ZNALECKÝ POSUDEK SE STANOVENÍM OBVYKLÉ CENY (TRŽNÍ -V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÉ)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK SE STANOVENÍM OBVYKLÉ CENY (TRŽNÍ -V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÉ) číslo: 56/3866/2011 o ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 859 (objekt bydlení čp. 60 na stavební parcele č. 237 a stavební parcela č. 237) a na LV č (podíl ve výši 20/100 na stavby bez čp/če - kolna na stavební parcele č. 232 a podíl o velikosti 20/100 na stavební parcele č. 232-zastavěná plocha a nádvoří) pro obec a katastrální území Mostek, kraj Královéhradecký a příslušenství. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: JUDr Ladislav Navrátil Sladkovského Pardubice 052 EX 632/2009 zjištění administrativní ceny a ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 6.května 2011 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 5 vyhotoveních, z nichž 4 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran textu a 13 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 26.května 2011

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitostech Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 859 (podíl o velikosti 1/2 na objektu bydlení čp. 60 na stavební parcele č. 237 a podíl o velikosti 1/2 na stavební parcele č. 237) a na LV č (podíl o velikosti 20/100 na stavbě bez čp/če - kolna na stavební parcele č. 232 a podíl o velikosti 20/100 na stavební parcele č. 232) pro obec a katastrální území Mostek a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části obce v těsné blízkosti železniční tratě. Dům čp. 60 je vnitřní řadový dům, který byl postaven kolem roku V roce 1960 byla provedena nová střešní krytina. Původní velký obytný dům je rozdělen v současné době na jednotlivé rodinné domy a jsou přidělená čp. 59, čp. 60, čp. 61, čp. 62, čp. 63, čp. 65, čp. 66, čp. 67 a čp. 68. Dům původně sloužil jako ubytovna pro pracovníky textilní fabriky. Dům čp. 60 je napojen na veř. rozvod el. energie, vody a kanalizace. Plyn je přiveden k protějšímu domu čp. 67, který je na plyn připojen. Příjezd k domu není, pouze přístup od místní asfaltové komunikace po nezpevněném chodníku. Obec Mostek má dle Malého lexikonu obcí 2010 celkem 1373 obyvatel. V obci je obecní úřad, pošta, základní škola I. stupně, mateřská školka, obchod, hostinec, sportovní hřiště, zdravotní středisko. Obcí prochází železniční trať a je zde železniční zastávka. Autobusové spojení je dobré. Ocenění RD je provedeno porovnávacím způsobem. V tomto porovnávacím způsobu ocenění RD jsou zahrnuty venkovní úpravy (přípojky elektro, vody a kanalizace). Při místním šetření jsem zjistil, že manželství Ikriových bylo rozvedeno před cca 6ti lety. Dosud ale nebylo provedeno majetkové vypořádání a dle zákona po třech letech po rozvodu přešlo SJM domu čp. 60 do podílového spoluvlastnictví. Proto oceňuji pouze polovinu domu čp. 60. Podíl na kolně na stavební parcele č. 232 a podíl na stavební parcele č. 232 již kupovala paní Kristina Ikriová sama. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 052 EX 632/ ze dne Výpis z KN, LV č. 859 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu Výpis z KN, LV č vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu kopie katastrální mapy - Kupní smlouva ze dne vložená do katastru nemovitostí pod č.j. V11 478/1997 s právními účinky vkladu dne Kupní smlouva ze dne vložená do katastru nemovitostí pod č.j. V-4444/2006, s právními účinky vkladu dne projektová dokumentace navržených stavebních úprav vedlejšího domu - údaje sdělené na OÚ v Mostku - údaje sdělené spoluvlastníkem nemovitostí paní Kristinou Ikriovou - údaje sdělené majiteli sousedních nemovitostí - realitní server sreality.cz 2

3 - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne prohlídka a zaměření dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí budou jako podíloví spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 859 pro katastrální území a obec Mostek zapsáni: Ikri Arpád, r.č /011-1/2 Ikriová Kristina, r.č /1068-1/2 Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako podíloví spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č pro katastrální území a obec Mostek zapsáni: Inkriová Kristina, r.č / /100 ostatní spoluvlastníci - 80/ Předmětem ocenění jsou 1) LV č ) Rodinný dům čp ) Stavební parcela č ) LV č ) Kolna (na st.par. 232) 2. 2) Stavební parcela č

4 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 LV č. 859 Popis LV č Rodinný dům čp. 60 Oceněno podle 26a vyhlášky Popis Jedná se o přízemní řadový rodinný dům s pultovou střechou. Postaven byl kolem roku V podkroví je půda 2 místnosti bez vytápění. V přízemí se nacházejí obytná kuchyně, pokoj, koupelna a WC (umístěné pod schody na půdu). Obvodové kce jsou zděné, stropy rovné, okna dvojitá ven a dovnitř otevíravá, podlahy dlažba, PVC, prkna, vytápění lokální na TP, vybavení kuchyně el. sporák, kuchyňská linka, WC, koupelna vana. V současné době odpojena elektro. Krytina lepenka, bleskosvod společný pro více domů. Stav kcí je špatný, údržba není prováděna. Na omítkách je plíseň Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 15,75*5,50*5,50 = m 3 Zastřešení 15,75*5,55*0,30*0,5 = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). 4 celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Vnitřní omítky podstandard % Fasádní omítky podstandard % Vnější obklady chybí % * Vnitřní obklady

5 chybí % * Dveře podstandard % Okna podstandard % Podlahy obytných místností podstandard % Podlahy ostatních místností podstandard % Vytápění podstandard % Elektroinstalace podstandard % Bleskosvod chybí % * Rozvod vody podstandard % Zdroj teplé vody chybí % * Instalace plynu chybí % * Vybavení kuchyní podstandard % Ostatní chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní *) Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 5

6 2. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci Základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení v obci Ordinace praktického a odborného lékaře a další zařízení 7. Veřejná doprava Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí Vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Vlivy snižující cenu *) Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD

7 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s= pro stáří 111 let) Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.759,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 575,13 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,42 Rodinný dům čp. 60 Cena celkem Kč , Stavební parcela č. 237 Oceněno podle 28 vyhlášky Popis LV č obec a katastrální území Mostek Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 37,77 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 37,77 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 41,55 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 122,11 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,26 Stavební parcela č. 237 Cena celkem Kč ,- LV č. 859 Cena celkem Kč ,- 7

8 2.2 LV č Popis Podíl o velikosti 20/100: Objekt bez čp/če - kolna na stavební parcela č Kolna (na st.par. 232) Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky Popis Jedná se o kolnu, která je příčkami rozdělena na jednotlivé prostory, které užívají spoluvlastníci dle dohody. Obvodové zdivo cihelné, střecha sedlová, krytina tašková, podlaha betonové, omítky opadávající, vybavení žádné. Objekt postaven kolem roku 1900, údržba žádná, stav před demolicí Charakteristika stavby CZCC: 1252 SKP: Typ podle účelu užití: S - skladování a manipulace Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Vrchní stavba 59,00*2,80 = m 3 Zastřešení 59,00*0,50*0,5 = m Podlaží 8 celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí 59, m m 2.90 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.90 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Stropy podstandard % Klempířské konstrukce

9 chybí % * Úpravy vnitřních povrchů chybí % * Úpravy vnějších povrchů chybí % * Schody chybí % * Dveře podstandard % Vrata chybí % -0.03* Okna chybí % * Povrchy podlah chybí % * Elektroinstalace chybí % * Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 111 let a životnosti 115 let činí základní opotřebení stavby %. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85% Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.231,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 2.90 m PV) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.154,63 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,67 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,67 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč ,32 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,35 9

10 Započtení spoluvl.podílu 20/100 = Kč 6.233,27 Kolna (na st.par. 232) podíl 20/100 Cena celkem Kč 6.233, Stavební parcela č. 232 Oceněno podle 28 vyhlášky Popis LV č. 1068, obec a katastrální území Mostek Pozemek pod kolnou Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 37,77 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 37,77 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 41,55 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 47,37 Cena za celou výměru m 2 = Kč 2.794,64 Započtení spoluvl.podílu 20/100 = Kč 558,93 Stavební parcela č. 232 podíl 20/100 Cena celkem Kč 559,- LV č Cena celkem Kč 6.792,- 10

11 3. REKAPITULACE 1) LV č ) Rodinný dům čp. 60 Kč ,- 1. 2) Stavební parcela č. 237 Kč ,- 1) LV č. 859 Kč ,- 2) LV č ) Kolna (na st.par. 232) podíl 20/100 Kč 6.233,- 2. 2) Stavební parcela č. 232 podíl 20/100 Kč 559,- 2) LV č podíl 20/100 Kč 6.792,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Slovy: Dvěstědevadesátosmtisícdevětsetsedmdesát Kč V Novém Městě nad Metují, dne 26.května vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne , č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 56/3866/2011. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena 11