ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5187/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 5006/19 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Chomutov, k.ú. Chomutov I Adresa nemovité věci: Jirkovská 5006, Chomutov Vlastníci stavby: SJM Strnisko Josef a Krausová Libuše, vlastnictví: výhradní Strnisko Josef, Jirkovská 5006, Chomutov Krausová LibušeKarla Čapka 1070, Chomutov Vlastníci pozemku: SJM Strnisko Josef a Krausová Libuše, vlastnictví: výhradní Strnisko Josef, Jirkovská 5006, Chomutov Krausová LibušeKarla Čapka 1070, Chomutov OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 124 EX 9277/09 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 11 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé bytové jednotky č. 5006/19 v bytovém domě č.p. 5005, 5006, 5007, 5008 (LV 4804 byt.dům) na pozemku parc. č. 5772/36, 5772/37, 5772/38, 5772/39 v k.ú. Chomutov I, obec Chomutov, okres Chomutov na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 12469, kat. úz. Chomutov I. - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. 2-4/42, měřítko 1:1000, kat. úz. Chomutov I. - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 9277/09-17 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 9277/ ze dne kopie smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Okresní město Chomutov je město v Ústeckém kraji. Ve městě je veškerá občanská vybavenost a technická infrastruktura. Doprava autobusy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka č. 5006/19 se nachází v panelovém zatepleném domě o čtyřech vstupech č.p. 5005, 5006, 5007 a 5008 na pozemcích p.č. 5772/36, 5772/37, 5772/38 a 5772/39. Bytový dům je situován v okrajové části městě Chomutov - Sídliště Písečná v ulici Jirkovská. Dům je plastová okna a dveře. Bytová jednotka se nachází v 7.NP a je dispozičně řešena jako 1+1. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace 2

3 Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 5006/19 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 5006/19 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,980 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 3

4 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,060 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Chomutov I: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 020,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 5006/19 Bytová jednotka č. 5006/19 se nachází v 7.NP a je dispozičně řešena jako 1+1, sestává z kuchyně, pokoje, koupelny, WC, předsíně. K vybavení jednotky patří kuchyňská linka, sporák, vestavěná skříň, vana, umyvadlo, WC mísa, vodoměr SV a vodoměr TUV. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. 5772/36, 5772/37, 5772/38, 5772/39 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 4

5 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky zastavěny bytovým domem. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 1,060 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 1,000 * 1,060 = 1,039 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,78 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 5772/36 241, , ,98 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 5772/37 240, , ,20 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 5772/38 240, , ,20 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 5772/39 241, , ,98 Stavební pozemky - celkem 962,00 m ,36 Pozemky p.č. 5772/36, 5772/37, 5772/38, 5772/39 - zjištěná cena = ,36 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. 5772/36, 5772/37, 5772/38, 5772/39 = ,36Kč ,36 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,36 Kč 5

6 Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Chomutov Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 5 510,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 13,5 * 1,00 = 13,50 m 2 předsíň: 2,8 * 1,00 = 2,80 m 2 koupelna: 2,0 * 1,00 = 2,00 m 2 WC: 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 pokoj: 16,0 * 1,00 = 16,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 35,30 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,800 = 0,776 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 510,- Kč/m 2 * 0,776 = 4 275,76 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 35,30 m 2 * 4 275,76 Kč/m 2 * 0,980 * 1,060= ,58 Kč 6

7 Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,58 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,36 Kč Spoluvlastnický podíl: 353 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,36 Kč * 353 / = 6 515,43 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,43 Kč Bytová jednotka č. 5006/19 - zjištěná cena = ,01 Kč 7

8 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 5006/19 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 35,30 m 2 Obestavěný prostor: 35,30 m 3 Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka 1+1 Byt v osobním vlastnictví v 5. patře panelového domu v klidné revitalizované lokalitě města, nedaleko Bezručova údolí. Původní, ale udržovaný stav. Okna plastová, na podlahách PVC, jádro umakartové. V těsné blízkosti veškerá občanská vybavenost, nedaleko Kamencové jezero a chomutovský lesopark. Lokalita Na Borku, Chomutov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena K C Kč/m 2 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 36,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Bytová jednotka 1+1 Nabízíme k prodeji celkově zrekonstruovaný byt 1+1 ve zvýšeném přízemí revitalizovaného panelového domu. Jádro bytu je zděné a koupelna vkusně zařízená a obložená. V kuchyni je moderní linka, odkládací pult a jídelní stůl. V bytě jsou nové vstupní a interiérové dveře, plovoucí podlahy, keramická dlažba a mnichovská omítka. Lokalita Kamenná, Chomutov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 8

9 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 36,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Bytová jednotka 1+1 Naše společnost Vám zprostředkuje prodej hezké bytové jednotky 1+1 v Chomutově, ulice Kamenný vrch. V bytě jsou plastová okna, rohová kuchyňská linka, plovoucí podlaha, nové malby, přípojka internetu a kabelové televize. Jádro je původní umakartové, ale upravené ( obložené ). K bytu náleží sklepní prostor. Bytová jednotka zůstává z části vybavená. Dům prošel kompletní revitalizací ( zateplení domu, vstupní plastové dveře, nové schránky, eurovýtah a nová fasáda ). Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Lokalita Kamenný Vrch, Chomutov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 35,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Bytová jednotka 1+1 Prodej bytu 1+1 na sídlišti Písečná v Chomutově. Byt o výměře 36 m2 je umístěn ve 4. patře obytného domu vedle marketu Tesco. Byt s drobnými úpravami, v dobrém stavu, čistý a udržovaný. Z bytu je hezký výhled. Ihned k dispozici. Panelový dům je zateplen, v dobrém stavu. Parkování před domem. Lokalita Písečná, Chomutov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 9

10 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 36,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 35,30 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 5006/ ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 5006/ ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedno sto osmdesát sedm tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na velmi dobré úrovni, 10

11 b) parametry povyšující cenu: dostupnost centra města, veškerá občanská vybavenost v dosahu, c) parametry ponižující cenu: nezjištěny - nesoučinnost majitele bytové jednotky Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5187/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 150/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 11