ZNALECKÝ POSUDOK číslo 115/2015

Transkript

1 Znalec: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Veľké Úľany , tel znalec v odbore stavebníctvo a odvetví pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, Bratislava Číslo spisu (objednávky): objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 115/2015 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 819, ul. Vajnorská 38, na parc. KN č. 1656/29, s príslušenstvom a pozemkami, parc. KN č. 1656/29 a 1656/32, evidované na LV č. 166, k.ú. Chorvátsky Grob, obec Chorvátsky Grob, okres Senec, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 29(07) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 Vo Veľkých Úľanoch dňa

2 Znalecký posudok č. 115/2015 List č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu súp. č. 819, ul. Vajnorská 38, na parc. KN č. 1656/29, s príslušenstvom a pozemkami, parc. KN č. 1656/29 a 1656/32, evidované na LV č. 166, k.ú. Chorvátsky Grob, obec Chorvátsky Grob, okres Senec. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.166 k.ú. Chorvátsky Grob zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia katastrálnej mapy, mapový list XVIII22/1 k.ú. Chorvátsky Grob zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kolaudačné rozhodnutie čvýst. 8189/80 zo dňa vydal Okresný národný výbor Bratislava Vidiek, odbor výstavby a ÚP prvá strana PD rod. domu časť architektúra schválená v stavebnom konaní 5.2 Získané znalcom : Miestna obhliadka spojená miestnym šetrením za účasti objednávateľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.

3 Znalecký posudok č. 115/2015 List č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu, nakoľko sa jedná o rozostavanú stavbu, v pokročilom štádiu rozostavanosti. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu porovnateľných nehnuteľností, i keď táto metóda poskytuje najspoľahlivejšie a najobjektívnejšie výsledky. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa listu vlastníctva č. 166 k.ú. Chorvátsky Grob, obec Dunajská Lužná, okres Senec A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc. KN č. 1656/29 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 293 m parc. KN č. 1656/32 Záhrady o výmere 721 m Legenda: Kód spôsobu využívania pozemku 15 Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 4 Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny Kód umiestnenia pozemku 1 Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby Súpisné číslo 819 na parc. KN č. 1656/29 10 rodinný dom 1 Legenda: Kód druhu stavby (budovy) 10 Rodinný dom Kód umiestnenia stavby 1 Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci: 1 Klučiar Igor r. Klučiar, Vajnorská 38, Chorvátsky Grob, PSČ , SR Dátum narodenia: Spoluvlastnícky podiel : 1/1 Titul nadobudnutia Darovacia zmluva V5987/10 zo dňa C. Ťarchy: Por.č.: 1 Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s.bratislava IČO , na p.č. 1656/29, 1656/32 a na rodinný dom súpisné číslo 819 na p.č. 1656/29, na zabezpečenie úveru podľa zmluvy V3527/12 zo dňa Iné údaje Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa , za účasti vlastníka. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností vykonané dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Technická dokumentácia bola poskytnutá a porovnaná so skutkovým stavom. Skutkový stav bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku., PD nesúhlasí so zisteným stavom. V PD je zakreslená garáž, priestor garáže je upravený na bývanie, rodinný dom je podpivničený vo väčšom rozsahu ako je zakreslené v PD. V rámci modernizácie RD bola čiastočne zmenená dispozícia nadzemných podlaží.

4 Znalecký posudok č. 115/2015 List č. 4 e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom zapísanom na liste vlastníctva č. 166 a zakreslená v kópii katastrálnej mapy. Vek stanovený na základe predložených dokladov. Doklady o veku Kolaudačné rozhodnutie č.výst. 8189/80 zo dňa vydané ONV Bratislava Vidiek, odbor výstavby a ÚP. f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Rodinný dom č.s. 819, na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob Vonkajšie úpravy na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob Pozemky parc. KN č. 1656/29 a 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob, evidované na LV č f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Vlastnícky nepodložené pozemky a stavby znalec pri obhliadke nezistil. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY RD súp. č. 819, ul. Vajnorská č. 38, na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob POPIS STAVBY Rodinný dom na Vajnorskej ulici v uličnej zástavbe rodinných domov, súp. č. 819, na parc. KN č. 1656/29, bol skolaudovaný v r. 1980, výstavbu svojpomocou realizoval otec súčasného vlastníka od r V PD overenej v stavebnom konaní je deklarovaný ako dvojpodlažný podpivničený rod. dom. Vzhľadom na vysokú hladinu podzemných vôd na pozemku, na ktorom sa nachádza ohodnocovaný rodinný dom, bol v teréne osadený pomerne vysoko. Dispozičné riešenie: Suterén sú umiestnené, sklady, práčovňa, kotolňa a vináreň. Prízemie je denná časť bytu obývacia izba, hala. izba, kuchyňa, špajza, kúpeľňa, WC, chodba a bývalá garáž upravená na dve obytné miestnosti. Poschodie II NP. sú 4 izby, kúpeľňa, WC, chodba, balkón do ulice nad 5 m2 a balkón na boku domu s výmerou do 5,00 m2. Z II podlažia je prístup na strechu bývalej garáže, ktorá slúži ako terasa. Stavebno technické riešenie: Základy rod. domu sú betónové pásové. Základy domu aj podkladové betóny podláh sú izolované proti zemnej vlhkosti bez zvislých izolácií. Vysoká hladina podzemných vôd zaplavovala suterén. Bývalý vlastník vybudoval v suteréne drenáž zaústenú do betónovej jímky pod úrovňou podlahy, z ktorej po dosiahnutí naprogramovanej výšky hladiny kalové čerpadlo vodu odčerpá do potrubia vedúceho na záhradu a následne do potoka Obvodové steny suterénu sú z monolitického betónu, priečky sú tehlové, omietka miestností hladká, vápenno cementová. Podlahy v suteréne vrátane schodiska sú z keramickej šachovnicovej dlažby. V kotolni suterénu je plynový kotol Protherm so zásobníkovým bojlerom na teplú vodu. V suteréne je rozvod vody, plynu a el. prúdu svetelný i motorický. V miestnosti vinárne je otvorený kozub. Murivo prízemia aj poschodia je murované z pórobetónových tvárnic hr. 38 cm. Stropy na rodinné dome sú železobetónové monolitické s rovným podhľadom. Strecha je plochá, jednoplášťová, tepelne izolovaná. Strešná krytina je z asfaltových navarovaných pásov. Klampiarske konštrukcie na úplných strechách sú z pozinkovaného plechu Fasáda domu je na 4 stranách zo škrabaného brizolitu. časť fasády v časti garáže je dodatočne zateplená s podkladnými fasádnymi omietkami. Vnútorné omietky sú hladké. Nové obklady a dlažby sú v kuchyni, kúpeľni, WC, obložené sú aj sprchové boxy. Schody suterénu majú povrch z keramickej dlažby, schody z prízemia do poschodia povrchová úprava stupňov na báze dreva. Podlahy obytných priestorov sú z laminovaných parkiet, v ostatných priestoroch je keramická dlažba. V časti bývalej garáže povrchové vrstvy podláh z čast keramická dlažba a z časti plávajúce veľkoplošné parkety. Vykurovanie domu je ústredné, radiátory, oceľové, typ Korád, v kúpeľniach sú vykurovacie rebríky. Kotol v pivnici je plynový zn. Protherm. TÚV je dodávaná z kotla ÚK. Okná na celom dome sú vymenené, zdvojené plastové. Na oknách sú osadené kovové žáluzie. Dvere na I a II podlaží sú dyhované v oceľových zárubniach, v I podzemnom podlaží sú dvere hladké v oceľových zárubniach. El. inštalácia v dome je svetelná aj motorická, domový rozvádzač je osadený prevažne ističmi. V kuchyni na I nadzemnom podlaží je elektricá 4 platňová keramická varná doska, el. multifunkčná rúra, Nad nimi je odsávač pár. V kuch. linke je zabudovaná automatická práčka a umývačka riadu. Kuch linka je vybavená nerezovým drezom. Vodovodné batérie sú nerezové, štandardné, v kúpeľniach s vývodom aj na ručnú sprchu. Vnútorné vybavenie predstavuje sprchový box na každom podlaží ker. umývadlo kombi misa WC. Dom je dobre udržiavaný, v suteréne sú známky vysokej hladiny spodnej vody. V r bola ukončená modernizácia RD, najmä vymenené drev. okná za plastové, vymenené podlahy, prestavané kúpeľne, nové obklady, Rodinný dom v čase obhliadky bol využívaný ako jednobytový.

5 Znalecký posudok č. 115/2015 List č. 5 Stavebno technický stav rodinného domu dobrý modernizácia a rekonštrukcia realizovaná v roku 2011, opotrebenie vypočítané analytickou metódou. Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy rodinné jednobytové KS: Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie 1. PP 1. NP 2. NP Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy 8,25*9,55 + 8,0*2,90 10,95* 9, 85+7,15*3,55 2,40*1,10 10,95* 9, 852,40*1,10 ZP [m2] 101,99 130,6 105,22 kzp 120/101,99=1, /130,6=0, /105,22=1,140 2 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod Položka Osadenie do terénu 1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm 4.3 z monolitického betónu Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické Ploché strechy 9.3 dvojplášťové Krytiny na plochých strechách 11.4 z pozinkovaného plechu Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 Obklady fasád 15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/3 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 18.7 jednoduché drevené alebo oceľové Okenné žalúzie 19.3 kovové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby 1.PP 1.NP 2.NP

6 Znalecký posudok č. 115/2015 List č Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická svetelná Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) vyskytujúca sa položka Bleskozvod vyskytujúca sa položka Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (5 ks) plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks) odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4.2 bm) Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (2 ks) samostatná sprcha (2 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks) pákové nerezové (3 ks) Záchod 39.1 splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks) splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (2 ks) samostatnej sprchy (2 ks) WC min. do výšky 1 m (2 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Balkón 41.1 výmery nad 5 m 2 (1 ks) výmery do 5 m 2 (1 ks) Kozub 42.1 s otvoreným ohniskom (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia:

7 Znalecký posudok č. 115/2015 List č. 7 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [Eur/m 2 ] 1. PP ( * 1,177)/30, ,05 1. NP ( * 0,919)/30, ,70 2. NP ( * 1,140)/30, ,55 Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrátane zemných prác 2, ,55 2 Zvislé konštrukcie 17, ,27 3 Stropy 18, ,51 4 Zastrešenie bez krytiny 2, ,89 5 Krytina strechy 2, ,15 6 Klampiarske konštrukcie 0, ,05 7 Úpravy vnútorných povrchov 6, ,40 8 Úpravy vonkajších povrchov 3, ,34 9 Vnútorné keramické obklady 1, ,16 10 Schody 2, ,53 11 Dvere 2, ,52 12 Vráta 0, ,00 13 Okná 6, ,42 14 Povrchy podláh 6, ,54 15 Vykurovanie 6, ,71 16 Elektroinštalácia 5, ,79 17 Bleskozvod 0, ,68 18 Vnútorný vodovod 1, ,96 19 Vnútorná kanalizácia 0, ,45 20 Vnútorný plynovod 0, ,27 21 Ohrev teplej vody 0, ,04 22 Vybavenie kuchýň 4, ,46 23 Hygienické zariadenia a WC 1, ,14 24 Výťahy 0, ,00 25 Ostatné 5, ,52 Opotrebenie 22,35% Technický stav 77,65% 1. PP z roku 1980 Východisková hodnota 167,05 Eur/m 2 *101,99 m 2 *2,281*1, ,62 Technická hodnota 77,65% z , ,16 1. NP z roku 1980 Východisková hodnota 249,70 Eur/m 2 *130,60 m 2 *2,281*1, ,99 Technická hodnota 77,65% z , ,38 2. NP z roku 1980 Východisková hodnota 184,55 Eur/m 2 *105,22 m 2 *2,281*1, ,12 Technická hodnota 77,65% z , ,59 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [Eur] Technická hodnota [Eur] 1. podzemné podlažie , ,16 1. nadzemné podlažie , ,38 2. nadzemné podlažie , ,59 Spolu , ,13

8 Znalecký posudok č. 115/2015 List č PRÍSLUŠENSTVO Drobná stavba: Hospodársky objekt murovaná časť na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob POPIS STAVBY Pri zadnej hranici záhrady je postavený nevyužívaný hospodársky objekt. Základy objektu sú betónové, pásové. Zvisle steny sú murované z pálenej tehly hr. do 30 cm. Strop na objekte je z keramických dosák Hurdis vložených na oceľové I nosiče a zaliate betónom. Strop je bez tepelnej izolácie. Krov objektu je pultový s malým spádom. Krytina strechy je z trapézového pozinkovaného plechu. Podlaha v objekte je betónová, hrubá. Vnútorné omietky sú vápenné, hrubé, fasáda vyhotovená nie je. Okná na objekte sú jednoduché, dvere oceľové. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP ,50*3,20 14,4 18/14,4=1,250 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 katalógu. ZP podľa zásad uvedených v použitom 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm Stropy 4.1 železobetónové, keramické alebo klenuté do oceľových nosníkov Krov 5.3 pultové Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná Vnútorná úprava povrchov 10.3 vápenná hrubá omietka Dvere 12.6 oceľové alebo drevené zvlakové Okná 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 4205 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [Eur/m 2 ] 1. NP ( * 1,250)/30, ,58 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,33 41,67

9 Znalecký posudok č. 115/2015 List č. 9 Východisková hodnota 139,58 Eur/m 2 *14,40 m 2 *2,281*1, ,39 Technická hodnota 41,67% z 4 676, , Drobná stavba: Hospodársky objekt otvorená časť na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob POPIS STAVBY Krytá časť hospodárskeho objektu tvorí výbeh pre chované zvieratá.základy objektu sú iba pod zvislými stĺpmi, strecha na objekte je pultová, krytina je z pozinkovaného plechu. Podlaha je z betónovej mazaniny. Objekt má dve strany otvorené, je prepojený na jednej strane s murovaným chov. objektom, zadnú stranu tvorí plot. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,50*2,95 13,28 18/13,28=1,355 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 katalógu. ZP podľa zásad uvedených v použitom 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod rohmi pref. garáže Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.6 iba stĺpiky (drevené, kovové) alebo murované piliere Krov 5.3 pultové Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba Elektroinštalácia 18.4 len svetelná poistky 190 Spolu 1770 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [Eur/m 2 ] 1. NP ( * 1,355)/30, ,75 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,50 12,50 Východisková hodnota 58,75 Eur/m 2 *13,28 m 2 *2,281*1, ,23 Technická hodnota 12,50% z 1 815,23 226,90

10 Znalecký posudok č. 115/2015 List č Plot: Plot predzáhradky, na parc. KN č. 1656/29 a 32, k.ú. Chorvátsky Grob Predmetom ohodnotenia je plot pred rodinným domom na juhovýchodnej hranici pozemku parc. č. 1656/29 a 32. Plot predzáhradky má základy z betónu po celej dĺžke plota, podmurovku betónovú. Plot je z oceľových profilov v ráme osadených na oceľových stĺpoch. Priemerná výška plota je 120 cm. V plote sú vráta a vrátka rovnakej konštrukcie. V rámci plota je umiestnené skrinka plynomeru a regulátoru tlaku plynu. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 22,30m ,24 Eur/m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 22,30m ,74 Eur/m Spolu: 53,98 Eur/m 3. Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 26,76m ,44 Eur/m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 Eur/ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 Eur/ks Dĺžka plotu: 22,30 m Pohľadová plocha výplne: 22,30*1,20 = 26,76 m 2 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot predzáhradky, na parc. KN č. 1656/29 a 32, k.ú. Chorvátsky Grob ,00 30,00 Východisková hodnota (22,30m * 53,98 Eur/m + 26,76m 2 * 14,44 Eur/m 2 + 1ks * 249,12 Eur/ks + 1ks * 129,12 Eur/ks) * 2,281 * 1, ,74 Technická hodnota 30,00 % z 4 579,74 Eur 1 373, Plot: Plot zadný, murovaný, na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Predmetom ohodnotenia je plot po zadnej hranici pozemku parc. č. 1656/32 Plot má základy z betónu po celej dĺžke plota, bez podmurovky Plot je vymurovaný z pálenej tehly, bez omietky Priemerná výška plota je 220 cm. V plote sú vráta z kovových profilov s výplňou z plechu. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 5,90m ,24 Eur/m Spolu: 23,24 Eur/m 3. Výplň plotu: murovaný do hrúbky 20 cm z tehál alebo plotových tvárnic 12,98m ,06 Eur/m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 Eur/ks

11 Znalecký posudok č. 115/2015 List č. 11 Dĺžka plotu: 5,90 m Pohľadová plocha výplne: 5,90*2,20 = 12,98 m 2 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot zadný, murovaný, na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob ,33 41,67 Východisková hodnota (5,90m * 23,24 Eur/m + 12,98m 2 * 25,06 Eur/m 2 + 1ks * 249,12 Eur/ks) * 2,281 * 1, ,42 Technická hodnota 41,67 % z 1 655,42 Eur 689, Plot: Plot bočný, na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Plot po bočnej hranici ( od potoka) pozemku parc. č. 1656/32 a po severovýchodnej hranici pozemku parc. č. 1656/32 a 1656/29 k.ú. Chorvátsky Grob má základy betónové okolo oceľových stĺpikov. Plot je zo strojového pletiva na oceľových stĺpikoch. Priemerná výška plotov je 1,60 m. V plote nie sú vráta, ani vrátka. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 91,00m 170 5,64 Eur/m Spolu: 5,64 Eur/m 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 145,60m ,61 Eur/m Dĺžka plotu: 49,0+42 = 91,00 m Pohľadová plocha výplne: 91,0*1,60 = 145,60 m 2 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot bočný, na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob ,50 12,50 Východisková hodnota (91,00m * 5,64 Eur/m + 145,60m 2 * 12,61 Eur/m 2 ) * 2,281 * 1, ,83 Technická hodnota 12,50 % z 5 465,83 Eur 683,23

12 Znalecký posudok č. 115/2015 List č Vonkajšia úprava: Prípojka vody na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Vodovodná prípojka od verejného rozvodu za zadnou hranicou pozemku parc. č. 1656/32 po vodomer v betónovej vodomernej šachte odkiaľ pokračuje do suterénu rodinného domu je z plastových rúr, položený v pieskovom lôžku v ryhe do nezamŕzajúcej hĺbky a zasypaná zemou. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.b) Prípojka vody DN 40 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1280/30,1260 = 42,49 Eur/bm Počet merných jednotiek: 32,20 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka vody na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob ,00 40,00 Východisková hodnota 32,2 bm * 42,49 Eur/bm * 2,281 * 1, ,23 Technická hodnota 40,00 % z 3 183,23 Eur 1 273, Vonkajšia úprava: Vodomerná šachta na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Za zadnou hranicou oplotenia na severozápadnej strane pozemku je vybudovaná betónová vodomerná šachta so železobetónovým. stropom, v ktorom je vstupný otvor prekrytý liatinovým poklopom v ráme. V šachte je umiestnená kompletná vodomerná zostava. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,30*1,20*1,60 = 2,5 m 3 OP Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob ,00 40,00 Východisková hodnota 2,5 m 3 OP * 254,27 Eur/m3 OP * 2,281 * 1, ,97 Technická hodnota 40,00 % z 1 478,97 Eur 591,59

13 Znalecký posudok č. 115/2015 List č Vonkajšia úprava: Prípojka kanalizačná na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Kanalizačná prípojka z kameninových rúr je vedená od rod. domu v spáde v zemi smerom k potoku ku trativodu. Kanalizačná prípojka je priemeru 150 mm uloženého v zemnej ryhe zasypaného pieskom a zeminou.. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody potrubie kameninové Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1060/30,1260 = 35,19 Eur/bm Počet merných jednotiek: 8,80 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka kanalizačná na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky grob ,00 30,00 Východisková hodnota 8,8 bm * 35,19 Eur/bm * 2,281 * 1,02 720,49 Technická hodnota 30,00 % z 720,49 Eur 216, Vonkajšia úprava: Trativod na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Rodinný dom je odkanalizovaný cez kanalizačnú prípojku do trativodu. Trativod je z keramických trubiek obložený kameňom a zasypaný štrkom. Pre materiálovú zhodu ohodnocujem trativod ako drenáž.. Kategória: 3. Drenáž (JKSO 827 2) Bod: 3.1. Z keramického potrubia Položka: 3.1.e) DN 160 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 145/30,1260 = 4,81 Eur/bm Počet merných jednotiek: 2,250*2,250*2,55 = 12,91 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Trativod na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob ,50 12,50 Východisková hodnota 12,91 bm * 4,81 Eur/bm * 2,281 * 1,02 144,48 Technická hodnota 12,50 % z 144,48 Eur 18,06

14 Znalecký posudok č. 115/2015 List č Vonkajšia úprava: Prípojka plynu na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob Prípojka plynu z uličného rozvodu do regulátora a plynomeru v uličnom oplotení pokračuje smerom k domu vchádza do suterénu ohodnocovaného rod. domu. Plynová prípojka priemeru DN 25 mm uložená v zemnej ryhe hl. 0,80 m, obsypanom pieskom, opatrená výstražnou fóliou a zasypaná zhutnenou zeminou. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 Eur/bm Počet merných jednotiek: 8,60 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob ,00 60,00 Východisková hodnota 8,6 bm * 14,11 Eur/bm * 2,281 * 1,02 282,33 Technická hodnota 60,00 % z 282,33 Eur 169, Vonkajšia úprava: Prípojka elektro na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob Rodinný dom je zásobovaný el. energiou zemnou kábelovou prípojkou 4 x 16 mm od spoločného kábla pre skupinu 6 rodinných domov na začiatku Vajnorskej ul po HDS a spoločnú skrinku elektromerov v závetrí rodinného domu a hlavného domového rozvádzača. Kábel NN prípojky je uložený v zemnej ryhe v piesku, nad káblom je výstražná plastová fólia, zbytok zemnej ryhy je zasypaný zeminou Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.j) káblová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 445/30,1260 = 14,77 Eur/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,86 Eur/bm Počet merných jednotiek: 8,90 bm Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka elektro na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob ,00 30,00 Východisková hodnota 8,9 bm * (14,77 Eur/bm + 0 * 8,86 Eur/bm) * 2,281 * 1,02 305,84 Technická hodnota 30,00 % z 305,84 Eur 91,75

15 Znalecký posudok č. 115/2015 List č Spevnené plochy z bet. mazaniny na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob Na hodnotenom pozemku sa nachádzajú plochy z bet dlažby na štrkovom podklade, ktoré slúžia ako komunikačný priestor a odstavné plochy, chodníky v záhrade. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 24,40*0,70 = 17,08 m 2 ZP Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy z bet. mazaniny na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob ,00 40,00 Východisková hodnota 17,08 m 2 ZP * 8,63 Eur/m2 ZP * 2,281 * 1,02 342,94 Technická hodnota 40,00 % z 342,94 Eur 137, Spevnené plochy terasy na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Pri juhozápadnej strane domu v nadväznosti na obývaciu izbu bola vybudovaná plocha terasy. Bočné steny sú vymurované z tvárnic strateného debnenia Premac, plocha terasy je vyhotovená z monolitického betónu hr. 150 mm na štrkovom podklade. Na terase je položená konečná povrchová vrstva mrazuvzdorná dlažba. Pre parkovanie aut po zabratí garáže na obytné účely terajší vlastník vybudoval pri vstupe do domu bet. plochu z monolitického betónu hr. 150 mm na štrkovom podklade. Okraj bet. dosky je zosilnený základom. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.b) Do hrúbky 150 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 3,90*5,42+5,10*11,50 = 79,79 m 2 ZP Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy terasy na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob ,00 88,00 Východisková hodnota 79,79 m 2 ZP * 10,95 Eur/m2 ZP * 2,281 * 1, ,77 Technická hodnota 88,00 % z 2 032,77 Eur 1 788,84

16 Znalecký posudok č. 115/2015 List č REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota Technická hodnota [Eur] [Eur] RD súp. č. 819, ul. Vajnorská č. 38, na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob Drobné stavby Hospodársky objekt murovaná časť na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Hospodársky objekt otvorená časť na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Celkom za Drobné stavby Ploty Plot predzáhradky, na parc. KN č. 1656/29 a 32, k.ú. Chorvátsky Grob Plot zadný, murovaný, na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Plot bočný, na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Celkom za Ploty Vonkajšie úpravy Prípojka vody na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Vodomerná šachta na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Prípojka kanalizačná na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Trativod na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Prípojka plynu na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob Prípojka elektro na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob Spevnené plochy z bet. mazaniny na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob Spevnené plochy terasy na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Celkom za Vonkajšie úpravy Celkom: , , , , ,23 226, , , , , , , ,92 689,81 683, , , ,97 720,49 144,48 282,33 305, ,29 591,59 216,15 18,06 169,40 91,75 342,94 137, , , , , , ,90 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Dom sa nachádza v zástavbe izolovaných rodinných domov po ľavej strane štátnej cesty Bratislava Vajnory Chorvátsky Grob v miestnej časti Čierna Voda ako prvý rodinný dom pri vstupe od Vajnor. Postavených v r Miestna časť Čierna Voda v poslednom desaťročí bola najrýchlejšie sa rozvíjajúcou časťou v celom okolí Bratislavy. V nových stavebných okrskoch bola vybudovaná aj základná vybavenosť obchodnou sieťou..základná občianska vybavenosť, škola a škôlka, obecný úrad, ordinácia obv. lekára kultúrny dom, obchody sa nachádzajú v centre pôvodnej časti Chorvátskeho Grobu, nová veľkopredajňa je postavená v novom stavebnom okrsku. Dostupné autobusmi MHD sú predajne a služby vo Vajnoroch. Vyššia vybavenosť sa nachádza pri Zlatých Pieskoch a v nákupnom centre Avion. Cesta Chorvátsky Grob Vajnory je preťažená, buduje sa nové prepojenie na štátnu cestu I triedy Bratislava Senec, z ktorej je dobré komunikačné napojenie na diaľničnú sieť. Najbližšia železničná zastávka je vo Vajnoroch, príp. v Bernolákove na trati Bratislava Galanta. Lokalitu Čierna voda obsluhujú viaceré prímestské autobusové linky a dve linky MHD Dopravného podniku mesta Bratislava. b) Analýza využitia nehnuteľností: Dom je využívaný na projektovaný účel na bývanie. Iné využitie sa dá predpokladať iba po rekolaudácii objektu.(kancelária, ordinácia, sídlo firmy a pod), nedostatočné pre iný účel využitia ako bývania sú parkovacie možnosti. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na nehnuteľnosti viazne záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., vysoká hladina podzemnej vody. Neboli zistené iné riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti.

17 Znalecký posudok č. 115/2015 List č STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,55 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,100) 1,650 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,100 III. trieda Priemerný koeficient 0,550 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,303 V. trieda III. trieda 90 % = (0,550 0,495) 0,055 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,94 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, ,80 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,55 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,30 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. I. 1, ,50 7 Pracovné možnosti obyvateľstva miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % II. 1, ,90 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 1, ,90 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, ,75 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,90 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy III. 0, ,85 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus IV. 0, ,12 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0, ,03 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,40 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy III. 0, ,95 16 Možnosti zmeny v zástavbeúzem.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej IV. 0, ,12

18 Znalecký posudok č. 115/2015 List č. 18 zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností III. 0, ,20 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 1, ,00 Spolu ,11 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 142,11/ 180 0,79 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,90 Eur * 0, ,86 Eur 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: Podľa LV č. 166: POPIS Pozemok sa nachádza v zastavanom území obce, na Vajnorskej ul 38 v Chorvátskom Grobe, m.č. Čierna Voda na parcele KN č. 1656/29 Zastavané plochy a nádvoria, parcela KN č. 1656/32 Záhrady, evidované na LV č. 166 v katastrálnom území Chorvátsky Grob, okres Senec. Predmetom ohodnotenia je pozemok o celkovej výmere 1014,00 m 2, na ktorom je z časti postavený rodinný dom a z časti je zastavaný vonkajšími úpravami. Pozemok sa nachádza na jednej z hlavných ulíc v okrajovej časti obce Chorvátsky Grob. V predmetnej lokalite je zástavba rodinných domov. Pozemok je rovinatého charakteru, s prístupom po miestnej komunikácii. V obci je možnosť napojenia na všetky IS (vodovod, elektrika, plynofikáciu, okrem verejnej kanalizácie). Vzhľadom k tomu, že sa jedná o pozemok v obci Chorvátsky Grob, v blízkosti a dostupnosti okresného mesta Senec a Hlavného mesta SR Bratislavy, z čoho je zvýšený záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie a rekreáciu v danej lokalite, stanovujem východiskovú hodnotu pozemku v danej lokalite na 80,00 % z východiskovej hodnoty Hlavného mesta SR Bratislava, z ktorej vyplýva zvýšený záujem (v zmysle vyhlášky MS SR č. 254/2010 Z.z.). Ohodnotenie pozemkov je stanovené metódou polohovej diferenciácie. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1656/29 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 293, /32 záhrada ,00 1/1 721,00 Spolu výmera 1 014,00 Obec: Bratislava Východisková hodnota: VH MJ = 80,00% z 66,39 Eur/m 2 = 53,11 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov 6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad obyvateľov 4. nadštandardné rodinné domy; nadštandardné bytové domy, viacpodlažné nebytové stavby pre priemysel so štandardným technickým zariadením 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo autom do centra do 15 min. Hodnota koeficientu 3. obytná poloha 1,10 3. dobrá vybavenosť: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu 1,25 1. nevyskytuje sa 1,00 1,60 1,05 0,90

19 Znalecký posudok č. 115/2015 List č. 19 kr koeficient redukujúcich faktorov 8., hladina podzemnej vody, 0,80 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,60 * 1,05 * 0,90 * 1,10 * 1,25 * 1,00 * 0,80 1,6632 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 53,11 Eur/m 2 * 1, ,33 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 014,00 m 2 * 88,33 Eur/m ,62 Eur VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [Eur] parcela č. 1656/ ,69 parcela č. 1656/ ,93 Spolu ,62

20 Znalecký posudok č. 115/2015 List č. 20 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota pozemkov a stavieb bola stanovená metódou polohovej diferenciácie. Vzhľadom na umiestnenie bytu, prístupnosť, jeho dispozičné, architektonické riešenie, stavebnotechnický stav, všeobecná hodnota stanovená metódou polohovej diferenciácie objektívne vystihuje všeobecnú hodnotu predmetnej stavby v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku: Názov Stavby RD súp. č. 819, ul. Vajnorská č. 38, na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob Drobné stavby Hospodársky objekt murovaná časť na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Hospodársky objekt otvorená časť na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Spolu za Drobné stavby Ploty Plot predzáhradky, na parc. KN č. 1656/29 a 32, k.ú. Chorvátsky Grob Plot zadný, murovaný, na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Plot bočný, na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Spolu za Ploty Vonkajšie úpravy Prípojka vody na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Vodomerná šachta na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Prípojka kanalizačná na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Trativod na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Prípojka plynu na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob Prípojka elektro na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob Spevnené plochy z bet. mazaniny na parc. KN č. 1656/29, k.ú. Chorvátsky Grob Spevnené plochy terasy na parc. KN č. 1656/32, k.ú. Chorvátsky Grob Spolu za Vonkajšie úpravy Spolu stavby Pozemky Podľa LV č. 166: parc. č. 1656/29 (293 m2) Podľa LV č. 166: parc. č. 1656/32 (721 m2) Spolu pozemky (1 014,00 m2) Spolu VŠH Zaokrúhlená VŠH spolu Všeobecná hodnota1[eur] , ,43 179, , ,40 544,95 539, , ,90 467,36 170,76 14,27 133,83 72,48 108, , , , , , , , ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Eur Slovom: Jeden stodeväťdesiatpäťtisíc Eur Vo Veľkých Úľanoch 1 dňa Ing. František Orság Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.

21 Znalecký posudok č. 115/2015 List č. 21 IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.166 k.ú. Chorvátsky Grob zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia katastrálnej mapy, mapový list XVIII22/1 k.ú. Chorvátsky Grob zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kolaudačné rozhodnutie č. Výst. 8189/80 zo dňa vydal Okresný národný výbor Bratislava Vidiek, odbor výstavby a ÚP prvá strana PD schválená v stavebnom konaní, rodinný dom s.č. 819, Vajnorská 29, na parc. KN č. 1656/20, k.ú. Chorvátsky Grob. Fotodokumentácia

22 Znalecký posudok č. 115/2015 List č. 22 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa pre odbor: STAVEBNÍCTVO a odvetvia: POZEMNÉ STAVBY, ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým č. 115/2015 znaleckého denníka číslo 9. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu číslo 115/2015. Ing. František Orság