Tento dokument je určen pouze klientům Českého vzdělávacího centra, je chráněný autorským zákonem a není povoleno jej dále jakkoliv šířit či

Transkript

1 Aby nájemce zaplatil 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného Pracovní sešit pro pronajímatele Tento dokument je určen pouze klientům Českého vzdělávacího centra, je chráněný autorským zákonem a není povoleno jej dále jakkoliv šířit či rozmnožovat. Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 1

2 Praktický nástroj, který vám pomůže úspěšně vyjednávat s problematickým či neplatícím nájemcem Každý pronajímatel nemovitostí si přeje, aby jeho nájemce platil nájem řádně a včas. A doufá také, že když nájemní smlouva skončí, nájemce se také včas vystěhuje. Protože se ale někteří nájemci s platbami zpožďují, nedodržují dohodnutá pravidla a zapomínají se vystěhovat tehdy, kdy mají, v tomto průvodci přinášíme několik osvědčených postupů, které vám pomohou tyto problémy překonat. Následující strategie, postupy a taktiky připravili naši specialisté na vyjednávání a psychologii, a protože při jejich použití nemusíte angažovat právníky, jejich využití je pro vás zcela bezplatné. S přáním, abyste při vyjednávání dosáhli svého... Dagmar Večeřová dagmar.vecerova@cvc.cz České vzdělávací centrum s.r.o. P.S. Abychom vám pomohli získat ve vyjednávání větší úspěch, pravidelně po celé ČR připravujeme speciální semináře, které pomáhají rozvíjet obchodní a komunikační dovednosti více než pracovníků českých a slovenských firem. Čas od času vám tedy zašleme pozvánku na některý z nich a na konci tohoto dokumentu také připojuji jejich krátkou prezentaci. Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 2

3 Motto: Umění vyjednávat se Hagen naučil od samého dona. "Nikdy se nerozčil," poučil ho don. "Nikdy nevyhrožuj. Přesvědčuj." Slovo "přesvědčit" znělo mnohem lépe v italštině, "ragionare", uvádět důvody. Umění bylo nevšímat si urážek a výhružek; nastavit druhou tvář. Mario Puzo Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 3

4 Jak vám tento pracovní sešit pomůže Existuje mnoho věcí, o kterých musíte každý den vyjednávat. Některé situace se nám přitom daří zvládnout... a s jinými si nevíme rady. Každý den vyjednáváme se svým partnerem. Kdy půjdeme na návštěvu k rodičům. Jak vybavíme ložnici. Nebo zda půjčíme příbuznému peníze, o které nás požádal. Vyjednávat musíme i jako rodič: Každý rodič ví, jak těžké je přesvědčit děti, aby udělali to, co chceme. Logické argumenty jdou po několikanásobném opakování stranou a řada rodičů v zoufalství skončí u klasického protože jsem tak řekl(a). Vyjednávat musíme nakonec i v práci. Zde se musíme vypořádat s nátlakem kolegů, šéfů, zákazníků i dodavatelů. Nakupující nás tlačí k maximálním slevám, prodávající se snaží naopak získat maximum... a šéf po nás chce, abychom toho zvládli ještě více. Pokud k tomu ještě pronajímáte byt nebo dům nájemci, který se zpožďuje s placením nájmu, starostí je až nad hlavu. Cílem tohoto sešitu je ukázat, že úspěšné vyjednávání nestojí na vyhrožování či nátlaku, ale spíše na promyšleném postupu, který nás dovede k cíli. V partnerství to bude dosažení shody o společném programu. Ve výchově dětí to bude realizace toho, co požadujeme. V práci to bude zvládnutí protichůdných požadavků. A při vymáhání nezaplaceného nájmu to bude vymožení dlužné částky (nebo vystěhování nájemce). Jak již název tohoto pracovního sešitu naznačuje, nejedná se o knihu, ale spíše o praktickou pomůcku pro praxi: Strategie, techniky a postupy, které zde popisujeme, můžete okamžitě realizovat v praxi. A souhrn tipů v tomto sešitu vám následně zjednoduší přípravu na vyjednávání tak, aby neplatící nájemce rychle zjistil, že jedná s dokonale připraveným pronajímatelem a dlužné nájemné rychle doplatil. Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 4

5 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného 1. Vyjednávat... nebo rovnou k soudu? Každý z nás by si přál, abychom se o svá práva nemuseli vůbec bít. Nájemce užívá váš byt. Měl by tedy platit nájem. A příslušná částka by měla být tedy připsána každý měsíc na váš účet bez jakýchkoliv průtahů nebo vytáček. Řada nájemců platí nájem řádně a včas. Jiní se ale občas zpozdí. A pokud necháme toto opoždění bez odezvy, za několik měsíců zjistíme, že nájem není placen vůbec... a spor mezi nájemcem a pronajímatelem se vyostřuje. Zoufalý pronajímatel vyhrožuje, že pokud nájemce okamžitě nezaplatí dlužný nájem, dá ho k soudu. A nájemce, zahnaný do kouta, začne vymýšlet, proč vlastně nájem vůbec platit nemusí a jak by se mohl ze svého závazku vyvléknout. Jeden se zlobí na druhého. Obě strany citují z paragrafů, které se jim hodí. Všem přitom roste tlak. Ale nájem stále není zaplacen. Právní řád samozřejmě pronajímateli umožňuje, aby podal na dlužníka žalobu. Pokud ale nezvládne sepsat a podat takovou žalobu sám, musí si na to najmout právníka (tisíce až desítky tisíc korun). Musí zaplatit soudní poplatek (tisíce korun). A pokud spor prohraje, musí navíc zaplatit náklady na případné právní zastoupení i nájemci. Náklady na právní reprezentaci ukrajují (i v případě výhry) pronajímateli z příjmů a každý by tedy byl sám proti sobě, kdyby nejdříve nevyzkoušel cestu vyjednávání. Mimosoudní vymáhání dluhu není přitom projevem slabosti, ale spíše známkou inteligence. Zatímco razantní postup žaloba > soud > exekuce je sice z právního hlediska přímočarý, jeho využití automaticky zničí vztah mezi pronajímatelem a nájemcem i přesto, že dotyčný mohl být i přes počáteční finanční škobrtnutí slušným a platícím nájemcem na řadu let dopředu. Náklady na mimosoudní vyjednávání jsou ve srovnání s náklady soudního sporu mnohem nižší. A zatímco soudní řízení se může protahovat na měsíce či roky, efektivně vedené vyjednávání zkrátí dobu zaplacení/vystěhování někdy i na dny nebo týdny. Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 5

6 2. Jakou pomůcku proti neplatičům poskytuje pronajímateli zákon Nájemní vztah mezi nájemcem a pronajímatelem je historicky nastaven tak, aby chránil zejména nájemce. Nájem bytu je zákonem postaven na speciální úroveň, neplatí pro něj obecná ustanovení o nájmu a zejména v případě neplacení nájemného je pronajímatel omezen v tom, co a kdy může podniknout, aby neplatiče ze svého bytu vystěhoval. Pronajímatel je tedy na první pohled ve slabším postavení, občanský zákon ale chrání i jeho. Každý ze stran nájemní smlouvy má svá práva a povinnosti. A občanský zákoník stanoví každému nájemci platit nájemné: (1) Nájemce je povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání. (2) Není-li dohodnuto nebo zvláštními předpisy stanoveno jinak, platí se nájemné ze zemědělských nebo lesních pozemků půlročně pozadu 1. dubna a 1. října, při ostatních nájmech měsíčně pozadu. (1) Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. (1) Nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak. Nezaplatí-li nájemce nájemné nebo úhradu za plnění, poskytovaná s užíváním bytu do pěti dnů po její splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení. Poplatek z prodlení je tedy speciální peněžitou sankcí, kterou zákon stanoví v 697 pro nájemní vztahy. Výše poplatku z prodlení je stanovena v 2 nařízení vlády č. 142/1994 Sb. Výše poplatku z prodlení činí za každý den prodlení 2,5 promile (0,0025) dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení. Pokud tedy nájemce nezaplatil nájem včas, pak: Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 6

7 - za první až pátý den zpoždění po něm může pronajímatel požadovat úrok z prodlení - od šestého dne prodlení pak může pronajímatel žádat poplatek z prodlení, a to ve výši zákonem stanovených 0,25 % dlužné částky za každý den prodlení... počínaje však již prvním dnem po splatnosti! Následující tabulka ukazuje výši a růst poplatku z prodlení v návaznosti na dlužnou částku a délku dluhu ve dnech: Den/dluh Kč Kč Kč Kč Kč 1 3 Kč 13 Kč 25 Kč 63 Kč 125 Kč 2 5 Kč 25 Kč 50 Kč 125 Kč 250 Kč 3 8 Kč 38 Kč 75 Kč 188 Kč 375 Kč 4 10 Kč 50 Kč 100 Kč 250 Kč 500 Kč 5 13 Kč 63 Kč 125 Kč 313 Kč 625 Kč 6 15 Kč 75 Kč 150 Kč 375 Kč 750 Kč 7 18 Kč 88 Kč 175 Kč 438 Kč 875 Kč 8 20 Kč 100 Kč 200 Kč 500 Kč Kč 9 23 Kč 113 Kč 225 Kč 563 Kč Kč Kč 125 Kč 250 Kč 625 Kč Kč Kč 138 Kč 275 Kč 688 Kč Kč Kč 150 Kč 300 Kč 750 Kč Kč Kč 163 Kč 325 Kč 813 Kč Kč Kč 175 Kč 350 Kč 875 Kč Kč Kč 188 Kč 375 Kč 938 Kč Kč Kč 200 Kč 400 Kč Kč Kč Kč 213 Kč 425 Kč Kč Kč Kč 225 Kč 450 Kč Kč Kč Kč 238 Kč 475 Kč Kč Kč Kč 250 Kč 500 Kč Kč Kč Kč 263 Kč 525 Kč Kč Kč Kč 275 Kč 550 Kč Kč Kč Kč 288 Kč 575 Kč Kč Kč Kč 300 Kč 600 Kč Kč Kč Kč 313 Kč 625 Kč Kč Kč Kč 325 Kč 650 Kč Kč Kč Kč 338 Kč 675 Kč Kč Kč Kč 350 Kč 700 Kč Kč Kč Kč 363 Kč 725 Kč Kč Kč Kč 375 Kč 750 Kč Kč Kč Kč 750 Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Z výše uvedeného vyplývá, že pronajímatel je sice v roli toho, kdo se musí dlužné částky domáhat, zákonem stanovený poplatek z prodlení ale působí v jeho prospěch. Stanovuje totiž nájemci-dlužníkovi peněžní sankci v efektivní výši 91,5 % ročně... Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 7

8 ... a právě tento vysoký úrok (který by za jiných okolností před soudem neobstál) otevírá pronajímateli vyjednávací prostor tam, kde všechny výhody leží ve prospěch nájemce. 3. Co musí pronajímatel vědět, aby se při vymáhání sám nedostal do potíží Každý pronajímatel by si měl být vědom toho, že: Samotné neplacení nájemného není důvodem k odstoupení od nájemní smlouvy ( 679 (3) občanského zákoníku). Výpověď pro neplacení nájemného může nájemce dostat až v momentě, kdy dlužná částka za nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu dosáhla trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu ( 711 (1) b občanského zákoníku). Pronajímatel nemůže po dobu nájemního vztahu vstoupit bez souhlasu nájemce do bytu a jeho věci vystěhovat. Dopustil by se tak trestného činu porušování domovní svobody ( 178 trestního zákoníku). Ve prospěch pronajímatele ale působí na druhé straně tyto argumenty: Je-li vaše nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, pak uplynutím této doby skončí také nájemcovo právo byt užívat. Pokud jste od nájemce vybrali kauci a máte vhodně sepsanou nájemní smlouvu, můžete dlužný nájem čerpat z kauce. Pokud jste si ve smlouvě sjednali i smluvní pokutu, neplněním svých povinností se nájemcův dluh navyšuje také o příslušnou částku smluvní pokuty. Nájemcova povinnost zaplatit dlužný nájem nezmizí tím, že se z bytu vystěhuje. Závazek stále trvá. Jako věřitel máte následně tři roky (délka promlčecí lhůty dle občanského zákoníku) na to, abyste se o dluh soudní cestou přihlásili. Poplatek z prodlení se nepřestává počítat dnem vystěhování nájemce z bytu. Dluží-li nájemce z titulu nájmu bytu peníze, tato sankce stále naskakuje a po několika letech naroste i na několikanásobek původní výše dluhu. Nájemce-neplatič se tedy může vystěhovat z bytu s úsměvem na rtech s vítězoslavným pocitem, že nad pronajímatelem zvítězil... pronajímatel má ale právo vymáhat dlužnou částku (včetně poplatku z prodlení) i po několika letech, kdy bývalý nájemce na svůj dluh zapomněl, získal lepší zaměstnání a sám si např. pořídil nemovitosti nebo jiný majetek. Lepší majetkové poměry původně nemajetného dlužníka zvyšují totiž pravděpodobnost, že se věřitel dlužné částky nakonec domůže. Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 8

9 4. Jak správně reagovat, když se nájemce zpozdí s úhradou nájemného Úspěšné vymáhání pohledávek se řídí následujícím základním pravidlem: Není-li povinnost zajištěna sankcí, nebude splněna. A pokud je sankce sice stanovena, ale není vymáhána, konečným důsledkem bude opět opoždění plateb čí jejich úplné zastavení. Chcete-li tedy jako pronajímatel dosáhnout toho, aby nájemce platil nájem řádně a včas, musíte platby pečlivě hlídat a okamžitě a viditelně reagovat na jakékoliv zpoždění. Proč? Pokud nájemce uvidí, že se pronajímatel o včasnou úhradu nestará, bude jej to svádět k neplacení či pozdním platbám. Důvodem nezaplacení nemusí být přitom úmysl: Za zpožděním platby může být obyčejné opomenutí, chybně vyplněné číslo účtu nebo platební neschopnost způsobená např. tím, že mu zaměstnavatel nevyplatil výplatu. Úkolem pronajímatele jako věřitele je ale nájemci ukázat, že jeho platby jsou sledovány... a jakékoliv opoždění bude okamžitě odhaleno. Jakmile tedy pronajímatel den po splatnosti nájmu zjistí, že příslušná částka nebyla uhrazena, je nezbytné, aby dal nájemci jasně a viditelně najevo, že o prodlení ví. První reakcí by tedy měl být osobní telefonát nebo osobní návštěva. Cílem této reakce není ale okamžitě dosáhnout úhrady. Cílem je ukázat nájemci, že jako pronajímatel dbáte na to, aby byla pravidla stanovená smlouvou dodržována. A že jakékoliv porušení bude okamžitě zjištěno. 5. Kdy s nájemcem jednat osobně a čeho se přitom vyvarovat Při setkání s nájemcem postupujeme bez emocí a bez výčitek. Přicházíme za ním na základě smluvního vztahu, a sdělujeme následující zcela věcně a profesionálně: Podle nájemní smlouvy měl nájemce zaplatit do určitého data. Platbu jsme neobdrželi. Nyní je v prodlení. Každý den prodlení způsobuje nabíhání sankcí. A je proto v zájmu nájemce, aby dluh okamžitě uhradil. Každý další den prodlení totiž způsobuje růst dlužné částky. Ano, tento postup staví pronajímatele do role úředníka, který zcela odosobněně upozorňuje na uzavřenou smlouvu, vypočítává sankce a dožaduje se příslušné platby. Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 9

10 Stejně tak ale platí, že právě tento postup minimalizuje riziko, že návštěva za účelem inkasa dlužného nájmu neskončí osobními útoky, emotivními výlevy nebo hádkou. Na dlužníkovo vysvětlování, výmluvy nebo útoky reagujeme slušně, ale pevně: Rozumíme to, že se dostal do potíží. V nájemní smlouvě se ale zavázal za byt platit nájem. Byt užívá. Má tedy povinnost platit i nájem. S každým dalším dnem naskakuje sankce za pozdní platbu a je tedy v zájmu samotného nájemce, aby nájem ihned uhradil Kdy je vhodné (či nutné) požadovat po nájemci sankce za pozdní úhradu Jak jsme si řekli už dříve, nájemce má podle zákona zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení v případě, že se zpozdí s platbou nájmu více než 6 dní. Tato povinnost vyplývá sice ze zákona, nájemci je ale vhodné tuto sankci připomenout... a skutečně trvat na jejím zaplacení. Proč? Ano, na první pohled bude působit směšně, když budete při tisícikorunovém dluhu chtít po 7 dnech prodlení také 18 Kč jako poplatek z prodlení. Hlavním důvodem, proč tuto platbu požadovat, ale není vylepšení rodinného rozpočtu... požadavkem na úhradu této sankce nastavujete ve vašem vztahu pravidlo: Pokud nezaplatíte včas, musíte zaplatit navíc také poplatek z prodlení. Co by se stalo, kdybychom udělali opak? Nájemce bude dlužit nájemné, vy se mu ozvete, on slíbí, že do týdne, kdy má dostat výplatu, zaplatí... a za týden skutečně nájem doplatí. Vy tedy mávnete nad poplatkem z prodlení rukou ( Tentokrát vám jej nebudu účtovat, bylo to jen 18 Kč... ale příště, ať je to včas! ), ale udělili jste nájemci také lekci: Když bude potřeba, nájem můžu zaplatit o několik dní později a nic se nestane. 7. Kdy nájemci doručit písemné upozornění a jakou formu zvolit S nájemcem jsme jednali po telefonu či osobně. Domluvili jsme se na platbě v určitém termínu. A nějaké papírování by bylo jen ztrátou času, že? Nebylo. Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 10

11 Písemné upozornění by mělo nájemci odejít okamžitě poté, co je v prodlení více než 7 dní. Ano, vyhotovení písemné upomínky je nudný administrativní úkon. Ale není to zbytečné papírování. Zaprvé, nájemce si může naši dohodu zapamatovat jinak než my. A po uplynutí dodatečného termínu může argumentovat, že jste se dohodli na něčem úplně jiném. Zadruhé, písemná upomínka vytváří důkazní historii opožděných plateb a našich upomínek. Nic nepřesvědčí soudce o vaší snaze situaci vyřešit víc, než přesně a pečlivě vedený přehled jednání, schůzek a upomínek, kterými jste nájemce upomínali. A zatřetí, písemná upomínka má psychologicky větší váhu, než telefonický rozhovor. Jak upomínku doručit? Písemnou upomínku můžete nájemci zaslat poštou, ideálně doporučenou zásilkou do vlastních rukou. Převzetí musí nájemce podepsat a právě požadavek na vlastnoruční podpis zvyšuje význam listiny. Pokud to je možné, doručení můžete provést i osobně a na místě si nechat potvrdit převzetí podpisem na kopii. Cílem písemné upomínky opět není dosáhnout toho, aby nájemce okamžitě a hned na místě dluh zaplatil. Písemná upomínka je ale dalším krokem a připomínkou toho, že jako pronajímatel si svá práva budete hájit. Že trváte na tom, aby závazky z nájemní smlouvy byly zaplaceny řádně a včas. A že to také pečlivě hlídáte. Pozor: Znalost ové adresy nájemce svádí někdy k tomu, že mu písemné upozornění zašlete em. Nedělejte to. Protože se snažíme jednotlivými kroky stupňovat intenzitu jednání a poukazovat na odklon od přátelského upozornění k více profesionálnímu vymáhání pohledávky, je nutné, aby nájemce dostal písemnou výzvu skutečně na papíře. Zatímco je pro mnohé pouze elektronickým šumem, u kterého navíc stačí jen stisknout tlačítko DELETE a tvrdit, že nám nic nebylo doručeno, papírová písemná výzva doručená do vlastních rukou, se stává v rukou nájemce odjištěným granátem : Svým vlastním chováním ovlivní, zda bude důsledek bolestivý (výzvu zahodí a nezaplatí)... nebo zda hrozící riziko zlikviduje (dluh zaplatí a nepříjemnosti ukončí). Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 11

12 8. Jak formulovat písemnou upomínku a čeho se v ní vyvarovat Písemná upomínka může později sloužit u soudu jako důkazní prostředek a je proto vhodné, aby obsahovala následující informace: Adresu/identifikaci nájemce Identifikaci pronajatého bytu/referenci k nájemní smlouvě Rekapitulaci termínu splatnosti nájmu Upozornění, že dluh nebyl do dnešního dne zaplacen Upozornění, že se dluh každým dne zvyšuje poplatkem z prodlení Výzvu k úhradě Termín úhrady (specifické datum, neprodleně, ihned) Instrukce pro provedení platby (odkaz na smlouvu, hotově, na účet) Datum vyhotovení upomínky Podpis pronajímatele Adresu/kontakt pronajímatele Stejně jako v případě osobního jednání je důležité i zde zachovat profesionální a úřednický tón: Cílem upomínky není připomenout nájemci, jak neférové je jeho chování. Cílem upomínky není otevřít staré konflikty. A cílem upomínky není ani vyhrožování soudy. Cílem upomínky je jasně a asertivně upozornit nájemce na fakt, že dluží nájem, že se jeho dluh každým dnem zvyšuje a že je v jeho zájmu jej okamžitě uhradit. Jakékoliv jiné osobně/emotivní vsuvky pouze odvádějí pozornost od hlavního tématu (nájemce dluží peníze a má dluh uhradit) a dává nájemci munici pro obdobně osobně laděnou reakci, způsobující pak často kolotoč emotivních výpadů z obou stran. 9. Kdy (teprve) informovat nájemce o soudním vymáhání Pokud nájemce nezaplatí ani po osobní urgenci, ani po písemném upozornění, nastávají dvě možnosti: Buď budeme nájemce ještě jednou či dvakrát upomínat (a efektivní vymáhací postupy jsou často rozloženy tak, že dlužník dostává až tři upomínky, každou z nich o něco ostřeji formulovanou) nebo můžeme hned v následující výzvě nájemce upozornit, že pokud do určeného dne dluh nezaplatí, budete nuceni předat celou záležitost k soudnímu vymáhání. Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 12

13 Výhrůžky soudem jsou účinné... ale jen tehdy, pokud je skutečně myslíme vážně. Nejčastější chybou pronajímatelů je totiž slíbit nájemci, že pokud do X.X.20XX nezaplatí, dám vás k soudu... ale pak žalobu nepodají. Jakmile totiž jednou vyslovíte příslib, že nájemce zažalujete, pokud dluh neuhradí, uzavřeli jste si všechny vyjednávací cesty... a nájemce bude nyní sledovat, zda svoji hrozbu skutečně splníte. Pokud totiž stanovený termín pro úhradu dluhu uplyne, nájemce nezaplatí a vy žalobu nepodáte, ztratili jste podstatnou část vyjednávací síly. Nájemci jste totiž ukázali, že to, čím vyhrožujete, nakonec nesplníte... a od této chvíle mají vaše slova jen poloviční váhu. Jak tedy postupovat? Dlužník musí vždy vidět, že svůj požadavek na úhradu dluhu myslíte zcela vážně. Musí vidět, že postupujete přesně podle smlouvy požadujete přesně ty sankce, které jsou ve smlouvě stanoveny a smlouva se tak stává víc, než listy popsaného papíru, ale oboustranně sjednaným vodítkem pro vaše chování. A musí také vidět, že postupujete přesně tak, jak jste řekli. Při vyjednávání používáme sice jen slova... ale právě pevnost, předvídatelnost a rozhodnost vyjádřená naším předchozím chováním (a 100% splnění toho, co jsme řekli), dodává našim slovům náležitou váhu. 10. Jakým listem papíru zvýšit stupeň intenzity celého vymáhání Cílem tohoto sešitu je ukázat, jak můžete vymáhat pohledávky z nájemného i bez soudního řízení. Pokud ale nájemce na předchozí výzvy nereaguje, musíme se soudnímu řízení přiblížit ale stále to můžeme udělat tak, aby vás to nestálo tolik peněz. Jak? Řada nájemců má pocit, že pokud jednáte jako pronajímatel pouze sám za sebe, máte jen malou možnost dluh efektivně vymoci. Jakmile ale do jednání vstoupí další osoba, navíc s větší vnímanou pravomocí, psychologické misky vah se obrátí ve váš prospěch. Zkušení vymahači pohledávek volí proto následující postup: Tam, kde osobní výzvy selhaly, předávají věc advokátovi přitom ale předávají instrukci, aby advokát zatím nepodával žalobu. Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 13

14 Proč? Za podání žaloby je nutné uhradit soudní poplatek, odeslání dopisu ale stojí jen pár desítek korun... a požadavkem na advokáta je proto v této fázi zaslat nájemci výzvu k úhradě... na oficiálním hlavičkovém papíře advokátní kanceláře. Dopis, který tak nájemce obdrží, tak nebude již obyčejnou výzvou pronajímatele. Odesílatelem této zásilky bude již poslední předstupeň soudního řízení, tj. advokát. A tlak na úhradu dlužné částky tak bude zase o něco vyšší. Obsahem advokátní výzvy k úhradě je v podstatě totéž, co jsme nájemci zasílali jako pronajímatelé již sami jako první upomínku. Změnou bude jen navýšení částek, aby odpovídaly aktuálním stavu dluhu a sankcí. Ano, jedná se sice o stejný list papíru se stejným textem, právě hlavička advokátní kanceláře a podpis člena advokátní komory ale dává nájemci jasně najevo, že to není jen další z mnoha upomínek... ale předstupeň žaloby, ke které celá záležitost postupně spěje. 11. Co nájemci na závěr předložit, aby pochopil závažnost své situace Řada advokátů by po uplynutí termínu pro úhradu rovnou podala žalobu. Je to logické: Podání žaloby je dalším úkonem, za který dostane advokát zaplaceno. A podáním žaloby rovněž zvyšuje na nájemce tlak. Protože je ale nutné zaplatit soudní poplatek, doporučujeme udělat ještě jeden krok: Požádat advokáta, aby žalobu připravil ale neposílat ji na soud, ale nájemci. Proč? Zatímco předběžné upozorňování na možnou žalobu je pro řadu dlužníků jen virtuální realitou, fyzicky doručená žaloba tento krok zhmotňuje. Nájemce vidí, že jste se nenechali jeho nečinností nebo sliby ukolébat. Vidí, že ve vymáhání dluhu pokračujete. Na doručené žalobě vidí, že vymáhání myslíte vážně. A uvědomuje si, že dalším krokem bude podání žaloby. Tlak, který je tímto krokem vyvolán, je v mnoha ohledech stejný, jako by nájemci přišla kopie skutečné žaloby od soudu... aniž by byl zaplacen soudní poplatek. Doručením žaloby dáváte nájemci najevo, že jste ve své snaze získat úhradu dlužného nájmu neustoupili, pokračujete dále a soudní řízení se jistojistě blíží. Pročítání žaloby je navíc nepříjemné: Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 14

15 Nájemce zde vidí své jméno na straně žalovaného, jeho dluh je zde jasně vyčíslen, jsou tu navrženy důkazy ve formě upomínek, zápisů a svědeckých výpovědí. A je tu také závěrečný žalobní petit, ve kterém je formulován návrh rozsudku. Tlak na úhradu dluhu je v této fázi mimosoudního jednání mimořádně intenzívní, nájemce má ale stále možnost dluh doplatit a soudní řízení zastavit: K žalobě totiž připojujeme dopis s výzvou vy smyslu protože jste nezaplatil, museli jsme nyní přistoupit k přípravě žaloby... tu budeme podávat dne X.X.20XX... pokud však do té doby dlužnou částku ve výši Y Kč zaplatíte, celé řízení tím samozřejmě zastavíte. Opět platí, že nevyhrožujeme... a navíc ani nepoužíváme antagonistické protiklady my jsme udělali / vy jste neudělal / vy nyní proto musíte za své poklesky pykat. Naše zdrženlivost a pečlivá formulace výzvy má velký psychologický dopad: Zatímco dopis typu my jsme udělali pro mimosoudní řešení vše, vy jste neudělal nic, nyní vás proto musíme zažalovat jasně staví strany na protipól konfliktu pak uvážlivě formulovaná výzva museli jsme přistoupit k žalobě, pokud ale dlužnou částku uhradíte, celé řízení tím samozřejmě zastavíte na druhé straně dodává dlužníkovi pocit, že stále zůstává pánem situace. Jen on rozhodne, zda dluh zaplatí. Provedením úhrady se tedy nijak neznemožní. Zaplacení nebude znamenat, že jsme jej pokořili. A přestože dluh vyrovná, může se cítit jako vítěz ( on rozhodl, ne my ) a zachovat si tak tvář. 12. Poslední šance: Pronajímatel jako hodný vyjednavač s poslední nabídkou Pokud nájemce ani po výše uvedené výzvě dluh nezaplatí, můžete podat žalobu... ale těsně před tím je vhodné nájemce naposledy osobně navštívit a vysvětlit mu, co se nyní bude dít: Podle nájemní smlouvy má nájemce platit nájem. K dnešnímu dni dluží částku X a k tomu sankční poplatky Y. Protože na vaše výzvy nereagoval, museli jste věc předat advokátní kanceláři. Advokátní kancelář již sepsala žalobu a má ji připravenou k odeslání na soud. Jakmile žalobu advokáti podají, ztratíte možnost o dluhu dále vyjednávat. Podáním žaloby se nájemcův dluh navíc zvýší nejméně o 4 500,- Kč (odměnu advokáta) a dalších 2x 300 Kč za advokátovy úkony a k tomu ještě 600 korun za soudní poplatek. Soud následně vydá platební rozkaz, ve kterém nájemci přikáže zaplatit dluh do 3 dnů od doručení rozsudku. Pokud nájemce i přesto nezaplatí, soud nařídí exekuci. To bude nájemce stát dalších minimálně 5 250,- Kč, plus dalších 600 korun za dva právní úkony advokáta. Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 15

16 Malý, např. tisícikorunový původní dluh, se tak může po nařízení exekuce vyšplhat na ,- Kč. A právě dnes má nájemce poslední šanci tuto celou soudní mašinerii zastavit a dluh vyrovnat... Nájemci pomůže i nahlédnutí do následující tabulky, která ukazuje, jak porostou náklady jeho dluhu společně s odměnou advokátů a exekutorů (ceny jsou bez DPH)... Žalovaná částka Odměna advokáta v nalézacím řízení Odměna advokáta v exekučním řízení Odměna exekutora Náklady celkem Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Psychologie tohoto kroku je jednoduchá: Zatímco oficiální tlak na zaplacení dluhu byl vystupňován na maximální výši písemnými výzvami a kopií žaloby, tím zlým byl agresívní advokát, který vše připravil a je nažhavený podat žalobu. Vy, jako pronajímatel, nyní přicházíte v roli smírce. Upozorňujete nájemce na zbytečné náklady, o které jeho dluh naroste. A ukazujete mu (jako byste ve sporu stáli na jeho straně), jak se celé nepříjemnosti úhradou dluhu zbavit. 13. Když nájemce nezaplatí: Podání žaloby jako nezbytný krok Pokud dlužník do stanoveného termínu dluh neuhradí, je v našem zájmu splnit to, co jsme avizovali: podat žalobu. Jestliže jsme totiž celou dobu tvrdili, že žalobu podáme, váháním a nesplněním této výstrahy bychom přišli o poslední možnost, jak tlak na úhradu navýšit. Samotným podáním žaloby sice nedosáhneme úhrady v případě naší výhry totiž soud jen potvrdí náš nárok a vlastní platbu pak musíme vymáhat pomocí exekuce udělali jsme ale vše proto, abychom dostali zaplaceno. Zatímco ale ostatní věřitelé horkokrevně pohrozí soudní žalobou hned na začátku a pak ji musí buď podat, nebo ztratí vyjednávací sílu, my jsme udělali postupným zvyšováním intenzity vymáhání vše proto, abychom dosáhli zaplacení s minimálními náklady a odpovídajícím úsilím... bez soudního řízení. Výše uvedený vyjednávací a vymáhací postup nebude samozřejmě úspěšný pokaždé a část dlužníků nechá spor dojít až k soudu a exekuci. Protože jsme ale jen chytře využívali slova, strategii jednání a psychologii, dosáhneme tímto způsobem mnohdy zaplacení dluhu rychle a s menší námahou/náklady, než ostří vymahači, kteří tlačí na dlužníka s takovou Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 16

17 převahou, že se dotyčný zlomí, rozhodne se nezaplatit ani korunu a věřitelé tak nic nevymůžou ani po letech soudních řízení. (Nezapomeňte také, že ani podáním žaloby není vše ztraceno: Stále máte možnost s nájemcem o zaplacení dluhu jednat. A pokud žalobu vezmete zpět před tím, než o ní soud rozhodne, dostanete zpět také 80 % soudního poplatku.) 14. Závěrečný tip: Když nájemce projeví ochotu zaplatit Zvyšující se intenzita našich výzev přivede mnoho dlužníků postupně ke zjištění, že je v jejich zájmu, aby dluh uhradili. Řada z nich ale nebude mít na jednorázovou úhradu hotovost a budou proto žádat postupné splácení. Pokud dluh narostl do jednorázově nesplatitelné výše, splátkový kalendář je vhodným řešením aby ale vaše vstřícnost neskočila tím, že dlužník zaplatí jen prvních pár splátek a celé vymáhání musíte spustit nanovo, doporučujeme následující postup: 1. Požádat nájemce o uznání dluhu Podle 558 občanského zákoníku platí, že uzná-li někdo písemně, že zaplatí svůj dluh určený co do důvodu i výše, má se za to, že dluh v době uznání trval. U promlčeného dluhu má takové uznání tento právní následek jen vědělli ten, kdo dluh uznal, o jeho promlčení. Projeví-li tedy nájemce ochotu dluh zaplatit, vždy mu předkládáme k podpisu listinu, která obsahuje jeho identifikační údaje, popisuje vznik dluhu, jeho výši a nakonec také vyjádření, že nájemce tento dluh uznává jak z hlediska jeho vzniku a důvodu, tak z hlediska jeho výše a zavazuje se jej také zaplatit. Listina o uznání dluhu, ideálně s ověřeným podpisem dlužníka, je důležitým důkazním prostředkem pro další případné vymáhání. Uznání dluhu navíc také zásadně prodlužuje dobu, po kterou můžete dluh efektivně vymáhat: Zatímco běžný dluh se v případě věřitelské pasivity po třech letech promlčí, dluh podložený tímto dokumentem je možné vymáhat celých 10 let. 2. Sepsat splátkový kalendář Pokud bude nájemce namítat, že není schopen zaplatit celou částku jednorázově a bude vyžadovat postupné splácení, bezpečným nástrojem pro takovou dohodu je splátkový kalendář. Písemný splátkový kalendář navazuje na uznání dluhu a jasně stanovuje částky a termíny, v jakých se dlužník zavazuje svůj dluh uhradit. Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 17

18 3. Sjednat ztrátu výhody splátek Standardní dohoda o splátkách je nebezpečná v tom, že dělí celkový dluh na menší kousky a v případě jejich nesplácení pak musí věřitel vymáhat každý kousek samostatně. Dohodu o splátkách je proto vhodné doplnit sjednáním tzv. ztráty výhody splátek a ustanovením, že nezaplacením některé ze splátek se stává splatným i celý zbytek dluhu. Jak totiž stanoví 565 občanského zákoníku jde-li o plnění ve splátkách, může věřitel žádat o zaplacení celé pohledávky pro nesplnění některé splátky, jen bylo-li to dohodnuto nebo v rozhodnutí určeno. Toto právo však může věřitel použít nejpozději do splatnosti nejblíže příští splátky. 4. Dohodu uzavřít ve formě notářského nebo exekutorského zápisu Pokud chcete splácení dluhu maximálně zajistit (a dlužník na to přistoupí), nejlepším postupem je sepsání výše uvedeného uznání dluhu a splátkového kalendáře formou notářského nebo exekutorského zápisu. S běžnými listinami (byť s ověřenými podpisy) máte totiž sice lepší důkazní pozici, ale stále musíte dlužníka standardní cestou zažalovat a v případě nerespektování rozsudku pak také žádat o výkon soudního rozhodnutí (exekuci). Jsou-li ale výše uvedené listiny sepsány formou exekutorského nebo notářského zápisu (za sepsání takového se platí u menších částek řádově tisícikoruny), celé soudní řízení je tímto zápisem v podstatě přeskočeno a v případě nesplácení můžete rovnou žádat o exekuci na majetek dlužníka. Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 18

19 Jak využít nové dovednosti ve vaší práci nebo podnikání? Nebude to jen teorie? V tomto pracovním sešitu jsme si ukázali, jak můžete vyjednat a vymoci zaplacení dluhu z nájemného, aniž by bylo nutné jít rovnou k soudu. Našimi nástroji přitom byla jen pečlivě vážená slova, promyšlená strategie a chytrá psychologie... a stejné nástroje přitom můžete využít i v dalších činnostech ve vaší práci či podnikání. Protože jako vzdělávací společnost připravujeme každý druhý den někde v České republice semináře na různá témata již 15 let, více než absolventů těchto vzdělávacích akcí je známkou jejich praktického přínosu. A neříkáme to my, říkají to samotní absolventi... Seminář nebyl monologem lektora, ale naopak byl veden velice záživnou a poutavou formou dialogu s frekventanty a základní znalosti a dovednosti byly s frekventanty procvičeny na praktických příkladech, což nebývá u všech obdobných seminářů zcela běžné a podle mého názoru právě toto přináší frekventantům naprosto dokonalé pochopení probírané problematiky. Velice ilustrativní a kvalitní byly také doprovodné videoprogramy, při kterých si frekventanti nejlépe uvědomili chyby, které se často v obchodním styku dělají, a v některých situacích poznávali sama sebe. Podle mého názoru i podle ohlasu ostatních účastníků se seminář velice vydařil a tyto dobré zkušenosti postaví jistě základ naší dlouhodobé spolupráce. Vaše semináře budu rovněž doporučovat našim spolupracujícím firmám a zákazníkům. p. Chvojka Nebude to jen další nudné školení? Seminář splnil naše očekávání... Kladně hodnotíme především to, že nešlo o jednotvárný výklad. Celý průběh byl prokládán ukázkami z videokazet a zajímavým zpestřením byl i test. Ostatním zájemcům seminář doporučujeme, neboť je dobrým návodem pro každodenní praxi. Ing. Miroslav Kaloč Od semináře jsem před absolvováním očekával obyčejný výklad látky typu velká tabule a spousta psaní, jak to obvykle bývá. Ale v průběhu semináře jsem byl velice překvapen vysokou úrovní a projevem lektora semináře, se kterými jsem byl nadmíru spokojen. Josef Dřevojan Povzbudí to k aktivitě i ty, kteří dnes jen pasivně čekají na úkoly? "Seminář v naší firmě proběhl ve velmi pozitivní atmosféře. Na přednášené téma se aktivně zapojily naše zaměstnankyně formou cílených dotazů, na které se jim od přednášejícího dostalo patřičného vysvětlení, plusem byla oboustranná diskuse, která byla důkazem zájmu o přednášené téma a oživila přednášku. Pavlína Růžičková "Seminář splnil naše očekávání... Nejvíce se nám na semináři líbila možnost aktivního zapojení - test, reakce na konkrétní otázky. Informace získané na tomto semináři jsme již částečně využili při přestavbě mzdového systému naší firmy. Pokud se v řadách našich známých vyskytne zájemce o tuto problematiku, určitě mu seminář doporučíme. Ing. Marie Provazníková Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 19

20 Přinese to výsledky? Kolik to stojí? Jakou to má návratnost? Jak vzdělávat jednotlivce? Chci Vám poděkovat za velmi kvalitní obsah i formu semináře. Velkou zásluhu na úspěšnosti měla jeho lektorka, která svým jasným výkladem a bohatou zkušeností z praxe nejen vynutila naši soustředěnou pozornost při výkladu, ale i odborně poradila v konkrétních případech. Získané poznatky mi pomohou při rozhodování v řídící práci. Pokud bude seminář znovu organizován, jsem rozhodnut vyslat na něj další zaměstnance a budu ho doporučovat svým přátelům. Karel Forejtek Zúčastnil jsem se semináře na téma vedení obchodních týmů a přesto, že již 7 let zajišťujeme obchodní činnost, byly mé nové poznatky přínosem. Proto jsme uspořádali další seminář pro naše obchodní zástupce, který byl velice zajímavý, a naši pracovníci využívají získané vědomosti k úspěšnému prodeji. Věřím, že vaši nabídku budeme dále využívat ku prospěchu firmy. Ing. Jaroslav Ermis Semináře se zúčastnilo 18 zaměstnanců naší firmy. Všichni vydrželi pozorně poslouchat celou dobu, přednášející upoutal pozornost celého spektra posluchačů. Praktické uplatnění získaných poznatků jistě přispěje ke zvýšení renomé firmy. Ing. Jan Harant Hodnota jednodenního modulu se v přepočtu na osobu pohybuje v rozmezí Kč/osobu/den. Přesná částka záleží na obsahu semináře, lektorském zajištění, počtu účastníků a doplňkových službách. Pracovníkům v kontaktu se zákazníky stačí, aby v následujících třech měsících prodali jen o Kč v zisku navíc. A protože se v programu naučí postupy a metody, které využijí trvale, celá investice se vám během 90 dnů sama zaplatí. Pokud chcete začít s rozvojem pracovníků individuálně, na adrese můžete získat přehled specializovaných jednodenních seminářů, které připravujeme každý měsíc v Praze, Brně, Ostravě, Olomouci a Plzni. Jak získat program připravený na míru celé skupině vašich pracovníků? Pokud chcete rozvíjet několik pracovníků vaší firmy najednou (např. obchodníky, pracovníky v kontaktu se zákazníky apod.), kterýkoliv seminář můžeme připravit na míru vašim potřebám. K dosažení efektivního přínosu přitom stačí již skupina 8-12 účastníků. Semináře je možné realizovat kterýkoli den v týdnu, včetně sobot a nedělí a účast pracovníků na semináři tak nemusí narušit chod firmy. Napište na centrala@cvc.cz, zatelefonujte na nebo navštivte a vyžádejte si bezplatný návrh vzdělávacího programu ještě dnes. Aby nájemce zaplatil: 14 osvědčených kroků, které přesvědčí nájemce k doplacení dlužného nájemného str. 20