ZNALECKÝ POSUDEK. 2345

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o cen spoluvlastnického podílu 6/8 adové, jednopodlažní garáže, bez.p./.e. na pozemku parc.. st.420 a pozemku parc.. st.420 v druhu zastav ná plocha a nádvo í katastrálního území Popkovice, obec Pardubice, okres Pardubice zapsaných na LV Objednatel posudku: el posudku: Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych, Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle exeku ního p íkazu Exeku ního ú adu Praha 2.j. 132 EX 16932/09-5/ Fe (usnesení.j. 132 EX 16932/09-9/Fe) na základ vykonatelného rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 proti povinnému panu MUDr. Jaroslavovi ur i, nar Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., podle stavu a podle situace na trhu s nemovitostmi ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedlá ek Máchova Tachov Posudek obsahuje v etn titulního listu 9 stran textu a p ílohy dle seznamu. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Tachov Vyhotovení.

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o cen spoluvlastnického podílu 6/8 adové, jednopodlažní garáže, bez.p./.e. na pozemku parc.. st.420 a pozemku parc.. st.420 v druhu zastav ná plocha a nádvo í katastrálního území Popkovice, obec Pardubice, okres Pardubice zapsaných na LV Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Garáž Popkovice bez.p./.e. Adresa nemovitosti: Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Popkovice Po et obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800,- K /m 2 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exeku ního ú adu Praha 2,.j. 132 EX 16932/09-9/ Fe ze dne exeku ní p íkaz soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exeku ního ú adu Praha 2,.j. 132 EX 16932/09-5/ Fe ze dne výpis z Katastru nemovitostí LV.4505 katastrálního území Popkovice ze dne , zaslaný objednatelem - informace o parcele parc.. st.420 k.ú. Popkovice, LV ze dne kopie katastrální mapy p edm tného území - informace a údaje sd lené objednatelem posudku - skute nosti a vým ry zjišt né na míst - nabídky realitních kancelá í - fotodokumentace 5. Vlastnické a eviden ní údaje Vlastnické právo k ocen né adové, jednopodlažní garáži bez.p./.e na pozemku parc.. st.420 v obci Pardubice a pozemku parc.. st.420 katastrálního území Popkovice, je dle výpisu z KN LV vloženo pro: ur i František, Bohušovická 545/4, Praha 9, Prosek, ident.: /1777 podíl: 1/ Praha 9

3 - 3 - ur i Jaroslav MUDr., Legerova 1845/30, Praha 2, ident.: /1627 podíl: 6/8 Nové M sto, Praha 28 Procházková Marta, Barchov 72, Pardubice 2 ident.: /3318 podíl: 1/8 V oddílu C listu vlastnictví.538 zapsáno: - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti Soudního exekutora 132 EX-16932/2009-5/Fe ze dne Dokumentace a skute nost Technická dokumentace p edložena nebyla. 7. Celkový popis nemovitosti Oce ovaná adová, jednopodlažní garáž se nachází v obci Pardubice, v západní ásti odlou eného sídelního útvaru Popkovice. Lokalita adových garáží se nachází vzdušnou arou 650 m severozápadn od ploché dráhy Zlatá P ilba, po levé stran ulice ve sm ru z obce. Oce ovaná adová garáž je v dané lokalit situována v první dvou ad garáží od severu. Podélná osa ady v po tu 15 garáží je orientována Z-V, p emž oce ovaná garáž bez.p./.e. je tvrtá z východní strany s vjezdem do garáže z jihu. Garáž je zd ná z plných pálených cihel, základy betonové, st echa je jednopláš ová plochá ze železobetonových stropních kazetových desek a krytinou z asfaltových oxidovaných pás. Omítky vápenné štukové, fasádní vápenné hladké. Vrata plechová s viditelnou korozí, podlaha betonová. Bez bleskosvodu, bez klempí ských prvk. Žádné inženýrské sít nezavedeny. Stavba garáže je v zanedbaném technické stavu. cná b emena nezjišt na. 8. Obsah posudku a) Ocen ní dle vyhlášky porovnávacím zp sobem administrativní cena a 1 ) Garáž Popkovice b) Ocen ní dle vyhlášky nákladovým zp sobem bez k p v cná hodnota b 1 ) Garáž Popkovice c) Pozemky c 1 ) Pozemek Popkovice B. Posudek Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku.

4 - 4 - a) Ocen ní dle vyhlášky porovnávacím zp sobem a 1 ) Garáž Popkovice - 24 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Pardubice Stá í stavby: 44 rok Základní cena ZC (p íloha. 18): 2 027,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1 NP: 2,9*6,4 = 18,56 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1 NP: 18,56 m 2 2,30 m Obestav ný prostor: 1 NP: (2,9*6,4)*(2,30+0,1) = 44,54 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 44,54 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 18,56 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 18,56 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 1. Druh nemovitosti - adová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. P íslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 6. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 7. Stavebn - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (p edpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stá í 44 let: 0,8 6 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V7 * 0,8 = 0,639 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastav né ásti obce III 0,00 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m v etn II 0,00

5 Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 4 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,639 * 1,000 * 1,000 = 0,639 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 027,- K /m 3 * 0,639 = 1 295,25 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 1 295,25 K /m 3 * 44,54 m 3 = ,44 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = ,44 K ,44 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 6 / 8 Garáž Popkovice - zjišt ná cena = ,83 K b) Ocen ní dle vyhlášky nákladovým zp sobem bez k p b 1 ) Garáž Popkovice - 8 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zd ná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1 NP: 2,9*6,4 = 18,56 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1 NP: 18,56 m 2 2,30 m

6 - 6 - Obestav ný prostor: 1 NP: (2,9*6,4)*(2,30+0,1) = 44,54 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 44,54 m 3 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové st ny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempí ské konstrukce C 2,90 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrch S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dve e C 2,70 100,00 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100,00 0,00 0, Vrata S 6,80 100,00 1,00 6, Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7, Elektroinstalace C 6,00 100,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 87,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8700 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 9): = 1 375,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,8700 Polohový koeficient K 5 (p íl dle významu obce): * 1,1000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,0950 Základní cena upravená: = 2 756,76 K /m 3 Plná cena: 44,54 m 3 * 2 756,76 K /m 3 = ,09 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 45 rok edpokládaná další životnost (PDŽ): 15 rok edpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 60 = 75,000 % ,57 K ,52 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 6 / 8 Garáž Popkovice - zjišt ná cena = ,39 K c) Pozemky c 1 ) Pozemek Popkovice Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra Jedn. cena Cena [m 2 ] [K /m 2 ] [K ] Zastav ná plocha a nádvo í ,00 800, ,-

7 - 7 - Sou et ,- Úprava ceny p íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,- Mezisou et ,- Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,5520 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,0950 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,47 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 6 / 8 Pozemek Popkovice - zjišt ná cena = ,10 K C. Rekapitulace cen nemovitosti zjišt ných dle p edpisu Ocen ní dle vyhlášky porovnávacím zp sobem administrativní cena garáže, bez.p./.e. na pozemku parc.. st.420 a pozemku parc.. st.420 = Ocen ní dle vyhlášky nákladovým zp sobem bez k p v cná hodnota garáže, bez.p./.e. na pozemku parc.. st.420 a pozemku parc.. st.420 = ,93 K ,49 K D. Cena obvyklá Cenou obvyklou se rozumí odhadovaná ástka, za kterou by m l být majetek k datu ocen ní sm n v transakci bez osobních vliv mezi dobrovoln kupujícím a dobrovoln prodávajícím po pat ném pr zkumu trhu, na n mž ú astníci jednají informovan, rozvážn a bez nátlaku. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jsou zpravidla používány t i standardní mezinárodn uznávané p ístupy k oce ování. Jedná se o metodu v cné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Obvyklou cenou nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. cná hodnota nemovitosti: cná hodnota nemovitosti je sou tem v cné hodnoty staveb i pozemk. V cnou hodnotou stavby se rozumí reproduk ní cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocen ní), snížená o opot ebení odpovídající stá í stavby a jejímu technickému stavu. V cná hodnota je stanovena podle sou tu cen zjišt ných propo tem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podklad o pronájmech)

8 - 8 - Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které p inášejí nebo mohou p inášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. P i zjišt ní výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.v né renty), kdy výše istého ro ního p íjmu z nájemného je kapitalizována p íslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktor, které ovliv ují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisk z jejího pronájmu a provozu v daném míst. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. P i výpo tu istého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném míst a ase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, p emž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a ú el užívání nemovitosti. P i nedostatku informací o realizovaných prodejích lze p im en využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kancelá í p i respektování vývojových trend na trhu nemovitostí v daném míst. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího p ístupu edpokládá realizaci prodeje v asovém horizontu 6 m síc. Zhotovitel ocen ní neprovád l žádná šet ení sm ující k ov ení pravosti, správnosti a úplnosti edložených doklad a podklad. Nabídky realitních kancelá í v lokalitách blízkých jsou v p íloze. Ocen ní porovnávací metodou podle p iložené tabulky Zastav ná plocha pro porovnávací metodu ocen ní nemovitosti je 18 m 2. Ocen n je spoluvlastnický podíl 6/8. Vliv na ízené exekuce a p ípadné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 2 949,- K Množství: 18 m 2 Porovnávací hodnota: = ,- K Stanovení porovnávací hodnoty spoluvlastnického podílu 6/8 po zaokrouhlení: ,- K Rekapitulace hodnot a cen spoluvlastnického podílu 6/8 nemovitosti: cná hodnota ,- K Porovnávací hodnota ,- K Administrativní cena ,- K

9 - 9 - Záv r: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou p ípadným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnot stanovené podle porovnávacího p ístupu. Tržní hodnotu kladn ovliv uje dob e dostupná lokalita v obci. Negativní vliv na tržní hodnotu má edevším druh vlastnictví (spoluvlastnický podíl) a tudíž omezený okruh zájemc na uživatele nemovitosti a zárove horší stavebn technický stav garáže. Návrh ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 6/8 nemovitosti odborného odhadu znalce , K podle Cena slovy: ty icettisíc K Zpracované tržní ocen ní zohled uje všechny známé skute nosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené záv ry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní zm ny v ocen né nemovitosti a ani zm ny v jejím prost edí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 síc ode dne vyhotovení. V Tachov, Ing. Pavel Sedlá ek Máchova Tachov E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odv tví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odv tví stavby zem lské s rozší ením ze dne pod.j. Spr 331/2005 o další odv tví stavby obytné a stavby pr myslové. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem p iloženým. F. Seznam p íloh - tabulka porovnávací hodnoty - výpis z Katastru nemovitostí LV.4505 katastrálního území Popkovice ze dne , zaslaný objednatelem - kopie katastrální mapy p edm tného území - nabídky realitních kancelá í - fotodokumentace - infomapa p edm tného území