ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 92/2016

Transkript

1 Ing. Michaela Dírerová Znalec z odboru Stavebníctvo Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností; evidenčné číslo: Člen Slovenskej Komory Odhadcov Hodnoty Majetku a Znalcov; evidenčné číslo: 0150 Pečnianska 10, Bratislava; : ; michaela.direrova@gmail.com Zadávateľ : AUKČNÁ SPOLOČNOSŤ, s.r.o. Kopčianska Bratislava, SR IČO : Číslo spisu (dátum objednávky) : písomná zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 92/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností na ulici Mostná č. 36, v obci Jahodná: rodinného domu s. č. 601 s príslušenstvom na pozemku p. č. 1210/7, k. ú. Jahodná, pozemku p. č. 1210/4, 1210/7-1210/10, k. ú. Jahodná, obec Jahodná, okres Dunajská Streda. pre účely dobrovoľnej dražby. Počet strán znaleckého posudku (z toho príloh) : 25 (9) Počet odovzdaných vyhotovení : 4 exempláre Bratislava,

2 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu : rodinného domu s. č. 601 s príslušenstvom na pozemku p. č. 1210/7, k. ú. Jahodná, pozemku p. č. 1210/4, 1210/7-1210/10, k. ú. Jahodná, obec Jahodná, okres Dunajská Streda. 2. Účel znaleckého úkonu : Dobrovoľná dražba. 3. Rozhodujúce dátumy : Dátum vyžiadania znaleckého úkonu, dátum objednávky : Dátum miestneho šetrenia: Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Dátum doručenia podkladov a dokladov k posúdeniu : Podklady na vypracovanie posudku : 4.1 Dodané zadávateľom : Objednávka písomná zo dňa Získané znalcom : Výsledky miestnej obhliadky, zameranie a zakreslenie skutkového stavu. Fotodokumentácia. Index vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok k I.Q.2016 spracovaný na základe údajov ŠÚ SR. ZP č. 21/2012 zo dňa Ing. Roman Detko ZP č. 64/2013 zo dňa Ing. Juraj Ziman 5. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších právnych predpisov Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľoch STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky objednávateľa: Žiadne neboli vznesené. 8. Základné pojmy: Všeobecná hodnota (VŠH) je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Technický stav (TS) je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE : a) Výber vhodnej metódy: Príloha č. 3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení neskorších právnych predpisov. Znalec pri stanovení všeobecnej hodnoty stanovuje týmito metódami: a) porovnávacia metóda, b) kombinovaná metóda (použije sa vtedy, ak je predmet ohodnotenia schopný dosahovať výnos formou prenájmu),

3 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 3 c) metóda polohovej diferenciácie. Porovnávacia metóda nie je použitá, pretože k spracovaniu posudku nemám k dispozícii dostatok hodnoverných údajov z posledného obdobia (cca jedného roku) o cenách nehnuteľností z realizovaných prevodov na trhu nehnuteľností dosahovaných u obdobných nehnuteľností v porovnateľnom čase a mieste. Pre výpočet volím metódu polohovej diferenciácie, ktorá najlepšie zohľadňuje súčasný technický stav nehnuteľnosti pri stanovení všeobecnej hodnoty. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 1. štvrťrok Východiskové rozpočtové ukazovatele boli spracované s použitím posledne platných rozpočtových ukazovateľov spracovaných pôvodne Ústavom racionalizácie v stavebníctve, Praha, aktualizovaných podľa štatistických informácií o vývoji cien stavebných prác uverejňovaných ŠÚ a z kalkulácií oprávnených dodávateľských nákladov vyhodnotených Ústavom súdneho inžinierstva (ÚSI) Žilinskej univerzity. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č. 1818, k. ú. JAhodná

4 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 4 c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Vlastná obhliadka ohodnocovaných nehnuteľností bola vykonaná na tvare miesta dňa za prítomnosti vlastníka nehnuteľnosti. Pri miestnej obhliadke bol porovnaný skutočný stav nehnuteľnosti so stavom vedeným v katastri nehnuteľností. Zameranie a fotodokumentácia nehnuteľnosti boli vyhotovené dňa d) Údaje o technickej dokumentácii a jej porovnanie so skutočnosťou : Po právnej stránke sa predložená dokumentácia nehnuteľnosti zhoduje so skutočnosťou. Technická dokumentácia bola poskytnutá. Predmet ohodnotenia je riadne zapísaný na liste vlastníctva č. 1818, k. ú. Jahodná, obec Jahodná, okres Dunajská Streda. Skutkový stav je odfotografovaný v prílohe tohto znaleckého posudku ku dňu e) Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutočnosťou : Projektová dokumentácia predložená bola. Pri miestnej obhliadke bol porovnaný skutočný stav nehnuteľnosti so stavom vedeným v katastri nehnuteľností. Je súlad medzi listom vlastníctva, katastrálnou mapou a skutočnosťou. f) Vymenovanie jednotlivých stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : rodinného domu s. č. 601 s príslušenstvom na pozemku p. č. 1210/7, k. ú. Jahodná, ploty, studňa, vonkajšie úpravy, pozemku p. č. 1210/4, 1210/7-1210/10, k. ú. Jahodná, obec Jahodná, okres Dunajská Streda. g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : drobné stavby kurín, sklad uvedené stavby nie sú pevne spojené so zemou. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom s. č. 601, na pozemku p. č. 1210/7, k. ú. Jahodná (Mostná ulica č. 36) Predmetom posúdenia a následného ohodnotenia je rodinný dom s. č. 601 na p. č. 1210/7, k. ú. Jahodná. Ide o nepodpivničený rodinný dom s 1 nadzemným podlažím a obytným podkrovím. Rodinný dom bol daný do užívania podľa predloženého užívacieho povolenia č. 277/ zo dňa , v roku Je situovaný v rovinatom teréne obce Jahodná, v blízkosti hrádze. Rodinný dom je napojený na vodovod vlastný zdroj (studňa), kanalizáciu - žumpa a elektro. Dispozičné riešenie Rodinný dom je nepodpivničený s 1 nadzemným podlažím a obytným podkrovím. 1.NP: zádverie, chodba so schodiskom, kúpeľňa s WC, 2*izba, kuchyňa a garáž spojená s technickou miestnosťou. 2. NP (podkrovie): chodba so schodiskom, hala, 3* izba, kuchyňa, kúpeľňa, WC, 2*balkón. Technické a konštrukčné riešenie Objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou proti zemnej vlhkosti. Podmurovka - priem. výška do 50 cm z tvárnic. Základy sú zhotovené ako základové pásy z prostého betónu. Zvislé obvodové a nosné konštrukcie 1.NP podlažia sú zhotovené z tehlového muriva v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm + zateplenie 8 cm. Priečky a deliace konštrukcie sú zhotovené z tehlového muriva. Vnútorné omietky sú zhotovené z omietkovej zmesi na báze MVC hladká. Stropy nad 1.NP - s rovným podhľadom betónové monolit.; 2.NP - s rovným podhľadom drevené trámové. Strecha sedlová, krov - drevený. Krytina - pálené škridľové ťažké korýtkové Tondach. Klampiarske konštrukcie strechy, t.j. zvody, žľaby a záveterné lišty sú riešené z pozinkovaného plechu, ostatné klampiarske konštrukcie, t.j. vonkajšie parapety okien, resp. balkónových dverí sú zhotovené z pozinkovaného plechu. Povrchovú úpravu fasády tvorí povrch z omietkovej zmesi na báze umelých látok. Schody sú zhotovené - betónové, keramická dlažba. Vstupné dvere objektu sú zhovené ako plastové. Interiérové dvere sú v objekte zhotovené: 1. NP - hladké plné alebo zasklené/drevené zárubne; 2.NP - hladké plné alebo zasklené v drevených zárubniach. Okná sú v celom objekte zhotovené ako plastové s trojvrstvovým zasklením a interiérovými žalúziami.

5 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 5 Vykurovanie objektu: 1. NP a 2.NP - teplovodné s oceľovými radiátormi. Ako zdroj vykurovania slúži elektrický kotol/ kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá a ako zdroj TÚV slúži zásobníkový elektrický ohrievač (technická miestnosť v garáži). V rodinnom dome sa nachádza rozvod plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja, rozvod plastového potrubia kanalizácie do žumpy, svetelná a motorická elektroinštalácia. Dom je zhotovený z pôvodných stavebných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá bežnému štandardu, veku jednotlivých častí a platným technickým normám. V čase obhliadky je rodinný dom čiastočne obývaný (1.NP), 2.NP neobývané - odpojené od energií. Dom je rozdelený na dve samostatné bytové jednotky, s vlastným meraním. Dom je využívaný na obytné účely, nenachádzajú sa v ňom žiadne prevádzkové priestory. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Základná životnosť rodinného domu je znalcom stanovená na 100 rokov. Podrobný popis objektu je v bodovom ohodnotení pri stanovení rozpočtového ukazovateľa. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy rodinné jednobytové MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,65*12,50 133,13 120/133,13=0, Podkrovie ,5*12,50 93,75 120/93,75=1,280 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod Položka 1.NP 2.PK 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou Podmurovka 4 Murivo 3.1.c nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic d murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke nad 30cm do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené a s rovným podhľadom betónové monolit. I prefabrikované b s rovným podhľadom drevené trámové väznicové sedlové, manzardové Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridľové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach...) Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/ b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba plné alebo zasklené dyhované

6 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenné žalúzie 19.3 kovové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická svetelná Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.3 rámové s výplňou (1 ks) Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (4 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (2 ks) odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4.2 bm) Vnútorné vybavenie 37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) umývadlo (3 ks) samostatná sprcha (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (3 ks) pákové nerezové (4 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (2 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (2 ks) 80 80

7 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 7 41 Balkón 40.4 vane (2 ks) samostatnej sprchy (1 ks) WC min. do výšky 1 m (2 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (2 ks) výmery nad 5 m 2 (2 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) Spolu Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,901)/30, ,62 2. Podkrovie ( * 1,280)/30, ,61 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 92,00 2. Podkrovie ,00 92,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. NP z roku 2008 Východisková hodnota 298,62 /m 2 *133,13 m 2 *2,307*0, ,66 Technická hodnota 92,00% z , ,29 2. Podkrovie z roku 2008 Východisková hodnota 180,61 /m 2 *93,75 m 2 *2,307*0, ,43 Technická hodnota 92,00% z , ,68 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie , ,29 2. podkrovné podlažie , ,68 Spolu , , PRÍSLUŠENSTVO Plot - pletivový ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 42,00m 170 5,64 /m Spolu: 5,64 /m 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 58,80m ,61 /m

8 Dĺžka plotu: 42 m Pohľadová plocha výplne: 42*1,4 = 58,80 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 8 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot - pletivový ,67 73,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (42,00m * 5,64 /m + 58,80m 2 * 12,61 /m 2 ) * 2,307 * 0, ,20 Technická hodnota 73,33 % z 2 144, , Studňa - Narážaná ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Studne a záchyty vody KS: Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 9 m Priemer: 25 mm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa ,00 90,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (59,58 /m * 9m) * 2,307 * 0, ,21 Technická hodnota 90,00 % z 1 175, , Domáca vodáreň ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.7. Domáce vodárne (JKSO 814 2) Položka: 1.7.a) Darling - podľa výkonu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 6650/30,1260 = 220,74 /Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Domáca vodáreň ,67 73,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1 Ks * 220,74 /Ks * 2,307 * 0,95 483,78 Technická hodnota 73,33 % z 483,78 354, Prípojka vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody

9 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 9 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 1 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka vody ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1 bm * 41,49 /bm * 2,307 * 0,95 90,93 Technická hodnota 84,00 % z 90,93 76, Prípojka kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 /bm Počet merných jednotiek: 4 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka kanalizácie ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 4 bm * 17,59 /bm * 2,307 * 0,95 154,20 Technická hodnota 84,00 % z 154,20 129, Žumpa ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 2*3*2,9 = 17,4 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 17,4 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,307 * 0, ,97 Technická hodnota 84,00 % z 4 113, , Prípojka NN ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky

10 Položka: Kód KS: Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: u) kábelová prípojka zemná Cu 4*10 mm*mm 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 470/30,1260 = 15,60 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,36 /bm Počet merných jednotiek: 8 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 8 bm * (15,6 /bm + 0 * 9,36 /bm) * 2,307 * 0,95 273,52 Technická hodnota 84,00 % z 273,52 229, Spevnené plochy ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 2,2*3,2 = 7,04 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 7,04 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,307 * 0,95 133,15 Technická hodnota 84,00 % z 133,15 111, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom s. č. 601, na pozemku p /7, k. ú. Jahodná , ,97 Plot - pletivový 2 144, ,34 Studňa 1 175, ,69 Vonkajšie úpravy Domáca vodáreň 483,78 354,76 Prípojka vody 90,93 76,38 Prípojka kanalizácie 154,20 129,53 Žumpa 4 113, ,73 Prípojka NN 273,52 229,76 Spevnené plochy 133,15 111,85 Celkom za Vonkajšie úpravy 5 249, ,01 Celkom: , ,01

11 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY : Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 11 a) Analýza polohy nehnuteľností : Ohodnocovaná nehnuteľnosť sa nachádza v k.ú. Jahodná, obec Jahodná, okres Dunajská Streda. Jahodná je obec na Slovensku v okrese Dunajská Streda. Patrí do nej chatarská oblasť Albarégia a malá osada Csótfa. Preteká cez ňu rieka Malý Dunaj, cez ktorý tu prechádza točený most. Je tu vybudovaný vysoký rímskokatolícky kostol sv. Petra a Pavla z roku 1747, základná škola a kultúrny dom, kde prebiehajú rozličné akcie. Nachádza sa tu aj štrkovisko, kde sa chodia miestni ľudia cez leto osviežiť. Alba Régia je chatová oblasť obce Jahodná. Je tu postavených asi sto chatiek. Leží pri jednom meandri Malého Dunaja, priamo pri hladine. Táto časť je často (približne tri roky) postihnutá záplavami. Je tu peší most ponad koryto Malého Dunaja. Blízko sú veľké lužné lesy. Jahodná je obec na Slovensku asi 10 km severovýchodne od mestadunajská Streda. Pozemok, na ktorom sa ohodnocované nehnuteľnosti nachádzajú a tiež pozemok ku nim priľahlý je priamo prístupný z verejnej komunikácie. Pozemok je priamo prístupný z ulice po spevnenej komunikácii. Dom sa nachádza neďaleko hlavnej komunikácie. Dostupnosť do centra obce je peši v rozsahu 7-10 minút. Z hľadiska polohy k centru ide o lokalitu vhodnú na bývanie. V posudzovanej lokalite je dopyt po nehnuteľnostiach v porovnaní s ponukou vzhľadom ku konsolidovanému prostrediu, dobrému stupňu občianskej vybavenosti, nižšiemu stupňu zástavby a dobrému dopravnému spojeniu s centrom, nižší. Konfliktné skupiny či už priamo alebo bezprostrednom okolí pri miestnej obhliadke zistené neboli. V okolí domu, je dostatočný počet parkovacích miest pre autá obyvateľov. Stavba je udržiavaná, v dobrom stavebno-technickom stave, opotrebenie je primerané jej veku. b) Analýza využitia nehnuteľností: Predmetný rodinný dom sa nachádza na okraji obce v malej zástavbe rodinných domov. Dom je zhotovený z pôvodných stavebných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá bežnému štandardu, veku jednotlivých častí a platným technickým normám. V čase obhliadky je rodinný dom obývaný, 1. podkrovné podlažie je odpojené od energií. Dom je využívaný na obytné účely. Prístup k nehnuteľnosti je cez p. č. 1207/2 zastavané plochy a nádvoria - hrádza (LV nezaložené). c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Podľa znalcovi dostupných poznatkov nevyplývajú pre budúce užívanie objektu žiadne iné administratívne, právne, dopravné ani technické riziká. Na nehnuteľnosľ sa viažu ťarchy : Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom: Prvá stavebná sporiteľňa,a.s., Bajkálska 30, Bratislava, IČO: formou dobrovoľnej dražby,p- 821/16, č.z.242/16 Záložné právo v prospech záložného veriteľa Prvá stavebná sporiteľňa a.s., so sídlom Bajkalská 30, Bratislava, IČO: , V 5360/13 - č.z. 232/ STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácií Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej USI ŽI v Žiline v roku 2001, ISBN Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností. Posudzovaná nehnuteľnosť sa nachádza v obci Hubina, kde v súčasnej dobe je možné hovoriť nižšom dopyte (pre daný typ nehnuteľnosti). Orientácia stavby k svetovým stranám nemá podstatný vplyv na hodnotu nehnuteľnosti. Terén v okolí je rovinatý. V zmysle metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, ktorú spracoval Ústav súdneho inžinierstva (ÚSI) Žilinskej univerzity v roku 2001 bol priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre rodinné domy v mestách stanovený v rozpätí od 0,2 0,3. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie vychádza z pomeru priemernej všeobecnej hodnoty stavieb na trhu s nehnuteľnosťami v sídle k technickej hodnote ohodnocovaných stavieb. Vzhľadom k vyššie uvedeným skutočnostiam, lokalite, charakteru objektu, dispozičnému riešeniu objektu a s prihliadnutím na situáciu v tejto lokalite stanovujem koeficient polohovej diferenciácie na 0,45. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045

12 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 12 Číslo Popis Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI *v I 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, , Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, , Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, , Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, , Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti I. 1, ,5000 obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0, , Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 1, , Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, , Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, , Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy IV. 0, , Doprava v okolí nehnuteľnosti 13 železnica, alebo autobus IV. 0, ,7360 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby III. 0, ,5000 význačné prírodné lokality, lesy, vodná nádrž, park, skanzen a pod. II. 0, , Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. I. 1, ,1500 bez zmeny III. 0, , Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0, , Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, , Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,0000 Spolu ,91 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 113,91/ 180 0,633 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,01 * 0, ,31

13 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Pozemky LV č Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 13 Ohodnocované pozemky sa nachádzajú v obci Jahodná, neďaleko okresného mesta Dunajská Streda. Sú evidované na liste vlastníctva č. 1818, k.ú. Hubina, obec Hubina, okres Piešťany. Pozemok p. č. 1210/7 je vedený ako zastavané plochy a nádvoria v zastavanom území obce (pod rodinným domom s. č. 601). Je prístupný priamo z nespevnenej komunikácie (hrádza). V blízkosti ohodnocovaného pozemku sa nachádzajú prípojky, resp. vedenia týchto inžinierskych sietí vlastný zdvoj vody - studňa, kanalizácia - žumpa, NN elektrický rozvod a telefónny rozvod. Pozemok je oplotený. Obce a lokality v okolí miest so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie alebo rekreáciu môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 80 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o iné druhy nehnuteľností (napríklad priemyselné, poľnohospodárske využitie) okrem pozemkov v zriadených záhradkových, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov môžu mať jednotkovú východiskovú hodnotu do 60 % z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V prípade záujmu o pozemky v zriadených záhradkových osadách, chatových osadách a hospodárskych dvoroch poľnohospodárskych podnikov môžu mať jednotkovú východiskovú cenu do 50%z východiskovej hodnoty obce (mesta), z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V takom prípade sa koeficient polohovej diferenciácie vzťahuje k obci, z ktorej vyplýva zvýšený záujem. V súlade s použitou metodikou uplatňujem 80 % z jednotkovej východiskovej hodnoty mesta Dunajská Streda, t.j. 7,97 EUR/m 2. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1210/4 ovocný sad ,00 1/1 679, /7 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 134, /8 ostatná plocha ,00 1/1 151, /9 ostatná plocha 24 24,00 1/1 24, /10 ostatná plocha 6 6,00 1/1 6,00 Spolu výmera 994,00 Obec: Dunajská Streda Východisková hodnota: VH MJ = 80,00% z 9,96 /m 2 = 7,97 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov Hodnota koeficientu 0,90 k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. 1,00 0,90 k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,20 k Z koeficient povyšujúcich faktorov 3. pozemky na chránených územiach 2,60 k R koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,20 * 2,60 * 1,00 3,0326 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 7,97 /m 2 * 3, ,17 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 994,00 m 2 * 24,17 /m ,98 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 1210/ ,43 parcela č. 1210/ ,78 parcela č. 1210/ ,67 parcela č. 1210/9 580,08 parcela č. 1210/10 145,02 Spolu ,98

14 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 14 III. ZÁVER Znaleckou úlohou bolo stanovenie všeobecnej hodnoty : rodinného domu s. č. 601 s príslušenstvom na pozemku p. č. 1210/7, k. ú. Jahodná, pozemku p. č. 1210/4, 1210/7-1210/10, k. ú. Jahodná, obec Jahodná, okres Dunajská Streda. 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb bola stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu , ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,31 Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,98 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Rodinný dom s. č. 601, na pozemku p /7, k. ú. Jahodná ,88 Plot - pletivový 995,29 Studňa 669,52 Vonkajšie úpravy Domáca vodáreň 224,56 Prípojka vody 48,35 Prípojka kanalizácie 81,99 Žumpa 2 187,48 Prípojka NN 145,44 Spevnené plochy 70,80 Spolu za Vonkajšie úpravy 2 758,62 Spolu stavby ,31 Pozemky Pozemky - parc. č. 1210/4 (679 m 2 ) ,43 Pozemky - parc. č. 1210/7 (134 m 2 ) 3 238,78 Pozemky - parc. č. 1210/8 (151 m 2 ) 3 649,67 Pozemky - parc. č. 1210/9 (24 m 2 ) 580,08 Pozemky - parc. č. 1210/10 (6 m 2 ) 145,02 Spolu pozemky (994,00 m 2 ) ,98 Spolu VŠH ,29 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Jedenstojedentisíc Eur 3. MIMORIADNÉ RIZIKÁ V ohodnotení metódou polohovej diferenciácie sú zohľadnené všetky pozitívne i negatívne vplyvy pôsobiace na posudzovanú nehnuteľnosť. Nie sú ohodnotené - prípojky inžinierskch sietí neboli predložené žiadne nákresy ani ústne informácie o trasách a profiloch jednotlivých inž. prípojok Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy: Plomba V-21/2016 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom: Prvá stavebná sporiteľňa,a.s., Bajkálska 30, Bratislava, IČO: formou dobrovoľnej dražby,p- 821/16, č.z.242/16 Záložné právo v prospech záložného veriteľa Prvá stavebná sporiteľňa a.s., so sídlom Bajkalská 30, Bratislava, IČO: , V 5360/13 - č.z. 232/13

15 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 15 Znalecký úkon (znalecký posudok) má 16 strán formátu A4, 9 strán zviazaných príloh. Bol vypracovaný v 5 exemplároch, z ktorých jeden ostáva v archíve znalca. V Bratislave, Ing. Michaela Dírerová znalec IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa A4 2. Výpis z katastra nehnuteľností LV č. 1818, k. ú. Jahodná (vytvorené cez katasterportal) 1A4 3. Kópia z katastrálnej mapy zo dňa A4 4. užívacie povolenie č. 277/ zo dňa A4 5. Pôdorys zjednodušený + rez + pohľad 4A4 6. Fotodokumentácia 1A4

16 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 16

17 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 17

18 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 18

19 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 19

20 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 20

21 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 21

22 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 22

23 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 23

24 Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 24

25 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok číslo 92/2016 strana: 25 Znalecký úkon som vypracoval ako znalec zapísaný zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo - odvetvie oceňovanie nehnuteľností, pozemné stavby. Evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 92/2016. Ing. Michaela Dírerová