ZNALECKÝ POSUDEK č. 3158/080/14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3158/080/14 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 196/2 VE VÍCEBYTOVÉM NETYPOVÉM DOMĚ čp. 196 NA ST. P.Č. 521/1, STAVEBNÍ PARCELY Č. 521/2, SPOL. PODÍLU 1736/10000 NA STAVEBNÍCH PARCELÁCH Č. 521/1, 521/2, SPOLEČNÝCH KONSTRUKCÍCH A PROSTORECH, PŘÍSLUŠENSTVÍ. NEBYL UMOŽNĚN PŘÍSTUP DO OCEŇOVANÉHO BYTU, POUZE DO SPOLEČNÝCH PROSTOR A OCENĚNÍ BYLO ZPRACOVÁNO NA ZÁKLADĚ SVĚDĚCTVÍ DVOU VLASTNÍKŮ BYTOVÝCH JEDNOTEK V BUDOVĚ. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. 944/2014-N Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti pro potřeby provedení dražby Oceněno ke dni Zpracovala: Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56/8 02 Svitavy, tel , znalec z oboru Ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí Znalecký posudek obsahuje celkem 15 stran textu včetně příloh, je předán objednateli ve dvou vyhotoveních. Svitavy,

2 FOTODOKUMENTACE ÚVOD Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. -2-

3 A. NÁLEZ Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 196/2 V budově č. p.: 196 Na pozemku parc. č.: st. 521/1 Pozemky parc. č.: Je oceněn spol. podíl na st.p. č.521/1, 521/2 Ostatní stavby: bez staveb - pozemek p.č. st. 521/2 nezastavěn Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 1736/10000 na pozemcích : 1736/10000 Vlastník jednotky: Tomáš Jan, Velká Skrovnice čp. 30 podíl 1/1 Vlastník pozemku spol. Tomáš Jan, Velká Skrovnice čp. 30 podíl 1/1 podílu : Katastrální území: Ústí nad Orlicí LV č.: 5303, 2804 Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Ústí nad Orlicí Část obce: Ústí nad Orlicí Ulice: Jilemnického Číslo orientační: PODKLADY Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2804, 5303 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. Usnesení soudního exekutora o udělení příklepu z ZJIŠTĚNÉ ZÁVADY: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 5303, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - související zápisy Závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého Závazek nezajistit zástavní právo ve výhodnějším pořadí nový dluh Zástavní právo smluvní - 3 -

4 METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby nemovitosti. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna metoda porovnávací. REKAPITULACE: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) ,00 Kč Pětsettisíckorunčeských Svitavy, Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí - 4 -

5 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Pardubický Obec, část obce: Ústí nad Orlicí Katastrální území: Ústí nad Orlicí Ulice: Jilemnického jednotka stávající stav typ: 3+1 podlaží: NP orientace JZ započitatelná plocha: 74,72 m 2 plocha předzahrádek: 0 garáže a garážová stání: 0 opotřebení celkové: nestanoveno rozestavěnost: 85 % vytápění: ÚT s kotlem elektrickým, otopnými tělesy - demontovány technický stav jednotky: část konstrukcí a vybavení byla demontována forma užívání: bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: před cca 5 lety provedené dílčí rek. jednotky: výměna oken, výměna instalací popis dílčí rekonstrukce: nové etážové vytápění, vybavení koupelny, kuchyně, podlah pozemky (popis): Pozemky pro výstavbu jsou obchodovány v relaci Kč/m 2 dle polohy a stupně zainvestování. Poloha je neutrální. Vlastník jednotky je vlastníkem podílu 1736/10000 na p.č. st.521/1, 521/2, p.č. 521/2 ke dni ocenění není zastavěna - jiná stavba byla zbořena. Přístup je po pozemkové parcele v jednotném funkčním celku s budovou je jiného vlastníka. Není ošetřen věcným břemenem. Obvyklou cenu pozemků odhaduji ve výši 600 Kč/m 2, cena spoluvlastnického podílu je zohledněna v navržené obvyklé ceně bytové jednotky. výměra pozemků celkem: 332 m 2 budova / počet sekcí: volně stojící 1 počet podlaží PP/NP 1 3 počet bytových/nebytových jednotek: 8 0 výtah: ne stručný popis budovy: Budova zděná, se střechou šikmou, krytina z pálených tašek, omítky vápenné, schodiště betonové, bez výtahu, okna plastová zdvojená stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: odhadem 45 % nezjištěny stav stavby: Průměrně udržovaná typ konstrukce budovy: zděná budova rekonstrukce celková/dílčí v roce: výměna krytiny, klempířských konstrukcí, oken, svislých potrubí/ provedené dílčí rekonstrukce: Okresní město Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Místopis: Oceňovaný byt je umístěn ve městě Ústí nad Orlicí, v bývalém okresním městě Pardubického kraje. Ústí nad Orlicí je pátým největším městem Pardubického kraje. Město je umístěno na soutoku řek Tiché Orlice a Třebovky. Leží 150 km východně od Prahy, 10 km od České Třebové na hlavní trati ČD Praha - Česká Třebová. Je městem historickým, kulturním, průmyslovým. Má historický střed s téměř pravidelným čtvercovým náměstím s podloubími a typickými starými domy. Od roku 1991 je městskou památkovou zónou. Ústí nad Orlicí má 9 katastrálních území Ve městě je Městský úřad, pošta, základní školy, mateřské školy, supermarkety, KÚ, Okresní soud, kulturní objekty, V Ústí nad Orlicí se nachází velký sportovní areál s fotbalovým a atletickým stadionem, s umělým trávníkem, volejbalovými, basketbalovými a tenisovými kurty. Součástí areálu je v roce 2000 vybudovaný Aquapark. Ve městě je dále k dispozici krytý plavecký bazén, kluziště, kuželkářská dvoudráha a bowlingové centrum

6 Ústí nad Orlicí je křižovatkou nových cyklostezek vybudovaných v letech km dlouhých unikátních cyklostezek vede údolím řek Tiché Orlice a Třebovky do Chocně, Letohradu a České Třebové a jsou určeny pro cykloturistiku a in-line bruslení. V Ústí nad Orlicí jsou restaurace, hotely, penziony. O bydlení v obci je zájem. Ve městě jsou dvě zastávky ČD,autobusové nádraží, městská hromadná doprava. Oceňovaná nemovitost je umístěna jižně cca 300 m od centrálního náměstí na ulici Jilemnického v lokalitě se smíšenou výstavbou - rodinné domy, vícebytové domy zděné, vícebytové panelové domy, objekty provozoven. Poloha je neutrální pro bydlení. Přístup je zajištěn z ulice Jilemnického z p.č. 2351/8 ve vlastnictví Města Ústí nad Orlicí, přes p.č. 264/7 ve vlastnictví soukromé osoby p. Lenky Tomášové - osoba nespolupracující. Přístup do oceňované nemovitosti není ošetřen věcným břemenem - vlastníci bytových jednotek žijí v nevědomosti. Dle NOZ - právo nezbytné cesty přístup zajišťuje. Popis / dispozice: Předmětem ocenění je byt s přísl. umístěný ve dvou nadzemních podlažích - byt s přísl. je umístěn v 1.NP, jeden pokoj je umístěn v 2.NP, podlaží nejsou dle svědectví spojena vnitřním schodištěm, místnost ve 2.NP nebyla stavebně upravena dle svědectví vlastníků bytů v budově je rozestavěna. Byt byl před cca 3 5 lety modernizován, v roce 2013 byl dražen údajně za cenu cca Kč, stávající vlastník oceňovaného bytu byt užíval několik měsíců. poté demontoval kotel, otopná tělesa a ostatní vybavení blíže nespecifikovaná - pravděpodobně je zpeněžil. Lze předpokládat zvýšené náklady nad práce udržovací za účelem zprovoznění bytu - pořízení chybějícího vybavení a konstrukcí. Odhad min. cca Kč. Technický stav budovy : zvýšení opotřebení schodiště, výmaleb, podlah v chodbě. Byly provedeny dodatečné izolace ze strany severní, nebyla opravena omítka na vnějších površích v části budovy.. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy v části izolované 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm 3. Stropy s rovným podhledem 5. Krytiny střech pálené tašky 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné 8. Úprava vnějších povrchů vápenocementové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře nezjištěno 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah nezjištěno 15. Vytápění chybějící 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod není proveden 21. Ohřev teplé vody elektrický bojler demontován 22. Vybavení kuchyní elektrický spotřebič, kuchyňská linka 23. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo? Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha kuchyň 8,88 m 2 1,00 8,88m 2 pokoj 18,48 m 2 1,00 18,48 m 2 pokoj 18,06 m 2 1,00 18,06 m 2 pokoj 13,02 m 2 1,00 13,02 m 2 spíž 2,40 m 2 1,00 2,40 m 2 koupelna 4,00 m 2 1,00 4,00 m 2 WC 2,28 m 2 1,00 2,28 m 2 předsíň 6,60 m 2 1,00 6,60m 2 sklep 2,00 m 2 0,50 1,00 m 2 Celkem 75,72 m 2 74,72 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Porovnávací hodnota Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2-6 -

7 Srovnávané jednotky zděná budova 60,00 2.NP s , přísl. Špindlerova Byt ve zděné budově 2+1 s přísl. v osobním vlastnictví se sklepem, na ulici Špindlerově, byla provedena částečná modernizace koupelny, kuchyně, elektroinstalace. Vytápění lokální na plyn, ohřev vody plynovou karmou. Poloha lukrativnější - lokalita bydlení. K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - menší započitatelná plocha 0,95 K3 Lokalita - lukrativnější 0,70 K4 Typ stavby - zděná budova 1,00 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - bez 1,00 K7 Vybavení - srovnatelné 1,00 zděná budova 57,00 1.NP byt s , přísl. Hylváty Byt ve zděné budově umístěný ve čtvrti Hylváty - Ústí nad Orlicí, v osobním vlastnictví, po částečné modernizaci budovy - plastová okna, kontaktní zateplovací systém, občanská vybavenost a centrum ve vzdálenosti cca min., nedaleko obchody, obchodní domy. K bytu náleží prostorný sklep. K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - menší započitatelná plocha 0,90 K3 Lokalita - Hylváty, dále od centra, lukrativnější poloha pro bydlení0,90 K4 Typ stavby - srovnatelná 1,00 K5 Stáří - nižší opotřebení konstrukcí 0,90 K6 Garáž - bez 1,00 K7 Vybavení - vyšší standard vybavení 0,90 67, , Kozinova Byt ve zděné budově 3+1 o celkové ploše 80 m2 na ulici Kozinova, poloha lukrativnější - lokalita bydlení, balkon, k bytu náleží dva sklepy, etážové topení s plynovým kotlem, bez modernizace, údržba prováděna. K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - menší započitatelná plocha 0,95 K3 Lokalita - lukrativnější 0,70 K4 Typ stavby - zděná budova 1,00 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - bez 1,00 K7 Vybavení - srovnatelné 1,00 Variační koeficient před úpravami: 6,74 % Variační koeficient po úpravách: 6,13 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 74,72 m 2 Porovnávací hodnota Kč Vyhodnocení porovnávací metody : Výše uvedené byty jsou obchodované za ceny cca Kč/m 2 započitatelné plochy, oceňovaný byt je specifický v těchto parametrech: - přístup a lokalita mající charakter centrální části města - umístění budovy v neutrální poloze - přístupové pozemky p.č. 264/7, 264/8 a p.č. 264/1 - zahrada jsou ve vlastnictví soukromé osoby p. Lenky Tomášové, přístup do oceňované nemovitosti není ošetřen věcným břemenem

8 - oceňovaný byt je mezonetovým, je rozestavěn, ke dni ocenění je chybějící vytápění - viz svědectví vlastníků bytů v budově. Obvyklou cenu odhaduji po zohlednění výše uvedených skutečností ve výši Kč. Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek KM 2 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti - 8 -

9 REKAPITULACE: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) ,00 Kč Pětsettisíckorunčeských Svitavy, Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3158/080/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /14. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy - 9 -

10 LV č

11 - 11 -

12 LV č

13 - 13 -

14 Snímek KM

15 Mapa oblasti