stavebním spoření z roku 2003 však umoţňuje nárokovat si státní podporu i na více smluv uzavřených jednou fyzickou osobou a označovaných jako stavebních spoření se státní podporou. Maximální výše podpory však nepřesáhne Kč a podpora se bude přednostně připisovat na smlouvy dříve uzavřené aţ do vyčerpání této částky Úvěr ze stavebního spoření Jak jiţ bylo uvedeno výše, jedním z důvodů, proč lidé přistupují ke sjednání stavebního spoření, je moţnost čerpání úvěru. Ten můţe být poskytnut v podobě klasického (řádného) či překlenovacího. Vţdy však musí slouţit pouze na bytové potřeby. Řádný (klasický) úvěr 24 Je pevně spjatý se samotným stavebním spořením a musí splňovat několik základních podmínek: - existence spoření, - přidělení je zákonem omezeno minimálně dvouletou čekací lhůtou, - nutností je naspořit minimální procento z cílové částky (pohybuje se kolem 40 %), 23 Legislativa. Asociace českých stavebních spořitelen [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < 24 Úvěr ze stavebního spoření. Finance.cz [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < 25

26 - musí být dosaţeno stanovené výše hodnotícího čísla. Toto číslo je prezentováno jako číselný ukazatel, který slouží stavební spořitelně k bodovému ohodnocení stavu smlouvy k určitému časovému okamžiku (termínu ohodnocení). Především je pouţíván k sestavení pořadí smluv pro přidělení CČ, a tedy úvěru. Kaţdá spořitelna pouţívá k jeho stanovení jiný vzorec, například Buřinka jej stanovuje následovně: 25 Bodové hodnocení = (UČ + SP + ÚF) / (0,004 x CČ) kde UČ uspořená částka SP zálohy státní podpory na účtu účastníka ÚF. úrokový faktor CČ. cílová částka Výsledné bodové hodnocení musí odpovídat minimálně limitu, který si spořitelna určí pro splnění podmínky udělení úvěru. Úrokový faktor zde představuje násobek všech úroků z vkladů a ze státní podpory, které byly připsány na účet účastníka ke dni hodnocení. Faktory, které ovlivňují výši hodnotícího čísla, jsou výše úroků získaných ze spoření, tarif spoření a poměr dosaţených úspor a CČ. Z toho plyne, ţe nárůst hodnotícího čísla lze urychlit vhodným výběrem tarifu spoření, ukládáním vyšších i mimořádných vkladů (nejlépe na začátku roku kvůli úročení), a tak dále. 26 Jakmile jsou splněny podmínky, prokázána účelovost pouţití úvěru na bytové potřeby a dostatečné příjmy na splacení úvěru, spořitelna v drtivé většině ţadateli úvěr poskytne. Úročení se pohybuje kolem 3 5 % p. a. (per annum ročně) prostřednictvím fixní úrokové sazby. Velmi sympatická je moţnost splacení úvěru kdykoliv, a to bez sankčních poplatků, které jsou typické pro hypoteční úvěry. Výhodou také je, ţe po prokázání dostatečných příjmů jiţ většina spořitelen nevyţaduje ručení nemovitostí či dalšího ručitele k úvěru. Pokud bychom chtěli dosáhnout během krátké doby vyššího obnosu (například pro koupi nemovitosti), není klasický úvěr úplně ideální volbou. Řekněme, ţe bychom za tímto účelem stanovili cílovou částku na 2,5 milionu korun. Při nejefektivnějším spoření 23 tisíc korun ročně (včetně státní podpory) bychom naspořili 40 % hranici za 44 let. Řešením však můţe být zhodnocování dodatečných prostředků na jiném místě a poté jejich převedení na účet stavebního spoření. Je také moţné stanovit si niţší cílovou částku. Pokud však chceme pro zajištění bydlení vyuţít úvěru ze stavebního spoření, cílová částka, kterou bychom po 2 letech byly schopni uspořit, nám zdaleka nebude stačit, a její navyšování je spořitelnami zpoplatněno poměrně vysokými částkami. 25 Podmínky zřízení úvěru. Buřinka.cz [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < 26 FILIP, M.: Osobní a rodinné bohatství Jak se dobře zajistit. 1. vydání. C. H. Beck, Praha, S

27 Graf 4: Řádný úvěr ze stavebního spoření Pramen: Základní informace. Stavební spoření v ČR [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < Překlenovací úvěr (meziúvěr) 27 Aby se ze stavebního spoření stal stejně atraktivní produkt jako hypoteční úvěr, musely stavební spořitelny poupravit nabídku tak, aby smazaly nevýhody klasického úvěru shrnuté v předchozím odstavci. Během posledních let tak vznikl překlenovací úvěr, který umoţňuje překlenout dobu čekání na přidělení úvěru klasického. Podmínka pro udělení meziúvěru je pouze jedna, a to uzavřené stavební spoření. Úvěr můţe být poskytnut hned po sjednání spoření ve výši rovnající se aţ cílové částce uvedené ve smlouvě. Dříve byla garantována, stejně jako u klasického úvěru, fixace úrokové sazby, v poslední době však jiţ spořitelny nebyly schopny fixování udrţet. Pevnou výši úroku nabízí jen na určitý počet let (zpravidla na šest). 28 Splácení překlenovacího úvěru spočívá ve splácení úroků a čekání na přidělení cílové částky. Teprve v okamţiku, kdy dosáhneme na přidělení řádného úvěru, začneme splácet i jistinu úvěru. Stavební spořitelna klientovi čerpajícímu meziúvěr stanovuje povinnost dospořování. To znamená, ţe klient je povinen se zavázat, ţe během trvání překlenovacího úvěru bude nejen platit úroky za poskytnuté prostředky, ale také bude spořit aţ do okamţiku, kdy jeho vlastní úspory dosáhnou procenta poţadovaného pro poskytnutí řádného úvěru. Meziúvěr je většinou poskytován ve výši celé cílové částky. Stavební spořitelna není totiţ oprávněna do okamţiku přidělení CČ klientovi vydat jeho vlastní úspory, musí je mít evidovány na spořicím účtu. To je také důvodem, proč jsou během doby trvání meziúvěru vedeny 2 oddělené účty. Účastník tedy neporušil podmínku pro udělení státní podpory s jeho úsporami nebylo nakládáno, a můţe čerpat podporu i úroky ze svých vkladů. 27 PRČÍK, T: Stavební spoření v kostce. 1. vydání. ERA, Brno, S Úvěr ze stavebního spoření. Finance.cz [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < 27

28 Graf 5: Překlenovací úvěr ze stavebního spoření Pramen: SYROVÝ, P: Vyplatí se překlenovací úvěr? [online] 2004 [cit ]. Dostupné z WWW: < Na grafu je patrné, s jakou logikou je překlenovací úvěr poskytován. Na ose peněz vidíme celkovou cílovou částku. Pomocí překlenovacího úvěru se nám rychleji podaří dosáhnout poměrové části, která je potřebná k poskytnutí klasického úvěru. Teď jiţ jenom musíme počkat na splnění hodnotícího čísla. Ukončení meziúvěru je platné od okamţiku, kdy je klientovi přidělena cílová částka, tedy úvěr řádný. U překlenovacího úvěru se nečeká na postupné splácení či spoření účastníka, ale dluţná částka je splacena okamţitě z přidělené CČ. Meziúvěr je tedy splacen úvěrem ze stavebního spoření. Coţ sebou také nese nevýhody meziúvěru a důvody, proč je výhodné se ho co nejrychleji zbavit. Protoţe je poskytován ve výši CČ, jsou po celou dobu jeho trvání placeny úroky z celé této částky. Měsíčními splátkami překlenovacího úvěru totiţ nedochází k umořování dluhu, ale pouze ke spoření. Důleţité je se také zmínit o tom, ţe se na poskytnutí překlenovacího úvěru nevztahuje ţádná povinnost ze zákona, tedy klient na něj nemá právní úrok. Zda je překlenovací úvěr výhodný nebo ne, je otázka, kterou je potřeba posuzovat individuálně jak u různých spořitelen, tak u různých ţadatelů. Máme-li dostatek peněţních prostředků, je podle mého názoru výhodnější spořit na účtu stavebního spoření daných 20 tisíc korun ročně a zbytek investovat do výnosnějších produktů finančního trhu, jako jsou například fondy peněţního trhu, akcií či komodit. Musíme však kalkulovat s vyšší rizikovostí takových investic a počítat s tím, ţe některé produkty nám zablokují peníze na delší dobu. Jakmile dosáhneme poţadovaného procenta z cílové částky, převedeme prostředky na účet stavebního spoření a pokud uběhla čekací doba, zaţádáme o poskytnutí klasického úvěru. Pokud však náš příjem nedosahuje výše dostatečné pro investování, můţe být překlenovací úvěr vhodným řešením pro získání prostředků na vlastní bydlení. Nejlepším postupem však bude poradit se konkrétně s finančním poradcem nebo navštívit 2 3 spořitelny a hypoteční banky a porovnat jednotlivé nabídky. 28

29 1.2.5 Pojištění vkladů ze zákona 29 V posledních letech je kladen čím dál větší důraz na kvalitní a důsledný bankovní dohled. Na základě zákona o bankách vznikl v roce 1994 Fond pojištění vkladů (FPV), jehoţ úkolem je minimalizovat vznik nesrovnalostí na bankovním trhu a podporovat důvěru vkladatelů v bankovní systém tedy funkcemi pojištění je: - zabránit runu na banky a - ochránit vklady drobných vkladatelů před insolvencí banky. Pro banky povinnost pojišťovat vklady znamená zvýšení i sníţení nákladů zároveň. Zvýšení plyne z povinnosti platit příspěvek do FPV, ale pojištěné produkty jsou poté méně rizikové - tím pádem také méně výnosnější, a pro banku představují menší náklady. 30 Hlavním přínosem pro občany vkladatele je fakt, ţe jsou pojištěny veškeré primární vklady fyzických i právnických osob vedené v pojištěných institucích v CZK i v cizích měnách, a to včetně úroků. Pokud by tedy byla ohroţena solventnost finanční instituce, poskytne FPV náhrady za pohledávky z vkladů bank, stavebních spořitelen a druţstevních záloţen se sídlem na území ČR, a to ve výši 100 % vkladů aţ do ekvivalentu EUR na jednoho klienta v jedné bance. Dne vláda schválila zvýšení pojištění z 50 na EUR, tedy asi na 2.6 milionu korun, a zkrátila lhůtu pro výplatu náhrad vkladů na 20 pracovních dnů (dříve 3 měsíce). Od roku 2011, kdy by měla novela vejít v platnost, bude finanční jistota vkladatelů pojištěna dvojnásobně. 31 Opatření by mělo přispět k posílení stability bankovního, potaţmo celého ekonomického systému. Ekvivalentu 50 (respektive 100) tisíc EUR na svém účtu většina běţných klientů nedosáhne. Můţeme tedy s nadsázkou říci, ţe s klidným srdcem můţeme své prostředky ukládat, spořit a zhodnocovat, protoţe o ně nepřijdeme, ani pokud bude bance hrozit bankrot. Pozor, pojištění se však nevztahuje na spoření v rámci penzijního či ţivotního pojištění, cenné papíry, vklady u nebankovních institucí (například směnáren), tedy sekundárních vkladů. FPV je tvořen finanční rezervou z příspěvků bank, stavebních spořitelen a druţstevních záloţen. Jejich výše je stanovena v 41c odst. 6 a odst. 7 zákona o bankách. Roční příspěvek banky a druţstevní záloţny do FPV činí 0,1 % z průměru objemu pojištěných pohledávek z vkladů za předchozí rok (včetně úroků), u stavební spořitelny se jedná o 0,05 %. Příspěvek jsou tyto instituce povinny zaplatit nejpozději do 31. ledna následujícího roku Poplatky vztahující se ke stavebnímu spoření poplatek za uzavření smlouvy stavebního spoření výši poplatku si stanovuje spořitelna individuálně. Jedná se o určité procento z cílové částky, nejčastěji 1 %, přičemţ je stanovena maximální výše. Poplatek musí být zaplacen neprodleně po 29 Fond pojištění vkladů [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < 30 DVOŘÁK, P.: Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozšířené vydání. Linde, a.s., Praha, S ŠMAJLEROVÁ, Z: Pojištění vkladů v bankách FinWeb.cz [online] 2009 [cit ]. Dostupné z WWW: < 29

30 uzavření smlouvy. Od 1. ledna 2010 byl poplatek u Stavební spořitelny České spořitelny sníţen o polovinu, a je moţné, ţe i ostatní ji budou následovat. poplatek za roční vedení vkladového účtu pohybuje se mezi Kč, spolu s předchozím se jedná o poplatky, které zaplatíte vţdy, i kdyţ nevyuţijete úvěrové fáze. zaslání ročního výpisu z účtu během prvního kvartálu obdrţíte výpis, ve kterém jsou zobrazeny vklady za předchozí rok, naspořená částka celkem, uznání státní podpory za předminulý rok atd. Další poplatky, které jsou zde uvedeny, se týkají těch účastníků, kteří si zaţádají o udělení úvěru nebo z nějakého důvodu přeruší či změní podmínky smlouvy. Jedná se o: poplatek za uzavření úvěrové smlouvy poplatek za vedení úvěrového účtu poplatek za uzavření smlouvy o překlenovacím úvěru poplatek za vedení účtu překlenovacího úvěru poplatek za navýšení cílové částky poplatek za předčasnou výpověď smlouvy 1.3 Zdroje na poskytnutí úvěrů ze stavebního spoření a hypotéky 32 Základní odlišností mezi úvěry ze stavebního spoření a hypotečními úvěry je místo, odkud instituce berou zdroje na jejich poskytování. Stavební spoření je financováno z vkladů klientů, kteří své smlouvy podepsali pouze pro spořící část a vyuţití státní podpory. Tím své prostředky dají do rukou stavebních spořitelen na několik let, které je mohou pouţít na úvěry. Tento zdroj není jediným, avšak základním. Hypoteční úvěry jsou oproti tomu financovány 3 způsoby: z depozit od vlastních klientů nebo od mezibankovních depozit emisí hypotečních zástavních listů nejčastější zdroj pomocí vlastního kapitálu coţ však není v praxi obvyklé 32 BOUŠOVÁ, K: Umějí stavení spořitelny půjčovat na bydlení? Peníze.cz [online] 2010 [cit ]. Dostupné w WWW: < 30

31 2 SROVNÁNÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A HYPOTÉKY NA ČESKÉM TRHU Kdo má zájem o pořízení či rekonstrukci nemovitosti, stojí často před dilematem, zda vyuţít sluţeb stavebních spořitelen, nebo se obrátit na hypoteční ústavy. Výhodou úvěru ze stavebního spoření je ve většině případů garantovaná výše úrokové sazby po celou dobu trvání splátek (nebo alespoň většinu doby), hypotéky jsou zase poskytovány v delším časovém horizontu měsíční zatíţení splátek tedy není tak vysoké. Další výhodou hypotečních úvěrů je jejich relativně rychlé vyřízení oproti klasickým úvěrům ze stavebního spoření. Jenţe právě v oblasti financování bydlení nelze jednoznačně říci, která z variant je lepší. Vše záleţí na individuálních moţnostech a potřebách ţadatele o úvěr. Kde můţe jednomu vyhovovat hypoteční úvěr, tam se jiný uchýlí k úvěru ze stavebního spoření. Tato diplomová práce si také neklade za cíl vytvořit nějaký dogmatický průvodce, který by jednoznačně označil jeden druh financování bytových potřeb za lepší neţ druhý. Úkolem je předvést čtenáři nabídku na českém a posléze i zahraničním trhu, seznámit ho s nabídkou jednotlivých institucí působících na těchto trzích. Kvůli omezenému rozsahu této práce bude pouze na jednom modelovém příkladu spočítáno, která varianta je vhodná dle stanovených podmínek. Nejlepším způsobem, jak postupovat při výběru financování bydlení, je kontaktovat několik finančních poradců a přímo s nimi konzultovat své aktuální přání. V následujících oddílech se seznámíme s nabídkou stavebních spoření a úvěrů u nás, v další kapitole v Německu, v Rakousku a na Slovensku. Poté provedeme srovnání jednotlivých trhů. 2.1 Analýza stavebního spoření v ČR Nabídka spoření se mění rok od roku, někdy dokonce ještě rychleji. V roce 2010 byl zaznamenán nárůst zájmu o úvěry ze stavebního spoření, meziročně vzrostla poptávka po úvěrech v lednu letošního roku o téměř 10 %. 33 Na stránkách asociace českých stavebních spořitelen najdeme několik zajímavých čísel stavebního spoření, například: 295,4 tisíc Kč průměrná výše cílové částky u smluv uzavřených fyzickými osobami v roce 2009, kusů aktivních smluv ve fázi spoření k polovině roku 2009, kusů platných smluv ve fázi spoření i úvěru k polovině roku 2009, 244,5 miliardy Kč aktuální výše salda úvěrů poskytnutých stavebními spořitelnami. 33 Svačina, L: Stavební spořitelny vstoupily do nového roku zostra. [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < 31

32 Stavební spoření mohou provozovat specializované banky, kterým bylo uděleno zvláštní oprávnění. Ještě na konci roku 2008 působilo na českém trhu 6 stavebních spořitelen. Po fúzi Hypo stavební spořitelny s Raiffeisenkou v září 2009 však tento počet klesl a nyní v ČR tuto licenci vlastní pouze 5 stavebních spořitelen: 1) Českomoravská stavební spořitelna, a.s. 2) Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. 3) Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. 4) Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. 5) Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. V následujících pododdílech si projdeme jednotlivé spořitelny a z jejich nabídky vybereme takovou, která bude nejvíce vyhovovat poţadavkům našeho modelového příkladu, stanoveného ke konci této kapitoly Českomoravská stavební spořitelna 34 Českomoravská stavební spořitelna (dále ČMSS) byla zaloţena v roce Akcionáři společnosti jsou Československá obchodní banka a německá Bausparkasse Schwäbisch Hall AG. Základními nabízenými produkty, jak jiţ plyne z názvu společnosti, jsou stavební spoření, úvěry ze stavebního spoření a překlenovací úvěry. Kromě toho však poskytuje ČMSS také hypotéky, spotřebitelské úvěry, penzijní připojištění, spořicí účet a tak dále. Varianty stavebního spoření u ČMSS U ČMSS máte na výběr ze tří různých tarifů stavebního spoření, podle toho, zda chcete spoření zaloţit pouze z důvodu výhodného spoření, nebo máte v plánu v budoucnu čerpat úvěr. 1) Tarif Invest nejvhodnější pro ty, kteří mají primárně zájem o výhodné spoření. 2) Tarif Perspektiv je zajímavý kombinací s překlenovacím úvěrem Tophypo, díky kterému je poměrně nízké měsíční zatíţení úvěru. 3) Tarif Atraktiv vhodné pro zájemce o úvěr, protoţe nabízí oproti ostatním niţší úrokovou sazbu. 34 K pododdílu: Webové stránky Českomoravské stavební spořitelny, dostupné na WWW: < 32

33 Tabulka 1: Srovnání tarifů stavebního spoření ČMSS Tarif úrok.sazba vkladů (p.a.) úrok. sazba úvěru (p.a.) min. % naspoření min. CČ Varianta 35 INVEST 2 % 4,8 % 40 % z CČ ,- st, r PERSPEKTIV 2 % 4,8 % 35 % z CČ ,- dl ATRAKTIV 1 % 3,7 % 38 % z CČ ,- st, r Pramen: Varianty stavebního spoření. ČMSS [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < Minimální doba spoření, která je nutná pro získání řádného úvěru ke všem výše uvedeným tarifům, jsou klasicky 2 roky. Vzhledem k podmínkám modelového příkladu pro nás bude nejvhodnější uzavřít smlouvu s tarifem Atraktiv. Řádné úvěry Úvěry jsou u ČMSS poskytovány do výše rozdílu mezi sjednanou CČ a jiţ naspořenými prostředky na účtu stavebního spoření. Klient musí spořit minimálně 2 roky, naspořit poţadovaná procenta, dosáhnout dostatečné výše hodnotícího čísla, prokázat bonitu, účelovost a splnit poţadavky na zajištění. Jak jiţ víme, úvěr ze stavebního spoření je účelový. Můţeme jej tedy pouţít na koupi, výstavbu, rekonstrukci či modernizaci bytových potřeb, přičemţ kaţdá ţádost je v ČMSS posuzována z individuálního hlediska. Zastavme se u zajištění úvěru. V následující tabulce je uvedeno, jak je úvěr zajištěn pro různé výše úvěru: Tabulka 2: Zajištění úvěrů u ČMSS Zajištění Výše úvěru bez zajištění méně neţ ,- 1 ručitel nebo finanční pohledávka nebo nemovitost ,- 2 ručitelé nebo pohledávka nebo nemovitost ,- pohledávka nebo nemovitost více neţ ,- Pramen: Zajištění úvěru. ČMSS [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < 35 st = standardní, minimální měsíční splátka úvěru j 0,6% z CČ; r = rychlá, min. splátka úvěru je 0,8% z CČ; dl = dlouhodobá, min. splátka úvěru je 0,53% z CČ 33

34 Překlenovací úvěry Do půl milionu je poskytnutí úvěru relativně jednoduché, podmínkou jsou pouze uzavření spoření, předloţení písemné ţádosti o meziúvěr, doloţení účelovosti, prokázání bonity a splnění poţadavků na zajištění úvěru. Od částky ,- se vyţaduje stejné zajištění, jako je tomu u řádných úvěrů (viz předchozí tabulka). Přehled typů poskytovaných překlenovacích úvěrů je uveden v tabulce: Tabulka 3: Překlenovací úvěry u ČMSS Typ meziúvěru Doba do splatnosti Úroková sazba (p.a.) Poplatek Minimální (% z MÚ) 36 naspoření Smlouva v tarifu Kredit Standard Všechny 4,80 % 0,5 40 % (38 % u tarifu A) CČ K / I / A do 36 měs. 5,80 % Kredit 90 do 72 měs. 6,20 % 1 10% CČ K / I / A nad 72 měs. 6,60 % Topkredit do 72 měs. 4,80 % 0, Kč K / I nad 72 měs. 5,10 % Topkredit plus do 72 měs. nad 72 měs. 5,50 % 5,80 % 0, Kč A Tophypo do 72 měs. 5,00 % 0, Kč P nad 72 měs. 5,70 % Pramen: Přehled překlenovacích úvěrů. ČMSS [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < U všech meziúvěrů je úroková sazba po celou dobu čerpání stálá, pouze u Tophypo je po šesti letech refixována. Smlouva u tarifů K / I / A / P znamená tarif stavebního spoření Klasik, Invest, Atraktiv a Perspektiv, přičemţ Klasik jiţ není ve standardní nabídce ČMSS. Přeúvěrování (refinancování) Posledním produktem, o kterém se u ČMSS zmíníme, je moţnost přeúvěrování hypotečního úvěru řádným nebo překlenovacím úvěrem. Je moţné jej vyuţít, ať jiţ jste bydlení financovali u této spořitelny, či někde jinde. 36 MÚ = meziúvěr 34

35 V rámci ČMSS funguje přeúvěrování na dvou principech: a) jestliţe má klient za sebou splacení větší části úvěru a rozhodne se pro financování nové bytové potřeby, nabízí ČMSS moţnost sloučení starého a nového úvěru do jednoho. b) zajímavé je zvýhodnění klientů, kteří prochází rozvodem nebo rozchodem. Pokud totiţ předloţí doklad o výjimečné ţivotní situaci (rozhodnutí soudu nebo čestné prohlášení bývalého druha/druţky), lze přeúvěrovat překlenovací i řádný úvěr a upravit si tak podmínky splácení. Změna podmínek hypotečního úvěru je procesem, který je stanovován kaţdému individuálně a na míru. My jej však na náš modelový příklad vztahovat nebudeme, protoţe předpokládáme, ţe ţadatelé o financování zatím ţádnou hypotéku nemají. O tuto tématiku bychom se zajímali teprve v okamţiku, kdy by nám splácení v budoucnu nevyhovovalo Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. 37 Další spořitelna, o které se budeme bavit, se vyprofilovala ze Všeobecné stavební spořitelny Komerční banky, která od působí jako Modrá pyramida (dále MPSS). Produktově je MPSS velmi zajímavá. Vedle běţného stavebního spoření, řádných a překlenovacích úvěrů nabízí také hypoúvěr, zelený úvěr, půjčky, běţné účty, pojištění či penzijní připojištění. Pojďme se nyní na tuto nabídku podívat podrobněji. Nabídka stavebního spoření MPSS Modrá pyramida nabízí klientům větší škálu tarifů stavebního spoření. Výhodné stavební spoření vklady jsou úročeny 2 % ročně. MAXI spoření kombinuje stavební spoření s penzijním připojištěním. Úročení vkladů 3 % p.a. Spoření Mopísek uzpůsobeno dětem do 15 let včetně. Uzavření smlouvy s CČ do 50 tisíc je zdarma, do 200 tisíc za 0,5 % z CČ (standardně 1 %). Úročení taktéţ 2 % ročně. Spoření EFEKT jako alternativa k termínovému vkladu či spořicímu účtu. Během prvních 4 měsíců je vyţadováno vloţení alespoň 75 % výše CČ a poté jiţ není potřeba spořit, státní podpora i výhodný úrok (2 %) jsou zaručeny po celou dobu spoření. Uzavření smlouvy není účtováno pro nové klienty, stávající vyjde na polovinu standardního poplatku. Minimální CČ je 66 tisíc, maximální jeden milion korun. Spoření Mopy Junior pro nové klienty ve věku 16 aţ 21 let včetně. Výhodné je poplatkem 0,5 % CČ za uzavření smlouvy. 37 K pododdílu: Webové stránky Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s., dostupné z WWW: < 35

36 Prodloužení PLUS týká se klientů, kteří chtějí prodlouţit smlouvu aţ o šest let. Pokud mají klienti aktuálně na svém spořicím účtu minimálně Kč a minimálně 30 % z cílové částky, mohou prodlouţit smlouvu a navýšit CČ aţ o půl milionu za poloviční poplatek. Zároveň je zachována stávající státní podpora pro smlouvy uzavřené před , tedy Kč. Úvěry ze stavebního spoření MPSS nabízí v rámci stavebního spoření hypoúvěr. Je představován jako řádný úvěr, zkombinovaný s výhodami hypotéky. Uvedením tohoto produktu na trh dosáhla Modrá pyramida především nárůstu oblíbenosti úvěrů ze stavebního spoření. Mnoho lidí má vţitý názor, ţe stavební spoření slouţí spíše pro rekonstrukce či drobnější investice, na koupi nemovitosti je ale třeba hypotéka. Hypoúvěry však zahrnují výhody hypotéky. V čem? úroková sazba je garantována na 6 let od výše 4,59 % p.a. (výše sazby se u MPSS odvíjí od akontace 38 ) úvěr není shora omezen, je udělován aţ do 100% hodnoty zastavených nemovitostí, splátky je moţné rozloţit aţ na 28 let, coţ u klasického úvěru ze stavebního spoření není obvyklé, aţ šestinové poplatky za vedení úvěrového účtu oproti klasickým poplatkům, je moţná nulová akontace, tedy udělení úvěru bez vlastních naspořených prostředků, hypoúvěr není podmíněn existující smlouvou o stavebním spoření, atd. MPSS vytvořila pro hypoúvěry specializované centrum, Hypocentrum Modré pyramidy s jedinou pobočkou v Praze. Podle jejich vlastních slov se jedná o největší hypoteční projekt v ČR v rámci poradenství bydlení. 39 Vedle hypoúvěrů se věnuje také refinancování hypotéky, ke které uvádí, ţe jej taktéţ uvedla na trh MPSS. Zamyslíme-li se nad principem fungování hypoúvěru (dlouhodobé splátky, neomezená výše úvěru, neexistující podmínka smlouvy o stavebním spoření a podobně), můţe se nám jevit jako klasický hypoteční úvěr, i kdyţ jej Modrá pyramida tak neoznačuje. Vedle hypoúvěru je nabízen i Hypoúvěr Garant, který navíc zafixuje výši splátek na celou dobu splácení. Úroková sazba se pohybuje od 5,14 % p.a., splátky je však moţné rozloţit pouze do 20 let oproti 28 u klasického hypoúvěru. Rychloúvěr je poskytován maximálně do výše 300 tisíc korun, je tedy vhodný spíše pro rekonstrukci. Úroková sazba se pohybuje od 6,29 % p.a., splátky lze rozloţit do 15 let. Pro tento úvěr není potřeba zajištění. 38 akontací se zde rozumí výše naspořených prostředků vzhledem k výši úvěru 39 O hypocentru. Hypocentrum Modré pyramidy [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < 36

37 Klasický úvěr ze stavebního spoření s úrokovou sazbou od 3 % p.a., podmínkou je čekací doba 2 roky, 40 % úspory z CČ a dosaţení hodnotícího čísla. Pohotovostní úvěr představuje poskytnutí řádného či překlenovacího úvěru ještě předtím, neţ je vybrána nemovitost k pořízení. Spořitelně stačí pouze doloţení příjmu a poté máte aţ 9 měsíců na výběr nemovitosti. Překlenovací úvěr je vhodný do výše 300 tisíc korun, pro vyšší částky uţ je doporučován hypoúvěr. Financovaná částka se pohybuje jiţ od 50 tisíc korun a úroková sazba od 6,29 % p.a. Speciální nabídkou MPSS je (stejně jako u ČMSS) zvýhodnění ekologického bydlení, tzv. zelený úvěr. S projektem Zelená úsporám 40 je moţné získat pro rekonstrukci či výstavbu domu/bytu s prvky ekologických opatření slevy, dotace či zvýhodnění. Výše uvedené informace jsou shrnuty v následující tabulce. Tabulka 4: Nabídka stavebního spoření a úvěrů MPSS Tarif spoření Úročení vkladů (p.a.) Typ úvěru Úrok. sazba (p.a.) Výhodné SS 2 % hypoúvěr 4,59 %; 4,89 % MAXI spoření 2 % + penzijko hypoúvěr Garant 5,14 % EFEKT 2 % Rychloúvěr 6,29 %; 6,59 % Mopísek 2 % klasický úvěr 3 5 % Mopy Junior 2 % pohotovostní úvěr - Prodloužení PLUS 2 3 % 41 překlenovací úvěr 6,25 % ; 6,59 % Pramen: Vlastní konstrukce dle platných sazebníků MPSS. Dostupné na WWW: < Úroková sazba klasického úvěru je stanovena na 3, 4 nebo 5% v závislosti na rychlé, standardní nebo pomalé variantě. V časovém horizontu 6 7 let od uzavření smlouvy jiţ můţeme uvaţovat o pomalé variantě u ţádosti o úvěr Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. 42 Raiffeisen stavební spořitelna (dále RSTS) působí na našem trhu, obdobně jako ostatní spořitelny, od roku Původním jménem bylo AR stavební spořitelna se zakladateli Agrobanka Praha, a.s. a Raiffeisen Bausparkasse GmbH z Vídně. Od roku 1998vystupuje pod jménem RSTS. V roce 2008 proběhla fúze RTST a Hypo stavební spořitelny a.s. Akcionáři jsou z 90 % Raiffeisen Bausparkasse GmbH a z 10% Raiffeisenbank a.s. 40 více viz 41 dle tarifu, ve kterém byla dříve smlouva podepsána 42 K pododdílu webové stránky Raiffeisen stavební spořitelny. Dostupné z WWW: < 37

38 Nabídkou není RSTS tak bohatá jako předchozí dvě spořitelny. Svým klientům nabízí pouze 2 tarify stavebního spoření a s nimi související úvěry. Nabídka stavebního spoření RSTS Spořicí tarif SO41 úrok vkladů jsou klasické 2 % p.a. Účty stavebního spoření mají k dispozici elektronické bankovnictví přes internet nebo SMS. Zvýhodněni jsou klienti do 25 let, kterým je zlevněn vstupní poplatek na 75 % z ceny. Tarif je vhodný pro zájemce o spoření, pro úvěr je lepší následující S061. Na S041 je navázána úroková sazba 4,9 % pro klasický úvěr. Úvěrový tarif S061 úročení vkladů je sníţeno pouze na 1 %, úroková sazba případného úvěru je však 3,5 % p.a. v případě klasického úvěru, od 3,9 % u překlenovacího úvěru. Přestoţe není nabídka příliš pestrá, je jednodušší se v ní orientovat a jde rozšířit na více produktů. Jiţ jen tím, ţe mladí lidé jsou zvýhodněni levnějšími poplatky za uzavření smlouvy, coţ v podstatě odpovídá tarifu Mopísek či Mopy Junior u MPSS (i kdyţ zvýhodnění není tak vysoké jako u zmiňovaných). Příjemná je také moţnost změny tarifu ze spořicího na úvěrový, čímţ klient získá výhodnější úrokovou sazbu úvěru. Nabídka úvěrů ze stavebního spoření RSTS Ani v oblasti půjček na bydlení nedosahuje RSTS výrazných výšek. Svoji nabídku úvěrů rozlišuje dle literatury na úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr. a) úvěr ze stavebního spoření je úročen sazbou 3,5 % s tarifem S061 a sazbou 4,9 % s tarifem S041. Výše splátky úvěru se pohybuje v rozmezí 0,5 0,7 % z CČ (dle nastavení klienta). Pokud je ţadatelem klient Raiffeisen, nemusí prokazovat své příjmy. Samozřejmou podmínkou je čekací doba 2 roky a 40 % naspoření CČ spolu s dosaţením hodnotícího čísla. b) překlenovací úvěr - na rozdíl od jiných produktů RSTS je rozdělen na: úvěr Nízká hyposplátka akontace od 0 %, minimální výše úvěru je 300 tisíc korun, doba čerpání aţ 2 roky, doba splácení aţ 23 let, úroková sazba 5,1 % p.a. (o 0,1 % méně, pokud je úvěr pojištěn pro případ smrti a trvalých následků). Lze čerpat s tarifem S061 navazuje na něj úvěr se sazbou 3,5 %. úvěr Horizont - podmínky stejné jako u Nízké hyposplátky, liší se pouze o úrokovou sazbu (místo 5,1 % se jedná o 4,9 % p.a.). Lze jej čerpat s tarifem S041 navazuje na něj tedy úvěr se sazbou 4,9 %. úvěr Dobrý známý pro klienty RSTS, kteří nemusí prokazovat příjmy a do 300 tisíc korun nepotřebují zajištění úvěru. Úroková sazba je vyšší (5,3 %), lze jej čerpat s oběma tarify. úvěr Bez čekání druhý z dua zvýhodnění dlouholetých klientů. Bez zajištění lze čerpat 400 tisíc korun, úročení je ve výši 3,9 4,9 % podle výše vlastních úspor. 38

39 úvěr HELIOS má účelové uţití pouze na financování fotovoltaického zařízení, minimální výše úvěru je 300 tisíc korun, úroková sazba od 4,9 % p.a., lze jej čerpat s oběma tarify. Zajímavá je moţnost odloţení splácení úvěru aţ po kolaudaci fotovoltaického systému. úvěr Spektrum akontace od 10 %, splátky je moţné flexibilně nastavovat, minimální výše úvěru od 50 tisíc korun, čerpání aţ po dobu 2 let, úroková sazba 5,9 %, do výše 150 tisíc bez zajištění, čerpat jde s oběma tarify. Také RSTS podporuje ekologické stavby či rekonstrukce, i kdyţ se neúčastní přímo projektu Zelená úsporám. Tabulka 5: Nabídka stavebního spoření a úvěrů RSTS Tarif spoření Úročení vkladů (p.a.) Úvěry Úrok. sazba (p.a.) Spořicí tarif S041 2 % Úvěrový tarif S061 1 % úvěr ze SS P Nízká hyposplátka P Horizont P Dobrý známý P Bez čekání P HELIOS P - Spektrum 3,5 % (S061) 4,9 % (S041) 5,1 % (S061) 4,1 % (S041) 5,3 % (oba) od 3,9 % (oba) od 4,9 % (oba) 5,9 % (oba) Pramen: Vlastní konstrukce dle informací RSTS, dostupných na WWW: < Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. 43 Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. (dále SSČS) je u veřejnosti známá především pod názvem Buřinka. Na trhu působí od roku 1994, hlavním akcionářem je Česká spořitelna, a.s. (95% podíl) a Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG (5% podíl). Nabídka stavebního spoření Buřinky SSČS nabídku stavebního spoření nijak nerozlišuje, v nabídce je jeden typ spoření Stavební spoření se státní podporou. Vklady jsou úročeny 2 procenty, měsíčně je doporučeno vkládat na účet 0,5 % z CČ. Minimální výše CČ je 40 tisíc korun a skládá se ze 2 částí: - fáze spoření při tarifu 2 % je nutné minimálně 40 % našetřit ze svých prostředků, státní podpory a připsaných úroků, 43 K pododdílu webové stránky Stavební spořitelny České spořitelny, dostupné z WWW: < 39

40 - fáze úvěru maximálně ve výši 6 0% z CČ při úročení 4,75 % (viz dále). Uzavření smlouvy o stavebním spoření je zpoplatněno půl procentem z CČ, avšak pouze v rozmezí korun. Nabídka úvěrů Buřinky a) úvěr ze stavebního spoření je jenom jeden, podmínky jsou stejné jako u předchozích 2 roky uzavřená smlouva o spoření, 40 % naspořených prostředků, dosaţení hodnotícího čísla. Úroková sazba je pevná ve výši 4,75 % p.a. Je také moţné si po 6. roce spoření rezervovat úvěr, tedy získat úvěr i poté, co byla vyplacena státní podpora a naspořené prostředky. b) překlenovací úvěry v nabídce 2 typy: TREND nulová akontace, v rámci tohoto tarifu je moţné si vybrat ze 2 úročení: 1) TREND s pevnou vazbou fixována na celou dobu trvání úvěru (aţ 18 let) 2) TREND se sazbou pevnou na první 3 roky (jinak variabilní) Výše úvěru můţe dosahovat maximálně 100 % CČ. HYPO TREND opět je poskytován jiţ při nulové akontaci, doba trvání úvěru je však prodlouţena aţ na 28 let. Navíc je úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Úroky u obou překlenovacích úvěrů jsou shrnuty v následující tabulce: Tabulka 6: Úrokové sazby překlenovacích úvěrů SSČS Překlen. úvěr min. měs. platba úrok. sazba (p.a.) typ sazby splatnost úvěru TREND HYPO TREND 0,82 % CČ 5,95 % variabilní 0,85 % CČ 6,35 % pevná 0,61 % CČ 5,15 % variabilní 0,67 % CČ 5,95 % pevná až 18 let až 28 let Pramen: Sdělení SSČS. [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. 44 Na českém trhu působí německá skupina jiţ od roku Mezi její nabídku se řadí stavební spoření a úvěry s ním spojené, ţivotní a neţivotní pojištění a hypoteční úvěry. Kaţdý produkt 44 K pododdílu webové stránky Wüstenrot stavební spořitelny, dostupné na WWW: < 40

41 je nabízen speciální společností Wüstenrot, jako například Wüstenrot hypoteční banka, a.s. My se budeme zabývat nabídkou Wüstenrot stavební spořitelny, a.s. (dále jen WSS). Nabídka stavebního spoření WSS Základní tarifní nabídka je ve 4 variantách: 1) varianta OF (finanční) je vhodná pro ty, kteří budou chtít čerpat úvěr ze stavebního spoření. Pro jeho udělení stačí 40 % z CČ a je úročen nejniţší sazbou, tedy 3,7 % p.a. 2) varianta ON (normální) je zaměřena na co nejmenší měsíční splátky. Úvěr je poskytován do výše 50 % CČ a úročen stejnou sazbou jako OF. Je vhodný pro ty, kteří ještě nevědí, zda budou stavit, kupovat nemovitost či pouze výhodně spořit. 3) varianta OS (speciální) úvěr poskytován taktéţ ve výši 50 %, úročení vkladů je ve výši 2,2 %. Pokud vloţíte 50 % CČ, můţete poţádat o překlenovací úvěr a nemusíte čekat na splnění hodnotícího čísla. 4) varianta OK (optimální kreditní) na ni navazuje překlenovací úvěr PARTNER (viz dále). Úvěr je poskytován uţ při 30% akontaci. Úročení vkladů je spjato s úroky z úvěru následovně: - 2,2% roční zhodnocení úspor spolu s úročením úvěru 4,9 % p.a. - 1% roční zhodnocení úspor spolu s úročením úvěru 3,7 % p.a. Dále nabízí WSS několik produktů zvýhodňujících danou skupinu klientů: WÜSTENROT Kamarád + - stavební spoření určené pro děti do 18 let. Na poplatcích za uzavření smlouvy nabízí slevu aţ 3 tisíce korun, úročení úspor je 2,2 %. WÜSTENROT Team slibuje bonusy ve výši aţ 2 tisíce korun 45, úročení úspor taktéţ 2,2 %. Platí pro ty klienty, kteří jiţ mají stavební spoření uzavřeno jinde (avšak mimo WSS) a tato smlouva je jejich další smlouvou o stavebním spoření. Vychytané spoření pro klienty ve věku let, úročení opět 2,2 % a zvýhodnění překlenovacího úvěru, o který lze do 30 let poţádat s polovičním poplatkem za úvěrovou smlouvu. 45 pokud po uzavření smlouvy s CČ minimálně 400 tisíc korun nejpozději do 2. měsíce vloţíte 10 tisíc korun, získáte tuto prémii a zhodnocení úspor se tím vyšplhá na 20%. 41

42 Nabídka úvěrů ze stavebního spoření WSS a) úvěr ze stavebního spoření výše jeho udělení a úrokové sazby jsou vázány na tarifní varianty stavebního spoření a jsou shrnuty v následující tabulce: Tabulka 7: Úvěry ze stavebního spoření u WSS tarif max. výše úvěru úrok. sazba (p.a.) min. splátka/měsíc OS 50 % CČ 3,7% nebo 4,9% 0,6 % CČ ON 50 % CČ (podle toho, jak si 0,5 % CČ OF 60 % CČ klient přeje mít 0,7 % CČ OK 70 % CČ zhodnoceny úspory) 0,7 % CČ Pramen: Úvěry ze stavebního spoření. [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < b) překlenovací úvěry základní nabídkou je fixace úrokové sazby po celou dobu úvěru, nulová akontace, rychlé zpracování, V nabídce je 6 typů překlenovacích úvěrů: Superúvěr má podmínku, ţe ţadatelem o úvěr je někdo, kdo má (buď sám, nebo manţelka nebo nezletilé dítě) u jakékoliv stavební spořitelny alespoň jeden rok podepsánu smlouvu o stavebním spoření. Udělení je moţné jiţ od nulové akontace, úrok je garantován po celou dobu splácení ve výši od 2,5 % do 6,5 % (podle výše akontace a tarifní varianty). Družstevní byt speciální produkt pro pořízení druţstevního bytu, který nelze financovat normálním hypotečním úvěrem, jelikoţ se nestáváte přímo vlastníkem, ale nájemcem, a tedy nemáte nárok s ním ručit za úvěr. Úvěr je poskytován aţ do výše 2 milionů korun, s akontací 10 % a se splatností aţ 25 let. Partner je poskytován bez akontace a je udělován aţ do výše 100 % ceny nemovitosti. Zajištění do 50 tisíc není vyţadováno, od 200 tisíc je vyţadování zástavní právo k nemovitosti. Úroková sazba pro částky do 200 tisíc je 6,8 % p.a., u vyšších částek 6,1 %. Rychlý úvěr pro občany ČR starší 18 let, rychlost je ve vyřizování zpracování ţádosti (do druhého dne od předloţení ţádosti centrále). Maximální výše úvěru je 600 tisíc korun, úrok se pohybuje od 2,5 % p.a. REVIT plus je vhodný pro bytová druţstva a společenství vlastníků bytových jednotek. Je moţná aţ nulová akontace, doba splácení aţ 25 let, úrokové sazby v rozmezí 5,3 5,5 % p.a., pojištění bytového domu v rámci smlouvy. 42

43 Zelený SUPERúvěr bez akontace, úroková sazba sníţena na 5,7 % p.a. a do 600 tisíc korun není poţadováno zástavní právo k nemovitosti. Tímto produktem se WSS podílí na projektu zelená úsporám Komparace stavebního spoření v ČR I kdyţ u nás působí pouze pět spořitelen, které mají speciální licenci k poskytování stavebního spoření, nabídka je přesto velmi pestrá. Téměř všechny zmiňované spořitelny zohledňují ve svém portfoliu děti a mládeţ, velmi se rozmáhající trend ekologického bydlení, oceňují věrné zákazníky a podobně. Jednoduše řečeno, v prostředí konkurenčního trhu se snaţí přilákat na svou stranu co nejvíce klientů. Na základě předchozích pododdílů si v následující tabulce uvedeme přehled základní nabídky stavebních spoření na českém trhu. Soustředíme se na počet nabízených tarifů, úrokové sazby pro zhodnocení, úvěry, překlenovací úvěry, úrokové sazby z úvěrů a poplatek za vedení účtu (za rok). Tarify se liší i jinými parametry, jako jsou maximální výše úvěru, čekací doba, hodnotící číslo atd. Pro přehlednější srovnání mezi sebou a následně také s hypotečními úvěry se však budeme soustředit na výše zmiňované. Z tabulky je patrné, ţe se většina spořitelen ve své nabídce více méně shoduje. Úročení vkladů u ţádné z nich neklesá pod 2 % (avšak u ČMSS, RSTS a WSS najdeme 1% zhodnocení, které je kompenzováno niţšími sazbami klasického úvěru). Nejvyšší zhodnocení najdeme u WSS (2,2%), na tuto smlouvu však můţeme získat pouze úvěr se sazbou 4,9 %. Nejnižší úrokovou sazbu za klasický úvěr si účtuje MPSS, a to 3 %. Překonává tak sazby tarifů S061 u RSTS (3,5 %) a úvěrového tarifu WSS a tarifu Atraktiv ČMSS (3,7 %), aniţ by sniţovala zhodnocování vkladů pod 2 %. Z toho lze vyvodit, ţe Modrá pyramida je pro ţadatele o stavební spoření nejvýhodnější (pokud bude mít zájem o klasický úvěr a nebude chtít vyuţít meziúvěru). Zda se nám předpoklad potvrdil, zjistíme v modelovém příkladu (viz pododdíl Výpočet úvěrů). Nejnižší sazbu za překlenovací úvěr nabízí WSS (2,5 %), a to u produktů Superúvěr a Rychlý úvěr. Nejnižší poplatky za roční vedení spořicích účtů si účtuje taktéţ WSS (250 Kč). Celkově můţeme o českém trhu říci, ţe co se týče výše zhodnocení vkladů, sazby za překlenovací úvěr a poplatků za vedení účtu, je nejvýhodnější spořitelnou na trhu Wüstenrot, pro zájemce o základní průběh stavebního spoření (tedy uzavření smlouvy, naspoření 40 % CČ, dosaţení hodnotícího čísla a přidělení klasického úvěru) je nejlepší variantou vyuţití sluţeb Modré pyramidy. 43

44 Tabulka 8: Srovnání stavebního spoření na českém trhu Spořitelna Tarif zhodnocení vkladů (p.a.) řádný úvěr ú.sazba od (p.a.) překlenovací úvěr ú. s. od (p.a.) roční 46 poplatek 47 ČMSS Invest Perspektiv Atraktiv 2 % 2 % 1 % ke kaţdému tarifu 4,8 % 4,8 % 3,7 % 5 typů od 4,8 % do 6,6 % 310 Kč Výhodné 2 % hypoúvěr 4,59 % MAXI 2 % h. grand 5,14 % MPSS Mopísek Mopy j. 2 % 2 % rychloúvěr klasický 6,29 % 3 % 2 typy 6,25 % 300 Kč EFEKT 2 % pohotovostní - Prodlouţení 2-3 % zelený 4,59 % RSTS Spořicí tarif SO41 Úvěr. tarif S061 2 % 1 % úvěr ze s.s. 4,9 % 3,5 % 6 typů od 3,9 % do 5,9 % 308 Kč SSČS Stav.spoření se SP 2 % úvěr ze s.s. 4,75 % 2 typy od 5,15 % do 6,35 % 300 Kč varianta OF varianta ON WSS varianta OS varianta OK W Kamarád + 2,2 % 1 % úvěr ze s.s. 4,9 % 3,7 % 6 typů od 2,5 % do 6,8 % 250 Kč W Team Vychytané sp. Pramen: Vlastní konstrukce 46 Dle informací na serveru Stavebko.info. [online] 2010 [cit ]. Dostupné na WWW: < 47 uvaţujeme poplatek za správu úvěrového účtu, od ostatních poplatků abstrahujeme 44

45 2.2 Analýza hypotečních úvěrů v ČR Situace na českém hypotečním trhu se právě v tuto chvíli nenachází na vrcholu. Podle společnosti Fincentrum bylo v roce 2009 poskytnuto na hypotékách kolem 70 miliard korun, coţ je o 44 miliard méně neţ v roce Také vzrostla průměrná úroková sazba s fixací na pět let na 5,55 %. 48 Přesto je však na trhu nespočet nabídek hypotečních úvěrů, poskytovaných téměř dvaceti bankami. Uvést a srovnat je všechny, by vydalo na dvě diplomové práce. Budeme se zde tedy soustředit pouze na nabídku čtyř nejznámějších hypotečních domů, které je moţné povaţovat za dostatečný vzorek trhu, a to: Hypoteční banka, a.s. Komerční banka, a.s. Československá obchodní banka (ČSOB), a.s. mbank, a.s Hypoteční banka, a.s. 49 Vznikla v roce 1991 jako univerzální obchodní banka, v roce 1995 získala licenci a stala se první bankou specializovanou na hypoteční úvěry. Patří do finanční skupiny ČSOB, která je jejím majoritním vlastníkem. Pod názvem Hypoteční banka (dále HB) vystupuje na trhu od roku 2006, dříve se jmenovala Českomoravská hypoteční banka. Nabídka HB HB nabízí ve svém portfoliu téměř všechny druhy hypotečních úvěrů, o kterých jsme se zmiňovali v teoretické části práce. Úročení je prováděno dle výběru klienta buď fixní sazbou, nebo sazbou P plus, která je vázána na PRIBOR a fixována na dobu 5 let. Účelově hypotéky rozděluje na: koupi bytu v osobním vlastnictví poskytovány jsou hypotéka do 70 % LTV 50, do 85 % LTV, do 100 % LTV, předhypoteční úvěr koupi druţstevního bytu poskytováno totéţ u předchozí koupi domu poskytováno totéţ kromě předhypotečního úvěru stavbu či rekonstrukci poskytováno totéţ co u koupě bytu koupi pozemku - totéţ refinancování hypotéky splácení jiného úvěru (od cizích bank, nevztahuje se na úvěry ze stavebního spoření), pomocí kterého byla provedena investice do nemovitosti úvěr na cokoliv tzv. americká hypotéka 48 MENZELOVÁ, K. Za tu cenu si to nechte. Euro, 02: str. 3 (leden 2010) 49 k pododdílu webové stránky Hypoteční banky, a.s. Dostupné z WWW: < 50 LTV loan-to-value, udává poměr úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. Obecně čím vyšší hodnota, tím vyšší úroková sazba 45

46 speciální hypotéky kombinované produkty (hypotéka s kapitálovým (KŢP) či investičním ţivotním pojištěním (IŢP) nebo s cennými papíry), Zelená hypotéka (pro ţadatele dotací z projektu Zelená úsporám). Pojďme se nyní podívat na podmínky jednotlivých hypotečních úvěrů. 1) Hypotéka do 70 % LTV jak jiţ název napovídá, úvěr je poskytnut do 70 % odhadní hodnoty nemovitosti (zbylých 30 % musí dodat klient sám, můţe je získat i z jiných zdrojů například úvěrem ze stavebního spoření). K vyřízení stačí 2 doklady kupní smlouva a potvrzení o příjmu. Doba splatnosti hypotéky je v rozmezí 5 40 let. Minimální výše hypotéky je 300 tisíc korun, maximální je neomezená. Úrokové sazby jsou uvedené v tabulce na konci přehledu. 2) Hypotéka do 85 % LTV zde je potřeba mít vlastních prostředků pouze 15 %, doba splatnosti úvěru je zkrácena na maximálních 30 let. Jinak se podmínky udělení neliší. 3) Hypotéka do 100 % LTV klientovi je půjčena celá kupní cena pořizované nemovitosti. Část úvěru nad 70 % je moţné kdykoliv splatit (bez sankce), zbytek splátek je rozloţen na 5 30 let. 4) Předhypoteční úvěr slouţí pro ty, kteří chtějí pořídit nemovitost, na kterou zatím není moţné vloţit zástavní právo. Minimální výše je 200 tisíc korun, maximální 5 milionů. Splatnost úvěru je omezena na 1 rok na jeho financování je moţné si poté vzít jiný hypoteční úvěr. 5) Refinancování hypotéky a. běžné b. zjednodušené pouze do 70 % LTV, se splatností max. 25 let a k datu čerpání nového úvěru musí klient po dobu 30 měsíců bez problémů splácet úvěr starý. Také nesmí mezi refinancovaným úvěrem a schválením nového čerpat jiný úvěr vyšší neţ 500 tisíc korun. Splátka nového úvěru je niţší neţ toho původního. Účelem úvěru musí být koupě, výstavba nebo rekonstrukce bytových potřeb. 6) Americká hypotéka uţití úvěru není podmíněno bytovými potřebami, od hypoték se dále liší moţností kdykoliv úvěr splatit bez sankce. Délka splátek je moţná aţ po dobu 3 aţ 20 let, musí ale být splacena do 70ti let věku. Minimální výše 200 tisíc korun, maximální 5 milionů. Za úvěr se ručí zástavním právem ke zkolaudované nemovitosti ve vlastnictví klienta, jeho rodičů nebo dětí. Zajímavostí je, ţe o hypotéku mohou ţádat aţ 4 ţadatelé ţijící maximálně ve 2 domácnostech (starší 18 let). Pokud je klient v manţelství a vlastní SJM 51, musí o ni ţádat společně s manţelem/manţelkou. 7) Zelená hypotéka zvýhodněna tím, ţe do výše dotace je moţné bezplatné předčasné splacení, a do stejné výše je moţné úvěr nedočerpat s poplatkem dle Sazebníku banky. 51 SJM = společné jmění manţelů 46

47 Tabulka 9: Úrokové sazby hypotečních úvěrů HB Druh úvěru minimální fixní sazby (p.a.) na dobu: 1 rok 5 let 10 let 25 let H do 70 % 5,69 % 5,19 % 5,19 % 5,99 % H do 85 % 5,69 % 5,29 % 5,29 % 5,99 % H do 100 % 6,69 % 6,49 % 6,69 % 6,99 % Americká H 8,74 % 8,74 % - - Předhyp.ú. 8,49 % Pramen: Upraveno autorem dle Sazebníku úrokových sazeb HB. Dostupné na WWW: < Komerční banka, a.s. 52 Komerční banka (KB) je od roku 2001 součástí retailového bankovního úseku skupiny Societé Générale. KB je bankou univerzální, nabízí sluţby v oblasti drobného, podnikového i investičního bankovnictví a dále penzijní připojištění, stavební spoření, spotřebitelské úvěry atd. Nabídka KB Z oblasti hypotečních úvěrů nabízí KB několik typů hypoték: hypoteční úvěr určen pro občany ČR a členských zemí EU, ţadateli mohou být aţ 4 osoby (2 domácnosti). Úvěr je účelový (investice do nemovitosti), lze z něj proplatit i vedlejší náklady (zabudování kuchyňské linky, provize realitní kanceláři, ), ale pouze do výše 50 % objemu úvěru. Minimální výše úvěru je 200 tisíc korun, shora je omezena 85 % (HÚ KLASIK) nebo 100 % (HÚ PLUS) z ceny zastavených nemovitosti, objemem investice do nemovitosti nebo schopností klienta splácet. Doba splatnosti je stanovena na 5 30 let, úrokové sazby fixovány na 1 15 let. flexibilní hypotéka flexibilita se týká moţnosti upravovat si splátky úvěru. V průběhu splácení je moţné si je sníţit aţ o 50 % nebo zvýšit o 100 %, odloţit počátek splácení o 12 měsíců nebo přerušit na 3 měsíce. Tyto změny je moţné provádět jednou do roka. Účelovost je taktéţ podmíněna financováním vlastních bytových potřeb. Minimální a maximální výše je stejná jako u předchozího úvěru, splátky po dobu 5 30 let, nejkratší doba fixace se však zvyšuje na 3 roky. hypotéka 2v1 kombinuje účelovou a neúčelovou část úvěru (to znamená například vybavení domácnosti nábytkem, elektronikou, dekorace bytu musí však souviset s danou nemovitostí). Minimální výše úvěru je 250 tisíc korun, z toho min. 200 tisíc musí být pouţito na financování bytových potřeb a 50 tisíc neúčelově. Maximálně 52 k pododdílu webové stránky Komerční banky, a.s. Dostupné z WWW: < 47

48 můţe neúčelová část činit 20 % z celkové výše úvěru do výše 400 tisíc korun (z toho plyne, ţe maximální výše celkového úvěru je 2 miliony korun). Splátky po dobu 5 30 let, úrokové sazby fixovány 1 15 let. hypotéka Dopředu Dozadu spojuje 2 produkty: o Hypotéka Dopředu úvěr, který je schválen ještě dříve, neţ je vybrána nemovitost. Na její hledání má poté klient 6 měsíců (s moţností prodlouţení na 9) s garancí úrokové sazby. o Hypotéka Dozadu aţ 12 měsíců zpět nabízí KB zpětnou refundaci vynaloţených nákladů na bydlení. Minimální výše je 200 tisíc, maximální je omezená 85 % (maximálně 8 milionů korun) nebo 100 % (max. 4 miliony korun) z ceny zastavených nemovitostí, celkovou výší investice nebo schopností splácet. Hypotéku je moţné kombinovat s předchozím produktem. překlenovací hypoteční úvěr úvěr k investování do nemovitostí, jehoţ splácení probíhá z kapitálového ţivotního pojištění KB nebo ze stavebního spoření u MPSS. Minimální výše je 100 tisíc korun, maximální 85 nebo 100 % z ceny zastavených nemovitostí v kombinaci s ţivotním pojištěním (ŢP), 85 % se stavebním spořením, také 100 % pojistné částky ţiv. pojištění. Doba splatnosti u ŢP 5 30 let, u stavebního spoření 1 8 let. předhypoteční úvěr poskytuje se v kombinaci s následným hypotečním nebo překlenovacím hypotečním úvěrem. Minimální výše je 100 tisíc korun, maximální je omezená výší následného úvěru, který bude pouţit na jeho splácení, cenou zastavených nemovitostí, objemem investice do nemovitosti a schopností klienta splácet úroky z tohoto úvěru a poté jistinu i s úroky z hypotečního úvěru. Doba splatnosti je 1 (příp. 2) rok, zajištění úvěru je ve formě zástavního práva buď k nemovitosti, nebo k pohledávce termínovaný vklad u KB v min. výši 5 tisíc korun, nebo ručení třetí osoby. úvěr na nemovitost nespadá jiţ do nabídky hypotečních úvěrů, ale do spotřebních úvěrů. Podle toho se také odvíjí charakteristiky úvěru maximální doba splatnosti je 10 let, splácet lze pouze z běţného účtu u KB, úvěr musí být zajištěn ručením, vkladem u KB, stavebním spořením u MPSS nebo zastavením nemovitosti. Je poskytován od 100 tisíc korun. Tabulka 10: Úrokové sazby hypotečních úvěrů KB (v % p.a.) doba fixace 1 rok 2 roky 3 roky 4 roky 5 let 6 let 7 let 8 let 9 let 10 let 15 let KLASIK 5,29 5,29 4,89 4,89 4,89 5,19 5,19 5,29 5,29 5,39 5,59 PLUS 6,29 6,29 5,79 5,99 6,09 6,19 6,19 6,29 6,29 6,39 6,59 Pramen: Upraveno autorem dle Sazebníku úrokových sazeb KB. Dostupné na WWW: < 48

49 2.2.3 Československá obchodní banka (ČSOB), a.s. 53 ČSOB jako jediná ze srovnávaných vznikla ještě před rokem 1989, a to v roce V červnu 1999 byla privatizována, majoritním vlastníkem se stala belgická KBC bank. Působí na českém a slovenském trhu (do roku 2008 jako jedna společnost), profiluje se jako univerzální banka, v detailovém bankovnictví působí pod značkami ČSOB a Poštovní spořitelna. Nabídka ČSOB Podmínkou poskytnutí úvěru je věk od 18 do 70 let (ke dni konečné splatnosti úvěru). Nabízené hypoteční produkty jsou: Hypotéka výše úvěru od 200 tisíc korun, max. do 70, 85 nebo 100 % ceny nemovitosti. Doba splatnosti 5 40 let. Investice je účelová do bytových potřeb a nemovitého příslušenství. Hypotéka 2v1 stejně jako KB, i ČSOB nabízí moţnost vyuţít část úvěru neúčelově. I zde se jedná o 20 %. Neúčelovou část lze kdykoliv splatit, je vloţena přímo na účet klienta. Splátky opět po dobu 5 40 let. Hypotéka s garantovanou výší splátky zajišťuje fixaci výše splátek po celou dobu trvání úvěru. To tedy znamená, ţe je fixována úroková sazba. Výše úvěru se pohybuje od 200 tisíc korun, splátky jsou rozloţeny do 5 30 let. Podmínkou je účelovost úvěru. Hypotéka bez dokládání příjmů pro udělení úvěru není třeba doloţit příjmy, je vyuţívána především podnikateli. Charakteristika produktu je stejná jako u standardní hypotéky, maximální výše hypotéky je však 50 % z ceny nemovitosti. Hypotéka na družstevní bydlení slouţí k financování investice do bytu v druţstevním vlastnictví. Oproti ostatním hypotečním produktům je zajímavá moţností mimořádných splátek i předčasného splacení. Další charakteristiky produktu jsou stejné jako u předchozích. Americká hypotéka neúčelová, poskytnuté peníze je moţné pouţít na cokoliv, úvěr však musí být zajištěn nemovitostí. Výše úvěru je od 200 tisíc do 5 milionů korun (maximálně však do výše 70 % LTV). Splácení je rozloţeno do 3 20 let. Předhypoteční úvěr opět obdobný princip jako u jiných bank. Slouţí ke koupi takové nemovitosti, kterou nelze zatím financovat klasickým hypotečním úvěrem (není moţné ji zastavit). U ČSOB se úvěr zpracovává zároveň s Hypotékou, kterou bude nejpozději do 1 roku refinancován. Po dobu trvání jsou placeny pouze úroky. Minimální výše úvěru je 200 tisíc korun. Úrokové sazby hypotečních úvěrů si shrneme v následující tabulce. ČSOB se jako jedna z mála bank můţe pochlubit tím, ţe uvedené úrokové míry jsou garanční, tedy jiţ platné. Ostatní bankovní ústavy totiţ v sazebnících uvádějí minimální úrokové sazby, ty se však mohou případ od případu lišit. 53 k pododdílu webové stránky ČSOB, a.s. Dostupné z WWW: < 49

50 Tabulka 11: Úrokové sazby hypotečních úvěrů ČSOB úvěr max. výše z ceny nemovitosti (%) úroková sazba v % (p.a.) 1 rok 3 roky 5 let 10 let 15 let 20,25,30 let 70 5,69 5,29 5,19 5,19 5,69 5,99 Hypotéka 85 5,69 5,39 5,29 5,29 5,69 5, ,69 6,49 6,49 6,69 6,69 6, ,69 5,29 5,19 5,19 5,69 5,99 Hypotéka 2v1 85 5,69 5,39 5,29 5,29 5,69 5, ,69 6,49 6,49 6,69 6,69 6,99 Bez př. 50 8,24 7,94 8,14 8,14 8,44 H na družstevní bydlení 70 5,69 5,29 5, ,69 5,39 5, ,69 6,49 6,49 Americká 70 8,74 8,74 8,74 Předhypoteční 8,49 Pramen: Aktuální sazebník úroků hypotečních úvěrů ČSOB. [online] 2010 [cit ]. Dostupné na WWW: < mbank, a.s. 54 Mezi zkoumané banky byla mbank zařazena proto, ţe během posledních let způsobila převrat na českém bankovním trhu, především bezpoplatkovou politikou. Na trh vstupovala pouze s nabídkou běţného účtu, postupně svoji nabídku zvyšuje a v současnosti jiţ nabízí spořicí účet, osobní půjčku, hypotéku, kreditní karty a další. Nabídka mbank V nabídce hypotečních úvěrů mbank je zdánlivě pouze jeden produkt, mhypotéka, má však několik úprav, které si zde rozebereme. Novinkou u mhypotéky je tak zvaný bilanční mechanismus mbilans, který vyuţívá mbanka jako jediná na trhu. Výhodný je proto, ţe sniţuje úrokové zatíţení hypotečního úvěru. Jak mechanismus funguje, si vysvětlíme na obrázku: 54 k pododdílu webové stránky mbank, a.s. Dostupné z WWW: < 50

51 Obrázek 2: Bilanční mechanismus mbilans Pramen: Vlastní konstrukce Princip je jednoduchý. Se zřízením úvěrového účtu k mhypotéce (pozor, pouze k hypotéce s variabilní sazbou) je zároveň zřízen i bilanční účet mbilans. Na ten se klientovi převádí volné peněţní prostředky (bilanční prostředky) z běţného účtu (mkonta). Suma, která se na bilančním kontě nachází, je odečtena od výše úvěru, ze kterého je stanovena úroková sazba. 55 Pokud by náhodou klient volné peněţní prostředky potřeboval, můţe je kdykoliv z mbilans konta převést zpět na běţný účet a vyuţít dle aktuální potřeby. Převody bilančních prostředků jsou prováděny automaticky. Na mkontu je při podpisu úvěrové smlouvy nastaven limit, který se rovná minimálně nejvyšší měsíční splátce úvěru. Tato částka zůstává na mkontě. Finanční prostředky, které tento limit přesahují, jsou automaticky převedeny na mbilans. Pokud se stane, ţe na mkontě klesnou prostředky pod limit, jsou naopak doplněny z mbilans. Tyto operace jsou prováděny kaţdý den po půlnoci. Klientovi tedy na mkontě zůstává pouze tolik, kolik si nastaví, zbytek je převeden na mbilans. Maximální zůstatek na kontě mbilans je ve výši aktuální vyčerpané jistiny hypotéky. Pokud se tato částka vyrovná (tedy na kontě máte stejný počet peněz, jaký jste si půjčili), potom je úrok nulový a hypotéka je po dobu daného zúčtovacího období (měsíčního) zdarma. Splácení úvěru je moţné jak z mkonta (celkově má tedy klient otevřeny 3 účty u mbank běţný, bilanční a úvěrový), tak také z účtů mimo mbank. Variabilní úroková sazba je počítána na základě PRIBORu 3M a marţe mbank. Co se týče poplatků spojených s hypotečním úvěrem, je mbank jednoznačně nejlevnější. Neúčtuje si nic za vyřízení úvěru, otevření bilančního účtu a dokonce je zdarma i předčasné splacení a mimořádné splátky. Splatnost úvěru je moţné prodlouţit aţ na 45 let, fixní úrokovou sazbu je moţné stanovit na 1 5 let. Pokud o úvěr ţádají 2 ţadatelé do výše 50 % LTV, není třeba dokládat příjmy (do 55 Základ pro výpočet úroků = aktuální výše jistiny průměrný měsíční zůstatek na mbilans. 51

52 výše 3,5 milionu korun). Co se týká účelu hypotéky, vedle klasického hypotečního úvěru je moţné si vzít také neúčelovou mhypotéku. Maximální výše je do 60 % LTV. Ještě nám zbývá podívat se na úrokový sazebník, který je shrnut v následující tabulce. mbank má úrokové sazby rozděleny podle toho, jaké výše dosahuje LTV. Dle sazebníku je úvěr moţno poskytnout maximálně do výše 80 % LTV. My si v tabulce uvedeme pouze hodnoty pro %, abychom mohli lépe srovnávat s jinými hypotečními ústavy. Neúčelové hypotéky jsou po výši LTV %. Tabulka 12: Úrokové sazby hypotečních úvěrů mbank mhypotéka doba fixace (let) úrok. sazba (% p.a.) úrok. sazba s ŽP účelová s variabilní r účelová s fixní r neúčelová s variabilní r neúčelová s fixní r - 4,89 4,74 1 4,93 4,78 3 5,34 5,19 5 5,70 5,55-6,36 6,21 1 6,61 6,46 3 7,23 7,08 5 7,59 7,44 Pramen: Platný úrokový lístek mbank. [online] 2010 [cit ]. Dostupný na WWW: < urokovy_listek/#tabs=2> Komparace hypotečních úvěrů v ČR Hypotéky jsou na českém trhu i přes trvající ekonomickou krizi stále oblíbeným produktem pro financování bydlení. Krize však vedla k tomu, ţe zesílila bankovní regulace a dohled, na poskytnutí úvěru jsou kladeny přísnější podmínky neţ dříve. I předtím však nebyla situace v ČR tak benevolentní jako v USA. Na českém trhu působí 16 hypotečních bank, my jsme však do srovnání zařadili pouze čtyři. HB, KB a ČSOB jsou banky, které na českém trhu působí téměř od počátku vzniku dvoustupňového bankovnictví (ČSOB) dokonce ještě dříve. Můţeme vypozorovat, ţe jejich produktová nabídka se od sebe příliš neliší. KB na rozdíl od ostatních nemá ve své nabídce zařazenu americkou hypotéku. V následující tabulce si shrneme nabídky srovnávaných hypotečních domů: 52

53 Tabulka 13: Srovnání hypotečních úvěrů na českém trhu HB KB ČSOB mbank počet hypoték (4) fixace ú.s let 1 15 let 1 30 let 1 5 let úrokové sazby 5,19 8,49 5,19 6,59 5,19 8,49 4,74 6,36 doba splácení 5 40 let 5 30 let 3 40 let 1 45 let refinancování ano ano ano ne předhypoteční úvěr ano (1 rok) ano (1 rok) ano (1 rok) ne neúčelový úvěr ano (max 5 mil.,-) ano (max. 20% z úvěru, 50 tis.,-) ano (max. 5 mil.,-) ano (max. 60% LTV) věkové omezení let let let let zajištění ŽP nevyţadováno nevyţadováno nevyţadováno nevyţadováno roční poplatek 56 Pramen: Vlastní konstrukce 1800,- (2640,- se st. podporou) 1800,- (3000,- u flexibilní hyp.) 1800,- (2640,- se st. podporou) 0,- V tabulce vidíme, ţe tři nejznámější hypoteční domy u nás mají shodný počet nabízených úvěrových produktů. Shodují se také v oblasti předhypotečních úvěrů, poţadavkem na ŢP (respektive nevyţadováním ŢP) a ročním poplatkem za správu účtu. Vedle toho mbank, relativní nováček na našem trhu, nabízí pouze jednu hypotéku. S jejími obměnami v podobě variabilní či fixní úrokové sazby a účelového či neúčelového úvěru můţeme však uvaţovat o 4 typech hypotečních produktů. Jako i u jiných svých produktů, také u hypotéky vyuţívá nulové poplatkové politiky. Úrokové sazby úvěrů domácnostem na pořízení bydlení se dle statistik ČNB v lednu 2010 pohybovaly v rozmezí 5,25-6,8 %, čímţ se dostávají na úroveň Slovenska, které je nejdraţším poskytovatelem hypotečních úvěrů v Eurozóně (viz dále). 57 U námi zkoumaných bank se úrokové sazby pohybují v intervalu 4,74 8,49 %. Nejvyšší sazby se týkají amerických neúčelových hypoték, nejniţší je pro účelovou hypotéku s variabilní úrokovou sazbou, ke které je uzavřeno ţivotní pojištění. Otázku výhodnosti jednotlivých hypoték budeme zkoumat na modelovém příkladu v Výpočet úvěrů. 56 uvaţujeme poplatek za správu úvěrového účtu, od ostatních poplatků abstrahujeme 57 Harmonizovaná úroková statistika. ČNB. [online] 2010 [cit ] Dostupné z WWW: < 53

54 2.3 Srovnání stavebního spoření a hypotečního úvěru v ČR Celková situace na trhu s hypotékami a stavebním spořením má v posledních letech zajímavý průběh. Úvěry ze stavebního spoření v loňském roce téměř dohnaly co do počtu poskytovaných prostředků hypoteční úvěry. Proč? Vysoká státní podpora činí stavební spoření v ČR velmi oblíbenou formou financování bydlení. Některé evropské země však mají podporu ještě vyšší (Rumunsko, Maďarsko), zájem zde však není tak vysoký. To můţe být dáno tím, ţe Češi mají větší sklon k úsporám neţ Rumuni nebo Maďaři. Spořitelny navíc v poslední době upravily svou nabídku tak, ţe poskytují i refinancování hypotéky, úvěry podobné hypotečním apod. 58 V následujícím grafu je znázorněn objem poskytnutých úvěrů z obou produktů za posledních 6 let: Graf 6: Celkový objem poskytnutých úvěrů (mld. Kč) Pramen: SVAČINA, L.: Stav. spořitelny šlapou hyp. bankám na paty. Hypoindex [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < V dalším grafu se podíváme na podíl úvěrů na bydlení na celkových úvěrech a na podíl hypotečních úvěrů na úvěrech na bydlení. Z grafu je patrné, ţe od roku 2000 vzrostl počet úvěrů na financování bydlení téměř dvojnásobně, ze 40 % na 75 %. Co se týká hypotečních 58 SVAČINA, L.: Stav. spořitelny šlapou hyp. bankám na paty. Hypoindex [online] 2010 [cit ]. Dostupné z WWW: < 54