ZNALECKÝ POSUDOK číslo 42/2012

Transkript

1 Meno, adresa znalca: Ing. Štefan Pastierovič, Majerská cesta 65, Banská Bystrica Č.tel.: , , 048/ Zadávateľ: GAVILA s.r.o., Piaristická 707/25, Trenčín Číslo spisu /objednávky/: Ústna objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 42/2012 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.25, v bytovom dome 64 b.j. blok 22 č.súp na parc.č. 3080/87, 3080/88, 3080/89, 3080/90, k.ú. Šaľa, obec Šaľa, okres Šaľa, bez spoluvlastníckeho podielu k pozemkom. Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. Počet strán posudku /z toho príloh/: 23 /z toho 12 strán príloh/ Počet odovzdaných vyhotovení: 3 V Banskej Bystrici dňa

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.25, v bytovom dome 64 b.j. blok 22 č.súp na parc.č. 3080/87, 3080/88, 3080/89, 3080/90, k.ú. Šaľa, obec Šaľa, okres Šaľa, bez spoluvlastníckeho podielu k pozemkom. 1.2 Účel znaleckého posudku: Podklad pre dobrovoľnú dražbu nehnuteľnosti. 1.3 Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : Oznámenie o výkone záložného práva vydané spoločnosťou GAVILA, s.r.o. Trenčín zo dňa kópia. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú. Šaľa - kópia z katastrálneho portálu zo dňa Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Šaľa - kópia z katastrálneho portálu zo dňa Potvrdenie o veku domu vydané Stavebným bytovým družstvom, Horná 926/1, Šaľa zo dňa originál. Schematický pôdorys bytu Obstarané znalcom : Obhliadka skutkového stavu nehnuteľnosti. Indexy cenového rastu vydané ŠÚ SR. Fotodokumentácia domu a bytu. Programové vybavenie HYPO, verzia firmy KROS s.r.o. Žilina. 1.7 Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších zmien a doplnkov. 1.8 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon NR SR č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Zákon č. 527/2002 o dobrovoľných dražbách v znení neskorších zmien a doplnkov. Cenové správy pre stavebníctvo vydávané spoločnosťou ODIS s.r.o. Žilina. 1.9 Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. II. POSUDOK Strana 2

3 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a/ Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že táto metóda je v danom prípade najobjektívnejšia. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike ÚSI Žilina, r a prepočítaných na menu EURO. Technická hodnota je upravená o vplyvy, pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v mieste a čase. Použitie kombinovanej metódy nebolo možné vzhľadom k tomu, že ide o nehnuteľnosť bez výnosu z nájmu. Pre použitie porovnávacej metódy nebol v danej lokalite dostatok vstupných údajov o porovnateľných prevodoch. b/ Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č čiastočný, k.ú. Šaľa A: Majetková podstata: Stavby 64 b.j. blok 22 č.súp na parc.č. 3080/87, 3080/88, 3080/89, 3080/90 B. Vlastníci: vchod 30, 4.p, byt č. 25 podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu 6137/ Lýdia Vizváriová rod. Szilágyiová, , Jatov, č.40, SR, dát.nar , v spoluvlastníckom podiele 1/1 C. Ťarchy: Sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. c/ Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa , fotodokumentácia domu a bytu bola vyhotovená d/ Technická dokumentácia : Predložená schematická technická dokumentácia bytu bola porovnaná so skutkovým stavom, s ktorým je v súlade, zistená podlahová plocha bytu s príslušenstvom, bez loggie, je 61,37 m2. Znalcovi nebola predložená technická dokumentácia suterénu domu, t.j. pivníc. e/ Údaje katastra nehnuteľností : Právna dokumentácia /list vlastníctva a kópia z katastrálnej mapy/ bola pri miestnom šetrení porovnaná so zisteným skutkovým stavom a je s ním v súlade. Hodnotený bytový dom je evidovaný v katastri nehnuteľností tak popisne na liste vlastníctva č vedenom Správou katastra Šaľa pre k.ú. Šaľa, ako aj geometricky v katastrálnej mape. Pozemky pod stavbou sú evidované na liste vlastníctva č.1 a nie sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov. f/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: trojizbový byt č. 25, vchod 30, v bytovom dome č.súp na parc.č. 3080/87, 3080/88, 3080/89, 3080/90 včítane podielu 6137/ na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu g/ Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Nie sú žiadne. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č. 32 v bytovom dome č.súp Strana 3

4 POPIS Hodnotený byt sa nachádza v radovom panelovom bytovom dome č.súp v k.ú. Šaľa, ktorý má celkom 1+8 podlaží, 4 vchody, plochú strechu, v dome je celkom 64 bytov, dom má výťahy. Technické podlažie je čiastočne zapustené do terénu, je teda podzemným podlažím a nachádzajú sa v ňom pivnice a spoločné priestory, 8 podlaží je obytných, na každom sú dva trojizbové byty, vo vchode je teda celkom 16 bytov. Hodnotený byt sa nachádza na štvrtom poschodí domu v stredovej sekcii, dispozične pozostáva z troch obytných miestností a z príslušenstva, ktoré tvorí predsieň, kuchyňa, kúpelňa, WC, loggia a pivnica v suterénu domu. Podlahová plocha bytu s príslušenstvom, bez loggie, je 61,37 m2. Hodnotený byt je zrekonštruovaný, bytové jadro je murované, kúpeľňa a WC sú spojené do jednej miestnosti, v ktorej je sprchový kút, keramické umývadlo a WC, batérie sú nerezové pákové, steny sú s keramickými obkladmi. V kuchyni je linka na báze dreva s nerezovým drezom, pákovou nerezovou batériou a plynovým sporákom s digestorom, za linkou sú keramické obklady stien. Vnútorné omietky sú vápenné hladké, podlahy v izbách sú plávajúce, z veľkoplošných laminátových parkiet, v chodbe, kuchyni a kúpeľni je keramická dlažba, okná sú plastové, dvere drevené plné hladké alebo zasklené dyhované. Dom má priemernú údržbu, čomu zodpovedá aj jeho technický stav, obvodové steny domu nie sú dodatočne zateplené. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu v podiele 6137/ Spoločnými časťami domu sú základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vstup, závetrie, schodiská, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, ako aj zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú výťahy, práčovňa, kočikáreň, spoločné priestory, bleskozvod, STA, vodovodné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové domové prípojky a to aj v prípade, že sú umiestnené mimo domu ak slúžia výlučne domu. Hodnotený byt je s úplným príslušenstvom, je teda 1. kategórie, obytný dom bol daný do užívania v roku 1989, vzhľadom k zistenému technickému stavu stanovujem životnosť domu na 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Zistenáná podlahová plocha 61,37 m 2 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,193 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,73 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17,03 Strana 4

5 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,57 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,84 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,73 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,89 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,95 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2,84 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,89 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,47 12 Okná 5,00 1,00 5,00 4,73 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,47 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,37 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,89 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,95 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,89 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,89 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,95 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,89 21 Ostatné 2,00 0,50 1,00 0,95 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,10 4,40 4,16 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,30 1,30 1,23 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,89 25 Povrchy podláh 2,50 1,80 4,50 4,26 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,37 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,84 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,10 1,10 1,04 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,10 1,10 1,04 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,47 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,89 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,20 2,40 2,27 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,30 5,20 4,92 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,80 7,20 6,81 35 Ostatné 2,50 0,80 2,00 1,89 Spolu 100,00 105,70 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 105,70 / 100 = 1,057 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [EUR/m 2 ] VH = 325,30 EUR/m 2 * 2,193 * 1,037 * 1,0570 * 1,00 VH = 781,95 EUR/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 32 v bytovom dome č.súp ,00 77,00 Strana 5

6 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 781,95 EUR/m 2 * 61,37m ,27 Technická hodnota 77,00% z ,27 EUR ,97 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľností: Hodnotený byt sa nachádza v sídliskovej obytnej zóne okresného mesta Šaľa, konkrétne na Narcisovej ulici č.14, t.j. v mestskej časti Veča, ktorá leží v severnej okrajovej časti mesta. Mesto Šaľa s počtom obyvateľov sa nachádza v nitrianskom kraji, na dolnom toku rieky Váh, cca 29 km juhovýchodne od krajského mesta Nitra, do hlavného mesta Bratislava je asi 70 km, v Šali dnes sídlia správne, školské, zdravotnícke a kultúrne inštitúcie okresu, z priemyselných podnikov je najznámejším chemický kombinát Duslo Šaľa, a.s. Hodnotený bytový dom je na bežnom mestskom sídlisku na okraji mesta, daná lokalita je s primeranou občianskou vybavenosťou charakteru obchodov a služieb zodpovedajúcou polohe nehnuteľnosti. Obytný dom je prístupný po spevnených cestných komunikáciách, je napojený na všetky základné inžinierske siete včítane prípojky zemného plynu. Byt sa nachádza na štvrtom poschodí v stredovej sekcii radového domu. Na trhu s nehnuteľnosťami je dopyt nižší ako ponuka, najmä vzhľadom na charakter bytu, jeho polohu a súčasnú situáciu na trhu. Mestská doprava je autobusová, životné prostredie v mieste je bez zjavného poškodenia, s bežnou hlučnosťou a prašnosťou od cestnej premávky. Poloha obytného domu je na bývanie vhodná a bez nadmerných rizík spojených s ďalším užívaním nehnuteľnosti, vzhľadom na pomer všeobecnej hodnoty k hodnote technickej dosahovaný pri predajoch obdobných nehnuteľností v danom mieste a čase stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie vo výške 0,70. b/ Analýza využitia nehnuteľností: Hodnotená nehnuteľnosť je byt určený na individuálne bývanie, na tento účel sa aj využíva. c/ Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Pri miestnom šetrení som nezistil žiadne prípadné riziká spojené s ďalším využívaním nehnuteľnosti. Záložné práva sú špecifikované v priloženom liste vlastníctva. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,7 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,400) 2,100 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,400 III. trieda Priemerný koeficient 0,700 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,385 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,700-0,630) 0,070 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Strana 6

7 Čísl o 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, , Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská III. 0, , Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, , Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 2, , Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0, , Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome II. 1, ,0000 II. 1, ,2000 III. 0, ,2000 III. 0, ,5000 byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 2, , Počet bytov vo vchode - v bloku Byt > Počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 0, , Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1, , Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu IV. 0, ,3100 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, , Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, , Názor znalca priemerný byt III. 0, ,0000 Spolu ,44 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 139,44/ 145 0,962 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,97 EUR * 0, ,83 EUR Strana 7

8 III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č.25, v bytovom dome 64 b.j. blok 22 č.súp na parc.č. 3080/87, 3080/88, 3080/89, 3080/90, k.ú. Šaľa, obec Šaľa, okres Šaľa, bez spoluvlastníckeho podielu k pozemkom. Hlavné stavby: Názov JKSO PP bytu (m2) Byt č.25 v bytovom dome č.súp ,37 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Výpočet všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti metódou polohovej diferenciácie je v tomto prípade najobjektívnejším postupom, pretože ide o nehnuteľnosť bez výnosov z nájmu a pre použitie porovnávacej metódy neboli v danej lokalite k dispozícii v dostatočnom množstve objektívne porovnateľné údaje. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) : ,83 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Byt č. 32 v bytovom dome č.súp ,83 Spolu VŠH ,83 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 EUR Slovom: Tridsaťpäťtisícpäťsto EUR V Banskej Bystrici dňa Ing. Štefan Pastierovič Strana 8

9 IV. PRÍLOHY 4.1 Oznámenie o výkone záložného práva 4.2 List vlastníctva 4.3 Kópia z katastrálnej mapy 4.4 Situácia širších vzťahov 4.5 Potvrdenie o veku domu 4.6 Schematický pôdorys bytu 4.7 Fotodokumentácia Strana 9