Oceňování majetkové hodnoty dřevin

Transkript

1 11. června 2013, Brno Konference měst 2013 Připravil: Ing. Tomáš Badal Oceňování majetkové hodnoty dřevin

2 strana 2 Hodnota = co dostanu dlouhodobější charakter není skutečně zaplacená určuje se odhadem očekávaný užitek, prospěch užitečnost + směnná hodnota (cena) ochota platit umožňuje oceňovat i externality nutno znát, jakou hodnotu zjišťujeme? (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap.) Cena = co zaplatím může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby směnná hodnota statku, odráží hodnotu a situaci na trhu požadovaná, nabízená nebo skutečně zaplacená částku za zboží nebo službu částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem

3 Odhad hodnoty a cena strana 3 Výhoda z ceny Výhoda z ceny pro prodávajícího Minimální cena: cena, při které již neprodělá prodávající Maximální cena: cena, při které již neprodělá kupující Rozmezí odhadu hodnot Výhoda z ceny pro kupujícího Minimální cena Maximální cena Cena + Oceňování = přiřazení peněžního ekvivalentu. Účel ocenění, datum ke kterému se ocenění provádí. Přesnost postupu je dána potřebou, podmínkami a účelem ocenění. Každá nepatrná změna v tržních podmínkách může měnit cenu, a z tohoto hlediska je tedy sjednaná cena vždycky jiná než cena jakkoliv úředně vypočtená. Trh reguluje cenu lze jen využít řadu metod, které se k tržním cenám přibližují

4 Příklady použití ocenění majetku strana 4 Použití tržního ocenění Použití vyhláškového ocenění Zjištění administrativní ceny nákup, prodej pro daň z převodu nemovitosti transformace, sloučení pro dědickou daň nepeněžité vklady pro zvláštní účely (investiční fondy) likvidační hodnota majetku v případě dohody obou stran pojištění majetku studie reálnosti investičních záměrů, ověřování rozpočtů, studie návratnosti

5 strana 5 Cena cena administrativní (úřední, zjištěná) - cena podle cenového předpisu (podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a podle vyhlášek MF ČR) obvyklá cena (cena obecná, tržní hodnota, tržní cena) - cena, za kterou je možno věc v daném místě a čase prodat nebo koupit; obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace; Okrasné rostliny (stromy a keře) prakticky tržní cenu nemají! výnosová cena součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů (kapitalizovaný zisk). Výnos z předmětu ocenění skutečně dosahovaný nebo obvykle získatelný. nákladová cena náklady, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění

6 METODY OCEŇOVÁNÍ strana 6

7 Přístupy k oceňování - metody strana 7 Výnosové Tržní Nákladové metoda diskontovaného peněžního toku ocenění na základě srovnatelných transakcí ocenění na základě tržní hodnoty metoda kapitalizovaných čistých výnosů ocenění na základě srovnatelných podniků ocenění likvidační hodnotou kombinované výnosové metody ocenění na základě tržní kapitalizace ocenění substanční hodnotou

8 strana 8 Metoda porovnávací hodnoty (komparativní) odvození ceny z kupní ceny jiného (podobného) statku

9 strana 9 Metoda podle hodnoty výnosu (výnosová) ocenění dle užitečných efektů, které přírodní zdroj poskytuje pomocí sčítání budoucích čistých ekonomických efektů za dobu používání zdroje 1. Vymezení výnosové jednotky 2. Stanovení trvale dosahovaného ročního čistého výnosu (hrubý výnos náklady) 3. Stanovení přiměřené úrokové míry 4. Vlastní výpočty kapitalizace čistého ročního výnosu Výsledek = výnosová hodnota

10 strana 10 Výnosová metoda zjednodušený vzorec C s = r i Cs = cena přírodního zdroje za předpokladu konstantnosti r = očekávaná veličina ročního rentního efektu i = očekávaná veličina úrokové (diskontní) míry

11 strana 11 Příklad: Přírodní zdroj nese roční čistý efekt 1000 Kč diskontní míra 10 % (0,1) cena zdroje činí Kč Tato částka uložená v bance na úrokovou míru 10 % ponese ročně 1000 Kč

12 Metoda podle věcné hodnoty (nákladová) strana 12 podle nákladů, které bylo třeba vynaložit na získání statku Výsledek = věcná hodnota, též substanční hodnota, časová cena, cena zjištěná nákladovým způsobem Výchozí cenu objektu lze zjistit: a) pomocí rozpočtových ukazatelů např. ÚRS Praha, a. s. - Ceny zahradních úprav, Katalog popisů a směrných cen stavebních prací, Ceník AOPK ČR - náklady obvyklých opatření,... b) pomocí nákladové kalkulace nebo podrobného položkového rozpočtu c) pomocí ukazatelů vydávaných jinými firmami d) dalšími metodikami, které odhadce považuje pro daný případ za nejvhodnější Přiměřené opotřebení - stanoví se na základě stáří, zdravotního stavu, vitality,...

13 Ceníky (rozpočtové ukazatele) strana 13

14 strana 14

15 Metody oceňování podle využití strana 15 Oceňování v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. Tržní oceňování u nemovitého majetku podle vyhlášky MF metodou porovnávací u movitého majetku cenou obvyklou metodou výnosovou u ocenění podniků oceněním aktiv metodou nákladovou

16 strana 16 ZÁKON O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU Č. 151/1997 SB.

17 Zákon o oceňování majetku strana 17

18 Oceňovací vyhláška strana 18

19 strana 19 Členění trvalých porostů lesní porosty ovocné dřeviny vinná a chmelová réva okrasné rostliny

20 Lesní porost strana 20 oceňuje se nákladovým a výnosovým způsobem vychází se ze skupin dřevin, zastoupení, věku, bonity, obmýtí, zakmenění základní cena za m 2 jednotlivých skupin dřevin (H a ) H a = [(A u - c) f a + c] B a K v K p A u = cena mýtní výtěže skupiny dřevin ve věku obmýtí u pro příslušný bonitní stupeň c = náklady na zajištěnou kulturu f a = věkový hodnotový faktor pro obmýtí u, věk ke dni ocenění a příslušný bonitní stupeň B a = zakmenění ve věku ke dni ocenění K v = věkový koeficient lesního porostu

21 Lesní porost ve vyhlášce zjednodušený způsob ocenění Výnosová cena ( 40) (zjištěná metodou čisté současné hodnoty ČSH) Použití: a) pro účely daně darovací b) pro účely daně z převodu nemovitostí c) pro účely určené zvláštním právním předpisem (např. při oceňování v pozemkových úpravách)

22 strana 22 Ceny okrasných rostlin 41, vyhláška č. 3/2008 Sb., příloha č. 37 C OD = C ZÁ x K SR x K PR x K 5 x K Z x K P C OD zjištěná cena okrasné dřeviny výsledná cena po cenových úpravách C ZÁ cena základní ve vymezených skupinách stromů K SR koeficient srážek = 100-S R /100, kde S R = srážka v % (interval 0-99%) K PR koeficient přirážek = 100+PR/100, kde Pr = přirážka v % (interval 0-200%) týká se pouze listnatých stromů K 5 polohový koeficient obce (vyhláška příloha č. 14), osciluje v intervalu 1,25 0,85 K Z koeficient typu zeleně a stanoviště okrasných rostlin K P koeficient prodejnosti pro trvalé porosty oceňované dle = 1,00

23 strana Pinus nigra Věk 28 let tab jehličnatý strom II. skupiny stromů, číslo 144 (vzácnější a cennější základní druhy) Js II Základní cena stromu: Js II/věková kat let = ,- Kč/ks Přirážky 0 % Srážky 40 % Základní cena upravená srážkou 40 % : ,- Kč/ks Koeficient K 5 z přílohy č. 14 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. č. položky 5 ostatní obce K 5 = 0,85 Koeficient typu zeleně a stanoviště okrasných rostlin K z č. položky 3 zeleň u objektů občanské vybavenosti K z = 1 Koeficient prodejnosti - příloha č. 39 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. K p = 1 Zjištěná cena jedince Pinus nigra dle cenového předpisu = x 0,85 x 1 x 1 = 9 491,- Kč/ks

24 strana 24 Ceny ovocných dřevin 41, vyhláška č. 3/2008 Sb., příloha č výsadby intenzivního typu ovocných sadů s tržním zhodnocováním jejich produkce Kč/m2 2. extenzivní výsadby zahrádkového, samozásobitelského, ovocnářského typu Kč/ks druh ovocné dřeviny, pěstitelský systém, hustota výsadby úprava ceny přirážkami (max. 25%) a srážkami (max. 80%) K P

25 strana 25 1) Cena 2) Znalecký posudek je odborné dílo podané znalcem nebo znaleckým ústavem, které splňuje náležitosti posudku a stanovuje hodnotu oceňovaného majetku podle požadavků zákona o oceňování majetku nebo podle požadavků soudu. Je to důkazní prostředek. VÝSLEDEK OCENĚNÍ

26 strana 26 Znalost hodnoty dřevin má perspektivu potřebnosti. Děkuji za pozornost.