Pribinova Hlohovec, SR IČO : ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 28/2016

Transkript

1 Ing. Michaela Dírerová Znalec z odboru Stavebníctvo Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností; evidenčné číslo: Člen Slovenskej Komory Odhadcov Hodnoty Majetku a Znalcov; evidenčné číslo: 0150 Pečnianska 10, Bratislava; : ; michaela.direrova@gmail.com Zadávateľ : Aukčný Dom, s.r.o. Pribinova Hlohovec, SR IČO : Číslo spisu (dátum objednávky) : písomná zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 28/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti na Vretenovej ulici č. 4, Bratislava: rodinného domu s. č s príslušenstvom na pozemku p. č. 2846/7, k. ú. Karlova Ves, pozemku p. č. 2846/4, 2846/7, 2846/8, k. ú. Karlova Ves, obec Ba m.č. Karlova Ves, okres Bratislava IV, pre účely dobrovoľnej dražby. Počet strán znaleckého posudku (z toho príloh) : 29 (10) Počet odovzdaných vyhotovení : 4 exempláre Bratislava,

2 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu : rodinného domu s. č s príslušenstvom na pozemku p. č. 2846/7, k. ú. Karlova Ves, pozemku p. č. 2846/4, 2846/7, 2846/8, k. ú. Karlova Ves, obec Ba m.č. Karlova Ves, okres Bratislava IV. 2. Účel znaleckého úkonu : Dobrovoľná dražba. 3. Rozhodujúce dátumy : Dátum vyžiadania znaleckého úkonu, dátum objednávky : Dátum miestneho šetrenia : Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Dátum doručenia podkladov a dokladov k posúdeniu : Podklady na vypracovanie posudku : 4.1 Dodané zadávateľom : Objednávka písomná zo dňa Získané znalcom : Výsledky miestnej obhliadky, zameranie a zakreslenie skutkového stavu. Fotodokumentácia. Index vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok k IV.Q.2015 spracovaný na základe údajov ŠÚ SR. Pôdorysy podlaží a rez rodinného domu, súpisné č. 3516, k.ú. Karlova Ves, obec BA-m.č. Karlova Ves, okres Bratislava IV. Rozhodnutie povolenie predčasného užívania stavby, vydané Mestská časť Bratislava Karlova Ves, pod č. SU 2007/2006/ Sa/B26, zo dňa , ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa kópia. Rozhodnutie o určení súpisného čísla, vydané Mestská časť Bratislava Karlova Ves, pod č. SU 2007/ /PI, zo dňa kópia. 5. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších právnych predpisov Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľoch STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky objednávateľa: Žiadne neboli vznesené. 8. Základné pojmy: Všeobecná hodnota (VŠH) je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Technický stav (TS) je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE : a) Výber vhodnej metódy: Príloha č. 3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení neskorších právnych predpisov.

3 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 3 Znalec pri stanovení všeobecnej hodnoty stanovuje týmito metódami: a) porovnávacia metóda, b) kombinovaná metóda (použije sa vtedy, ak je predmet ohodnotenia schopný dosahovať výnos formou prenájmu), c) metóda polohovej diferenciácie. Porovnávacia metóda nie je použitá, pretože k spracovaniu posudku nemám k dispozícii dostatok hodnoverných údajov z posledného obdobia (cca jedného roku) o cenách nehnuteľností z realizovaných prevodov na trhu nehnuteľností dosahovaných u obdobných nehnuteľností v porovnateľnom čase a mieste. Pre výpočet volím metódu polohovej diferenciácie, ktorá najlepšie zohľadňuje súčasný technický stav nehnuteľnosti pri stanovení všeobecnej hodnoty. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 4. štvrťrok Východiskové rozpočtové ukazovatele boli spracované s použitím posledne platných rozpočtových ukazovateľov spracovaných pôvodne Ústavom racionalizácie v stavebníctve, Praha, aktualizovaných podľa štatistických informácií o vývoji cien stavebných prác uverejňovaných SŠÚ a z kalkulácií oprávnených dodávateľských nákladov vyhodnotených Ústavom súdneho inžinierstva (ÚSI) Žilinskej univerzity. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č. 3475, k. ú. Karlova Ves c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Vlastná obhliadka ohodnocovaných nehnuteľností bola vykonaná na tvare miesta dňa za prítomnosti vlastníka nehnuteľnosti. Pri miestnej obhliadke bol porovnaný skutočný stav nehnuteľnosti so stavom vedeným v katastri nehnuteľností. Zameranie a fotodokumentácia nehnuteľnosti boli vyhotovené dňa d) Údaje o technickej dokumentácii a jej porovnanie so skutočnosťou : Po právnej stránke sa predložená dokumentácia nehnuteľnosti zhoduje so skutočnosťou. Technická dokumentácia nebola poskytnutá len zjednodušené pôdorysy. Predmet ohodnotenia je riadne zapísaný na liste vlastníctva č. 3475, k. ú. Karlova Ves, obec BA m. č. Karlova Ves, okres Bratislava IV. Skutkový stav je odfotografovaný v prílohe tohto znaleckého posudku ku dňu e) Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutočnosťou : Projektová dokumentácia predložená nebola. Pri miestnej obhliadke bol porovnaný skutočný stav nehnuteľnosti so stavom vedeným v katastri nehnuteľností. Nie je súlad medzi listov vlastníctva, katastrálnou mapou a skutočnosťou. Drobná stavba na p. č. 2846/4 nie je evidovaná v popisných a geodetických informáciách.

4 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 4 f) Vymenovanie jednotlivých stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : rodinný domu s. č s príslušenstvom na pozemku p. č. 2846/7, k. ú. Karlova Ves, drobná stvba na p. č. 2846/4, k. ú. Karlova Ves, obec Ba m.č. Karlova Ves, okres Bratislava IV. ploty, vonkajšie úpravy, pozemky p. č. 2846/4, 2846/7, 2846/8, k. ú. Karlova Ves, obec Ba m.č. Karlova Ves, okres Bratislava IV. g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : Nie sú. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom s. č. 3516, na pozemku p. č. 2846/7, k. ú. Karlova Ves (Vretenová 4) Predmetom posúdenia a následného ohodnotenia je radový rodinný dom s. č na p. č. 2846/7, k. ú. Karlova Ves, na Vretenovej ulici č. 4. Ide nepodpivničený rodinný dom s 2 nadzemnými podlažiami. Rodinný dom bol daný do užívania v roku Je situovaný v rovinatom teréne mesta Bratislava, k.ú. Karlova Ves, obec BA - m.č. Karlova Ves, okres Bratislava IV, v zástavbe rodinných domov podobného typu. Rodinný dom je napojený na mestský vodovod, kanalizáciu, plyn a elektro. Dispozičné riešenie Rodinný dom je nepodpivničený s 2 nadzemnými podlažiami. 1.NP: zádverie, kúpeľňa, WC, chodba so schodiskom, izba, komora, kuchyňa spojená s obývaciou izbou a výstupom na terasu. 2.NP: hala so schodikom, 3*izba, kúpeľňa s WC, sklad, balkón. Technické a konštrukčné riešenie Základy sú zhotovené ako základové pásy z monolitického betónu. Zvislé obvodové a nosné konštrukcie 1. a 2. nadzemného podlažia sú zhotovené z tehlového muriva v skladobnej hrúbke do 400 mm. Priečky a deliace konštrukcie sú zhotovené z tehlového muriva v skladobnej hrúbke do 150 mm. Vnútorné omietky sú zhotovené z omietkovej zmesi na báze MVC hladká. Stropy nad 1. a 2. nadzemným podlažím sú zhotovené ako železobetónové, monolitické. Strecha objektu je plochá, dvojplášťová. Krytina strechy je zhotovená z pozinkovaného plechu. Klampiarske konštrukcie strechy, t.j. zvody, žľaby a záveterné lišty sú riešené z pozinkovaného plechu, ostatné klampiarske konštrukcie, t.j. vonkajšie parapety okien, resp. balkónových dverí sú zhotovené z hliníkového plechu. Povrchovú úpravu fasády tvorí povrch z omietkovej zmesi na báze umelých látok. Schody sú zhotovené ako monolitické železobetónové s povrchom nástupníc z tvrdého dreva. Vstupné dvere objektu sú zhovené ako plastové. Interiérové dvere sú v celom objekte zhotovené na báze dreva v drevených zárubniach. Okná sú v celom objekte zhotovené ako plastové s izolačným dvojsklom a interiérovými žalúziami. Vykurovanie objektu je teplovodné s oceľovými radiátormi. Ako zdroj vykurovania slúži plynový kotol a ako zdroj TÚV slúži zásobníkový elektrický ohrievač (2.NP). V rodinnom dome sa nachádza rozvod pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja, rozvod plastového potrubia kanalizácie do verejného rozvodu, svetelná a motorická elektroinštalácia a rozvod zemného plynu. V rodinnom dome je: zabezpečovací systém, klimatizácia 3ks (chladenie, kúrenie a čistenie vzduchu) a vstavané skrine 3 ks. Zádverie - keramická dlažba chodba so schodiskom - laminátové plávajúce parkety. Obytné miestnosti - laminátové plávajúce parkety. Kúpeľňa 1.NP - keramický obklad / keramická dlažba - sprchovycí kút / páková nerezová batéria - umývadlo / páková nerezová batéria WC - keramický obklad / keramická dlažba - umývadlo / páková nerezová batéria - WC geberit Kúpeľňa s WC na 2.NP - keramický obklad / keramická dlažba - plastová obmurovaná rohová vaňa / pákové nerezové batérie - WC geberit 1 ks - umývadlo so spodnou skrinkou 2 ks / pákové nerezové batérie - 2 ks Kuchyňa - laminátové plávajúce parkety - príprava napojenia vody, plynu, kanalizácie a elektroinštalácie - kuchynská linka tvaru L - plynová varná doska / elektrická rúra / digestor - nerezový drez / páková nerezová batéria - umývačka riadu / samostatne stojaca chladnička s mrazničkou Dom je zhotovený z pôvodných stavebných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá bežnému štandardu, veku jednotlivých častí a platným technickým normám. Dom je využívaný na obytné účely, nenachádzajú sa v ňom žiadne prevádzkové priestory. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Základná životnosť rodinného domu je znalcom stanovená na 100 rokov. Podrobný popis objektu je v bodovom ohodnotení pri stanovení rozpočtového ukazovateľa. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy rodinné jednobytové KS: Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,6*10,0+4,55/2*1,0+3,58/2*1,0-3,4*1,8 83,95 120/83,95=1, NP ,6*10,0+4,55/2*1,0+3,58/2*1,0-3,4*1,8 83,95 120/83,95=1,429 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod Položka 1.NP 2.NP 2 Základy

5 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou Murivo 4.1.d murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 30 cm do 40 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolit. I prefabrikované Ploché strechy 9.3 dvojplášťové Krytiny na plochých strechách 11.4 z pozinkovaného plechu Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.3 tvrdé drevo, červený smrek Dvere 17.1 plné alebo zasklené z tvrdého dreva Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenné žalúzie 19.3 kovové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická svetelná Domáci telefón (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Zabezpečovacie zariadenie (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Bleskozvod - vyskytujúca sa položka Rozvod vody

6 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Konštrukcie naviac Klimatizácia Klimatizácia Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vailant, Leblanc ) (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks) odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (5 bm) Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) umývadlo (4 ks) samostatná sprcha (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks) pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks) pákové nerezové (4 ks) Záchod 39.1 splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (2 ks) Vnútorné obklady 41 Balkón 40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) samostatnej sprchy (1 ks) WC min. do výšky 1 m (2 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) výmery nad 5 m 2 (1 ks) Vstavané skrine 44.1 (3 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) Spolu Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,13

7 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 7 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 1,429)/30, ,36 2. NP ( * 1,429)/30, ,42 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 91,00 2. NP ,00 91,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. NP z roku 2007 Východisková hodnota 330,36 /m 2 *83,95 m 2 *2,302*1, ,62 Technická hodnota 91,00% z , ,78 2. NP z roku 2007 Východisková hodnota 246,42 /m 2 *83,95 m 2 *2,302*1, ,16 Technická hodnota 91,00% z , ,07 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie , ,78 2. nadzemné podlažie , ,07 Spolu , , PRÍSLUŠENSTVO Drobná stavba bez s. č. na p. č. 2846/4, k. ú. Karlova Ves Drobná stavba je čiastočne podpivničená s jedným nadzemným podlažím. Domček je založený na betónových základových pásoch z prostého, izolácia vodorovná a zvislá proti zemnej vlhkosti. Zvislé konštrukcie: murované z tehál na maltu MVC. Obvodové múry sú zateplené kontaktným zatepľovacím systémom hr. 50 mm. Strop železobetónový monolitický / trámčekový s podhľadom, zateplenie minerálnou vlnou alebo polystyrénom minimálnej hrúbky 10 cm. Strecha je riešená drevená pultová. Krytina plechová pozinkovaná. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu úplné. Podlahy keramické dlažby. Vonkajšiu povrchovú úpravu stien tvorí silikátová omietka. Povrchové úpravy stien a stropov sú vápenné, hladké omietky. V domčeku je v 1.PP pivnica (sklad) a na 1.NP je umiestnený sklad náradia a sauna. Elektroinštalácia je svetelná. V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb je predpokladaná základná životnosť hodnotenej stavby 60 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. PP ,2*1,9 4,18 18/4,18=4, NP *1,9 5,7 18/5,7=3,158 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod Položka 1.PP 1.NP 1 Osadenie do terénu v priemernej hĺbke nad 1 m 1.1 so zvislou izoláciou Základy a podmurovka 2.2 betónové, podmurovka betónová Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.2.b murované z pórobetónu (Siporex, Ytong, Ypor, Hebel...) hrúbky nad 15 do 30 cm betónové, monolitické alebo z betónových tvárnic, bez tepelnej izolácie 830 -

8 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 8 3.7zateplenie obvodových stien minerálnou vlnou alebo polystyrénom minimálnej hrúbky 5 cm alebo ekvivalent Stropy 4.1 železobetónové, keramické alebo klenuté do oceľových nosníkov trámčekové s podhľadom zateplenie minerálnou vlnou alebo polystyrénom minimálnej hrúbky 10 cm alebo pod Krov 5.3 pultové Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu Vonkajšia úprava povrchov 9.2 striekaný brizolit, vápenná štuková omietka Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka Schodisko (podľa materiálu nástupnice) 11.8 kovové Dvere 12.4 hladké plné alebo zasklené Podlahy 14.1 keramická dlažba, umelý kameň hrubé betónové, tehlová dlažba vodorovná izolácia Elektroinštalácia 18.2 len svetelná - poistkové automaty Konštrukcie naviac - sauna Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu - - Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,13 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP ( * 4,306)/30, ,58 1. NP ( * 3,158)/30, ,99 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,00 85,00 1. NP ,00 85,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 2007 Východisková hodnota 100,58 /m 2 *4,18 m 2 *2,302*1, ,63 Technická hodnota 85,00% z 1 093,63 929,59

9 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 9 1. NP z roku 2007 Východisková hodnota 200,99 /m 2 *5,70 m 2 *2,302*1, ,12 Technická hodnota 85,00% z 2 980, ,10 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie 1 093,63 929,59 1. nadzemné podlažie 2 980, ,10 Spolu 4 073, , Plot - uličný Dĺžka plotu: 6,45 m Pohľadová plocha výplne: 6,45*1,35 = 8,71 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,13 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot - uličný ,50 77,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (6,45m * 53,98 /m + 8,71m 2 * 25,06 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 2 457,37 129,12 /ks) * 2,302 * 1,13 Technická hodnota 77,50 % z 2 457, , Plot - záhradný ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 8,00m ,24 /m 2. Podmurovka: murovaná z tehly alebo tvárnic 8,00m ,16 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 65,40 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 12,80m ,44 /m Dĺžka plotu: 8 m Pohľadová plocha výplne: 8*1,6 = 12,80 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,13 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot - záhradný ,00 70,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (8,00m * 65,40 /m + 12,80m 2 * 14,44 /m 2 ) * 2,302 * 1, ,78 Technická hodnota 70,00 % z 1 841, , Plot - záhradný ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby

10 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 10 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 10,00m ,24 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 23,24 /m murovaný do hrúbky 20 cm z tehál alebo plotových tvárnic 18,00m ,06 /m Dĺžka plotu: 10 m Pohľadová plocha výplne: 10*1,8 = 18,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,13 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot - záhradný ,50 77,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (10,00m * 23,24 /m + 18,00m 2 * 25,06 /m 2 ) * 2,302 * 1, ,91 Technická hodnota 77,50 % z 1 777, , Prípojka vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 10,5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,13 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka vody ,00 85,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 10,5 bm * 41,49 /bm * 2,302 * 1, ,23 Technická hodnota 85,00 % z 1 133,23 963, Prípojka kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 8,6 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,13 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka kanalizácie ,00 85,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 8,6 bm * 28,38 /bm * 2,302 * 1,13 634,88 Technická hodnota 85,00 % z 634,88 539,65

11 2.2.7 Prípojka plynu ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 12 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,13 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 11 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu ,00 85,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 12 bm * 14,11 /bm * 2,302 * 1,13 440,45 Technická hodnota 85,00 % z 440,45 374, Prípojka NN ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.v) kábelová prípojka zemná Cu 4*16 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 525/30,1260 = 17,43 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 10,46 /bm Počet merných jednotiek: 11 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,13 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN ,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 11 bm * (17,43 /bm + 0 * 10,46 /bm) * 2,302 * 1,13 498,74 Technická hodnota 82,00 % z 498,74 408, Spevnené plochy ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.5. Plochy s povrchom dláždeným - ostatné Položka: 8.5.f) Z keramickej dlažby - kladené do betónu Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 550/30,1260 = 18,26 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 10*2,5 = 25 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,13 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy ,00 70,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 25 m 2 ZP * 18,26 /m2 ZP * 2,302 * 1, ,48 Technická hodnota 70,00 % z 1 187,48 831,24

12 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: Spevnené plochy - pred RD ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.g) Zámková betón. dlažba-kladené do malty na podkl. betón Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 570/30,1260 = 18,92 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 60 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,13 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy - pred RD ,50 77,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 60 m 2 ZP * 18,92 /m2 ZP * 2,302 * 1, ,95 Technická hodnota 77,50 % z 2 952, , REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rekapitulácia VH a TH pre skupinu objektov: Bytové stavby Rodinný dom s. č. 3516, na pozemku p. č. 2846/7, k. ú. Karlova Ves , ,85 Ploty Plot - uličný 2 457, ,46 Plot - záhradný 1 841, ,25 Plot - záhradný 1 777, ,88 Celkom za Ploty 6 077, ,59 Vonkajšie úpravy Prípojka vody 1 133,23 963,25 Prípojka kanalizácie 634,88 539,65 Prípojka plynu 440,45 374,38 Prípojka NN 498,74 408,97 Spevnené plochy 1 187,48 831,24 Spevnené plochy - pred RD 2 952, ,54 Celkom za Vonkajšie úpravy 6 847, ,03 Spolu pre skupinu: Bytové stavby , ,47 Rekapitulácia VH a TH pre skupinu objektov: Nebytové stavby Drobná stavba bez s. č. na p. č. 2846/4, k. ú. Karlova Ves 4 073, ,69 Spolu pre skupinu: Nebytové stavby 4 073, ,69 Celkom: , ,16 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY : a) Analýza polohy nehnuteľností : Ohodnocovaná nehnuteľnosť sa nachádza v k.ú. Karlova Ves, obec BA-m. č. Karlova Ves, okres Bratislaav IV. Na na liste vlastníctva č je evidovaná ako rodinný dom. Pozemok, na ktorom sa ohodnocované nehnuteľnosti nachádzajú a tiež pozemok ku nim priľahlý je priamo prístupný z verejnej komunikácie, Vretenovej ulice v mestskej časti Karlova Ves. Karlova Ves je súčasťou IV. mestského obvodu Hlavného mesta SR Bratislavy. Bratislava je mesto s približne trvale žijúcimi obyvateľmi. Trh z nehnuteľnosťami podobného charakteru je v tejto obci úrovni dopytu, ktorý je v rovnováhe s existujúcou ponukou. Lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je typická

13 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 13 funkciou bežného bývania v rodinných domoch - časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk. Ide o pomerne nový, bežne opotrebený a dostatočne udržiavaný objekt - nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu. Prevládajúcu zástavbu v okolí tvoria pôvodné a tiež novšie rodinné domy. Príslušenstvo nehnuteľnosti je vhodné - jeho podiel na celkovej cene je viac ako 20%. Ide o rodinný dom v novej uličnej zástavbe priemerný typ - dom v radovej zástavbe. V okolí je dostatok pracovných príležitostí - dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5%. Hustota obyvateľstva je v tejto lokalite vzhľadom na uvedený typ okolitej zástavby priemerná, konfliktné skupiny pri obhliadke zistené neboli. Orientácia obytných miestností nehnuteľností je na juhozápad. Terén, v ktorom sa ohodnocované nehnuteľnosti nachádzajú je rovinatý až mierne svahovitý so sklonom do 5%. V blízkosti nehnuteľností sa nachádzajú prípojky, resp. vedenia týchto inžinierskych sietí verejný vodovod, verejná kanalizácia, plynovod a NN elektrický rozvod. Doprava v okolí nehnuteľnosti je zabezpečená formou železnice, autobusu, miestnej dopravy, taxislužby, letiska, lodnej dopravy a pod.. V obci sa nachádza krajský úrad, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, kompletná sieť obchodov a služieb. Dostupnosť úradov na úrovni okresu v centre mesta Bratislava a krajského úradu Bratislavského kraja a úradov štátnej správy na úrovni kraja v krajskom meste Bratislava je vo vzdialenosti cca 6 km. V blízkosti nehnuteľnosti sa nachádza význačná prírodná lokalita - les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m. Kvalita životného prostredia je zaťažená bežným hlukom a prašnosťou od dopravy. Rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu nie je žiadna. Nehnuteľnosti sú v súčasnom charaktere podľa názoru znalca využiteľné na bežný prenájom. Ako znalec hodnotím ohodnocovanú nehnuteľnosť ako dobrú. b) Analýza využitia nehnuteľností: Predmetný rodinný dom sa nachádza v zástavbe rodinných domov a je využívaná na bývanie. Prístup k nehnuteľnosti je cez p. č. 2853/4 zastavané plochy a nádvoria - cestná, miestna a účelová komunikácia (LV č. 46 vo vlastnictve Hl. mesta SR Bratislava). c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Podľa znalcovi dostupných poznatkov nevyplývajú pre budúce užívanie objektu žiadne iné administratívne, právne, dopravné ani technické riziká. Na nehnuteľnosľ sa viažu ťarchy : Daňové záložné právo v prospech Daňového úradu Bratislava na pozemok registra C KN parcelné číslo 2846/4, 2846/7, 2846/8 a na stavbu rodinný dom so súpisným číslom 3516 na parcele číslo 2846/7, podľa rozhodnutia č /5/ /2013/Hrab zo dňa , vykonateľné dňom a vykonateľné dňom , P-2881/13 Začatie výkonu záložného práva záložným veriteľom Prima banka Slovensko, IČO: formou predaja na dražbe, P-3425/ /7 a na pozemky p.č. 2846/4, p.č. 2846/7, p.č. 2846/8, podľa V-11977/10 zo dňa Záložné právo v prospech Dexia banka Slovensko a.s., IČO na stavbu s.č na pozemku p.č. 2846/7 a na pozemky p.č. 2846/4, p.č. 2846/7, p.č. 2846/8, podľa V-11977/10 zo dňa Daňové záložné právo v prospech Daňového úradu Bratislava na pozemok registra C KN parcelné číslo 2846/4, 2846/7, 2846/8 a na stavbu rodinný dom so súpisným číslom 3516 na parcele číslo 2846/7, podľa rozhodnutia č /5/ /2013/Hrab zo dňa , vykonateľné dňom a vykonateľné dňom , Z-15635/ STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácií Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej USI ŽI v Žiline v roku 2001, ISBN Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností. Posudzovaná nehnuteľnosť sa nachádza v hl. meste SR Bratislave, kde v súčasnej dobe je možné hovoriť nižšom dopyte (pre daný typ nehnuteľnosti). Orientácia stavby k svetovým stranám nemá podstatný vplyv na hodnotu nehnuteľnosti. Terén v okolí je rovinatý. V zmysle metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, ktorú spracoval Ústav súdneho inžinierstva (ÚSI) Žilinskej univerzity v roku 2001 bol priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre rodinné domy v mestách stanovený v rozpätí od 0,7 0,8. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie vychádza z pomeru priemernej všeobecnej hodnoty stavieb na trhu s nehnuteľnosťami v sídle k technickej hodnote ohodnocovaných stavieb. Vzhľadom k vyššie uvedeným skutočnostiam, lokalite, charakteru objektu, dispozičnému riešeniu objektu a s prihliadnutím k aktuálnym cenám v tejto časti mesta stanovujem koeficient polohovej diferenciácie na 1,1. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (1, ,000) 3,000 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 2,000 III. trieda Priemerný koeficient 1,000 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,550 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,000-0,900) 0,100 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

14 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 14 Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 1, , Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk II. 2, , Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 2, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 3, , Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 1, , Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby III. 1, ,0000 II. 2, ,0000 priemerná hustota obyvateľstva II. 2, , Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 1, , Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 3, , Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, diaľkové vykurovanie, kábelová televízia 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti I. 3, ,0000 železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba, letisko, lodná doprava a pod. I. 3, , Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby I. 3, ,0000 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 1, , Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 2, , Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 1, , Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, , Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností III. 1, , Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 2, ,0000 Spolu ,70 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 329,7/ 180 1,832 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,47 * 1, ,73

15 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Pozemky Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 15 Ohodnocované pozemky sa nachádzajú na Vretenovej ulici, v mestskej časti Karlova Ves, v meste Bratislava, v okrese Bratislava IV. Sú evidované na liste vlastníctva č. 3475, k.ú. Karlova Ves, obec BA - m.č. Karlova Ves, okres Bratislava IV. Pozemok p. č. 2846/7 je vedený ako zastavané plochy a nádvoria a záhrady v zastavanom území obce (pod rodinným domom). Je prístupný z komunikácie, Vretenovej ulice, v mestskej časti Karlova Ves, v meste Bratislava. Pozemok je situovaný v obytnej časti miest nad obyvateľov, v lokalite sa nachádzajú prevažne pôvodné a tiež nové rodinné domy - obytné časti miest nad obyvateľov. Pozemok je v okrajovej časti obce, cesta do centra hlavného mesta SR Bratislavy trvá cca do 15 minút jazdy autom, resp. prostriedkami verejnej hromadnej dopravy - územie mesta. Funkcia lokality, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je obytná. Terén, v ktorom sa pozemok nachádza je rovinatý až mierne svahovitý, so sklonom do 5%. V blízkosti ohodnocovaného pozemku sa nachádzajú prípojky, resp. vedenia týchto inžinierskych sietí verejný vodovod, verejná kanalizácia, plynovod, NN elektrický rozvod a telefónny rozvod. Pozemok je oplotený. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 2846/4 záhrada ,00 1/1 114, /7 zastavaná plocha a nádvorie 81 81,00 1/1 81, /8 záhrada 60 60,00 1/1 60,00 Spolu výmera 255,00 Obec: Bratislava Východisková hodnota: VH MJ = 66,39 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia Hodnotenie 6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením Hodnota koeficientu 1,50 1,00 k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,50 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,40 * 1,00 * 1,00 2,5200 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 66,39 /m 2 * 2, ,30 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 255,00 m 2 * 167,30 /m ,50 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov 1,00 Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 2846/ ,20 parcela č. 2846/ ,30 parcela č. 2846/ ,00 Spolu ,50

16 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY PRE SKUPINU OBJEKTOV: Nebytové stavby 4.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, , Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk II. 1, , Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, , Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, , Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom II. 1, , Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 1, ,0000 priemerná hustota obyvateľstva II. 1, , Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, , Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, , Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba, letisko, lodná doprava a pod. 13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby II. 1, ,0000 I. 1, ,5000 I. 1, ,0000 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, , Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,0000

17 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, , Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, , Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, , Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,0000 Spolu ,55 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 154,55/ 180 0,859 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = 3 462,69 * 0, ,45 III. ZÁVER Znaleckou úlohou bolo stanovenie všeobecnej hodnoty : rodinného domu s. č. 3516s príslušenstvom na pozemku p. č. 2846/7, k. ú. Karlova Ves, pozemku p. č. 2846/4, 2846/7, 2846/8, k. ú. Karlova Ves, obec Ba m.č. Karlova Ves, okres Bratislava IV. 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota nehnuteľností a stavieb bola stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu , ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Rekapitulácia : VŠH pre skupinu objektov: Bytové stavby Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,73 Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,50 VŠH pre skupinu objektov: Nebytové stavby Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 2 974,45 Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 0,00 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb a pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Rekapitulácia VŠH pre skupinu objektov: Bytové stavby Rodinný dom s. č. 3516, na pozemku p. č. 2846/7, k. ú. Karlova Ves ,73 Ploty Plot - uličný 3 488,97 Plot - záhradný 2 361,91 Plot - záhradný 2 524,28 Spolu za Ploty 8 375,15 Vonkajšie úpravy Prípojka vody 1 764,67 Prípojka kanalizácie 988,64 Prípojka plynu 685,86 Prípojka NN 749,23

18 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 18 Spevnené plochy 1 522,83 Spevnené plochy - pred RD 4 192,61 Spolu za Vonkajšie úpravy 9 903,85 Spolu stavby ,73 Pozemky Pozemky - parc. č. 2846/4 (114 m 2 ) ,20 Pozemky - parc. č. 2846/7 (81 m 2 ) ,30 Pozemky - parc. č. 2846/8 (60 m 2 ) ,00 Spolu pozemky (255,00 m 2 ) ,50 Spolu VŠH polohovou diferenciáciou za skupinu: Bytové stavby ,23 Rekapitulácia VŠH pre skupinu objektov: Nebytové stavby Drobná stavba bez s. č. na p. č. 2846/4, k. ú. Karlova Ves 2 974,45 Spolu VŠH polohovou diferenciáciou za skupinu: Nebytové stavby 2 974,45 Spolu VŠH za všetky skupiny ,68 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Dvestosedemdesiatštyritisíc Eur 3. MIMORIADNÉ RIZIKÁ V ohodnotení metódou polohovej diferenciácie sú zohľadnené všetky pozitívne i negatívne vplyvy pôsobiace na posudzovanú nehnuteľnosť. Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy: Daňové záložné právo v prospech Daňového úradu Bratislava na pozemok registra C KN parcelné číslo 2846/4, 2846/7, 2846/8 a na stavbu rodinný dom so súpisným číslom 3516 na parcele číslo 2846/7, podľa rozhodnutia č /5/ /2013/Hrab zo dňa , vykonateľné dňom a vykonateľné dňom , P-2881/13 Začatie výkonu záložného práva záložným veriteľom Prima banka Slovensko, IČO: formou predaja na dražbe, P-3425/ /7 a na pozemky p.č. 2846/4, p.č. 2846/7, p.č. 2846/8, podľa V-11977/10 zo dňa Záložné právo v prospech Dexia banka Slovensko a.s., IČO na stavbu s.č na pozemku p.č. 2846/7 a na pozemky p.č. 2846/4, p.č. 2846/7, p.č. 2846/8, podľa V-11977/10 zo dňa Daňové záložné právo v prospech Daňového úradu Bratislava na pozemok registra C KN parcelné číslo 2846/4, 2846/7, 2846/8 a na stavbu rodinný dom so súpisným číslom 3516 na parcele číslo 2846/7, podľa rozhodnutia č /5/ /2013/Hrab zo dňa , vykonateľné dňom a vykonateľné dňom , Z-15635/13 Znalecký úkon (znalecký posudok) má 19 strán formátu A4, 10 strán zviazaných príloh. Bol vypracovaný v 5 exemplároch, z ktorých jeden ostáva v archíve znalca. V Bratislave, Ing. Michaela Dírerová znalec IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa A4 2. Výpis z katastra nehnuteľností LV č. 3475, k. ú. Karlova Ves (vytvorené cez katasterportal) 1A4 3. Kópia z katastrálnej mapy zo dňa A4 4. Rozhodnutie povolenie predčasného užívania stavby, vydané Mestská časť Bratislava Karlova Ves, pod č. SU 2007/2006/ Sa/B26, zo dňa kópia. 1A4 5. Rozhodnutie o určení súpisného čísla, vydané Mestská časť Bratislava Karlova Ves, pod č. SU 2007/ /PI, zo dňa kópia 1A4 6. Pôdorys zjednodušený + rez 1.NP, 2.NP 3A4 7. Fotodokumentácia 2A4

19 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 19

20 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 20

21 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 21

22 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 22

23 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 23

24 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 24

25 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 25

26 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 26

27 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 27

28 Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 28

29 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok číslo 28/2016 strana: 29 Znalecký úkon som vypracoval ako znalec zapísaný zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo - odvetvie oceňovanie nehnuteľností, pozemné stavby. Evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 28/2016. Ing. Michaela Dírerová