ZNALECKÝ POSUDEK. č. 352/7442/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 352/7442/2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely St. 38 a rodinném domě č.p. 83 s příslušenstvím, k.ú. Krupka, v ulici Husitská v Krupce, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 352/7442/2015 LV no.: 19 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely St. 38 a rodinném domě č.p. 83 s příslušenstvím, k.ú. Krupka, v ulici Husitská v Krupce, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Husitská 83/58, Krupka Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura za celek: ,- za spoluvl. podíl: nebyla stanovena nebyla stanovena za celek: ,- za spoluvl. podíl: nebyla stanovena Market value Tržní hodnota celkem spoluvlastnického podílu 1/4 Common price Obvyklá cena celkem spoluvlastnického podílu 1/4 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 2 (rodinný dům, vedlejší stavba) LAND / POZEMEK rodinný dům přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy okraj obce odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh nestanoveno St zastavěná plocha a nádvoří Unit price: Jednotková cena 592 / LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: 86,90 Office area: Kancelářské plochy: Storage area: Skladové plochy: 877,57 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 70 % / Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 19 jsou v podílovém spoluvlastnictví následujících osob: Radek Kučera, Husitská 83/58, Krupka - podíl o velikosti 1/2 SJM Vlastimil Kuloušek a Dana Kuloušková, Husitská 83/58, Krupka - podíl o velikosti 1/2. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 19 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a dražební vyhláška (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 19 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 19. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 19 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 19 jsou evidována zástavní práva exekutorská a zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 19 v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 83 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - špatný stavební stav - nemovitost je ohrožována polorozpadlou vedlejší historickou stavbou č.p staticky problematické spojení boční stěny domu č.p. 83 s vedlejší stavbou č.p řadová stavba s malým pozemkem - stavba se nachází v městské památkové zóně (není však památkové chráněna) Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 19 pro k.ú. a obec Krupka, prokazující stav ke dni b/ katastrální mapa pro část k.ú. Krupka, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ znalecký posudek č. 2011/2013 ze dne vyhotovený Ing. Ladislavem Drbohlavem d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne za účasti pana Radka Kučery a paní Dany Kulouškové, přítomných v domě v době prohlídky

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Krupka Kód obce: Název obce: Krupka Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0426 Název okresu: Teplice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Krupka ( obyvatel) se nachází přibližně 5 km severně od Teplic na úpatí Krušných hor. Leží v okrese Teplice, v Ústeckém kraji., cca 100 km od centra hlavního města Prahy a 15 km od města Ústí nad Labem. Město Krupka se dělí na devět části, konkrétně to jsou: Krupka, Vrchoslav, Bohosudov, Maršov, Nové Modlany, Unčín, Soběchleby, Horní Krupka a Fojtovice. Infrastruktura města je velmi dobrá, odpovídající velikosti a významu města, s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na blízké město Teplice. Po dopravní stránce je město Krupka dostupné po silnici II/253(Dubí-Ústí nad Labem), která v dalším průběhu navazuje na silnici I/13 (Karlovy Vary Habartice) a železniční tratí č.130 (Ústí nad Labem-Chomutov) a č.132 (Děčín Oldřichov u Duchcova). Z městské částí Bohosudov, pouze několik desítek metrů od zastávky ČD Bohosudov zastávka, vede dvousedačková lanová dráha na Komáří vížku. Převýšení činí 482 m. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v historickém jádru města Krupka v ulici Husitská, v lokalitě s převažující zástavbou rodinných domů a budov občanské vybavenosti. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 83: Rodinný dům č.p. 83 je řadová vnitřní stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 38, k.ú. Krupka. Dispoziční řešení: Rodinný dům má jedno podzemní podlaží (sklep), dvě nadzemní podlaží (přízemí a první patro) a podkroví. Vnitřní dispozici tvoří: 1.PP (sklep) schodiště, chodba, sklepní místnost 1.NP (přízemí) chodba, schodiště, pokoj, koupelna s WC, kotelna 2.NP (1.patro) podesta, schodiště, kuchyně, 2 pokoje podkroví podesta, pokoj, půdní prostor. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné se založením na základových pasech zděných z kamene bez izolace proti zemní vlhkosti, střecha je do ulice Husitská šikmá s krytinou z eternitových šablon, do dvora pultová s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, stropy jsou dřevěné trámové převážně s rovným podhledem, v 1.NP a ve sklepě valená klenba, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou převážně dřevěná špaletová, schodiště je kamenné, dveře plné i prosklené do kovových zárubní, fasádní omítky jsou hladké, zčásti s dobovým členěním, u terénu opatřené obklady, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a koupelně doplněny keramickými obklady, podlahy jsou prkenné s povlaky z PVC, na chodbách a v koupelně keramická dlažba. Dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody a kanalizace, topení je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojler). Vybavení domu tvoří vana, umyvadlo, WC, topná tělesa, elektrický zásobníkový ohřívač, kuchyňská linka, elektrický sporák, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace apod. Podle vyjádření spolumajitelů domu přítomných na místě prohlídky je veškeré vybavení domu v jejich osobním vlastnictví. Stáří a stavební stav: Podle informace ze znaleckého posudku č. 2011/2013 byl vznik nemovitosti zapsán v roce 1864, stáří domu ke dni ocenění je tedy 151 rok. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, např. instalace vody, vytápění apod., podle informace spolumajitelů byla v letech vyměněna střešní krytina na pultové části střechy směřující do dvora, část klempířských konstrukcí a vnější omítky na straně domu do ulice Husitská byly u terénu opatřeny obklady

5 Na exteriéru i interiéru domu je patrný špatný stavební stav (např. opadávající vnější omítka, štítová zeď společná s polorozpadlým domem č.p. 82 je nasáklá vodou a napadena plísní, poškozené jsou podlahové krytiny, na stropech v 2. NP jsou patrné stopy po zatékání apod.). Další stavby: V příslušenství rodinného domu je vedlejší zděná stavba, užívaná jako kůlna. Stavba v příslušenství domu je samostatně oceněna věcnou hodnotou, v obvyklé ceně je stavba zohledněna jako příslušenství. Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení apod. Stavby v příslušenství domu (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny, v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 38, k.ú. Krupka, o výměře 153, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba rodinného domu č.p. 83. Jde o stavební pozemek z části zastavěný rodinným domem č.p. 83 a vedlejšími stavbou v příslušenství, nezastavěná plocha je užívána jako dvůr. Pozemek je svažité konfigurace s jižní orientací, napojený na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody a kanalizace. Pozemek je přístupný z veřejných pozemků ulice Husitská ve vlastnictví Obce Krupka. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze

6 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/4 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely St. 38 a rodinném domě č.p. 83 s příslušenstvím, k.ú. Krupka, v ulici Husitská v Krupce, okres Teplice, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/4 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech x 1/4 = x 70 % =

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely St. 38 a rodinném domě č.p. 83 s příslušenstvím, k.ú. Krupka, v ulici Husitská v Krupce, okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění po zaokrouhlení Slovy: Devadesáttisíc ,- Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 19 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a dražební vyhláška (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 19 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 19. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 352/7442/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne