Znalecký posudek číslo 3302/58/2016

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 3302/58/2016 o obvyklé ceně věcí nemovitých pozemků parc.č.st. 631, parc.č. 519/58, součástí pozemku parc.č.st. 631 je stavba rodinného domu č.p. 263, parc.č.st. 632, parc.č. 519/59, součástí pozemku parc.č.st. 632 je rozestavěná stavba, parc.č.st. 633, parc.č. 519/60, součástí pozemku parc.č.st. 633 je stavba rodinného domu č.p. 261, parc.č.st. 634, parc.č. 519/61, součástí pozemku parc.č.st. 634 je rozestavěná stavba, parc.č.st. 635, parc.č. 519/62, součástí pozemku parc.č.st. 635 je rozestavěná stavba, parc.č.st. 639, parc.č. 519/66, součástí pozemku parc.č.st. 639 je rozestavěná stavba, parc.č.st. 640, parc.č. 519/67, součástí pozemku parc.č.st. 640 je rozestavěná stavba, parc.č.st. 641, parc.č. 519/68, součástí pozemku parc.č.st. 641 je stavba rodinného domu č.p. 253, parc.č.st. 642, parc.č. 519/69, součástí pozemku parc.č.st. 642 je stavba rodinného domu č.p. 252 vše se všemi součástmi a příslušenstvím a pozemků parc.č. 519/8, 519/70, 519/139 vše se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. Srbín, obec Mukařov, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří Brno Stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137Ex 20948/15 Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 19 stran bez příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění věcí nemovitých Porovnávací metoda věcí nemovitých 9 3. Stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých a vyhodnocení rizik 14 Přílohy Příloha 1 Mapa s umístěním věcí nemovitých Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 684) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné objekty a pozemky Příloha 7 Půdorysy a užitné plochy jednotlivých RD Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění věcí nemovitých byly použity následující podklady: 1.a.: 1.b.: 1.c.: 1.d.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 684, k.ú. Srbín, vyhotoveno dne dálkovým přístupem. Kopie z katastrální mapy pro k.ú. Srbín vyhotovená z nahlížení do KN. Vlastní databáze věcí nemovitých a databáze spolupracujících znalců. Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne a zástupcem společnosti INVEST HOME s.r.o. p. Sovy. 1.e.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne f.: 1.g.: Mapa obce a okolí. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění. 1.h.: Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. 1.ch.: Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. 1.i.: 1.j.: 1.k.: Zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník. Informace a sdělení poskytnutá objednatelem posudku. Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru ( 1.l.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 137EX 20948/15 ze dne m: 1.n: Informace získané z internetového serveru: a z dalších veřejných zdrojů. Částečná výkresová dokumentace zapůjčená zástupcem společnosti INVEST HOME s.r.o. panem Sovou. 1.o: Kolaudační rozhodnutí ke 4 rodinným domům vydané Městským úřadem Říčany, odbor Stavební úřad. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ VĚCÍ NEMOVITÝCH Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité a to pozemky parc.č.st. 631, parc.č. 519/58, součástí pozemku parc.č.st. 631 je stavba rodinného domu č.p. 263, parc.č.st. 632, parc.č. 519/59, součástí pozemku parc.č.st. 632 je rozestavěná stavba, parc.č.st. 633, parc.č. 519/60, součástí pozemku parc.č.st. 633 je stavba rodinného domu č.p. 261, parc.č.st. 634, parc.č. 519/61, součástí pozemku parc.č.st. 634 je rozestavěná stavba, parc.č.st. 635, parc.č. 519/62, součástí pozemku parc.č.st. 635 je rozestavěná stavba, parc.č.st. 639, parc.č. 519/66, součástí pozemku parc.č.st. 639 je rozestavěná stavba, parc.č.st. 640, parc.č. 519/67, součástí pozemku parc.č.st. 640 je rozestavěná stavba, parc.č.st. 641, parc.č. 519/68, součástí pozemku parc.č.st. 641 je stavba rodinného domu č.p. 253, parc.č.st. 642, parc.č. 519/69, součástí pozemku parc.č.st. 642 je stavba rodinného domu č.p. 252 vše se všemi součástmi a příslušenstvím a pozemků parc.č. 519/8, 519/70, 519/139 vše se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. Srbín, obec Mukařov, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 684 pro k.ú. Srbín ze dne a to k datu místního šetření, tj. k Informace o věcech nemovitých Vlastník viz. příloha č. 4 LV č. 684 Katastrální území Srbín (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Mukařov (538523), Praha - východ (CZ0209) Část obce, č.p./č.e, způsob využití, parc.číslo, výměra, druh viz. příloha č. 4 Parc.číslo, výměra, druh viz. příloha č. 4 zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření věcí nemovitých Prohlídka a zaměření věcí nemovitých bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne za účasti znalce a zástupce společnosti INVEST HOME s.r.o. panem Sovou. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a zástupce společnosti INVEST HOME s.r.o. pana Sovy není na oceňovaných věcech nemovitých k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 684 ze dne pro k.ú. Srbín v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána: věcná břemena chůze a jízdy s povinností k pozemkům parc.č. 519/8, 519/70, zástavní práva, zahájení exekuce a omezení označením P (viz příloha č. 4 LV č. 684). Věcná břemena uvedená v oddíle C LV č. 684 neovlivní navrženou obvyklou cenu, obvyklá cena věcných břemen = 0. Na ostatní omezení uvedená v oddíle C LV č. 684, tj. na zástavní práva, zahájení exekuce a omezení označením P (právní vztahy jsou dotčeny změnou) není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění věcí nemovitých zapsaných na LV č. 684 pro k.ú. Srbín vše se všemi součástmi a příslušenstvím. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění věcí nemovitých zapsaných na LV č. 684 pro k.ú. Srbín vše se všemi součástmi a příslušenstvím bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby věcí nemovitých Obvyklá cena je definována v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., platného od , kde je v 2 tohoto zákona definováno, že cena obvyklá vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, uvádí ve svém 492, lze li vyjádřit hodnotu věci v penězích, je to její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, pokud není něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, srovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. S věcmi nemovitými tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody: porovnávací. Stanovení ceny věcí nemovitých metodou porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých nebo nabízených srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typů věcí nemovitých, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá (prodejní) cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 Celkový popis věcí nemovitých Předmětem ocenění jsou rozestavěné rodinné domy situované v obci Mukařov na okraji obce v odpočinkové zóně nedaleko rybníka Požár a lesa při ul. Do Vrchu. Lokalita je umístěna jihovýchodním směrem od Obecního úřadu na okraji katastrálního území Mukařov x Louňovice ve vzdálenosti cca 1,5 km od Obecního úřadu v Mukařově. Jedná se o nově vzniklou lokalitu zástavby samostatně stojících rodinných domů s nepravidelnými půdorysnými tvary, které jsou nepodsklepené s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pod sedlovou střechou. Kolem domů se nachází rovinaté zahrady bez trvalých porostů s částečným oplocením. Rodinné domy jsou přístupné po místní zpevněné komunikaci ze zámkové dlažby umístěné na pozemku parc.č. 519/8 (vlastnictví: INVEST HOME s.r.o., způsoby využití: orná půda). Stavebně konstrukční charakteristika rodinných domů Rodinné domy jsou navržené jako nepodsklepené, samostatně stojící (A2, A3, A4, A5, A6, A10, A11, A12, A13) s jedním nadzemním podlažím a podkrovím pode sedlovou střechou s garážemi. Rodinné domy jsou nepravidelného půdorysného tvaru s vertikálním propojením jednotlivých podlaží vnitřním schodištěm. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové s izolací, svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropy jsou železobetonové s rovným podhledem, v podkroví jsou stropy z SDK desek, krov je převážně dřevěný v části i ocelový. Střecha je sedlová, krytina je tašková, klempířské konstrukce jsou z TiZn plechu. Fasáda je s kontaktním zateplovacím systémem se strukturovanou omítkou, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, obklady jsou keramické v koupelnách a na WC. Okna jsou plastová, dveře jsou dřevěné do obložkových zárubní. Podlahy místností jsou plovoucí a dlážděné. Vnitřní hygienické vybavení je tvořeno sprchovými kouty, vanami, umyvadly a WC (dle typu rodinného domu). Vytápění je ústřední plynové včetně ohřevu TUV ze zásobníku. Objekty jsou napojeny na: elektroinstalaci 220/380 V, vodovod z vlastního vrtu na zahradě, splaškovou kanalizaci do čističky, dešťovou kanalizaci a plynovod. Ostatní vybavení: zabezpečovací zařízení. Dispoziční řešení: Rodinné domy jsou převážně typu 5+kk a 6+kk s garážemi různých užitných ploch od 209,54 m 2 do 358,78 m 2 (viz. srovnávací metoda ocenění). Stáří a opotřebení: Výstavba rodinných domů byla zahájena v roce 2010, rodinné domy jsou z větší části rozestavěné (rozestavěnost viz.níže, tabulka navržení obvyklé ceny). Kolaudační rozhodnutí s povolením užívání bylo vydáno Městským úřadem Říčany na rodinné domy nacházející se na pozemku parc.č.st. 631, parc.č. 519/58, na pozemku parc.č.st. 633, parc.č. 519/60, na pozemku parc.č.st. 641, parc.č. 519/68 a na pozemku parc.č.st. 642, parc.č. 519/69. Výměry: Půdorysy jednotlivých rodinných domů včetně užitných ploch jsou uvedeny v příloze č. 7 znaleckého posudku. Poznámka: plochy garáží, teras na terén, závětří, otevřených schodišť v místnosti jsou násobeny koef. = 0, plochy samostatných schodišť, teras, galerií, balkónů jsou násobeny koef. = 0,50. Celkové výměry u jednotlivých užitných ploch rodinných domů jsou uvedeny v tabulce v odstavci - Obvyklá cena. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Příslušenství Venkovní úpravy: Jedná se zejména o přípojky inženýrských sítí. Poznámka: příslušenství vzhledem ke svému rozsahu není pro navržení výsledné obvyklé ceny cenotvorné. Pozemky Jedná se o pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV č Pozemky jsou zastavěny rozestavěnými rodinnými domy se zahradami, vyjma pozemků parc.č. 519/8, který tvoří příjezdovou komunikaci k rodinným domům, pozemku parc.č. 519/70, na kterém je umístěna trafostanice a čistička odpadních vod pro danou lokalitu a pozemek parc.č. 519/139 - úzký pruh stavebního pozemku určen pro výstavbu rodinnými domy. Pozemky je možno napojit na veškeré inženýrské sítě v dané lokalitě. Výměry Parc. č. Výměra (m 2 ) st st st st st st st st st / / / / / / / / / / / / Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 684 z Katastru nemovitostí činí celkem m 2. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 2.1. POROVNÁVACÍ METODA VĚCÍ NEMOVITÝCH Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod Rodinné domy s pozemky V tomto případě nebyli nalezeni srovnatelní reprezentanti v databázi zpracovatele, proto není použito realitní inzerce na internetu. V případě realitní inzerce je potřeba zejména sledovat dobu, po kterou se nemovitost nabízí. Zde je nutno sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Na většině realitních serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají upřednostňovány, je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity. Je nutno uvažovat a pracovat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není uveden. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, musí zpracovatel využívat všech možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při zpracování případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny zvolených reprezentantů z realitní inzerce. Při výběru reprezentantů pro porovnání je potřeba vymezit z nabízených realit co nejbližší segment což by mělo zajistit, aby věci nemovité byly podobné především v následujících charakteristikách: 1. ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádová vesnice, předměstí, město, centrum, městské aglomerace, apod.), 2. typu věcí nemovitých zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (rodinný dům venkovského typu, zemědělská usedlost, rodinný dům městského typu, řádový rodinný dům, dům nové satelitní lokalitě, bungalov a pod.), 3. velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, apod.), 4. kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. určené k zásadní rekonstrukci, po celkové přestavbě a modernizaci, revitalizované a pod.). Na trhu věcí nemovitých v Mukařově jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné věci nemovité. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje věcí nemovitých, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 Č. Lokalita (okr. Praha - východ), obec Mukařov Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Počet místností (pokoje + kuchyně) Užitná plocha RD (m2) Garáž Popis Oceň. objekt k.ú. Srbín 5+kk, 6+kk 209,54 až 358,78 ano podrobný popis - viz. příloha posudku 1 Mukařov 6+kk 290,00 ano podrobný popis viz. příloha posudku 2 Mukařov ,00 ano podrobný popis viz. příloha posudku 3 Mukařov 5+kk 178,00 ano podrobný popis viz. příloha posudku Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovan á resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny Jednotk. cena na 1m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena oceň objektu Kč pramen ceny Kč Kč/m2 poloha velikost garáž stav a vyba -vení jiné (poze mek) úvaha znalce. Kč , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 0,98 1,00 1,00 1,00 0,98 0, , ,00 1,01 1,00 1,00 1,00 1,00 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) K C Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky požadovaný prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se bude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,95). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané typy věcí nemovitých v dané lokalitě a čase jsou obchodovatelné v rozmezí ,- až ,- Kč/m 2 užitné plochy objektů, průměrnou hodnotou je ,- Kč/m 2 užitné plochy objektu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 Uvedené věci nemovité mají tyto silné stránky: - vhodná lokalita pro bydlení - dobré dopravní spojení do centra Prahy - novostavby rodinných domů - v blízkosti přírody Uvedené věci nemovité mají tyto slabší stránky: - nedokončená výstavba - větší docházkové vzdálenosti Obvyklá cena Výpočet obvyklé ceny věci nemovitých srovnávací metodou Poř. č. Označení domu Pozemky parc. č Výměra pozemku celkem (m²) Užitná plocha domu (m²) Jednotková cena / užitná plocha RD (Kč) Celková cena rodinného domu včetně pozemků bez zohlednění rozestavěnosti (Kč) Rozestavěnost Celková cena rodinného domu včetně pozemků (Kč) 1 A2 2 A3 3 A4 4 A5 5 A6 6 A10 7 A11 8 A12 9 A13 st. 631, 519/58 st. 632, 519/59 st. 633, 519/60 st. 634, 519/61 st. 635, 519/62 st. 639, 519/66 st. 640, 519/67 st. 641, 519/68 st. 642, 519/ , % , % , % , % , % , % , % , % , % Obvyklá cena celkem činí ,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s výše uvedenými pozemky. Obvyklá cena oceňovaných věcí nemovitých navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy: padesátčtyřimilionůosmsetsedmdesáttisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 Pozemky parc.č. 519/8, 519/70 Jedná se o pozemky, které byly vybudovány a tvoří infrastrukturu v dané lokalitě, pozemek parc.č. 519/8 tvoří příjezdovou komunikaci ze zámkové dlažby k rodinným domům a na pozemku parc.č. 519/70 je umístěna trafostanice a čistička odpadních vod pro danou lokalitu. S tímto typem pozemků, se běžně neobchoduje, dle získaných informací a odborných znalostí dochází k obdobným převodům takovýchto pozemků, tj. pozemků s využitím jako příjezdová komunikace k rodinným domům a pozemky, na kterých jsou umístěny stavby inženýrských sítí pro nově vybudovanou lokalitu, dochází po ukončení výstavby k bezúplatnému převodu na příslušné město nebo obec. Komentář: v daném případě, vzhledem k účelu ocenění jsou na žádost objednatele pozemky rozděleny dle ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 (dle počtu rodinných domů). Pro potřeby tohoto ocenění budou jednotlivé spoluvlastnické podíly na pozemcích parc.č. 519/8, 519/70 vydraženy dohromady s jednotlivými rodinnými domy, tedy každý dům bude mít spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/9 na pozemcích parc.č. 519/8, 519/70 (zamýšlí se jako institut přídatného spoluvlastnictví) Pozemek parc.č. 519/139 Výměry Parc. č. Výměra (m 2 ) 519/ Celková plocha pozemku dle výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 684 činí celkem 61 m 2. Výpočet obvyklé ceny pozemku Na trhu věcí nemovitých v Mukařově jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné věci nemovité. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje věcí nemovitých, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č. Lokalita (okr. Praha - východ), obec Mukařov velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt k.ú. Srbín 61 stavební podrobný popis - viz. posudek 1 Mukařov stavební podrobný popis - viz. příloha posudku 2 Mukařov stavební podrobný popis - viz. příloha posudku 3 Mukařov stavební podrobný popis - viz. příloha posudku Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Č. Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 KC (1-4) Cena oceň objektu Kč/m 2 pramen ceny Kč/m 2 poloha velikost jiné úvaha znalce. Kč/m , ,00 1,20 1,10 1,20 1, , ,00 1,20 1,10 1,20 1, , ,00 1,20 1,10 1,20 1, Celkem jednotková cena - průměr Kč/m Minimum Kč/m Maximum Kč/m K1 Koeficient úpravy na polohu K2 Koeficient úpravy na velikost K3 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K4 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC KC = (K1 K2 K3 K4) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,70 (navrženo 0,85). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a čase jsou obchodovatelné v rozmezí 611,- Kč/m 2 až 904,- Kč/m 2, průměrnou hodnotou je 792,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou cenu jako průměrnou, tj. na 792,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemku 792,- Kč/m 2 Celková výměra 61 m 2 Obvyklá cena pozemku 792,- Kč/m 2 61 m 2 = ,- Kč Obvyklá cena pozemku Obvyklá cena pozemku po zaokrouhlení ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena oceňovaných věci nemovitých navržená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení ,- Kč (slovy: padesáttisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

14 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY VĚCÍ NEMOVITÝCH A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 684 ze dne pro k.ú. Srbín v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána: věcná břemena chůze a jízdy s povinností k pozemkům parc.č. 519/8, 519/70 (viz příloha č. 4 LV č. 684). Věcná břemena uvedená v oddíle C LV č. 684 neovlivní navrženou obvyklou cenu, obvyklá cena věcných břemen = 0. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 684 ze dne pro k.ú. Srbín v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána: zástavní práva, zahájení exekuce a omezení označením P (viz příloha č. 4 LV č. 684). Na ostatní omezení uvedená v oddíle C LV č. 684, tj. na zástavní práva, zahájení exekuce a omezení označením P (právní vztahy jsou dotčeny změnou) není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku a zástupce společnosti INVEST HOME s.r.o. pana Sovy není na oceňovaných věcech nemovitých k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rozestavěnost jednotlivých rodinných domů. Na oceňovaných věcech nemovitých se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné ceny nemovitých věcí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných věcí nemovitých a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou cenu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

15 Stanovení obvyklé ceny Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití věcí nemovitých, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním věcem nemovitým, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou cenu věcí nemovitých pozemků parc.č.st. 631, parc.č. 519/58, součástí pozemku parc.č.st. 631 je stavba rodinného domu č.p. 263 se všemi součástmi a příslušenstvím a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 na pozemcích parc.č. 519/8, 519/70 vše se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. Srbín, obec Mukařov, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 684, vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha - východ podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: osmmilionůsedmsetosmdesáttisíc korun českých), obvyklou cenu věcí nemovitých pozemků parc.č.st. 632, parc.č. 519/59, součástí pozemku parc.č.st. 632 je rozestavěná stavba se všemi součástmi a příslušenstvím a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 na pozemcích parc.č. 519/8, 519/70 vše se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. Srbín, obec Mukařov, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 684, vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha - východ podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: pětmilonůdvěstěsedmdesáttisíc korun českých), obvyklou cenu věcí nemovitých pozemků parc.č.st. 633, parc.č. 519/60, součástí pozemku parc.č.st. 633 je stavba rodinného domu č.p. 261 se všemi součástmi a příslušenstvím a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 na pozemcích parc.č. 519/8, 519/70 vše se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. Srbín, obec Mukařov, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 684, vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha - východ podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: sedmmilonůpětsetšedesáttisíc korun českých), Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

16 obvyklou cenu věcí nemovitých pozemků parc.č.st. 634, parc.č. 519/61, součástí pozemku parc.č.st. 634 je rozestavěná stavba se všemi součástmi a příslušenstvím a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 na pozemcích parc.č. 519/8, 519/70 vše se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. Srbín, obec Mukařov, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 684, vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha - východ podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: pětmilionůosmsetšedesáttisíc korun českých), obvyklou cenu věcí nemovitých pozemků parc.č.st. 635, parc.č. 519/62, součástí pozemku parc.č.st. 635 je rozestavěná stavba vše se všemi součástmi a příslušenstvím a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 na pozemcích parc.č. 519/8, 519/70 vše se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. Srbín, obec Mukařov, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 684, vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha - východ podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: pětmilonůdvěstěsedmdesáttisíc korun českých), obvyklou cenu věcí nemovitých pozemků parc.č.st. 639, parc.č. 519/66, součástí pozemku parc.č.st. 639 je rozestavěná stavba se všemi součástmi a příslušenstvím a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 na pozemcích parc.č. 519/8, 519/70 vše se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. Srbín, obec Mukařov, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 684, vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha - východ podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: třimilionydevětsetdevadesáttisíc korun českých), Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16

17 obvyklou cenu věcí nemovitých pozemků parc.č.st. 640, parc.č. 519/67, součástí pozemku parc.č.st. 640 je rozestavěná stavba se všemi součástmi a příslušenstvím a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 na pozemcích parc.č. 519/8, 519/70 vše se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. Srbín, obec Mukařov, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 684, vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha - východ podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: pětmilionůpětsetsedmdesáttisíc korun českých), obvyklou cenu věcí nemovitých pozemků parc.č.st. 641, parc.č. 519/68, součástí pozemku parc.č.st. 641 je stavba rodinného domu č.p. 253 se všemi součástmi a příslušenstvím a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 na pozemcích parc.č. 519/8, 519/70 vše se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. Srbín, obec Mukařov, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 684, vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha - východ podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: pětmilionůčtyřistadesettisíc korun českých), obvyklou cenu věcí nemovitých pozemků parc.č.st. 642, parc.č. 519/69, součástí pozemku parc.č.st. 642 je stavba rodinného domu č.p. 252 se všemi součástmi a příslušenstvím a dále ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 na pozemcích parc.č. 519/8, 519/70 vše se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. Srbín, obec Mukařov, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 684, vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha - východ podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: sedmmilionůstošedesáttisíc korun českých), Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17

18 a obvyklou cenu věcí nemovitých pozemků parc.č. 519/139 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Srbín, obec Mukařov, okres Praha - východ, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 684, vedeno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha - východ podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění , po zaokrouhlení na: ,- Kč (slovy: padesáttisíc korun českých). Závada s nemovitými věcmi spojená spočívající ve věcných břemenech chůze a jízdy s povinností k pozemkům parc.č. 519/8, 519/70 činí: 0,- Kč (slovy: nula korun českých). V Brně, dne 25. dubna 2016 Ing. Tomáš Chalupa Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 18

19 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 3302/58/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 25. dubna 2016 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 19

20 Přehledná mapa s umístěním posuzovaných věcí nemovitých Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 20

21 Letecký snímek Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 21

22 Fotodokumentace Rodinný dům A2 Rodinný dům A2 Rodinný dům A2 Rodinný dům A2 Rodinný dům A3 Rodinný dům A3 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 22

23 Rodinný dům A3 Rodinný dům A3 Rodinný dům A4 Rodinný dům A4 Rodinný dům A4 Rodinný dům A4 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 23

24 Rodinný dům A5 Rodinný dům A5 Rodinný dům A5 Rodinný dům A5 Rodinný dům A6 Rodinný dům A6 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 24

25 Rodinný dům A6 Rodinný dům A6 Rodinný dům A10 Rodinný dům A10 Rodinný dům A10 Rodinný dům A10 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 25

26 Rodinný dům A11 Rodinný dům A11 Rodinný dům A11 Rodinný dům A11 Rodinný dům A12 Rodinný dům A12 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 26

27 Rodinný dům A12 Rodinný dům A12 Rodinný dům A13 Rodinný dům A13 Rodinný dům A13 Rodinný dům A13 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 27

28 Příjezdová komunikace do lokality Pozemek parc.č. 519/70 Pozemek parc.č. 519/139 Pozemek parc.č. 519/8 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 28

29 LV č. 684 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 29

30 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 30

31 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 31

32 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 32

33 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 33

34 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 34

35 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 35

36 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 36

37 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 37

38 Kopie katastrální mapy Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 38

39 Srovnatelné objekty a pozemky Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 39

40 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 40

41 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 41

42 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 42

43 Půdorysy a užitné plochy jednotlivých RD Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 43

44 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 44

45 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 45

46 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 46

47 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 47

48 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 48

49 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 49

50 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 50

51 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 51

52 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 52

53 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 53

54 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 54

55 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 55

56 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 56

57 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 57

58 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 58

59 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 59

60 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 60