Znalecký posudek. 100/2012

Transkript

1 1 Znalecký posudek. 100/2012 Pro zjištní obvyklé ceny Nemovitost: Poliklinika O, p. 3066, v k.ú. a obec Teplice, na pozemkové parcele pp. 3456/10 Objednatel posudku: Krajská zdravotní a.s., Sociální pée 3316/12a Ústí nad Labem, I: obj Úel posudku: pro poteby objednavatele Dle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb., kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku, ve znní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky. 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb. a vyhlášky. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Miroslav Filégr Tisá 434, okr.ústí n.l., tel Posudek obsahuje 12 stran, plus pílohy. Objednateli se pedává ve 2 vyhotoveních. Ústí nad Labem, Posudek byl vytvoen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjistit administrativní, vcnou cenu a odhad obvyklé ceny nemovitosti. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o panelový adový koncový objekt, který má 1. NP, 2. NP. Nemovitost je situována v blízkosti hlavní výpadové komunikaci Duchcovská. U nemovitosti je možnost napojení inž. sítí samostatn na veejné inž. sít. Nemovitost lze samostatn vylenit z areálu se samostatným pístupem z ul. U nemocnice. K pístupu je však nutné zídit vcné bemeno chze a jízdy pes pozemek nemocnice. Tento odhad navazuje na odhad. 013/2010, který byl vypracován V dob prohlídky nebyl areál provozován. 3. Prohlídka a zamení nemovitosti Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV. 8116, k.ú. a obec Teplice, ze dne Kopie katastrální mapy-info ástená projektová dokumentace Databanka dispoziních ešení v. výmr PP Vlastní šetení 5. Vlastnické a evidenní údaje Krajská zdravotní, a.s., Sociální pée 3316/12a, Ústí nad Labem, PS , I Dokumentace a skutenost Bylo provedeno porovnání pedložených podklad se skuteností a nebyly shledány rozdíly. 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Poliklinika-objekt p b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenní výnosovou metodou d) Ocenní porovnávací metodou

3 3 B. Odhad Popis a umístní objekt, výmra, hodnocení a ocenní Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Teplice Popisy objekt a) Objekty 1) Poliklinika-objekt p Objekt polikliniky s oznaením O-003F je situován na okraji nemocniního areálu. Je spojovacím krkem v úrovni 2. NP spojen s další ástí polikliniky, která však není pedmtem tohoto ocenní. Konstrukní nosný systém je MS 71 s ástenými cihelnými vyzdívkami z cihel CD IVA. Obvodový pláš je tvoen jako celokeramický pláš tl. 40 cm. Sloupy a prvlaky systému jsou montované želbet. Stropy jsou rovné želbet. montované. Stecha je dvouplášová. Nosný systém je tvoen keramickým panelem se zateplením. Krytina je živiná. Oplechování je z Pz plech. Okna jsou devná zdvojená. Dvee jsou devné hladké. Podlahy jsou pevážn s PVC a s dlažbou. Vstupní dvee jsou kovové prosklené. Dvee do pednáškového sálu jsou masiv. devné atypické. Pednáškový sál je v. polstrovaných sedadel, pednáškového pultu a kompletního zázemí. Objekt má 1. NP a 2. NP. Pvodn objekt sloužil jako editelství nemocnice, sklady, výpoetní stedisko, pednáškový sál. V dob prohlídky nebyl objekt využíván a pronajímán. Je v prmrném stavebn technickém stavu uživatelný. Vstup do objektu je pes masivní venkovní schodišt. Objekt je napojen na veškeré inž. sít z areálových rozvod. Topení je ÚT s napojením na dálkový zdroj. Dispozice: 1. NP - vstupní hala, denní místnost, šatna, ajová kuchyka, 6x pedsí, 2x strojovna, elektrorozvodna, schodišt, 3x chodba vnitní, 3x sklad CO, 4x bývalý poítaový sál, sklad, sprchy, WC muži, WV ženy, zádveí, 11x kancelá 2. NP pednáškový sál, pedsálí, 3x WC muži a ženy, schodišt, chodba vnitní, 2x zasedaka, 2x ajová kuchyka, 2x pedsí, 14x kancelá, sklad, knihovna, sklad knih, WC, úklidová místnost b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o rovinnou pozemkovou parcelu, která je napojena na vodovod, kanalizaci, elektro a plyn. Pístupy jsou bez závad na veejnou komunikaci.

4 4 Ocenní a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Poliklinika-objekt p Zatídní pro poteby ocenní Budova: A. budovy pro zdravotnictví Svislá nosná konstrukce: zdná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1264 Budovy pro zdravotnictví Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro zdravotní péi Koeficient zmny ceny stavby: 2,083 Koeficient prodejnosti: 0,691 (Zdravotnictví) Podlaží: Název Výška Zastavná plocha 1. NP 3,00 m 61,15 27,00 = 1 651,05 m 2 2. NP 2,45 m 28,00 (61,55 17,50) = 1 233,40 m 2 2. NP 6,90 m 17,50 28,00 = 490,00 m 2 Souet: 12,35 m 3 374,45 m 2 Prmrná výška podlaží (PVP): = 3,37 m Prmrná zastavná plocha podlaží (PZP): = 1 124,82 m 2 Obestavný prostor (OP): 1. NP 3,00 61,15 27,00 = 4 953,15 m 3 2. NP 2,45 (28,00 (61,55 17,50)) = 3 021,83 m 3 2. NP 6,90 17,50 28,00 = 3 381,00 m 3 Obestavný prostor celkem: = ,98 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy vetn zemních prací pasy z betonu 5,90 % Standardní 2. Svislé konstrukce cihelné 16,30 % Standardní 3. Stropy nespalné 8,20 % Standardní 4. Krov, stecha ásten sedlová a ásten pultová 6,40 % Standardní 5. Krytiny stech plechové šablony a živice 2,20 % Standardní 6. Klempíské konstrukce úplné z pozink. plech 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitních povrch vápenné 6,80 % Standardní 8. Úprava vnjších povrch bizolitové 3,20 % Standardní 9. Vnitní obklady keramické WC, hyg. zázemí 2,80 % Standardní 10. Schody betonové 3,00 % Standardní 11. Dvee devné 4,10 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna devná dvojitá 6,20 % Podstandardní 14. Povrchy podlah PVC, dlažba 3,10 % Standardní

5 5 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 15. Vytápní ÚT s napojením na dálkový zdroj 5,20 % Standardní 16. Elektroinstalace 380/220 V 5,90 % Standardní 17. Bleskosvod proveden 0,30 % Standardní 18. Vnitní vodovod rozvod studené a teplé vody 3,20 % Standardní 19. Vnitní kanalizace standardní 3,10 % Standardní 20. Vnitní plynovod proveden 0,40 % Standardní 21. Ohev vody el. bojler 1,80 % Standardní 22. Vybavení kuchyní standardní 1,70 % Standardní 23. Vnitní hygienické vybavení umyvadlo, WC, sprchový kout 3,90 % Standardní 24. Výtahy 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní el. zabezpeení 4,30 % Standardní 26. Instalaní prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpoet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 13. Okna 0,54 6,20 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9525 Ocenní: Základní jednotková cena (ZC): 2 740, K/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9259 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9231 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9525 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient zmny cen staveb K i : 2,0830 Koeficient prodejnosti K p : 0,6910 Základní jednotková cena upravená: = 3 316,30 K/m 3 Základní cena upravená: ,98 m ,30 K/m 3 = ,47 K Výpoet opotebení lineární metodou: Stáí: 82 rok Pedpokládaná další životnost: 48 rok Opotebení: / ( ) = 63,077 % Odpoet opotebení: ,47 K 63,077 % ,05 K Cena objektu po odetení opotebení: = ,42 K Poliklinika-objekt p zjištná cena: ,42 K a.2) Vcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.2.1) Poliklinika-objekt p Zatídní pro poteby ocenní Budova: A. budovy pro zdravotnictví Svislá nosná konstrukce: zdná

6 6 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1264 Budovy pro zdravotnictví Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro zdravotní péi Koeficient zmny ceny stavby: 2,083 Prmrná výška podlaží (PVP): 3,37 m Prmrná zastavná plocha podlaží (PZP): 1 124,82 m 2 Obestavný prostor: ,98 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,9525 Ocenní: Základní jednotková cena (ZC): 2 740, K/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9259 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9231 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9525 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient zmny cen staveb K i : 2,0830 Základní jednotková cena upravená: = 4 799,28 K/m 3 Základní cena upravená: ,98 m ,28 K/m 3 = ,69 K Výpoet opotebení lineární metodou: Stáí: 82 rok Pedpokládaná další životnost: 48 rok Opotebení: / ( ) = 63,077 % Odpoet opotebení: ,69 K 63,077 % ,85 K Cena objektu po odetení opotebení: = ,84 K Poliklinika-objekt p zjištná cena: ,84 K b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 iní 500, K. Cena je urena podle písm. g): Teplice. 28 odst. 2 Zastavné plochy a nádvoí Urení koeficient pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient zmny cen staveb K i : 2,083 Koeficient prodejnosti K p : (Zdravotnictví) 0,691 Jednotková cena [K/m 2 ] Název Parc.. Výmra [m 2 ] základní upravená Cena [K] zastavná plocha a 3456/ , 719, ,10 nádvoí Pozemky zjištná cena: ,10 K

7 7 b.2) Vcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. b.2.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 iní 500, K. Cena je urena podle písm. g): Teplice. 28 odst. 2 Zastavné plochy a nádvoí Urení koeficient pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient zmny cen staveb K i : 2,083 Jednotková cena [K/m 2 ] Název Parc.. Výmra [m 2 ] základní upravená Cena [K] zastavná plocha a 3456/ , 1 041, , nádvoí Pozemky zjištná cena: , K c) Ocenní výnosovou metodou Jedná se o obvyklé nájemné v lokalit. Obdobné admin. prostory se pronajímají okolo 1 000,-K/1 m 2 /1 rok. Sál se dle statistiky nemocnice pronajímá zhruba 1 x týdn po 4 hodinách. Sazba je 3 000,- K/1 hod v. DPH. Náklady jsou brány odborným odhadem. Prostory, které jsou univerzální jako poítaové sály, knihovny, zasedací místnosti mohou sloužit jako velkoprostorové administrativní místnosti. V objektu je soc. a komunikaní vybavení prostorov nadstandardní. Sál lze užívat jako pednáškový sál, konferenní sál, pro promítací poteby, školení apod. Poítaové prostory jsou bez pirozeného osvtlení okny. Proto se spíše budou využívat jako sklady a jako takové jsou v ocenní uvažovány. Výpoet ceny výnosovým zpsobem a) Výmry pronajímaných ploch: Kanceláské plochy: m ,90 Skladovací plochy: m 2 121,50 Provozní plochy: m 2 214,80 Ostatních plochy: m 2 869,30 Výmry celkem: m ,50 b) Výnosy z pronajímaných ploch: Kanceláské plochy 1. NP kanceláe 1 000,00 K 238,30 m 2 K/rok , 2. NP kanceláe 1 000,00 K 350,80 m 2 K/rok , 2. NP zasedaka 1 000,00 K 77,20 m 2 K/rok , 2. NP knihovna 1 000,00 K 85,60 m 2 K/rok , 2. NP pednášková sál se 2 681,56 K 340,00 m 2 K/rok ,40 zázemím Kanceláské plochy K/rok ,40 celkem Skladovací plochy 1. NP sklady 500,00 K 97,40 m 2 K/rok , 2. NP sklad 500,00 K 24,10 m 2 K/rok ,

8 8 Skladovací plochy celkem K/rok , Provozní plochy 1. NP poítaové sály 500,00 K 214,80 m 2 K/rok , Ostatní plochy 1. NP komunikaní 50,00 K 290,30 m 2 K/rok , prostory 1. NP strojovna VZT, 200,00 K 295,60 m 2 K/rok , elektrorozvodna 1. NP soc. zázemí 100,00 K 48,70 m 2 K/rok 4 870, 2. NP soc. zaízení 200,00 K 71,20 m 2 K/rok , 2. NP komunikaní 50,00 K 163,50 m 2 K/rok 8 175, prostory Ostatní plochy celkem K/rok , Výnosy celkem VC K/rok ,40 Dosahované procento pronajmutí PP % 80,00 Výnosy po korekci VC k = VC PP / 100 K/rok ,32 c) Roní náklady na dosažení píjm: Reprodukní cena RC K ,47 asová cena C K ,42 Náklady na provoz RC 0,15 % K/rok ,75 Náklady na údržbu RC 0,20 % K/rok ,67 Pojištní RC 0,10 % K/rok ,84 Výpoet amortizace: Úroková míra pro amortizaci i A 0,0300 Další pedpokládaná T rok 50 životnost Amortizace kapitalizovaná na zbytkovou životnost C i A (1+ i A ) T 1 K/rok ,95 Da z nemovitosti K/rok 2 225, Roní náklady celkem N R K/rok ,21 isté výnosy V = VC k N R K/rok ,11 d) Výpoet výnosové hodnoty vnou rentou: Úroková míra i 0,0700 Výnosová hodnota V / i K , d) Ocenní porovnávací metodou Jedná se o srovnatelné nemovitosti ve stejné nebo obdobné lokalit msta. Všechny mají obdobné užívání. Jsou po ástených rekonstrukcích. Rozdíly jsou promítnuty v jednotlivých koeficientech. Koef. RK vyjaduje vliv nabídky realitními kanceláemi. Seznam porovnávaných objekt: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K asový K vybav. K koef. RK Jednotková cena (JC) Váha (V)

9 9 Admin. objekt adový koncový, Trnovany, ul. E , K 344,00 m 2 Dvoákové, Teplice, 2. NP, podkroví, plast. okna, je po kompletní reko interiéru, nová fasáda, UP 344 m 2, pozemek 440 m2 0,95 1,00 1,00 0, ,56 K 1,0 Admin. provozní objekt, adový vnitní, Trnovany, , K 410,00 m 2 Teplice, cihlový, 3. NP a ást. podkroví, ást. plast. okna, ást. modernizace, prodej 1/2 domu, UP 410 m2 1,00 1,00 1,00 0, ,51 K 1,0 Komerní objekt v centru msta Teplice, 1. PP, 3. NP, , K 995,00 m 2 cihlový secesní po modernizaci, garáž, UP 995 m2 0,80 1,00 1,00 0, ,67 K 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K asový K vybav. K koef. RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Prmrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 7 919,51 K ,25 K ,56 K Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : ,25 K Množství: 2 297,50 m 2 Porovnávací hodnota: = , K

10 10 C. Rekapitulace Jedná se o nemovitost urenou pro spíše pro administrativní a provozní úely. V souasné dob je užívána jako administrativní prostory, pednáškové úely se skládky. Je postavená v roce Nemovitost je situována na okraji areálu nemocnice Teplice. Je samostatn vylenitelná z areálu se samostatnými pístupy na veejnou komunikaci a se samostatnými napojeními na veejné inž. sít. K pístupu je nutné zídit vcné bemeno chze a jízdy pes pozemek nemocnice. Parkování je možné na veejné komunikaci. Má možnost samostatného ÚT s kotlem na plyn. Uritou nevýhodou je horší obsaditelnost pednáškového sálu. Oproti minulému ocenní došlo k poklesu poptávky. Po dobu od minulé prohlídky nebyl objekt obsazen a užíván. Ceny podle cenového pedpisu Cena objekt , K Cena pozemk , K Celková cena podle cenového pedpisu , K Vcná hodnota objekt podle vyhlášky , K Vcná hodnota pozemk podle vyhlášky , K Stanovená vcná hodnota celkem , K Výnosová hodnota , K Odhad obvyklé ceny: metoda stední hodnoty , K vážený prmr dle Naegeliho , K Cena zjištná porovnávacím zpsobem , K Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , K Cena slovy: devatenáctmilion K

11 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný pedsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem, dne , j. Spr. 5342/95, pro základní obor ekonomika, odvtví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 100/2012 znaleckého deníku. V Ústí nad Labem, ing. Miroslav Filégr

12 12 E. Seznam píloh Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Mapa širších souvislostí