ZNALECKÝ POSUDOK č.89/2015

Transkript

1 Ing. Juraj SEDLÁČEK Záhradná 8, Trenčín, tel.č.: Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie Vodohospodárske stavby odvetvie Projektovanie v stavebníctve odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností ZNALECKÝ POSUDOK č.89/2015 určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.445, LV č.1622, k.ú. Čakajovce s príslušenstvom a pozemkov parc.č.207/12, 207/13, 831/2 a 831/4, LV č.1622 k.ú.čakajovce, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z. Objednávateľ : LICITOR group a.s., Sládkovičova 6, Žilina Číslo spisu (objednávky) : zo dňa Počet strán (z toho príloh) : 40(18) Počet vyhotovení : 6 Počet odovzdaných vyhotovení : 5 V Trenčíne

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.445, LV č.1622, k.ú. Čakajovce s príslušenstvom a pozemkov parc.č.207/12, 207/13, 831/2 a 831/4, LV č.1622 k.ú.čakajovce, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka zo dňa originál - Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa originál - Znalecký posudok č.152/2013 (Ing. Peter ŠTEVULA) - kópia 5.2 Získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1622, k.ú. Čakajovce, zo dňa kópia z katasterportálu - Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa kópia z katasterportálu - Zameranie nehnuteľnosti - Údaje o obci Čakajovce - internet - Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009, ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektova stavebných prác výrobnej povahy Zákon č.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dražba podľa zákona 527/2002 Z.z. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č.1622, kópia z katasterportálu A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape - parc.č. 207/12 Záhrady o výmere 275 m2 - parc.č. 207/13 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 70 m2 - parc.č. 831/2 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 77 m2 - parc.č. 831/4 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 6 m2 Stavby rodinný dom s.č.445 na parc.č.207/13 rodinný dom s.č.445 na parc.č.831/4 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 BIHARI Jozef r. BIHARI a Jozefína BIHARIOVÁ r. BILOVÁ, Čakajovce 163, Čakajovce, PSČ , SR Dát. nar Dát. nar Spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka: viď. Príloha č.2 C. Ťarchy: viď. Príloha č.2 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním, vykonaná dňa , za účasti spoluvlastníčky nehnuteľnosti p. Jozefíny BIHARIOVEJ. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom počas obhliadky dňa d) Technická dokumentácia: Skutkový stav zistený pri obhliadke, bol porovnaný s dokumentáciou so Znaleckého posudku č.152/2013 (Ing. Peter ŠTEVULA) predloženou objednávateľom posudku. Neboli zistené žiadne rozdiely medzi dokumentáciou a skutočnosťou. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené žiadne podstatné rozdielu medzi právnym stavom v katastri nehnuteľností a skutočnosťou. Strana 3

4 f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Rodinný dom s.č Plot uličný - Plot záhradný - Vonkajšie úpravy - Vodovodná prípojka - Vodomerná šachta - Kanalizačná prípojka - Žumpa - Plynová prípojka - Prípojka NN - Spevnené plochy - Záhradný altánok - Pozemky - parc.č.207/12 - parc.č.207/13 - parc.č.831/2 - parc.č.831/4 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom s.č.445 POPIS STAVBY Rodinný dom sa nachádza v intraviláne obce Čakajovce, na juhovýchodnom okraji obce v zástavbe rodinných domov. V tesnej blízkosti sa nachádza koryto rieky Nitra ako aj štátna cesta I/64. Vzdialenosť do centra obce je cca 200 m. Pôvodná stavba rodinného domu bola zrealizovaná v roku 2009 (dodatočne povolená v roku 2011). V roku 2013 bola zrealizovaná prístavba vstupnej časti so zádverím a schodiskom do podkrovia. Rodinný dom je navrhnutý ako nepodpivničený objekt s jedným nadzemným podlažím a obytným podkrovím. Na I.NP sa nachádza zádverie so schodiskom, chodba, kuchyňa, kúpelňa s WC a obytná miestnosť. V podkroví sa nachádzajú dve obytné miestnosti a šatník. Z konštrukčného hľadiska je objekt rodinného domu zrealizovaný na betónových pásových základoch, zvislé obvodové konštrukcie sú murované z plynosilikátových tvárnic hrúbky 375 mm. Vnútorné deliace konštrukcie sú taktiež murované z plynosilikátových tvárnic. Strop nad I.NP je keramický prefabrikovaný s rovným podhľadom. Strecha je sedlová s nerovnakou výškou hrebeňov, v časti nad prístavbou je zrealizovaná polvalba. Krov je drevený väznicový. Ako strešná krytina je použitá pálená škridľa. Klampiarske konštrukcie strechy sú pozinkovaného plechu (vymenené v roku 2013). Vonkajšie úpravy povrchov sú tvorené kontaktným zateplovacím systémom na báze polystyrénu bez definitívnej povrchovej úpravy. Vnútorné úpravy povrchov sú riešené vapennými omietkami. Podlahy obytných miestností a kuchyne sú v prevedení lamino v kúpelni sú podlahy riešené ako keramické dlažby. Keramické obklady sa nachádzajú v kúpelni a v kuchyni okolo linky. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom. Vnútorné dvere prevažne drevené s výplňou v oceľových zárubniach. Vchodové dvere sú plastové. Vykurovanie je riešené ako lokálne (3 ks plynových vykurovacích telies). Ako zdroj TÚV slúži elektrický zásobníkový ohrievač TÚV umiestnený v kúpelni. Kuchynská linka dĺžky cca 5,50 m obsahuje plynový sporák, s elektrickou rúrou, digestor a nerezový drez. Podľa vyjadrenia vlastníčky nehnuteľnosti linka nie je súčasťou vybavenia rodinného domu. Strana 4

5 V kúpelni je umiestnená sprchový kút, WC kombi a umývadlo. Dom je pripojený na verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Kanalizácia je zvedená do žumpy. Pri obhliadke znalec zistil, že nie je zrealizovaná definitívna povrchová úprava fasády rodinného domu. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP ,80*5,90 63,72 1. NP ,22*3,65 11,75 Spolu 1. NP 75,47 120/75,47=1, Podkrovie ,80*5,90 63,72 1. Podkrovie ,22*3,65 11,75 Spolu 1. Podkrovie 75,47 120/75,47=1,590 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou ,0 3 Podmurovka 3.1.b nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo 4 Murivo ,0 4.2.c murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 40cm do 50cm ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované ,0 8.1 zložité s nerovnakou výškou hrebeňov s valbami ,0 10 Krytiny strechy na krove 10.2.b pálené a betónové škridľové ostatné ťažké (vlnené,trf,trh,trp) obyčajné dvojdrážkové 12 Klampiarske konštrukcie strechy , a z pozinkovaného plechu úplné strechy ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu ,0 Strana 5

6 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.8 mäkké drevo bez podstupníc , hladké plné alebo zasklené , plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností , keramické dlažby ,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická ,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) ,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania , c lokálne - plynové kachle (2 ks) ,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) , odsávač pár (1 ks) , drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) , kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (5.5 bm) ,5 37 Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) , samostatná sprcha (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) , pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks) , pákové nerezové (1 ks) , splachovací bez umývadla (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) , samostatnej sprchy (1 ks) , kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) ,0 Strana 6

7 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) ,0 Spolu ,0 1. PODKROVIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 4 Murivo 4.2.c murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 40cm do 50cm ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu ,0 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ hladké plné alebo zasklené , plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností , keramické dlažby ,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 35 Zdroj vykurovania 35.2.c lokálne - plynové kachle (1 ks) ,0 Spolu 60 60,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 Podlažie 1. NP Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia ( * 1,590)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia ( * 1,590)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [EUR/m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [EUR/m 2 ] 302,80 298,11 1. Podkrovie ( * 1,590)/30,1260 ( * 1,590)/30, ,23 104,08 Strana 7

8 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 94,00 1. NP - prístavba ,08 97,92 1. Podkrovie ,00 94,00 1. Podkrovie - prístavba ,08 97,92 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 1. NP z roku 2009 Východisková hodnota 302,80 EUR/m 2 *63,72 m 2 *2,281*0, ,03 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 298,11 EUR/m 2 *63,72 m 2 *2,281*0, ,45 Technická hodnota 94,00% z , ,70 1. NP - prístavba z roku 2013 Východisková hodnota 302,80 EUR/m 2 *11,75 m 2 *2,281*0, ,79 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 298,11 EUR/m 2 *11,75 m 2 *2,281*0, ,38 Technická hodnota 97,92% z 7 590, ,50 1. Podkrovie z roku 2009 Východisková hodnota 106,23 EUR/m 2 *63,72 m 2 *2,281*0, ,03 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 104,08 EUR/m 2 *63,72 m 2 *2,281*0, ,16 Technická hodnota 94,00% z , ,89 1. Podkrovie - prístavba z roku 2013 Východisková hodnota 106,23 EUR/m 2 *11,75 m 2 *2,281*0, ,79 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 104,08 EUR/m 2 *11,75 m 2 *2,281*0, ,05 Technická hodnota 97,92% z 2 650, ,93 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po dokončení [EUR] Východisková hodnota nedokončenej stavby [EUR] Technická hodnota [EUR] 1. nadzemné podlažie , , ,20 1. podkrovné podlažie , , ,82 Spolu , , ,02 Dokončenosť stavby: (65 774,04EUR / ,64EUR) * 100 % = 98,33 % Strana 8

9 2.2 PLOTY Plot uličný Uličný plot sa nachádza v priestore medzi rodinným domom a priľahlou miestnou komunikáciou. Je zrealizovaný s podmurovkou a stĺpikmi z betónových debniacich tvárnic. Výplň plotu je z drevených latiek na oceľovom ráme. V plote sú umiestnené plotové vrátka a vráta. Celková dĺžka plotu je 14,0 m. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 14,00m ,24 EUR/m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 14,00m ,74 EUR/m Spolu: 3. Výplň plotu: z drev. výplňou vodorovnou alebo zvislou v oceľ. rámoch 4. Plotové vráta: 53,98 EUR/m 21,00m ,11 EUR/m c) drevené stolárske 1 ks ,11 EUR/ks 5. Plotové vrátka: c) drevené stolárske 1 ks ,27 EUR/ks Dĺžka plotu: 14 m Pohľadová plocha výplne: 14*1,50 = 21,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot uličný ,00 90,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] (14,00m * 53,98 EUR/m + 21,00m Východisková hodnota 2 * 14,11 EUR/m 2 + 1ks * 2 772,42 172,11 EUR/ks + 1ks * 55,27 EUR/ks) * 2,281 * 0,95 Technická hodnota 90,00 % z 2 772,42 EUR 2 495,18 Strana 9

10 2.2.2 Plot záhradný Záhradný plot sa nachádza v bočných a zadnej časti pozemku v priestore za rodinným domom. Je zrealizovaný s z poplastovaného pletiva na oceľových stĺpikoch. Celková dĺžka plotu je 52,0 m. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 52,00m 170 5,64 EUR/m Spolu: 3. Výplň plotu: 5,64 EUR/m zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 22,40m ,61 EUR/m Dĺžka plotu: 52 m Pohľadová plocha výplne: 14*1,60 = 22,40 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot záhradný ,00 90,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota (52,00m * 5,64 EUR/m + 22,40m 2 * 12,61 EUR/m 2 ) * 2,281 * 0, ,61 Technická hodnota 90,00 % z 1 247,61 EUR 1 122, VONKAJŠIE ÚPRAVY Prípojka vody Prípojka vody slúži na pripojenie objektu rodinného domu na verejný vodovod uložený v priľahlej miestnej komunikácii. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Strana 10

11 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm Počet merných jednotiek: 10 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka vody ,00 88,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 10 bm * 41,49 EUR/bm * 2,281 * 0,95 899,07 Technická hodnota 88,00 % z 899,07 EUR 791, Vodomerná šachta Vodomerná šachta je zrealizovaná ako železobetónová s poklopom, vystrojená typovou vodomernou zostavou. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 EUR/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,35*1,15*1,50 = 2,33 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta ,00 88,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 2,33 m 3 OP * 254,27 EUR/m3 OP * 2,281 * 0, ,81 Technická hodnota 88,00 % z 1 283,81 EUR 1 129,75 Strana 11

12 2.3.3 Prípojka kanalizácie Prípojka kanalizácie slúži na odvádzanie splaškových odpadových vôd do žumpy umiestnenej vedľa rodinného domu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 EUR/bm Počet merných jednotiek: 10 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka kanalizácie ,00 90,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 10 bm * 28,38 EUR/bm * 2,281 * 0,95 614,98 Technická hodnota 90,00 % z 614,98 EUR 553, Žumpa Žumpa je zrealizovaná ako železobetónová monolitická s objemom 5,0 m3. Je umiestnená v priestore vedľa rodinného domu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 EUR/m3 OP Počet merných jednotiek: 5 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa ,00 90,00 Strana 12

13 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 5 m 3 OP * 107,88 EUR/m3 OP * 2,281 * 0, ,85 Technická hodnota 90,00 % z 1 168,85 EUR 1 051, Plynová prípojka Plynová prípojka slúži na pripojenie objektu rodinného domu na verejný STL rozvod zemného plynu uložený v priľahlej miestnej komunikácii. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 EUR/bm Počet merných jednotiek: 3 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka ,00 88,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 3 bm * 14,11 EUR/bm * 2,281 * 0,95 91,73 Technická hodnota 88,00 % z 91,73 EUR 80, Prípojka NN NN prípojka slúži na pripojenie objektu rodinného domu na verejný rozvod NN vedený v priľahlej miestnej komunikácii. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.v) kábelová prípojka zemná Cu 4*16 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 525/30,1260 = 17,43 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 10,46 EUR/bm Strana 13

14 Počet merných jednotiek: 10,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN ,00 85,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 10 bm * (17,43 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,281 * 0,95 377,70 Technická hodnota 85,00 % z 377,70 EUR 321, Spevnené plochy Spevnené plochy s betónovým povrchom tvoria komunikačné plochy v priestore okolo rodinného domu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 EUR/m2 ZP Počet merných jednotiek: 3,35*5,65+12,00*4,20-12,00*1,75/2+2,00*1,00 = 60,83 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy ,00 88,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 60,83 m 2 ZP * 8,63 EUR/m2 ZP * 2,281 * 0, ,57 Technická hodnota 88,00 % z 1 137,57 EUR 1 001,06 Strana 14

15 2.3.8 Záhradný altánok Drevený altánok je pristavaný k východnej časti rodinného domu. Je zrealizovaný ako drevená stĺpiková konštrukcia s minimálnou výplňou. Podlahu altánku tvorí betónová doska. Strecha je pultová, ako strešná krytina je použitá pálená škridla. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: 21. Altánok Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 EUR/m2 ZP Počet merných jednotiek: 2,55*5,90 = 15,05 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Záhradný altánok ,50 87,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 15,05 m 2 ZP * 103,57 EUR/m2 ZP * 2,281 * 0, ,69 Technická hodnota 87,50 % z 3 377,69 EUR 2 955, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Názov Technická hodnota [EUR] [EUR] Rodinný dom s.č , ,02 Plot uličný 2 772, ,18 Plot záhradný 1 247, ,85 Prípojka vody 899,07 791,18 Vodomerná šachta 1 283, ,75 Prípojka kanalizácie 614,98 553,48 Žumpa 1 168, ,97 Plynová prípojka 91,73 80,72 Prípojka NN 377,70 321,05 Spevnené plochy 1 137, ,06 Záhradný altánok 3 377, ,48 Celkom: , ,74 Strana 15

16 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY Ohodnocovaný rodinný dom sa nachádza v intraviláne obce Čakajovce, na juhovýchodnom okraji obce v zástavbe rodinných domov. V tesnej blízkosti sa nachádza koryto rieky Nitra ako aj štátna cesta I/64. Vzdialenosť do centra obce je cca 200 m. V tesnej blízkosti (do 5 min. pešo) sa nachádza futbalový štadión, kostol, pohostinstvo, obecný úrad, obchod so základným sortimentom tovarov a služieb a zdravotné stredisko. Vo širšom okolí (do 10 min. pešo) sa nachádza autobusová zastávka prímestskej dopravy, železničná stanica, materská a základná škola. V priľahlej miestnej komunikácii sú uložené verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Miera evidovanej nezamestnanosti v regióne sa pohybuje okolo 10% Orientácia okien obytných miestností rodinného domu je prevažne na juh. Dom sa nachádza na rovinatom pozemku lichobežníkového tvaru s západo-východnou orientáciou. Priemerná hodnota koeficientu polohovej diferenciácie zodpovedá umiestneniu stavby a súčasnému stavu na trhu s nehnuteľnosťami v obci Čakajovce, ktorá je významne ovplyvnená blízkosťou krajského mesta Nitra. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je svojím riešením určená výhradne na bývanie. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Vzhľadom na umiestnenie a technický stav, znalec konštatuje, že objekt nepredstavuje žiadne riziká z hľadiska budúceho využívania. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045 Strana 16

17 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, , Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, , Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, , Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, , Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom a dvorom 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby I. 1, ,5000 III. 0, ,0500 priemerná hustota obyvateľstva II. 0, , Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JJZ - J - JJV I. 1, , Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, , Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,1500 železnica a autobus III. 0, ,1500 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, 13 kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, , Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, , Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, , Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. zlepšenie podmienok existencie stavby v dobe kratšej ako 5 rokov 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia I. 1, ,8000 žiadna možnosť rozšírenia V. 0, , Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, , Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,0000 Spolu ,30 Strana 17

18 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 119,3/ 180 0,663 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,74 EUR * 0, ,14 EUR 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemok POPIS Ohodnocovaný pozemok sa nachádza v intraviláne obce Čakajovce, na juhovýchodnom okraji obce v zástavbe rodinných domov. V tesnej blízkosti sa nachádza koryto rieky Nitra ako aj štátna cesta I/64. Vzdialenosť do centra obce je cca 200 m. Pozemok sa skladá z parciel 207/13 a 831/4 na ktorých je zrealizovaná stavba rodinného domu s.č.445 a parciel 207/12 a 831/2, ktoré tvoria dvor a záhradu okolo rodinného domu. Jedná sa o rovinatý pozemok lichobežníkového tvaru s západo-východnou orientáciou. V priľahlej miestnej komunikácii sú uložené verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. V tesnej blízkosti (do 5 min. pešo) sa nachádza futbalový štadión, kostol, pohostinstvo, obecný úrad, obchod so základným sortimentom tovarov a služieb a zdravotné stredisko. Vo širšom okolí (do 10 min. pešo) sa nachádza autobusová zastávka prímestskej dopravy, železničná stanica, materská a základná škola. Pozemok sa nachádza v oblasti so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie, vplyvom blízkosti krajského mesta Nitra (cca 7,0 km), čo je zohľadnené vo zvýšenej východiskovej jednotkovej hodnote pozemku, ktorá je stanovená na 60% hodnoty platnej pre mesto Nitra. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 207/12 záhrada ,00 1/1 275,00 m 2 207/13 zastavaná plocha a nádvorie 70 70,00 1/1 70,00 m 2 831/2 zastavaná plocha a nádvorie 77 77,00 1/1 77,00 m 2 831/4 zastavaná plocha a nádvorie 6 6,00 1/1 6,00 m 2 Spolu výmera 428,00 m 2 Obec: Čakajovce Východisková hodnota: VHMJ = 60,00% z 26,56 EUR/m 2 = 15,94 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov Hodnotenie 5. centrá miest od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. Hodnota koeficientu kp 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,10 1,20 1,00 0,90 Strana 18

19 koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,20 1,30 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,20 * 1,00 * 0,90 * 1,10 * 1,20 * 1,30 * 1,00 1,8533 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 15,94 EUR/m 2 * 1, ,54 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 428,00 m 2 * 29,54 EUR/m ,12 EUR VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota [EUR] parcela č. 207/ ,50 parcela č. 207/ ,80 parcela č. 831/ ,58 parcela č. 831/4 177,24 Spolu ,12 Strana 19

20 III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží Rodinný dom s.č.445 0,00 75,47 2 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) Pozemok 207/12 275,00 Pozemok 207/13 70,00 Pozemok 831/2 77,00 Pozemok 831/4 6,00 2. OTÁZKY A ODPOVEDE Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.445, LV č.1622, k.ú. Čakajovce s príslušenstvom a pozemkov parc.č.207/12, 207/13, 831/2 a 831/4, LV č.1622 k.ú.čakajovce, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 3. VŠEOBECNÁ HODNOTA Metóda polohovej diferenciácie je použitá z dôvodov nedostatku vstupných podkladov pre iné metódy. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : ,14 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : ,12 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie Strana 20

21 4. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Rodinný dom s.č ,84 Plot uličný 1 654,30 Plot záhradný 744,45 Prípojka vody 524,55 Vodomerná šachta 749,02 Prípojka kanalizácie 366,96 Žumpa 697,46 Plynová prípojka 53,52 Prípojka NN 212,86 Spevnené plochy 663,70 Záhradný altánok 1 959,48 Pozemky Pozemok - parc. č. 207/12 (275 m 2 ) 8 123,50 Pozemok - parc. č. 207/13 (70 m 2 ) 2 067,80 Pozemok - parc. č. 831/2 (77 m 2 ) 2 274,58 Pozemok - parc. č. 831/4 (6 m 2 ) 177,24 Spolu VŠH ,26 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 EUR Slovom: Šestdesiatjedentisícpäťsto EUR 5. MIMORIADNE RIZIKÁ Riziká z hľadiska predajnosti nehnuteľnosti predstavujú exekučné tituly a ďalšie skutočnosti uvedené v časti "C: Ťarchy" listu vlastníctva č.1622, vyplývajúce z uplatnenia práv záložných veriteľov k nehnuteľnosti. V Trenčíne dňa Ing. Juraj Sedláček Strana 21

22 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa originál 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1622, k.ú. Čakajovce, zo dňa Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa Rozhodnutie o dodatočnom povolení a užívaní stavby č.j.: 487/ Žá zo dňa Rozhodnutie o určení súpisného čísla č.: 443/2011 zo dňa Rozhodnutie o dodatočnom povolení a užívaní prístavby č.j.: 351/ Žá zo dňa Informácia o obci Čakajovce 8. Situácia 9. Pôdorys I.NP 10.Pôdorys podkrovia 11.Priečny rez 12.Fotodokumentácia Strana 22