Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra finančních obchodů. Hypoteční úvěr. Bakalářská práce. Jana Straková, DiS. Autor: Bankovní management

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů Hypoteční úvěr Bakalářská práce Autor: Jana Straková, DiS. Bankovní management Vedoucí práce: Ing. Eva Klasnová Praha Červen, 2010

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury. V Klatovech 15.června Jana Straková, DiS.

3 Poděkování: Děkuji Ing. Evě Klasnové za ochotu, pomoc a rady při zpracování mojí bakalářské práce.

4 Anotace v češtině Bakalářská práce je zaměřena na problematiku hypotečního úvěru. V úvodu je brán jako produkt obchodních bank. Poté se práce soustředí na jeho charakteristické znaky a na hypoteční zástavní listy. Další část se věnuje hypotečnímu trhu v České republice. Pro snazší pochopení tohoto tématu následuje stručný popis konkrétních hypotečních produktů Komerční banky fyzickým osobám. Praktická část ukazuje, jak doba, na kterou je hypoteční úvěr sjednán, ovlivňuje výši splátek a náklady vynaložené na jeho splácení. Dále se zabývá srovnáním hypotečního úvěru a stavebního spoření. V závěru je popsána role hypotečního úvěru z makroekonomického hlediska. Anotace v angličtině Bachelor's thesis is focused on the mortgage loan. In the introduction it is taken as a product of commercial banks. After that, the work focuses on the characteristics and the mortgage bonds. Another part deals with the mortgage market in the Czech Republic. For an easier understanding of this topic, there is a brief description of specific mortgage products of Komerční banka to individuals. The practical section shows how the time at which the mortgage was negotiated, affects the amount of the payments and costs incurred to pay it off. It also deals with a comparison of mortgage and savings. In conclusion, the role of a mortgage loan is described from a macroeconomic perspective.

5 Obsah 1. Úvod Hypoteční úvěr jako bankovní produkt obchodních bank Členění bankovních produktů Bankovní finančně úvěrové produkty Rizika spojená s bankovními finančně úvěrovými produkty/obchody Hypoteční úvěr Co je hypoteční úvěr? Typy hypotečních úvěrů Kdo poskytuje hypoteční úvěr Kdo může hypoteční úvěr získat Čerpání hypotečního úvěru Splácení hypotečního úvěru Úroková sazba a fixace hypotečních úvěrů Právní úprava hypotečních úvěrů Zajištění hypotečního úvěru Etapy hypotečního úvěrován Hypoteční zástavní listy Hypoteční trh v České republice Vývoj hypotečního trhu v ČR Porovnání objemů a úrokových sazeb hypotečních úvěrů za poslední pět let Hypoteční produkty Komerční banky a ilustrační příklad Hypoteční úvěr KB Hypotéka 2 v Flexibilní hypotéka Hypotéka Dopředu Dozadu Překlenovací hypoteční úvěr Předhypoteční úvěr Úvěr na nemovitost Příklad Porovnání hypotečního úvěru se stavebním spořením Stavební spoření...36

6 6.2 Srovnání počtů a objemů úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů Rozdíly mezi hypotečním úvěrem a stavebním spořením Shrnutí výhod a nevýhod stavebního spoření a hypotečních úvěrů Vliv hypotečního úvěrování na národní ekonomiku Bytová výstavba a hypoteční úvěry Závěr Seznam použité literatury Seznam použitých grafů a tabulek Přílohy...52

7 1. Úvod Bydlení je nedílnou součástí života každého z nás. Jeho dostupnost a kvalita patří do primárních potřeb člověka. Financování bydlení se pro většinu lidí stává nejvýznamnější a největší životní investicí. Ne každý má dostatek finančních prostředků, aby si mohl dovolit vlastní bydlení. Proto existují různé formy financování bydlení. Jednou z nich je i hypoteční úvěr. Rozhodla jsem se tedy věnovat tomuto tématu svou bakalářskou práci, protože i já budu v nejbližší době řešit otázku bydlení. Podle zákona o dluhopisech mohou hypoteční úvěr v České republice nabízet banky, které mají sídlo na území České republiky. Jako akciové společnosti obdrží licenci od České národní banky (ČNB) a získají povolení od Výboru pro finanční trh emitovat hypoteční zástavní listy. 1 Hypoteční úvěry mají v České republice poměrně dlouhou historii, přestože jejich vývoj byl násilně přerušen druhou světovou válkou na více než padesát let. Obnovené byly teprve nedávno. Proto nebyly zpočátku doprovázeny velkou poptávkou. Z neznalosti těchto produktů panovala ze strany občanů jistá nedůvěra. Vlivem mnoha faktorů (např. úroková sazba) došlo v roce 2000 k velkému nárůstu objemů poskytnutých úvěrů a ke vzniku nových hypotečních produktů dle potřeb zákazníka. Vývoj hypotečního úvěrování od roku 2005 je v bakalářské práci znázorněn graficky. V první části práce je hypoteční úvěr definován jako bankovní produkt obchodních bank. Dále se zabývám členěním bankovních produktů i riziky spojenými s bankovními finančně úvěrovými produkty. Poté se soustředím na jeho charakteristické znaky, kdo ho může poskytovat, kdo získat. V této kapitole také popisuji jednotlivé etapy hypotečního úvěrování. Kdy a jak čerpat, splácet hypoteční úvěr. Co je to úroková sazba. Jakou má hypoteční úvěr právní úpravu a čím se zajišťuje. V další části bakalářské práce se věnuji hypotečnímu trhu v České republice. Charakterizuji jeho vývoj, porovnávám objemy a úrokové sazby hypotečních úvěrů. Následuje stručný popis konkrétních produktů hypotečních produktů Komerční banky fyzickým osobám a konkrétní příklad. V předposlední kapitole 1 Výbor pro finanční trh působí od roku 2006 a spadá pod ČNB 1

8 charakterizuji stavební spoření. Graficky ho srovnávám s hypotečním úvěrem, vypisuji výhody a nevýhody obou forem financování bydlení. V závěru jsem se zaměřila na vliv hypotečního úvěru na národní ekonomiku. 2

9 2. Hypoteční úvěr jako bankovní produkt obchodních bank Obchodní banky jsou podnikatelské subjekty podnikající za účelem dosažení zisku. V současnosti existuje celá řada obchodních bank se širokým nabídkovým portfóliem. Bankovní obchody (produkty) vznikají na základě věřitelsko dlužnických vztahů. 2.1 Členění bankovních produktů a) Podle toho, jak se odráží v bilanci banky Aktivní (produkty) při těchto typech obchodů vstupuje banka do role věřitele. Vznikají jí různé pohledávky nebo v jejich důsledku určitá vlastnická práva (např. poskytování úvěrů, nákup majetkových cenných papírů).v bilanci banky se nachází na straně aktiv Pasivní těmito obchody získává banka cizí zdroje (např. příjem vkladů, emise vlastních dluhopisů). Dostává se do role dlužníka a vznikají jí různé závazky. V bilanci banky jsou na straně pasiv. Vzhledem k tomu, že na stranu pasiv patří i vlastní kapitál, zařazují se do těchto obchodů i operace související s vlastním kapitálem banky. Neutrální tyto obchody jsou bilančně neutrální. Banka se při nich nedostává do role věřitele ani dlužníka. Z těchto důvodů je uvádíme v podrozvaze. b) Podle účelu, který plní pro klienta banky Bankovní finančně úvěrové produkty jejich prostřednictvím získává klient finanční prostředky od banky (spotřebitelské úvěry, hypoteční úvěry). Depozitní bankovní produkty díky nim může klient uložit své volné finanční prostředky v domácí i zahraniční měně do banky (běžné účty, termínované vklady). Platební zúčtovací bankovní produkty - umožňují klientovi provádět platební a zúčtovací styk. Portfolio bank obsahuje (mimo výše uvedené základní charakteristiky) ještě další produkty, které s produkty zařazenými v základním rozdělení souvisejí, nedají se však přesně zařadit do stejné skupiny, protože hranice mezi jednotlivými skupinami nejsou úplně ostré. 3

10 2.2 Bankovní finančně úvěrové produkty Úvěrové produkty můžeme definovat jako objem finančních prostředků, které věřitel (banka) poskytne dlužníkovi (klientovi). Dlužník přislíbí jejich splacení s určitým příplatkem (úrokem). Jde o jednu z nejzákladnějších činností obchodních bank, kterou lze rozdělit do tří základních skupin: peněžní úvěry, závazkové úvěry a záruky, alternativní formy financování. Peněžní úvěry Jde o poskytnutí likvidních peněz v hotovostní, převážně však v bezhotovostní formě. Dlužník (klient) musí v dohodnuté době splatit přijaté peněžní prostředky (úvěr), a to včetně úroků. Tyto úvěry se přímo odrážejí v bilanci banky, a proto ovlivňují její likviditu. Příkladem jsou investiční, kontokorentní, hypoteční a spotřební úvěry. Závazkové úvěry a záruky Banka se určité formě zaručuje za svého klienta. Zavazuje se splnit jeho závazek, pokud tak klient neučiní sám. Tato skupina úvěrů přímo neposkytuje klientovi peněžní prostředky. Patří sem např. akceptační, avalový úvěr a různé typy bankovních záruk. Alternativní formy financování Jedná se o úvěrové produkty, které umožňují klientům získat finanční prostředky za daných specifických podmínek. Jde např. o forfaiting a faktoring. 2.3 Rizika spojená s bankovními finančně úvěrovými produkty/obchody Tato rizika patří neodmyslitelně k činnosti obchodních bank. Jde o historicky nejstarší a nejvýznamnější finanční rizika. Spočívají v tom, že klient či obchodní partner banky, tzv. protistrana obchodu, nedodrží sjednané podmínky dané finanční transakce. To je, že nedostojí svému závazku uhradit svůj dluh včas a v plné výši. Tím vznikne bance ztráta. Úvěrové riziko je závislé na struktuře a kvalitě bilančních aktiv banky a mimobilančních obchodů. Vyplývá 4

11 pro banku z platební neschopnosti či platební nevůle dlužníka splatit své závazky vůči bance, které pocházejí ze splatných úvěrů včetně úroků, ale i z cenných papírů, které má banka ve svém portfoliu, poskytnutých záruk, devizových obchodů na peněžním a kapitálovém trhu atd. Příčiny úvěrového rizika mohou být: interní jsou bezprostředně závislé na vlastních rozhodnutích obchodní banky, vyplývají ze špatných rozhodnutí banky o alokaci aktiv, externí nejsou závislé na vlastních rozhodnutí obchodní banky, jsou dány celkovým vývojem ekonomiky nebo např. politickou situací. Obchodní banky chtějí riziko vzniklé z finančně úvěrových obchodů minimalizovat a řídit. Tím směřují k tvorbě bezpečnostních systémů banky. Snaží se komplexně prověřovat bonitu svých klientů a také využívají různých zajišťovacích instrumentů, např. ručení, záruky, zástava movitých a nemovitých věcí. 5

12 3. Hypoteční úvěr 3.1 Co je hypoteční úvěr? Hypotečním úvěrem je myšlena dlouhodobá půjčka na vysoké částky, která je poskytnuta bankou a je zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Tento úvěr je splácen pravidelnými splátkami dle dohodnutého kalendáře. 3.2 Typy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry lze rozdělit na dva základní typy, a to dle účelu využití úvěru: účelové neúčelové, tzv. americké hypotéky Účelové hypoteční úvěry může klient použít pouze na účely definované bankou. Většinou je tímto účelem myšlena investice do nemovitosti, kterou klient dokáže prokázat. Některé banky se omezují na nemovitosti určené pro bydlení, ale většina bank neklade na využití nemovitosti nároky (nemovitost na rekreaci, pronájem a další). Neúčelový hypoteční úvěr, americká hypotéka, nemá pro klienta žádná omezení, na co peníze z úvěru použije. Může tak tímto úvěrem financovat i movité věci, jako je třeba automobil. Oba tyto typy hypotečních úvěrů se liší účelem použití společný, ale mají způsob zajištění úvěru tzv. hypotéka. Termín hypotéka může mít několik významů. Pro účely poskytnutí hypotečního úvěru chápeme hypotéku jako vklad zástavního práva k nemovitosti na katastru nemovitostí. Bance jako zástavnímu věřiteli je tímto instrumentem dáno právo uspokojit své pohledávky výtěžkem z prodeje zastavěné nemovitosti, a to v případě řádného nesplnění závazků dlužníkem. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Tato práce bude zaměřena spíše na účelové hypoteční úvěry, tzn. financování nemovitostí, které budou sloužit na bydlení. 6

13 Dále můžeme hypoteční úvěry dělit: podle výše úvěru rozlišují se podle maximální výše, kterou může klient získat tato výše je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti (neúčelové úvěry kolem 60 %, účelové úvěry 70,80,90 i 100 %) podle způsobu splácení úvěru - anuitní splácení (klient po celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky) - progresivní splácení (klient zpočátku trvání úvěru platí nižší měsíční splátky, které se mu v průběhu let postupně zvyšují) - degresivní splácení (klient zpočátku trvání úvěru platí vyšší měsíční splátky, které se mu postupně snižují) podle čerpání čerpání hypotečního úvěru může být jednorázové nebo postupné Najdou se i další způsoby, podle čeho lze hypoteční úvěry rozlišovat, např. podle toho, pro koho jsou určeny nebo podle doby splatnosti. 3.3 Kdo poskytuje hypoteční úvěr Obchodní banky, které chtějí vstoupit na trh s hypotečními úvěry, musí získat licenci od České národní banky k vydávání zástavních listů. 2 Poté, co obchodní banka obdrží tuto licenci, může vedle svého oficiálního obchodního názvu užívat označení hypoteční banka. To znamená, že hypoteční úvěry může poskytovat jakákoliv banka, pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich použije k financování hypotečních úvěrů. V roce 2009 bylo v České republice poskytnuto občanům na bydlení celkem hypoték za 73,9 mld. Kč. Podle statistiky Ministerstva pro místní rozvoj bylo nevíce poskytnutých hypoték za rok 2009 v Praze, následuje Jihomoravský a Moravskoslezský kraj (viz tabulka č.1). 2 Na licenci je vázána jen možnost emitovat hypoteční zástavní listy, ne však možnost poskytovat hypoteční úvěry. Na teoretické úrovni by tedy mohla banka zprostředkovávat hypoteční úvěry bez této licence. 7

14 Tabulka č. 1: Stav hypotečních úvěrů za rok 2009 podle jednotlivých krajů Údaje pro jednotlivé kraje Počet hypotečních úvěrů celkem v roce 2009 (v ks) Objem poskytnutých hypotečních úvěrů v roce 2009 Praha mld. Kč Středočeský ,2 mld. Kč Jihočeský ,9 mld. Kč Plzeňský ,6 mld. Kč Karlovarský ,3 mld. Kč Ústecký ,1 mld. Kč Liberecký ,3 mld. Kč Královehradecký ,4 mld. Kč Pardubický ,2 mld. Kč Vysočina ,1 mld. Kč Jihomoravský ,5 mld. Kč Zlínský ,6 mld. Kč Olomoucký ,7 mld. Kč Moravskoslezský ,4 mld. Kč nespecifikováno ,3 mld. Kč Pramen: vlastní zpracování na základě údajů Ministerstva pro místní rozvoj 3.4 Kdo může hypoteční úvěr získat Fyzická osoba: osoba starší 18 let maximální věk žadatele je většinou 65 let občan ČR cizinec s trvalým pobytem na území ČR cizinec bez trvalého pobytu osoba, která dle devizového zákona může v naší zemi získat nemovitost (zejména občan EU s přechodným pobytem na území ČR) 8

15 Právnická osoba: se sídlem na území ČR účelově založená společnost již existující společnost prokazující se daňovými přiznáními 3.5 Čerpání hypotečního úvěru Čerpání hypotéky je možné, pokud jsou splněny podmínky pro čerpání uvedené v úvěrové smlouvě. Jednou z nejdůležitějších podmínek (v případě, že je úvěr schválen a je podepsána úvěrová smlouva) je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí (viz zajištění hypotečního úvěru), v současné době již některé banky umožňují čerpat část nebo celý úvěr pouze na základě návrhu na zápis o vkladu zástavního práva, čímž se klient k penězům dostane podstatně dříve. Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostně, při neúčelovém úvěru zasláním peněz na účet požadovaný klientem, při účelovém úvěru většinou formou proplacení dodavatelských faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy apod. Bance se vyplatí vybírat i podle přístupu k čerpání, a to obzvláště u stavby. Některé administrativu ztěžují, jiné ulehčují. Čerpání může být buď jednorázové (většinou při koupi nemovitosti nebo neúčelovém úvěru), nebo může probíhat postupně (např. při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti). V tomto případě jsou ve smlouvě o úvěru uvedeny orientační termíny čerpání a konečný termín pro dočerpání. 3.6 Splácení hypotečního úvěru Splatnost hypotečního úvěru je většinou minimálně 5 let a maximálně 30 let. Žadatel o hypoteční úvěr by měl být po celou dobu splácení v produktivním věku. Pokud zasahuje doba splácení do důchodového věku žadatele, je potřeba k úvěru přibrat dalšího (mladšího) spoludlužníka. Čím delší doba splatnosti hypotečního úvěru, tím nižší je splátka. Splácení hypotečního úvěru závisí na způsobu jeho čerpání. Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky, a to až do doby, 9

16 než je vyčerpán celý hypoteční úvěr. Po ukončení čerpání začne dlužník hypoteční úvěr splácet většinou anuitními splátkami, které jsou po celou dobu platnosti úrokové sazby stejné a obsahují jistinu a úrok. Některé banky umožňují i jiné splácení, než je anuitními splátkami. Jedná se o progresivní nebo degresivní splácení. Jde o změnu velikosti splátek v čase buď rostou (progresivní), nebo klesají (degresivní). Den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě. V termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby (klient si volí v letech dobu platnosti úrokové sazby), může dlužník splatit předčasně část nebo celou výši úvěru bez sankce. V případě mimořádné splátky ze strany klienta mimo tyto termíny si většina bank stanovuje vysoké sankce za předčasné splácení. V případě neúčelové hypotéky, která spadá pod režim zákon o spotřebitelském úvěru č. 321/2001 Sb., lze kdykoli učinit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru. 3.7 Úroková sazba a fixace hypotečních úvěrů Fixace Součástí smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru je kromě úrokové sazby také dohoda, na jak dlouho tato úroková sazba platí (na jak dlouho je fixována). Nejčastěji se setkáme s fixacemi na 1, 3, 5, 10 a 15 let. Po vypršení doby fixace stanoví banka podle aktuálních podmínek na trhu novou výši úrokové sazby. Obecně nelze říci, zda je lepší delší či kratší doba fixace. Delší doba fixace vám dává na jednu stranu jistotu ohledně výše splátek, na druhou stranu se může stát, že budete při obecném poklesu úrokových sazeb platit více, než by odpovídalo tržním úrokovým sazbám (v úvahu však připadá i opak - tedy, že budete platit méně). Úroková sazba Úrokové sazby hypoték se kromě doby fixace odvíjejí také od částky úvěru a hodnoty nemovitosti, která slouží bance jako zajištění. Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka V roce 1998 umožnila novelizace zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které řeší svou bytovou potřebu prostřednictvím hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření, popř. jinými úvěry poskytnutými na financování bytových potřeb. Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru (i z úvěru ze stavebního spoření) na financování bytových potřeb, u hypotečního úvěru sníženou o státní finanční 10

17 příspěvek lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob, a to až do výše ,- Kč ročně. Při placení úroků jen po část roku nesmí nezdanitelná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků. Odečet může provést osoba, jež je účastníkem úvěrové smlouvy, je-li účastníků více, odečet provádí jedna z nich, nebo každá z nich rovným dílem. 3.8 Právní úprava hypotečních úvěrů Současná právní úprava hypotečních úvěrů má základy v zákoně č. 84/1995 Sb., zvaném jako zákon hypoteční. Tento zákon novelizoval pět dalších zákonů. Byly to: zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, zákon č. 99/163 Sb., občanský soudní řád, a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách ve znění pozdějších předpisů. Dnes jsou hypoteční úvěry a jejich poskytování upravené zejména v zákoně o dluhopisech. Tento zákon vstoupil v platnost v souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie, 1. května Co se týká hypotečního úvěrování, nepřinesl výrazné změny, spíše navazuje na předešlé právní úpravy. Pokud jde ale o hypoteční úvěr, došlo zde ke změně vymezení pojmu a o rozšíření možnosti zastavit nemovitost v zahraničí. Předchozí úprava přesně vymezovala účel použití hypotečního úvěru. Mohl být využit pouze na výstavbu či pořízení nemovitosti a jeho splacení bylo zajištěno zástavním právem k dané nemovitosti. Současný zákon č. 190/2009 Sb., o dluhopisech říká: Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavěné nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 3 Nemovitost podle odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor. 4 3 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 28 odst. 3 4 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 28 odst. 4 11

18 Emitent hypotečních zástavních listů zajišťuje dostatečné krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu tak, aby součet pohledávek z hypotečních úvěrů nebo jejich částí, sloužících k řádnému krytí, a celkového náhradního krytí nepoklesl pod celkovou výši závazků ze všech jím vydaných hypotečních zástavních listů v oběhu. 5 Kromě této zvláštní právní úpravy se hypoteční úvěrování řídí také obecnými úpravami. Zejména úpravou smlouvy o úvěru v obchodním zákoníku č. 512/1991 Sb. a úpravou zástavního práva v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. Uplatňování zástavního práva poskytovatelem hypotečních úvěrů spadá do zákona o veřejných dražbách č. 26/2000 Sb., a také do již výše zmíněného občanského soudního řádu. Ve všech případech se jedná o předpisy v platném znění. Neúčelový hypoteční úvěr, tzv. americká hypotéka, je částečně upraven v zákoně o spotřebitelském úvěru č. 321/2001 Sb. Další zákony, které souvisejí s hypotečními úvěry, jsou tyto: zákon o bankách č. 21/1992 Sb., který vymezuje např. podmínky pro udělení licence, fungování hypotečních bank nebo stanovuje pravidla bankovního dohledu, zákon o cenných papírech č. 591/1992 Sb., zákon o burze cenných papírů, ty upravují pravidla pro obchodování s cennými papíry (hypotečními zástavními listy), státní podpora hypotečního úvěrování v nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let. 5 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 28 odst. 5 12

19 3.9 Zajištění hypotečního úvěru Základní podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Zástavní hodnotu zastavených nemovitostí podle tohoto zákona stanoví emitent hypotečních zástavních listů. Emitent je povinen upravit ve svých vnitřních předpisech pravidla pro stanovení zástavní hodnoty zastavovaných nemovitostí. Tato pravidla musí respektovat, že zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku se zohledněním: a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastností nemovitosti, b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, c) práv a závad s nemovitostí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. Zástavní hodnota zastavených nemovitostí nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou. Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby. S výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou za předpokladu, že stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dala emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavného práva v dalším pořadí předchozí souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí hypotečních zástavních listů zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu nemovitosti. Dalšími nástroji zajištění hypotečních úvěrů, které banky vyžadují, je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. V případě poškození nemovitosti požárem, povodní či jiným živlem je plnění pojistné události vyplaceno bance, která poskytla hypoteční úvěr. Banky někdy také mohou požadovat uzavření životního nebo úvěrového pojištění žadatele a vinkulaci tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Banka může též vyžadovat další spoludlužníky (takzvané přistupitele) či ručitele pro případ, že by klient nebyl schopen úvěr splácet (používá se většinou při nízké bonitě nebo vyšším věku klienta). 6 6 Bonita klienta bonitní je klient tehdy, pokud mu po odečtení měsíční splátky požadovaného úvěru, částky životního minima a dalších pravidelných výdajů (pojištění, leasing, jiné úvěry) od jeho čisté měsíční výše příjmů zbude ještě určitá finanční rezerva. 13

20 3.10 Etapy hypotečního úvěrován Financování pomocí hypotéky můžeme rozdělit do tří etap. 1. ETAPA před podáním žádosti o úvěr Tato etapa v sobě zahrnuje pro klienta výběr banky, která mu úvěr poskytne. Důležitým kriteriem při výběru banky je výše úroku z poskytnutého úvěru společně s délkou její garantované doby. Často se stává, že klient obejde několik institucí, než narazí na tu, u které je schopen vyhovět všem požadavkům a úvěr získat. Při návštěvě banky bude klient seznámen se základními informacemi o hypotečních úvěrech a pravděpodobně obdrží seznam všech možností a dokladů, které budou v jeho konkrétním případě potřebné pro schválení úvěru. Nedílnou součástí bude též orientační propočet, zda je klient schopen ze svých příjmů úvěr splácet. Až budou všechny doklady, včetně dokladů o výši příjmu, zkompletovány, potom klient vyplní a odevzdá žádost o poskytnutí úvěru. 2. ETAPA po podání žádosti o úvěr Po podání žádosti si banka nechává určitý čas na zpracování žádosti. Pokud je úvěr schválen, vyzve banka klienta k podpisu úvěrové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení účtu. Klient je seznámen se smluvními dokumenty. Po splnění podmínek (např. vinkulace pojistek, zapsání zástavního práva do katastru někdy stačí pouze podání návrhu na zápis do katastru) může klient začít úvěr čerpat. 3. ETAPA po vyčerpání úvěru Po vyčerpání úvěru klient obdrží oznámení o ukončení čerpání a definitivní výši anuitní splátky, pokud je úvěr splácen tímto způsobem. A začne splácet úroky a umořovat jistinu. Při uzavírání hypotéky si klient sjednává také tzv. fixaci úrokové sazby. Pokud je fixace např. 5 let, úrok se může změnit až za 5 let. Před změnou úrokové sazby je klient bankou informován a má možnost částečně nebo úplně úvěr splatit bez sankcí. 14

21 V případě neúčelové hypotéky lze kdykoli učinit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru Hypoteční zástavní listy Hypoteční úvěry znamenají pro banky dlouhodobé pohledávky. Ty mohou způsobit problémy s finanční rovnováhou a likviditou bank. Proto je potřeba, aby banky měly proti těmto dlouhodobým úvěrům odpovídající dlouhodobé zdroje. Ty si zajistí vydáváním hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy jsou tedy zvláštní druhy dluhopisů, na základě kterých banky získávají finanční prostředky pro poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu z hypotečních zástavních listů je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí této jmenovité hodnoty mohou být použity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70 % ceny zastavených nemovitostí. Vedle institutu řádného krytí funguje také tzv. náhradní krytí, což mohou být jen vysoce likvidní a bonitní prostředky (například hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u ČNB). Díky tomuto kvalitnímu krytí jsou hypoteční zástavní listy jedním z nejbezpečnějších cenných papírů. Jsou proto vhodné pro konzervativní investory, kteří nemají příliš velké zkušenosti s působením na kapitálových trzích a nechtějí podstupovat příliš vysoké riziko. Hypoteční zástavní listy nemají žádnou výpovědní lhůtu. Obchoduje se s nimi na pražské burze nebo na RM-Systému. Kdykoli v obchodní dny je lze na těchto trzích prodat. O možnosti odkupu hypotečních zástavních listů, které banky vydaly, informují na svých pobočkách. Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech definuje hypoteční zástavní listy takto: Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen závazky z hypotečních zástavních listů) jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat. 7 7 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 28 odst. 1 15

22 Hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank se sídlem v České republice (dále jen emitent hypotečních zástavních listů). 8 Dále jsou hypoteční zástavní listy upraveny zákonem č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. Vydávání hypotečních zástavních listů a hospodaření s nimi je přísně sledováno dozorčími orgány a je obvykle vedeno odděleně od ostatních aktivit banky, která je vydává. Každá nová emise prochází novým schvalovacím řízením. Dohled nad dodržováním veškerých pravidel týkajících se hypotečních zástavních listů je svěřeno ČNB. Hypoteční zástavní listy mohou mít buď listinnou, nebo zaknihovanou podobu. Pro listinnou podobu je charakteristické, že právo spojené s hypotečním zástavním listem je zachyceno písemným projevem na samostatné listině. Ta se skládá z pláště a kupónového archu. Plášť obsahuje všechny základní údaje identifikující hypoteční zástavní list. Povinně se uvádí označení emitenta, název hypoteční zástavní list, číselné označení, jmenovitá hodnota listu, způsob stanovení výnosů (úroků), datum vydání a datum splacení, otisk podpisů statutárních zástupců emitenta. Kupónový arch se skládá z jednotlivých kupónů (ústřižků), které opravňují jejich majitele k výplatě úroků ve stanovených termínech. Pokud počet kupónů nestačí na pokrytí celé doby splatnosti hypotečního zástavního listu, připojuje se k nim ještě tzv. talón, který jeho majitele opravňuje k získání nového kupónového archu. Jednotlivé kupóny musí nést obdobné identifikační údaje jako plášť a navíc i datum výplaty úroků. O zaknihované podobě mluvíme tehdy, když výše zmíněné právo není inkorporováno v listině, ale je zaznamenáno v zákonem stanovené evidenci. Jelikož zaknihované hypoteční zástavní listy nemohou mít plášť ani kupónový arch, jsou příslušné identifikační údaje a charakteristiky zveřejňovány v prospektu emitenta. Tento prospekt je zveřejňován v tisku a je k dispozici ve Středisku cenných papírů Praha. Toto středisko je i zákonem pověřeno evidovat zaknihované hypoteční zástavní listy. 8 Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 28 odst. 2 16

23 4. Hypoteční trh v České republice 4.1 Vývoj hypotečního trhu v ČR Poválečná historie hypotečních úvěru začala v roce 1995, kdy Česká národní banka udělila první licence k vydávání hypotečních zástavních listů. V té době se úroky pohybovaly okolo 15 % a po dvou letech, v době tzv. balíčkové krize, dokonce ještě stouply (krátkodobě ke 20 %). Díky vysokým úrokům nebylo do konce roku 2000 poskytnuto ani 30 miliard Kč hypoték. Ani zavedení státního příspěvku k úrokům z hypoték situaci příliš nepomohlo. Po roce 2000 se však předešlá situace změnila. Trvalý pokles inflace, zpevňování koruny a s těmito faktory spojený pokles úrokových sazeb se odrazil na trvalém nárůstu poskytnutých hypoték, který pokračuje dodnes. Ke konci roku 2000 byla průměrná úroková sazba 8,4%. To znamenalo pokles sazeb téměř o 2% od roku A tento pokles sále pokračoval. V červenci roku 2005 byla průměrná úroková sazba dokonce 3,62%. Vliv státní podpory se díky snížení sazeb snížil; jedinou podstatnou podporou, která klientům zbyla je možnost odpočtu úroků od základu daně z příjmů. První stovky miliard bylo dosaženo v roce 2003, tj. po osmi letech od znovuuvedení hypoték na náš trh. Druhá stovka byla završena už během roku 2005, po jednadvaceti měsících, třetí k ní přibyla za dalších třináct měsíců a ke schválení zatím poslední, čtvrté stovky miliard došlo v červnu 2009, po devíti měsících. Počet poskytnutých hypoték se vyšplhal na při průměrném počtu 1,7 klienta připadajícího na jednu smlouvu lze říci, že hypotéku dnes splácí každý dvacátý český občan. 4.2 Porovnání objemů a úrokových sazeb hypotečních úvěrů za poslední pět let Celkový objem poskytnutých hypoték stále stoupá (viz. Tabulka č. 2). K byl celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů tis. Kč. Za tu dobu vzrostl o tis.kč, k byl Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky za rok

24 Graf č.1 znázorňuje o kolik korun vzrostl každý rok objem poskytnutých hypotečních úvěrů. Tabulka č. 2: Celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů Rok Objem celkem v tis. Kč Pramen: vlastní zpracování podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj. Graf č.1: O kolik vzrostl objem poskytnutých hypotečních úvěrů v posledních pěti letech. objem hypotečních úvěrů v jednotlivých letech tis.kč objem hypotečních úvěrů roky Pramen: vlastní zpracování podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj. 18

25 Následující tabulka zachycuje vývoj vážených průměrných úrokových sazeb. Tabulka č.3: Vývoj průměrné úrokové sazby v letech ROK OBDOBÍ HODNOTA V % Leden 4,66 4,13 4,35 5,54 5,74 5,52 Únor 4,43 4,12 4,27 5,55 5,75 5,37 Březen 4,27 4,11 4,20 5,52 5,50 5,41 Duben 4,14 4,02 4,22 5,51 5,54 5,29 Květen 4,03 4,06 4,27 5,52 5,51 Červen 3,75 3,98 4,46 5,53 5,55 Červenec 3,62 4,14 4,67 5,63 5,66 Srpen 3,64 4,25 4,93 5,82 5,67 Září 3,63 4,19 5,10 5,73 5,63 Říjen 3,64 4,36 5,24 5,70 5,60 Listopad 3,77 4,38 5,28 5,63 5,60 Prosinec 5,00 4,36 5,34 5,69 5,61 Pramen: vlastní zpracování na základě údajů společnosti Fincentrum Hypoindex 19

26 5. Hypoteční produkty Komerční banky a ilustrační příklad 5.1 Hypoteční úvěr KB Hypoteční úvěr mohou získat občané ČR, cizinci s trvalým pobytem v ČR a cizozemci, občané členských zemí EU s průkazem k povolení k pobytu (přechodnému či trvalému).u manželů musí být alespoň jeden z nich občanem ČR nebo mít povolení k pobytu či povolení k trvalému pobytu. Žadatelem mohou být až čtyři osoby, které představují maximálně dvě domácnosti. Manželé vystupují vždy jako spolužadatelé o úvěr (pokud nemají zúžené společné jmění manželů). Při poskytnutí hypotečního úvěru KB požaduje určité doklady, jejich seznam je uveden v přílohách. Charakteristika Hypotečního úvěru Je to úvěr, jehož účelem je investice do nemovitosti, a to koupě nemovitosti do vlastnictví (i spoluvlastnictví), vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti, koupě družstevního bytu, předplatné nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy, výstavba nemovitosti, rekonstrukce, modernizace, opravy nemovitosti, konsolidace (vyrovnání) dříve poskytnutých úvěrů či půjček použitých na investice do nemovitosti, refundace (zpětné proplacení) klientem již zaplacené investice do nemovitosti ne starší 1 roku. Účely lze vzájemně kombinovat. Hypoteční úvěr je možné také použít na vedlejší náklady spojené s investicí do nemovitosti (např. projektovou dokumentaci). Celková cena těchto nákladů nesmí překročit 50 % objemu hypotečního úvěru. Minimální výše Minimálně lze z Hypotečního úvěru čerpat ,- Kč. 20

27 Maximální výše Maximální výše činí 85 % nebo 100 % z ceny zastavených nemovitostí, kterou stanoví banka. Maximální výši Hypotečního úvěru také omezuje objem investice do nemovitosti (např. rozpočtovými náklady apod.) a schopnost klienta splácet. Čerpání Hypotečního úvěru jednorázově nebo postupně po dobu 2 let od data podpisu smlouvy čerpání je třeba zahájit nejpozději 9 měsíců od podpisu smlouvy o úvěru Hypoteční úvěr může být čerpán účelově (s doložením konkrétních dokladů prokazujících účel čerpání), a to na účet uvedený v kupní smlouvě (v případě koupě), na účty dodavatelů (v případě výstavby/rekonstrukce) nebo na běžný účet (v případě refundace). Dále je možné využít zálohové čerpání. To se uskuteční na běžný účet klienta bez dokládání konkrétních účetních dokladů prokazujících účel čerpání týká se pouze účelu rekonstrukce. Zálohově lze úvěr čerpat maximálně do 85 % současné ceny zastavených nemovitostí, max. do 2 mil. Kč. Jednorázově lze čerpat maximálně 70 % současné ceny zatavených nemovitostí. Zbývající část lze dočerpat po doložení skutečného provedení rekonstrukce odhadcem banky. Úroková sazba Pro Hypoteční úvěr je určena pevná úroková sazba po dobu platnosti úrokových podmínek (1 rok až 10 let, 15 let od podpisu úvěrové smlouvy). Splácení a doba splatnosti Hypotečního úvěru Splácení Hypotečního úvěru probíhá formou anuitních částek (vždy k 25. dni v měsíci), a to až po úplném vyčerpání. Doba splatnosti je stanovena minimálně na 5, maximálně na 30 let. 21

28 Zajištění Hypotečního úvěru Hypoteční úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti, která musí být pojištěna, pojistné vinkulováno ve prospěch KB a nemovitost se musí nacházet na území ČR. 10 Hypoteční úvěr nabízí možnost získat státní podporu (úrokový příspěvek na bytovou výstavbu), kterou lze využít při splnění podmínek vládního nařízení. 11 U Hypotečního úvěru je možné částečné nebo úplné předčasné splacení úvěru bez sankčních poplatků při skončení platnosti úrokové sazby. Tento úvěr je možné čerpat již na základě návrhu na vklad zástavního práva. Ocenění nemovitosti k zajištění zařídí KB včetně získání listu vlastnictví z katastru nemovitostí. Při uzavření životního pojištění Komerční pojišťovny, a.s., je možné snížení úrokové sazby. 5.2 Hypotéka 2 v 1 Hypotéka 2 v 1 je určena občanům ČR, cizincům s trvalým pobytem v ČR a cizozemcům, občanům členských zemí EU s průkazem k povolení k pobytu přechodnému či trvalému. U manželů musí být alespoň jeden z nich občanem ČR nebo mít povolení k pobytu či povolení k trvalému pobytu. Žadatelem mohou být až čtyři osoby, které představují maximálně dvě domácnosti. Manželé vystupují vždy jako spolužadatelé o úvěr (pokud nemají zúžené společné jmění manželů). 12 Charakteristika Hypotéky 2 v 1 Hypotéka 2 v 1 je hypoteční úvěr, který lze použít nejen na investice do nemovitostí, ale současně i na investice, u kterých není účel stanoven. 10 Pojistku je nutné vinkulovat ve prospěch banky, tzn. v případě pojistné události je banka subjektem, který může po pojišťovně nárokovat pojistné plnění. Obvyklou praxí je, že banka nechá velkou část plnění nebo i celé plnění dlužníkovi, aby mohl napravit vzniklé škody. O část, kterou si banka ponechá se pak snižuje nesplacená část hypotéky. 11 Podmínky k získání státní podpory na státní dotaci nedosáhne každý. Žadateli například nesmí být víc než 36 let. Omezená je i výše hypotéky, u úvěru na byt je strop 800 tisíc korun, v případě domku 1,5 milionu korun. Kromě striktních pravidel je nutné zažádat o dotaci dřív, něž majitel začne hypotéku čerpat. 12 Společné jmění manželů vzniká ze zákona spolu s manželstvím a jeho předmět je upraven v občanském zákoníku. Institut je nedílně spojen s manželstvím. Není tedy možné, aby společné jmění vzniklo mezi druhem a družkou nebo mezi registrovanými partnery. Zánikem manželství zaniká i společné jmění mezi manželi. Společné jmění manželů tvoří nejen majetek jako aktiva, ale i závazky čili pasiva. 22

29 Neúčelová část se může použít na cokoli například na nákup vybavení bytu, nábytku, elektroniky a podobně. Financování musí vždy souviset s danou nemovitostí. Účelovou částí Hypotéky 2 v 1 lze financovat koupi nemovitosti do vlastnictví ( i spoluvlastnictví), výstavbu nemovitosti, rekonstrukci, modernizaci, opravy nemovitosti, koupi družstevního bytu, vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti, předplacení nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy, konsolidaci (vyrovnání) dříve poskytnutých úvěrů či půjček použitých na investice do nemovitosti, refundace (zpětné proplacení) klientem již zaplacené investice do nemovitosti ne starší 1 roku. Vždy se musí jednat o financování vlastních bytových potřeb (včetně rekreačních potřeb). Účely lze vzájemně kombinovat, například koupě a dostavba. Z tohoto hypotečního úvěru je možné financovat také vedlejší náklady spojené s investicí do nemovitosti (např. kuchyňskou linku). Celková cena těchto nákladů nesmí překročit 50 % objemu hypotečního úvěru. Minimální výše Činí ,- Kč, z toho: účelová část minimálně ,- Kč neúčelová část ,- Kč Maximální výše Je omezena: 85 % nebo 100 % z ceny zastavených nemovitostí, kterou stanoví banka, objemem investice do nemovitosti (rozpočtovými náklady kupní cenou apod.), schopností klienta splácet. Neúčelová část úvěru může činit: maximálně 20 % z celkové výše úvěru (součet účelové a neúčelové části), maximálně ,- Kč. 23

30 Čerpání Hypotéky 2 v 1 jednorázově nebo postupně po dobu 2 let od data podpisu smlouvy, čerpání je třeba zahájit nejpozději 9 měsíců od podpisu smlouvy o hypotečním úvěru, zahájení čerpání neúčelové části hypotečního úvěru je podmíněno vyčerpáním minimálně 50 % účelového hypotečního úvěru. Hypotéka 2 v 1 se mohu využít dva druhy čerpání účelové a zálohové. Účelové čerpání probíhá na základě doložení konkrétních dokladů prokazujících účel čerpání. Čerpané finanční prostředky je možné připsat buď na účet uvedený v kupní smlouvě (v případě koupě), nebo na účty dodavatelů (v případě rekonstrukce/výstavby), popřípadě na běžný účet (u refundace nebo čerpání neúčelové části úvěru) Zálohové čerpání je možné uskutečnit na běžný účet klienta bez dokládání konkrétních účetních dokladů prokazujících účel čerpání týká se pouze účelu rekonstrukce. Zálohově je možné úvěr čerpat maximálně do 85 % současné ceny zastavených nemovitostí, max. do 2 mil. Kč. Jednorázově lze čerpat maximálně 70 % současné ceny zatavených nemovitostí. Zbývající část lze dočerpat po doložení skutečného provedení rekonstrukce odhadcem banky. Úroková sazba U Hypotéky 2 v 1 se používá pevná úroková sazba po dobu platnosti úrokových podmínek (1 rok až 10 let, 15 let od podpisu úvěrové smlouvy). Splácení a doba splatnosti Hypotéky 2 v 1 Splácí se měsíčně formou anuitních částek (vždy k 25. dni v měsíci), a to až po úplném vyčerpání. Doba splatnosti je stanovena na dobu od 5 do 30 let. Hypotéku 2 v 1 je možně poskytnout i jako Flexibilní hypotéku a získat tak možnost odložit počátek splácení až o 12 měsíců, snížit nebo zvýšit výši měsíční splátky nebo splácení až na 3 měsíce přerušit. Zajištění Hypotéky 2 v 1 Tento úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti, která musí být pojištěna, pojistné vinkulováno ve prospěch banky a nemovitost se musí nacházet na území ČR. 24

31 Pro získání úvěru je také potřeba mít u KB korunový běžný účet pro fyzické osoby - občany, vedený po celou dobu trvání obchodu. Finanční prostředky získané z Hypotéky 2 v 1 můžete použít nejen na financování nemovitosti, ale i na cokoli dalšího, a to za stejnou úrokovou sazbu. 5.3 Flexibilní hypotéka Flexibilní hypotéku mohou využít občané ČR, cizinci s trvalým pobytem v ČR a cizozemci, občané členských zemí EU s průkazem k povolení k pobytu (přechodnému či trvalému).u manželů musí být alespoň jeden z nich občanem ČR nebo mít povolení k pobytu či povolení k trvalému pobytu. Žadatelem mohou být až čtyři osoby, které představují maximálně dvě domácnosti. Manželé vystupují vždy jako spolužadatelé o úvěr (pokud nemají zúžené společné jmění manželů). Charakteristika Flexibilní hypotéky U Flexibilní hypotéky je možné v průběhu splácení snížit výši splátky až o 50 % nebo zvýšit až o 100 %. S Flexibilní hypotékou lze odložit počátek splácení až o 12 měsíců nebo přerušit splátky až na dobu 3 měsíců. Při odkladu splátek se neplatí jistina ani úroky. Výši splátek nebo přerušení splátek je možné provádět maximálně jednou ročně. Flexibilní hypotéku je možné využít na financování koupě nemovitosti do vlastnictví (i spoluvlastnictví), výstavby nemovitosti, rekonstrukce, modernizace, opravy nemovitosti, koupě družstevního bytu, vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti, předplacení nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy, konsolidace (vyrovnání) dříve poskytnutých úvěrů či půjček použitých na investici do nemovitostí, refundace (zpětné proplacení) klientem již zaplacené investice do nemovitosti ne starší 1 roku. Vždy se musí jednat o financování vlastních bytových potřeb. Účely lze vzájemně kombinovat, např. koupě a rekonstrukce apod. Z Flexibilní hypotéky je možné také proplatit vedlejší náklady spojené s investicí do nemovitosti (např. provize realitní kanceláře). Celková cena těchto nákladů nesmí překročit 50 % objemu hypotečního úvěru. 25

32 Minimální výše Minimální výše úvěru činí ,- Kč. Maximální výše Maximální výše je 85 % nebo 100 % z ceny zastavených nemovitostí (odklad splátek na počátku je možný pouze u úvěru do 85 % ceny zastavených nemovitostí). Dále je maximální výše Flexibilní hypotéky ovlivněna celkovou výší investice (rozpočtové náklady, kupní cena apod.) a schopností klienta splácet. Čerpání Flexibilní hypotéky jednorázově nebo postupně po dobu 2 let od data podpisu smlouvy čerpání je třeba zahájit nejpozději 9 měsíců od podpisu smlouvy o úvěru Flexibilní hypotéku lze čerpat účelově (s doložením konkrétních dokladů prokazujících účel čerpání), a to na účet uvedený v kupní smlouvě (v případě koupě), na účty dodavatelů (v případě výstavby/rekonstrukce) nebo na běžný účet (v případě refundace). Zálohové čerpání je možné uskutečnit na běžný účet klienta bez dokládání konkrétních účetních dokladů prokazujících účel čerpání týká se pouze účelu rekonstrukce. Zálohově je možně úvěr čerpat maximálně do 85 % současné ceny zastavených nemovitostí, max. do 2 mil. Kč. Jednorázově lze čerpat maximálně 70 % současné ceny zatavených nemovitostí. Zbývající část lze dočerpat po doložení skutečného provedení rekonstrukce odhadcem banky. Úroková sazba U Flexibilní hypotéky se používá pevná úroková sazba po dobu platnosti úrokových podmínek - od 3 do 10 let a 15 let od podpisu úvěrové smlouvy. Splácení a doba splatnosti Flexibilní hypotéky Flexibilní hypotéka se splácí měsíčně formou anuitních částek (vždy k 25. dni v měsíci), a to až po úplném vyčerpání. Doba splatnosti je stanovena na dobu od 5 do 30 let. 26

33 Zajištění Flexibilní hypotéky Tento úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti, která musí být pojištěna, pojistné vinklováno ve prospěch banky a nemovitost se musí nacházet na území ČR. Pro získání úvěru je také potřeba mít u KB korunový běžný účet pro fyzické osoby - občany, vedený po celou dobu trvání obchodu. Flexibilní hypotéka umožní pružně reagovat na změny finanční situace klienta v průběhu splácení (zvýšit, snížit přerušit nebo odložit splácení úvěru). 5.4 Hypotéka Dopředu Dozadu Hypotéku Dopředu Dozadu mohou čerpat občané ČR, cizinci s trvalým pobytem v ČR a cizozemci, občané členských zemí EU s průkazem k povolení k pobytu (přechodnému či trvalému).u manželů musí být alespoň jeden z nich občanem ČR nebo mít povolení k pobytu či povolení k trvalému pobytu. Žadatelem mohou být až čtyři osoby, které představují maximálně dvě domácnosti. Manželé vystupují vždy jako spolužadatelé o úvěr (pokud nemají zúžené společné jmění manželů). Charakteristika Hypotéky Dopředu Dozadu Hypotéka dopředu dozadu je určena těm, kteří chtějí mít schválenou hypotéku ještě před tím, než mají vybranou konkrétní nemovitost, nebo kteří chtějí získat peníze na refundaci již vynaložených nákladů na bydlení. Hypotéka Dopředu je úvěr na bydlení, který přináší jistotu při hledání nemovitosti nebo při plánování rekonstrukce či modernizace. Úvěr lze schválit ještě dříve, než má klient vybranou konkrétní nemovitost a sjednané podmínky včetně úrokové sazby budou garantovány až po dobu 6 měsíců. Hypotéka Dozadu umožní zpětnou refundaci již vynaložených nákladů na bydlení (max. 12 měsíců zpět). Podmínky úvěru jsou standardní (nejedná se o tzv. americkou hypotéku) a tyto peníze se mohou použít na cokoli. 27

34 Tímto typem hypotečního úvěru může být financována koupě nemovitosti do vlastnictví, výstavba nemovitosti, rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitosti určené k vlastnímu bydlení. Minimální výše Minimální výše Hypotéky Dopředu Dozadu je ,- Kč. Maximální výše Maximální výše je 85 % nebo 100 % z ceny zastavených nemovitostí (odklad splátek na počátku je možný pouze u úvěru do 8 5% ceny zastavených nemovitostí). Dále je maximální výše Flexibilní hypotéky ovlivněna celkovou výší investice (např. kupní cena apod.) a schopností klienta splácet. Doba splatnosti Hypotéky Dopředu Doba platnosti Hypotéky Dopředu je stanovena na 6 měsíců s možností prodloužení maximálně na 9 měsíců od podpisu smlouvy. Po jejím uplynutí a splnění podmínek stanovených ve smlouvě lze tuto hypotéku,,překlopit na standardní HÚ, popř. Flexibilní hypotéku. Podmínky úrokové sazby, čerpání úvěru, doba splatnosti, způsobu splácení apod. jsou shodné se zvoleným typem následného hypotečního úvěru. Výše úrokové sazby platí od data podpisu Hypotéky Dopředu, a to po dobu zvolené doby fixace. U Hypotéky Dopředu nemusí klient předkládat doklady týkající se nemovitosti nebo jeho příjmu, banka kontroluje pouze osobní doklady. Z toho vyplývá, že Hypotéku Dopředu je možné uzavřít při první návštěvě pobočky. Hypotéku Dopředu Dozadu je možné získat ve formě Flexibilní hypotéky a získat navíc výhody spojené s touto hypotékou. 5.5 Překlenovací hypoteční úvěr Překlenovací hypoteční úvěr může být poskytnut občanům ČR, cizincům s trvalým pobytem v ČR a cizozemcům, občanům členských zemí EU s průkazem k povolení k pobytu (přechodnému či trvalému).u manželů musí být alespoň jeden z nich občanem ČR nebo mít povolení k pobytu či povolení k trvalému pobytu. 28

35 Žadatelem mohou být až čtyři osoby, které představují maximálně dvě domácnosti. Manželé vystupují vždy jako spolužadatelé o úvěr (pokud nemají zúžené společné jmění manželů). Charakteristika Překlenovacího hypotečního úvěru Překlenovací hypoteční úvěr je takový úvěr, který slouží k investování do nemovitostí a jehož splacení je zajištěno z kapitálového životního pojištění Komerční pojišťovny, a.s., nebo stavebního spoření uzavřeného u Modré pyramidy stavební spořitelny. V kombinaci s kapitálovým životním pojištěním lze úvěr použít na koupi nemovitosti do vlastnictví (nebo spoluvlastnictví), vypořádání spoluvlastnických či dědických nároků k nemovitosti, výstavbu nemovitosti, rekonstrukci, modernizaci, opravu nemovitosti, konsolidaci (vyrovnání) dříve poskytnutých úvěrů či půjček použitých na investice do nemovitostí, refundaci (zpětné proplacení) klientem již zaplacené investice do nemovitostí ne starší 1 roku, úhradu předplaceného nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy. Při zajištění Překlenovacího hypotečního úvěru stavebním spořením u Modré pyramidy stavební spořitelny pak lze úvěr využít na koupi nemovitosti do vlastnictví (i spoluvlastnictví), vypořádání spoluvlastnických či dědických nároků k nemovitosti, výstavbu nemovitosti, rekonstrukci, modernizaci či opravu nemovitosti, koupi družstevního podílu. Vždy se však musí jednat o investici do nemovitosti určené k bydlení. V obou případech lze účely vzájemně kombinovat. Finanční prostředky z Překlenovacího hypotečního úvěru lze použít i na vedlejší náklady související s investicí do nemovitosti (např. kuchyňskou linku, vestavěné skříně, projektovou dokumentaci, geometrické zaměření stavby, stavební dozor, provizi realitní kanceláře). Celková cena těchto nákladů však nesmí překročit 50 % objemu hypotečního úvěru. Minimální výše Minimální výše Překlenovacího úvěru je ,- Kč. 29

36 Maximální výše Maximální výše je omezena 85 % nebo 100 % z ceny zastavených nemovitostí, kterou stanoví banka (u kombinace s kapitálovým životním pojištěním), 85 % z této ceny (u kombinace se stavebním spořením), objemem investice do nemovitosti (rozpočtovými náklady, kupní cenou apod.). Dále je ovlivněna výší cílové částky (cílových částek) stavebního spoření, 100 % pojistné částky sjednaného kapitálového životního pojištění (sjednaných kapitálových životních pojištění) a schopností klienta splácet. Čerpání Překlenovacího hypotečního úvěru jednorázově nebo postupně po dobu 2 let od data podpisu smlouvy čerpání je třeba zahájit nejpozději 9 měsíců od podpisu smlouvy o úvěru Čerpání Překlenovacího hypotečního úvěru může probíhat účelově (s doložením konkrétních dokladů prokazující účel čerpání), a to na účet v kupní smlouvě (v případě koupě), na účty dodavatelů (v případě výstavby/rekonstrukce), na běžný účet (v případě refundace nebo čerpání neúčelové části úvěru) nebo zálohově. Zálohově je možné čerpat maximálně do 85 % současné ceny zastavených nemovitostí, max. do 2 mil. Kč. Jednorázově lze vyčerpat maximálně 70 % současné ceny zastavených nemovitostí. Zbývající část lze dočerpat po doložení skutečného provedení rekonstrukce odhadcem banky. Úroková sazba U překlenovacího hypotečního úvěru kombinovaného s kapitálovým životním pojištěním se používá pevná úroková sazba po dobu platnosti úrokových podmínek, tedy 1 rok až 10 let nebo 15 let. V kombinaci se stavebním spořením je sazba pevná po celou dobu obchodu. Splácení a doba splatnosti překlenovacího hypotečního úvěru U překlenovacího hypotečního úvěru se po dobu trvání obchodu splácí jen úroky. Jistina se splatí jednorázově nebo postupně ze stavebního spoření či kapitálového životního pojištění. 30

37 Doba splatnosti úvěru v kombinaci s kapitálovým životním pojištěním činí 5 až 30 let, v kombinaci se stavebním spořením pak 1 rok až 8 let. Zajištění Překlenovacího hypotečního úvěru Překlenovací hypoteční úvěr se vždy zajišťuje zástavním právem k nemovitosti, která musí být pojištěna, pojistné vinkulováno ve prospěch KB a nemovitost se musí nacházet na území ČR. Zároveň musí být provedena vinkulace účtu stavebního spoření všech účastníků stavebního spoření. V případě kombinace s kapitálovým životním pojištěním zřízeno zástavní právo k pohledávce. Pro získání úvěru také potřebujete mít u KB korunový běžný účet pro fyzické osobyobčany, vedený po celou dobu trvání obchodu. S Překlenovacím hypotečním úvěrem je možnost kombinovat zdroje ze stavebního spojení nebo z kapitálového životního pojištění. Dále je u tohoto typu hypotečního úvěru možný odpočet zaplacených úroků od základu daně (max ,- Kč ročně). A je možné využít státní podporu (úrokový příspěvek na bytovou výstavbu) při splnění podmínek vládního nařízení. Částečné nebo úplné předčasné splacení úvěru je bez sankčních poplatků při skončení platnosti úrokové sazby (u kombinace s kapitálovým životním pojištěním) 5.6 Předhypoteční úvěr Předhypotečním úvěrem mohou financovat nemovitost občané ČR, cizinci s trvalým pobytem v ČR a cizozemci, občané členských zemí EU s průkazem k povolení k pobytu (přechodnému či trvalému).u manželů musí být alespoň jeden z nich občanem ČR nebo mít povolení k pobytu či povolení k trvalému pobytu. Žadatelem mohou být až čtyři osoby, které představují maximálně dvě domácnosti. Manželé vystupují vždy jako spolužadatelé o úvěr (pokud nemají zúžené společné jmění manželů). 31

38 Charakteristika Předhypotečního úvěru Jedná se o krátkodobý nebo střednědobý úvěr, který slouží k investování do nemovitostí. Použít jej lze k(e) koupi nemovitosti (nebo spoluvlastnického podílu) v rámci privatizace bytového fondu, pořízení družstevního bytu, výstavbě nemovitosti v počáteční fázi dodavatelským způsobem nebo výstavbě svépomocí (tj. proplacení zálohových faktur), výstavbě nemovitosti na pozemku ve vlastnictví města nebo obce, rychlé výstavbě montovaných rodinných domů, rekonstrukci, modernizaci, opravě nemovitosti svépomoci (tj.proplacení zálohových faktur), ke koupi nebo vypořádání spoluvlastnických či dědických nároků k nemovitosti v případě, že klient nevlastní jinou nemovitost vhodnou k zajištění a prodávající není ochoten převést vlastnické právo k prodávané nemovitosti před úhradou kupní ceny a zároveň není ochoten zapsat zástavní právo k převáděné nemovitosti, konsolidaci (vyrovnání) předchozích úvěrů či půjček na investice do nemovitostí. Předhypoteční úvěr se vždy poskytuje v kombinaci s následným hypotečním úvěrem nebo překlenovacím hypotečním úvěrem. Minimální výše Minimální výše tohoto úvěru činí ,- Kč. Maximální výše Maximální výše čerpání Předhypotečního úvěru ovlivňuje výše následného hypotečního úvěru, který bude použit na splacení Předhypotečního úvěru. Dále je omezen cenou zastavených nemovitostí, kterou stanoví banka, objemem investice do nemovitosti (např. kupní cenou apod.), schopností klienta splácet úroky z Předhypotečního úvěru a následně splácet jistinu, úroky z poskytnutého následujícího úvěru. Čerpání předhypotečního úvěru jednorázově nebo postupně po dobu 2 let od data podpisu smlouvy čerpání je třeba zahájit nejpozději 9 měsíců od podpisu smlouvy o úvěru Finanční prostředky z předhypotečního úvěru je možné čerpat účelově (s doložením konkrétních dokladů prokazujících účel čerpání), a to na účet uvedený v kupní smlouvě 32

39 (v případě koupě), na účty dodavatelů (v případě výstavby/rekonstrukce) nebo na běžný účet klienta (v případě refundace). Úroková sazba Předhypoteční úvěr je úročen pevnou úrokovou sazbou, a to po celou dobu trvání obchodu. Splácení a doba splatnosti Předhypotečního úvěru Splácení Předhypotečního úvěru je rozděleno na pravidelnou měsíční úhradu úroků (k 25. dni v měsíci) a na jednorázové splacení jistiny z následného hypotečního úvěru. Doba splatnosti je stanovena do 1 roku, popř. do 2 let (týká se pouze výstavby/rekonstrukce svépomocí). Zajištění Předhypotečního úvěru Předhypoteční úvěr musí být zajištěn zajišťovacími prostředky akceptovatelnými KB - ručením třetí osoby, zástavním právem k pohledávce - termínovanému vkladu u KB v min. výši Kč, zástavním právem k nemovitosti - vždy při výstavbě/rekonstrukci svépomocí při zajištění nemovitostí. V individuálních případech, např.koupě bytu v rámci privatizace, pořízení družstevního bytu, rychlé výstavby montovaných rodinných domků nebo výstavby rodinných domů na pozemku obce nebo města lze předhypoteční úvěr poskytnout bez zajištění, a to až do výše 3 mil. Kč. Výhodou předhypotečního úvěru je tedy možnost financovat výstavbu či rekonstrukci uskutečněnou svépomocí, zálohové faktury. Dále je možné využít předhypoteční úvěr na koupi nemovitosti i v případě, že prodávající není ochoten převést na kupujícího vlastnické právo před převodem peněz a kupující nevlastní jinou nemovitost vhodnou k zajištění hypotečního úvěru. Pro získání úvěru potřebujete mít u KB korunový běžný účet pro fyzické osobyobčany, vedený po celou dobu trvání obchodu. 5.7 Úvěr na nemovitost Úvěr na nemovitost mohou dostat občané ČR, cizinci s trvalým pobytem v ČR a cizozemci, občané členských zemí EU s průkazem k povolení k pobytu (přechodnému či 33

40 trvalému). Úvěr na nemovitost je určen výhradně pro osobní, nepodnikatelské investice do nemovitostí. Charakteristika Úvěru na nemovitost Jde o bezhotovostní úvěr ve výši od ,- Kč, jehož účelem je libovolná investice do nemovitosti, například koupě družstevního podílu, předplacení nájemného, koupě nebo výstavba nemovitosti, rekonstrukce nemovitosti či kombinace těchto účelů s nákupem vybavení domácnosti (investice do vybavení nesmí přesáhnout 50 % z celkové výše úvěru). Splatnost a doba splatnosti Úvěru na nemovitost Maximální doba splatnosti je 10 let a splácí se vždy z běžného účtu u Komerční banky (který si můžete před poskytnutím úvěru založit). Zajištění Úvěru na nemovitost Úvěr musí být zajištěn (ručením, vkladem u KB, stavebním spořením u Modré pyramidy stavební spořitelny či zastavením nemovitosti). Díky úvěru na nemovitost lze financovat nemovitost i bez hypotečního úvěru. Úvěr je možné kdykoli bez sankcí předčasně splatit, a to zcela nebo částečně. 34

41 5.8 Příklad Absolvent vysoké školy si chce koupit vlastní byt 2+1 v Klatovech, odhadovaná tržní cena je ,- Kč. Požaduje tedy hypoteční úvěr ve výši ,- Kč. Je mu 25 let a jeho odhadovaný čistý měsíční příjem činí ,- Kč. Úvěr bude zajištěn zástavním právem ke kupované nemovitosti (předpokládáme, že kvalifikovaný odhad je stejný jako tržní cena nemovitosti). Celkové výdaje na domácnost činí 5000,- Kč. Absolvent nemá žádné závazky, má stabilní zaměstnání a úvěr by rád splatil do 20 let. Do internetové kalkulačky KB jsem vložila požadované hodnoty (označeny tučně). Kalkulačka mi sama spočítala výši měsíční splátky, úrokové sazby, pojištění schopnosti splácet. Je to jednoduchý způsob, kterým si každý může orientačně spočítat, kolik za hypotéku celkem zaplatí (bez ostatních poplatků např. za správu úvěru). Tabulka č. 4: Orientační splátka celková cena nemovitosti ,- Kč vlastní prostředky 0,- Kč výše úvěru ,-Kč výše úrokové sazba od 5,3 % měsíční splátka (orientačně) 6776,- Kč pojištění schopnosti splácet 250,- Kč/měsíčně věk klienta 25 let doba splatnosti garance (platnost) úrokové sazby 20 let 5 let Pramen: vlastní zpracování - internetové stránky Komerční banky hypoteční kalkulačka 35

42 6. Porovnání hypotečního úvěru se stavebním spořením 6.1 Stavební spoření Začátky stavebního spoření se objevily již po 1. světové válce v Německu. Za jeho zakladatele je považován Georg Krapp, jenž v roce 1921 inicioval vznik sdružení, které za příspěvky vybírané od svých členů začalo stavět rodinné domy a byty. Již v roce 1924 byly rozděleny první prostředky na bydlení. Počátkem 30. let dostal tento systém statut stavebního spoření s podporou státu formou státního příspěvku na bydlení. Původně byl produkt stavební spoření určen jako podpora bydlení pomocí výhodných úvěrů. Poté, co se stal produktem se státní podporou, začali lidé masivně využívat stavebního spoření ke zhodnocení peněz, které pak byly jen zřídka použity na bydlení. Úvěrová část produktu byla využívána velmi málo. V únoru 1993 byl v České republice schválen zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, který umožnil vznik stavebních spořitelen. Tento zákon byl v roce 2003 novelizován (Novela č. 423/2003). Změny, které v něm proběhly, se především týkaly výše státní podpory a doby spoření. Státní podpora se snížila z 25 % na 15 % z ročně uspořené částky a doba spoření se prodloužila z 5 na 6 let. To znamená, že maximální roční výše státní podpory u smluv, které byly uzavřeny v roce 2004, je 3000,- Kč. Smlouvy uzavřené dříve se novelizace zákona netýká (tzn. výše roční státní podpory je 25 %, to je 4500,- Kč). Toto snížení zapříčinilo velký pokles počtu nově uzavřených smluv o stavebním spoření po (bylo uzavřeno o 85 % méně smluv než v roce 2003). Stavební spoření u nás v současné době můžeme považovat, i přes výše zmíněný pokles, za nejrozšířenější formu financování bytových potřeb (viz graf č.1). Účastníkem stavebního spoření může být fyzická osoba - občan ČR, občan EU, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území ČR a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem ČR, a fyzická osoba s trvalým pobytem na území ČR a rodným číslem přiděleným orgánem ČR i právnická osoba (nemá nárok na státní podporu). Stává se jím ve chvíli, kdy uzavře písemnou smlouvu ze stavební spořitelnou podle občanského zákoníku o stavebním spoření. Většina klientů ho vnímá jako výhodný spořicí produkt. Ten spočívá v dlouhodobém pravidelném spoření, 36

43 během kterého klient čerpá státní podporu. Vkládané finanční prostředky se zhodnocují vyšší úrokovou sazbou než u jiných spořicích produktů. Velkou předností stavebního spoření je bezpečnost vkladů. Vklady na stavebním spoření musí být pojištěny ze zákona. Co je stavební spoření, definuje zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření č. 96/1993 Sb. (dále jen zákon o stavebním spoření) takto: Stavební spoření je účelové spoření spočívající: a) v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, b) v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, c) v poskytování příspěvku fyzickým osobám (dále jen státní podpora ) účastníkům stavebního spoření. Poskytovatelem stavebního spoření a dalších činností (podle zákona o stavebním spoření) je stavební spořitelna. Jde o instituci, která může vykonávat pouze činnosti, udělené na základě bankovní licence. Finanční prostředky ze stavebního spoření lze použít v zásadě dvěma způsoby. Buď klient čerpá úvěr, a tudíž účelově používá prostředky k financování bydlení, v tomto případě má vždy nárok na státní podporu, nebo nehodlá čerpat úvěr, vypovídá smlouvu a chce naspořené prostředky použít podle vlastního uvážení, tady závisí nárok na výplatu státní podpory na délce doby od uzavření smlouvy o stavebním spoření. U smluv uzavřených do při výpovědi smlouvy do 5 let, u smluv uzavřených od do 6 let účastník přichází o zálohy státní podpory připsané na svém účtu (spořitelna též může uložit sankci za předčasné zrušení smlouvy). Při výpovědi po 5-6 letech má klient nárok na výplatu připsaných záloh státní podpory (někdy i na zvýhodnění při nečerpání úvěru). Stavební spoření má dvě fáze: fázi spořící fázi úvěrovou Fáze spoření je počáteční fází každé smlouvy o stavebním spoření. Na základě této smlouvy by měl účastník stavebního spoření spořit na svůj účet u spořitelny měsíčně částku, kterou má s ní sjednanou. Většina stavebních spořitelen nabízí možnost vložit celou částku připadající na daný rok vcelku kdykoliv během roku. Na základě vložené částky za rok je připsaná státní podpora. Většina spořitelen má stavební spořeni přednastavené tak, že naspořená částka včetně státních podpor za dobu 6 let činí 40 až 50 % cílové částky 37

44 a zbývajících 50 až 60 % tvoři prostor pro čerpání úvěru ze stavebního spořeni. Součet vkladů, připsané statní podpory a připsaných úroků tvoří zůstatek na účtu, který se úročí fixní úrokovou sazbou (uvedenou ve smlouvě). Výše úrokové sazby se u jednotlivých pojišťoven pohybuje od 1 do 3 %. Při uzavírání smlouvy o stavebním spoření si účastník vždy zvolí výši cílové částky.cílová částka představuje celkovou částku, kterou bude mít účastník při splnění podmínek spořitelny k dispozici k řešení bytových potřeb. Cílová částka je definována takto: Cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory po odečtení daně z příjmů z těchto úroků. 13 Druhou fázi stavebního spoření, úvěrovou fázi, nemusí klient využít. Úvěr ze stavebního spoření lze poskytnout pouze na financování bytových potřeb účastníka či jeho blízkých. Aby byl úvěr poskytnut, musí být splněny tyto podmínky: smlouva o stavebním spoření trvá minimálně 24 měsíců, účastník naspořil částku požadovanou stavební spořitelnou (v ČR 40 % až 50 % z cílové částky), účastník splnil hodnotící parametr vyžadovaný stavební spořitelnou. 14 Pokud účastník stavebního spoření nesplnil tyto tři podmínky tzv. klasického úvěru ze stavebního spoření, má možnost využít tzv. překlenovací úvěr. Ten slouží především k rychlému získání finančních prostředků a k překonání doby mezi uzavřením smlouvy a získáním nároku na řádný úvěr ze stavebního spoření. Překlenovací úvěr běží paralelně s původní smlouvou o stavebním spoření, na kterou musí účastník případně dále spořit (v případě, pokud ještě nenaspořil požadovanou částku), a trvá do okamžiku, kdy účastník splňuje všechny podmínky pro přidělení klasického úvěru ze stavebního spoření. Překlenovací úvěr poskytuje stavební spořitelna účastníkovi ve výši celé cílové částky. Následkem toho dlužník paradoxně platí i úroky z vkladů, které sám naspořil. Splátky překlenovacího úvěru zahrnuji pouze platbu úroků - splacením překlenovacího úvěru tak dlužník nesnižuje své zadlužení a zbytkovou částku úvěru. Po splnění všech podmínek pro získání klasického úvěru ze stavebního spoření spořitelna překlenovací úvěr částečně splatí naspořenými prostředky účastníka a zbytkovou část,,přemění na úvěr ze stavebního spoření. Teprve potom se začíná splácet jistina (teď už řádného úvěru ze 13 Zákon č. 96/1993 Sb; 5 v platném znění, o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření 14 Hodnotící parametr určuje kvalitu spoření účastníka. V jeho výši se odráží, jak dlouho a v jaké výši klientovy peníze u stavební spořitelny leží na účtu. Samozřejmě čím více a čím déle jsou peníze na účtu, tím více roste hodnotící číslo. Jeho minimální výše pro poskytnutí úvěru je uvedena ve smlouvě o stavebním spořeni. 38

45 stavebního spořeni) a úroky se v čase snižuji. Úrokové sazby překlenovacích úvěrů se v současnosti pohybuji kolem 3 až 7 % p.a. v závislosti na stavu účastníkova spořeni. Přitom platí pravidlo, že čím déle účastník spoří a čím více má naspořeno, tím levnější překlenovací úvěr dostane. 6.2 Srovnání počtů a objemů úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů Graf č. 2: Srovnání počtů a objemů úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěru za rok 2009 Srovnání podle počtu 76% 24% hypoteční úvěry stavební spoření. Srovnání podle objemu 48% 52% hypoteční úvěry stavební spření Pramen: Vlastní zpracování na základě údajů Asociace českých stavebních spořitelen Jak je z předchozího grafu patrné úvěry ze stavebního spoření početně předběhly hypoteční úvěry. Za rok 2009 jich bylo poskytnutu celkem oproti tomu hypoték bylo jen Jinak řečeno tři čtvrtiny projektů na bydlení byly financovány prostřednictvím stavebního spoření. Co se týče objemu půjčených finančních prostředků hypotéky těsně 39

46 předstihli stavební spoření. Objem prostředků půjčených prostřednictvím hypotečních úvěrů dosáhl 71,0 mld. Kč, u stavebního spoření byl tento objem 65,7 mld. Kč. 6.3 Rozdíly mezi hypotečním úvěrem a stavebním spořením Hlavní rozdíl mezi těmito produkty je dán rozdílností zdrojů, kterými jsou úvěry klientů financovány. Úvěry ze stavebního spoření jsou vlastně vklady klientů, které si spoří, a tak využívají motivace státní podpory. Ať už je později použijí na financování bydlení, či nikoli. Spořící klienti tudíž dávají svoje naspořené vklady k dispozici těm, kteří formou úvěru chtění investovat do bydlení. I když už dnes používají stavební spořitelny i další finanční zdroje, základem pro financování úvěrů zůstávají vklady spořících klientů. Hypoteční banky fungují jinak. Úvěry financují buď jedním ze tří způsobů nebo jejich kombinací. První z nich je financování z depozit (od vlastních klientů nebo mezibankovních depozit). 15 Další z emisí hypotečních zástavních listů nebo prostřednictvím vlastního kapitálu (tento způsob je ojedinělý). Banky specializované na hypoteční úvěry většinou, vzhledem k tomu, že obvykle nemají možnost využívat k financování zdroje v podobě depozit od vlastních klientů, využívají převážně hypoteční zástavní listy. Stavební spoření přináší svým klientů řadu výhod, na druhou stranu lze ale při srovnání s hypotečními úvěry nalézt i některé nevýhody. Při úvahách, zda se rozhodnout pro úvěr ze stavebního spoření nebo pro hypotéku, je třeba vzít na vědomí některé důležité rozdíly, kterými se od sebe tyto produkty liší. Největší rozdíl je samozřejmě v tom, že hypoteční úvěr lze získat do několika málo dnů, kdežto na úvěr ze stavebního spoření se musí čekat minimálně dva roky a ještě k tomu spořit. Úvěr ze stavebního spoření se může splatit kdykoli bez sankcí. Je tedy pružnější než hypoteční úvěr. U hypotečních úvěrů lze mimořádné splátky provádět bez poplatků pouze po skončení doby fixace úrokové sazby. Jako nevýhoda hypotečního úvěru se může jevit i jeho zajištění, vždy se vyžaduje sjednání zástavního práva k nemovitosti. Samozřejmě to nelze tvrdit ve všech případech, pro někoho může být zajištění úvěru nemovitostí jednodušší než shánění ručitelů. Některé stavební spořitelny půjčují bez zástavního práva k nemovitosti až půl milionu korun. U částek pod půl milionu korun stačí zajištění jedním až dvěma ručiteli. 15 Depozita - vklady 40

47 Úvěry ze stavebního spoření se mohou použít pouze na financování bytových potřeb určených zákonem o stavebním spoření. Hypoteční úvěry mohou být využity na cokoli. Ale pokud klient využije hypoteční úvěr na financování bydlení, obecně platí, že bude úročen nižší úrokovou sazbou než neúčelové hypoteční úvěry Zatímco za vedení účtu si stavební spořitelny v současnosti u nových smluv účtuji 250 až 360 Kč ročně, za hypotéku klienti bance zaplatí každý měsíc poplatek ve výši nejčastěji 100 až 150 Kč. U poplatků za sjednání úvěru ze stavebního spoření či hypotéky již nelze jednoznačně říci, co je levnější. Řádně úvěry ze stavebního spoření jsou poskytovány často zdarma, ale klient musí nejdříve zaplatit za sjednání smlouvy o stavebním spořeni (obvykle ve výši 1 % z cílové částky). U nízkých částek vychází levněji stavební spořeni, u vysokých však hypotéky. Doba splatnosti řádných úvěrů ze stavebního spoření se většinou pohybuje mezi osmi až třinácti lety. Výše měsíční splátky se vypočítává z cílové částky, a to procentem uvedeným ve smlouvě. Jeho výše se liší podle sjednaného tarifu či tzv. varianty spoření (rychlá, standardní, pomalá a podobně, každá spořitelna má své označení) a nejčastěji se u starších smluv pohybuje mezi 0,5 % až 0,75 % z cílové částky. Pro srovnání milionová hypotéka s dobou splatnosti dvacet let se pohybuje okolo 4,5 %. Splácení hypotečního úvěru může být finančně méně zatěžující, protože lze dobu splatnosti volit daleko delší než u úvěru ze stavebního spoření. K tomu je třeba ještě pamatovat na to, že u stavebního spoření lze čerpat úvěr pouze do 60 % z cílové částky (u starších smluv do 50 %). Zatím co banka poskytne ihned celou částku, kterou klient požaduje, klient stavební spořitelny si musí zbývající část (40 %, u starších smluv 50 % z cílové částky) nejdříve naspořit. 6.4 Shrnutí výhod a nevýhod stavebního spoření a hypotečních úvěrů Výhody stavebního spoření o Státní podpora 15 % z ročně naspořené částky, maximálně však 3000,- Kč (u smluv uzavřených do je to 25 %, maximum 4500,- Kč). 16 o možnost využití překlenovacího úvěru, o pojištění vkladů ze zákona, 16 Naspořená částka vklad účastníka plus úroky z vkladů, státních příspěvků a úroků z předchozích let. 41

48 o při čerpání úvěru ze stavebního úvěru nebo překlenovacího úvěru lze si od daňového základu odečíst zaplacené úroky, a to až do výše ,-Kč za rok, o úroková sazba se nemění po celou dobu čerpání úvěru, o nižší poplatky za vyřízení, správu než u hypotečních úvěrů, o úrokové zvýhodnění při nečerpání úvěru a splnění dalších podmínek, o uspořené peníze včetně státní podpory je možné po ukončení spoření použít na cokoli, o některé spořitelny požadují ručitele až od určité výše úvěru, o úvěr je možné splácet mimořádnými splátkami nebo předčasně splatit bez sankcí, o pevné úročení vkladů po celou dobu spoření, o spoření není omezeno věkem. Nevýhody stavebního spoření o Úvěr lze čerpat maximálně do výše cílové částky, o úvěr je možné využít až po 24 měsících, o omezená roční výše státní podpory (3000,- Kč/4500,- Kč), o kratší doba splatnosti než u hypotečních úvěrů o minimální doba trvání stavebního spoření 5 nebo 6 let, pokud chce klient naspořené prostředky použít na cokoli, o při ukončení stavebního spoření do 5-6 let bez čerpání úvěru ztráta příspěvků státní podpory, o při využití překlenovacího úvěru vysoké měsíční platby, úroková sazba vyšší než u hypotečních úvěrů, o úvěr ze stavebního spoření lze použít pouze na bytové potřeby. Výhody hypotečního úvěru o Nižší úroková sazba než u úvěrů ze stavebního spoření, o dlouhá doba splatnosti (až 40 let), o prostřednictvím hypotečního úvěru může klient získat velký objem finančních prostředků, o odečtení zaplacených úroků od základu daně, o v porovnání se stavebním spořením jde hypoteční úvěr získat rychleji, 42

49 o je možné financovat i věci spojené s bydlením, to stavební spoření neumožňuje, o státní úroková dotace pro úvěry určené na financování vzniku nové bytové jednotky a pro žadatele do 36 let na pořízení starší nemovitosti (státní úroková dotace je dnes snížená a banky jí používají jen minimálně kvůli snížení úrokových sazeb) Nevýhody hypotečního úvěru o Předčasně splatit hypoteční úvěr lze pouze po uplynutí dohodnuté doby fixace, jinak se platí sankce, o klient se zadluží na dlouhou dobu, o je nutné zajištění zástavním právem k nemovitosti, o úvěr většinou nepokryje celou hodnotu nemovitosti (pokud ano, tak za vyšší úrokovou sazbu), o vyšší poplatky za vyřízení a správu. 43

50 7. Vliv hypotečního úvěrování na národní ekonomiku Hypoteční úvěry a s nimi spojená emise hypotečních zástavních listů je důležitou součástí národní ekonomiky. Hypotéky stejně jako ostatní půjčky mají svůj makroekonomický význam. Ovlivňují totiž množství peněz ve společnosti a tím i spotřebu a inflaci. Díky dostupnosti hypotečních úvěrů může růst například cena nemovitostí nebo růst stavební produkce. Hrubý domácí produkt (HDP) je také ovlivňován hypotečním úvěrem. Započítává se do něj i spotřeba domácností, tzn. i to co si domácnost koupí za spotřebitelský nebo hypoteční úvěr. Čeští ekonomové se shodují na tom, že úvěry (nejen hypoteční) mají kladný vliv na ekonomiku. Půjčky totiž stimulují spotřebu a ta zase výrobu, což je pozitivní. Hypoteční úvěrování tedy přispívá ke zvýšení investic do nemovitostí, k rozvoji trhu s nemovitostmi a zároveň také k rozvoji celé ekonomiky. 7.1 Bytová výstavba a hypoteční úvěry Hypoteční zástavní listy jsou nejen zdrojem financování hypotečních úvěrů, ale také kvalitním produktem, o který je na finančních trzích velký zájem. Banka díky nim získá prostředky na poskytnutí hypotečních úvěrů obyvatelstvu. Tím sice zvyšuje jeho zadluženost, ale zároveň zvyšuje investice do nemovitostí, protože tyto prostředky jsou většinou směřovány na financování bydlení. Velký význam je přikládán investicím do nového bydlení. S novými nemovitostmi jsou spojeny stavební práce, které tvoří významnou součást HDP. S těmito stavebními prácemi samozřejmě souvisí i vznik nových pracovních míst. Další způsob financování bydlení, na který lze použít hypoteční úvěr je koupě již postavené nemovitosti. Díky dostupnosti hypotečních úvěrů dochází ke zvýšení poptávky po bydlení a tím i ke zvýšení cen nemovitosti. Tzn. čím větší je dostupnost hypoték, tím je větší poptávka po nemovitostech a zároveň roste i jejich cena. Hypoteční úvěry se staly důležitým zdrojem nové výstavby a to díky neustálému snižování úrokových sazeb (1995 byli kolem 15%, dnes kolem5%). I přes pokles úrokových sazeb není získání bydlení jednodušší. Ať už se jedná o novou či starší nemovitost. Vývoj tzv. Fincentrum Hypoindex je znázorněn v následujícím grafu. 44

51 Graf č.3: Vývoj průměrné úrokové sazba od ledna 2003 do ledna 2010 Pramen: Společnost Fincentrum V grafu jsou ceny hypotečních úvěrů hodnoceny časově. Jde o váženou průměrnou úrokovou sazbu, za kterou jsou hypotéky v daném kalendářním měsíci poskytovány fyzickým osobám. Vstupní data poskytly a na Fincentrum Hypoindexu spolupracovaly Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka. Z grafu lze dále vyčíst, že rekordního minima dosáhli úrokové sazby v roce Důvod tohoto poklesu, bylo snížení klíčových úrokových sazeb centrální bankou ( 2 týdenní repo sazba klesla na 1,75%). V té době měla Česká republika nastavené nejnižší úrokové sazby v celé eurozóně. Díky tomu také rekordně vzrostl zájem o hypoteční úvěry. Ty se tak staly v roce 2005 nejlevnějšími za celou svoji novodobou historii (od roku 1995). Dnes je tomu, ale jinak. Období nejlevnějších hypoték skončilo a dochází k pozvolnému zdražování. I přesto se zájem o hypoteční úvěry nijak výrazně nesnížil. Úvěry na bydlení tvoří již od roku 2002 přes 70% objemu úvěrů obyvatelstvu. Významnou roli v zájmu občanů o hypoteční úvěr může také sehrát přímá či nepřímá podpora státu. Ze zákona je omezené daňové zvýhodnění hypotečních zástavních listů. Osvobozeny od daně jsou pouze ty úroky hypotečních zástavních listů, které jsou kryty pohledávkami výhradně za účelové hypoteční úvěry určené k financování bytových potřeb. 45

52 Omezení této nepřímé státní podpory může mít razantní dopad na cenu hypotečních úvěrů. Tím se tyto zvláštní dluhopisy stávají pro investory méně zajímavými. Banky mohou přijít o snadný přístup k levnému zdroji financování hypotečních úvěrů a tím dojde ke zdražení jejich ceny. I přes zvyšující se tempo zadlužování českých domácností, nepovažují statistikové situaci za rizikovou. Relativní zadlužení domácností v ČR totiž dosahuje pouze 53 % úrovně eurozóny. 46

53 8. Závěr Na začátku jsem si stanovila určité cíle, na které jsem se při psaní bakalářské práce snažila najít odpověď. Hypoteční úvěr je pro obchodní banku velmi silným produktem, který dlouhodobě váže klienta k bance. Proto mým prvním cílem bylo zaměřit se na něj z pohledu obchodních bank. Začlenit ho do konkrétního druhu bankovních produktů (obchodů) a vytyčit rizika s ním spojená. Obchodní banky musí disponovat dostatečným množstvím kapitálu, aby mohly hypoteční úvěry financovat. Tento kapitál získávají prostřednictvím jednoho z nástrojů finančního trhu a tím je hypoteční zástavní list. Na ten jsem se soustředila v následující kapitole. Snažila jsem se vytvořit srozumitelný popis hypotečního zástavního listu. Součástí této kapitoly byla také obecná charakteristika hypotečního úvěru. Chtěla jsem přiblížit hypoteční úvěr klientovi, který s ním nemá žádné zkušenosti. Popsala jsem zde jeho čerpání, splácení, zajištění, úročení a právní úpravu. Poté jsem se zabývala hypotečním trhem v České republice, a to převážně jeho vývojem od roku 1995 do současnosti. Dále jsem porovnávala objem poskytnutých hypoték od roku 2005 do roku Výsledkem toho bylo zjištění, že tento objem stále stoupá. V závěru kapitoly jsem zachytila vývoj průměrných úrokových sazeb od ledna 2005 do dubna Další část bakalářské práce jsem věnovala produktům Komerční banky (KB). Jejich popisem jsem chtěla ukázat konkrétní možnosti financování bydlení u KB. Pro lepší pochopení jsem použila příklad s konkrétními čísly. Hypoteční úvěr tvoří 70 % ze všech poskytnutých úvěrů na bydlení. Mým dalším cílem tedy bylo zjistit, proč tomu tak je. Proto jsem provedla srovnání hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Stručně jsem charakterizovala stavební spoření. Následovalo grafické znázornění porovnání počtů a objemů úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů. Z toho bylo patrné, že stavební spoření početně předběhlo hypotéky a - co se týče objemu těsně je dotahuje. Konec kapitoly byl vyhrazen výhodám a nevýhodám obou produktů. 47

54 V poslední kapitole bakalářské práce jsem popsala vliv hypotečních úvěrů na národní ekonomiku. Zjistila jsem, že ovlivňují nejen množství peněz ve společnosti, ale i spotřebu, inflaci a hrubý domácí produkt. Tím kladně přispívají k rozvoji celé ekonomiky. 48

55 9. Seznam použité literatury Knihy a bublikace: [1] SŮVOVÁ, H.: Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, s. ISBN [2] ŠEDOVÁ, J.: Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarikova Univerzita, Ekonomicko správní fakulta s. ISBN [3] SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 4. vydání. Praha: GRADA s. ISBN [4] KREJČÍ, V. Hypoteční úvěr, Brno, s. Diplomová práce na Ekonomicko právnické fakultě - Masarykova univerzita v Brně [5] PRŮŠA, J. Hypoteční úvěr, Brno, s. Diplomová práce na Ekonomicko právnické fakultě - Masarykova univerzita v Brně Zákony: [6] Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření [7] Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech Internetové stránky: [8] Portál finance.cz [online]. 2010, poslední revize [cit ]. Dostupné z : < >. [9] Portál měšec.cz [online]. 2010, poslední revize [cit ]. Dostupné z : < / >. [10] Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. 2010, poslední revize [cit ]. Dostupné z : < / >. [11] Komerční banka [online]. 2010, poslední revize [cit ]. Dostupné z : < / >. 49

56 [12] Wikipedia [online]. 2010, poslední revize [cit ]. Dostupné z : < / >. [13] Výroční zpráva Českomoravské hypoteční banky, a. s., za rok 2000 [online]. 2010, poslední revize [cit ]. Dostupné z : < / >. [14] Gepard finance [online]. 2010, poslední revize [cit ]. Dostupné z : < / >. [15] Hyposolid [online]. 2010, poslední revize [cit ]. Dostupné z : < / >. 50

57 10. Seznam použitých grafů a tabulek Seznam grafů Graf 1. O kolik vzrostl objem poskytnutých hypotečních úvěrů v posledních 18 pěti letech Graf 2. Srovnání počtů a objemů úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních 38 úvěru za rok 2009 Graf 3. Vývoj průměrné úrokové sazba od ledna 2003 do ledna Seznam tabulek Tab. 1. Stav hypotečních úvěrů za rok 2009 podle jednotlivých krajů 8 Tab. 2. Celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů 18 Tab. 3. Vývoj průměrné úrokové sazby v letech

58 11. Přílohy Příloha č. 1 - Potvrzení o výši pracovního příjmu 52