ZNALECKÝ POSUDEK. číslo /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo /2013 NEMOVITOST: Rodinný dům, RD čp.741, včetně příslušenství, trvalých porostů a pozemků p.č.st.1021 a 425/51 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Horoměřice, k.ú. Horoměřice Adresa nemovitosti: Na pískách 741, Horoměřice Vlastníci stavby: Michal Bayer, Leknínová 1077, Liberec 30, vlastnictví: SJM Jana Bayerová, Paťanka 2611/5, Praha 6, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Michal Bayer, Leknínová 1077, Liberec 30, vlastnictví: SJM Jana Bayerová, Paťanka 2611/5, Praha 6, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : JUDr. Jiří Voda LL.M. Adresa objednatele: Opletalova 57, Praha 1 ZHOTOVITEL : Ing. Pavel Čoudek Adresa zhotovitele: Plickova 567, Praha 4 IČ: telefon: coudek@centrum.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení ve věci KSLB 82 INS 29563/2012 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne Ing. Pavel Čoudek

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitosti - rodinného domu čp.741, ul.na Pískách, včetně příslušenství, trvalých porostů a pozemků p.č.st.1021 a 425/51, v obci Horoměřice, okres Prahazápad, k.ú.horoměřice, který si objednal pan JUDr. J.Voda, jako podklad pro exekuční řízení. Přehled podkladů Poskytnuté objednatelem posudku : - Stanovení současné tržní hodnoty r.č vb vyhotovené panem Michalem Kapkem dne výpis z KN LV č.1749 vyhotovený dne katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ - kopie katastrální mapy Poskytnuté archivem OÚ Horoměřice : - kolaudační rozhodnutí vydané SÚ Velké Přílepy dne pod č.j.výst.332/5-2290/2/01- Km - neúplná projektová dokumentace pro stavební povolení, projektant EUROLINE BOHEMIA spol. s r.o. 3/ projektová dokumentace na typový dům PRAKTIK 84 neodpovídá skutečnému stavu ani kolaudačnímu rozhodnutí Zajištěné znalcem : - kupní smlouva o převodu vlastnictví uzavřená dne skutečnosti zjištěné na místě Místopis Obec Horoměřice se nachází severozápadním okraji Hl.města Prahy, v okrese Praha-západ, ve Středočeském kraji. Jedná se o obec lokálního významu, s výrazně rozvinutou zástavbou rodinných domů v okrajových lokalitách. V obci je základní občanská a technická vybavenost (obecní úřad, policie, mateřská školka, škola, pošta, zdravotní středisko, obchody, služby). Nejbližší další občanská a technická vybavenost je v Praze. Obec je standardně dostupná frekventovanou silnicí druhé třídy II/240 vedoucí do Kralup nad Vltavou. Cca 5 km západně vede přímo dostupná rychlostní komunikace R7 Praha Ústí nad Labem a cca 6 km leží letiště V.Havla. Vzletový a přistávací koridor vede přímo nad obcí. Veřejnou dopravu zajišťují autobusy PID ze stanice metra Dejvická a Hradčanská. Dopravní zátěž v obci je vysoká. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 425/45 Obec Horoměřice - 2 -

3 Celkový popis Předmětná nemovitost se nachází na severním okraji obce, v lokalitě novostaveb izolovaných rodinných domů, v ulici Na Pískách, přímo přístupné z hlavní průjezdní komunikace Velvarská. Dobrá je dostupnost zastávky autobusu PID cca 250m. Centrum obce je vzdálené cca 700m. Nemovitost západně a východně sousedí s obdobnými novostavbami, jižně dvoupodlažním bytovým domem. Nemovitost tvoří samostatně stojící zděný rodinný dům o jedné bytové jednotce s přístavbou garáže čp.741 na pozemku p.č.st.1021, dále bazénem, dalšími venkovními úpravami a trvalými porosty na pozemku p.č.425/51, který je užíván jako zahrada. Nemovitost je celá oplocená, s výjimkou manipulační plochy ze zámkové dlažby. Je přístupná ze zpevněné komunikace. Je napojená na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Venkovní úpravy tvoří dle náhledu přípojky inženýrských sítí, zpevněné přístupové a příjezdové plochy, okapový chodník z kačírku, oplocení, vstupní vrátka. Všechny venkovní úpravy jsou středního standardu, v dobrém technickém stavu. Nemovitost je užívána od roku Podmínky platnosti ceny : Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyla umožněna prohlídku nemovitosti, byl posudek proveden na základě dostupných údajů. Základní technické údaje vychází z oceňovacího podkladu Stanovení současné tržní hodnoty r.č vb vyhotovené panem Michalem Kapkem dne Silné stránky nový rodinný dům stabilizovaná lokalita všechny základní inženýrské sítě Slabé stránky menší pozemek, omezená možnost rozšíření nad obcí letecký koridor převis nabídky nad poptávkou u obdobných nemovitostí RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: součástí kolaudačního rozhodnutí není venkovní krytý bazén Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje)

4 Komentář: letecký koridor Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: nařízení exekuce zástavní právo smluvní exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zástavní právo exekutorské nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva Ostatní rizika: nejsou Komentář: nezjištěno OCENĚNÍ Pozemky p.č.st.1021 a 425/51 Indexová metoda Výpočet hodnoty pozemků Popis Pozemky jsou rovinné, přístupné ze zpevněné obecní komunikace. Pozemek p.č.st.1021 je zastavěný rodinným domem, pozemek p.č.425/51 je částečně zastavěný zpevněnou plochou, z větší části je užíván jako zahrada. Výchozí cena [Kč/m 2 ] = 3 000,00 Korekce výchozí ceny A územní struktura: * 1,00 B typ stavebního pozemku: stavebně připravený * 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: až * 0,60 D obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy * 1,30 E územní připravenost, infrastruktura: střední * 0,75 F speciální charakteristiky volitelné: nejsou * 1,00 Výchozí cena upravená [Kč/m 2 ] = 2 632,50 Jednotková cena stavebních pozemků [Kč/m 2 ] = 2 632,50 Oceňované stavební pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří st zahrada 425/ Výměra stavebních pozemků 669 m 2 Cena stavebních pozemků [Kč] 669 m 2 * 2 632,50 Kč/m 2 = ,50-4 -

5 Výsledná cena = ,50 Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Věcná hodnota dle THU Metoda věcné hodnoty Odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci, snížených o opotřebení (věcná hodnota stavby). Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, položkovým rozpočtem, za pomoci agregovaných položek nebo pomocí technicko hospodářských ukazatelů (THU) jednotkových cen za 1m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, apod. Opotřebení je vypočítáno lineární metodou. Pro výpočet věcné hodnoty byly použity ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku (THU) společnosti RTS v CÚ 2013 pro domy rodinné jednobytové, svislé nosné konstrukce zděné z cihel, tvárnic, bloků ve výši 5000, - Kč/m 3, s připočítáním nákladů spojených s umístěním stavby (dříve VRN) ve výši 5%. Náklady na 1m ,- Kč/m 3 Rodinný dům čp.741 Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům obdélníkového půdorysu se sedlovou hlavní střechou, nad přístavbou garáže s valbovou střechou. Hlavní část domu má jedno nadzemní podlaží a podkroví, ze kterého se z bočního štítu vychází na terasu, která je vestavěná do valbové střechy boční přístavby. Obsahuje jednu bytovou jednotku 5+1. V přízemí přístavby se nachází garáž s obytnou částí stavebně nepropojená. Je přístupná vraty přímo z manipulační plochy před domem. Obytná část obsahuje technické zázemí domu, koupelnu, WC, pokoj, kuchyni, obývací pokoj s jídelnou, zimní zahradu. V podkroví jsou tři ložnice, koupelna s WC, terasa. Technický stav je dle náhledu dobrý. Nemovitost byla zkolaudována v roce Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha Zastavěná plocha: (převzato) 184,00 m 2 0,00 m Výčet místností: (převzato) zádveří 2,90 m 2 1,00 2,90 m 2 hala 6,00 m 2 1,00 6,00 m 2 šatna 2,30 m 2 1,00 2,30 m 2 pracovna 7,90 m 2 1,00 7,90 m 2 pokoj 12,30 m 2 1,00 12,30 m 2 obývací pokoj+jídelna 49,00 m 2 1,00 49,00 m 2 kuchyně 7,80 m 2 1,00 7,80 m 2 WC 1,40 m 2 1,00 1,40 m 2 spíž 2,00 m 2 1,00 2,00 m 2 zimní zahrada 34,00 m 2 1,00 34,00 m 2 kotelna 3,70 m 2 1,00 3,70 m 2

6 garáž 18,36 m 2 0,00 0,00 m 2 hala 23,50 m 2 1,00 23,50 m 2 ložnice 12,20 m 2 1,00 12,20 m 2 ložnice 12,20 m 2 1,00 12,20 m 2 ložnice 18,20 m 2 1,00 18,20 m 2 koupelna s WC 9,40 m 2 1,00 9,40 m 2 terasa 14,00 m 2 0,50 7,00 m 2 Užitná plocha celkem: 211,80 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Obestavěný prostor 1032 = 1 032,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Obestavěný prostor (převzato) 1 032,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 032,00 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné konstrukce 3. Stropy masivní nespalné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina betonová krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky nezjištěno 8. Fasádní omítky zateplená fasáda 9. Vnější obklady sokl - obklady 10. Vnitřní obklady nezjištěno 11. Schody nezjištěno 12. Dveře nezjištěno 13. Okna plastová 14. Podlahy obytných nezjištěno místností 15. Podlahy ostatních nezjištěno místností 16. Vytápění nezjištěno, pravděp.út plynové 17. Elektroinstalace nezjištěno 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody nezjištěno 20. Zdroj teplé vody nezjištěno 21. Instalace plynu nezjištěno 22. Kanalizace nezjištěno 23. Vybavení kuchyně nezjištěno 24. Vnitřní vybavení nezjištěno 25. Záchod nezjištěno - 6 -

7 26. Ostatní nezjištěno Ocenění Zastavěná plocha [m 2 ] 184 Užitná plocha [m 2 ] 212 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 032,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 12 Další životnost roků 88 Opotřebení % 12,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet porovnávací hodnoty Porovnávací metoda Porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Nabídka obdobných nemovitostí výrazně převyšuje nad poptávkou. Jako porovnávací nemovitosti byly použity vybrané rodinné domy, obdobné velikosti, aktuálně nabízené realitními kancelářemi. S přihlédnutím k umístění porovnávaných nemovitostí a jejich stavu, jsem názoru, že jsou obchodovatelné a pro srovnávací metodu použitelné. V tomto případě lze provést pro stanovení porovnávací ceny nemovitosti orientační propočet prostřednictvím cen za 1 m2 užitné plochy. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují převážně v rozpětí 5,5-10,0 mil.kč tj Kč/m2, podle umístění, velikosti, technického stavu. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, nadhodnocení ceny nabízejícím a převahy nabídky). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Ceny pozemků pro výstavbu rodinných domů napojených na veřejné inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, elektřina) se pohybují v rozpětí ,-Kč/m2. Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 211,80 m 2 Obestavěný prostor: 1 032,00 m 3 Zastavěná plocha: 184,00 m 2 Plocha pozemku: 669,00 m 2 Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům samostatně stojící zděný rodinný dům veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu vytápění ÚT, plynový kotel EZS bez mimořádného vybavení

8 Lokalita Horoměřice, ul.na Pískách Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Obdobný charakter nemovitosti v totožné lokalitě, z roku 2001 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům samostatně stojící zděný rodinný dům veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu vytápění ÚT, plynový kotel protihluková ochrana střechy, EZS, vyhřívané podlahy, krb, sauna Lokalita Horoměřice, ul.edvarda Beneše Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Obdobný charakter nemovitosti, v širším sousedství, dobrý technický stav Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 230,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům samostatně stojící zděný rodinný dům veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu vytápění ÚT, plynový kotel bez mimořádného vybavení - 8 -

9 Lokalita Horoměřice, ul.keltská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Obdobný charakter nemovitosti, v širším sousedství, dobrý technický stav, rekonstrukce 2010 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 210,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 211,80 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč Výpočet výnosové hodnoty Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Při předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů z nájemného je možno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého (resp.při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného ) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat rezervy na obnovu, průměrná roční údržba, správa nemovitosti, daň z nemovitosti, její pojištění ap. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotu fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Reálná úroková míra kapitalizace se pohybuje u obdobných nemovitostí v rozpětí 4-6 %. S přihlédnutím k rizikům spojeným s potenciálním příjmem z pronájmu byla stanovena uprostřed rozpětí. Pro výnosovou hodnotu je uvažována nemovitost v řádném technickém stavu, řádně udržovaná, což nemovitost pravděpodobně splňuje. Stanovení ročních výnosů

10 Obdobné nemovitosti se v této lokalitě nabízejí k pronájmu v rozpětí tis.kč/měs, podle velikosti, technického stavu a vybavení. Ceny realizované se od požadovaných mohou lišit. Vzhledem k výraznému převisu nabídky pronájmu nad poptávkou odhaduji obvyklé nájemné ve spodní polovině rozpětí ,- Kč/měs. Stanovení ročních nákladů Výpadek nájemného je odhadnut vzhledem k množství nabízených nemovitostí k pronájmu ve výši 10% výnosů, náklady na provoz a údržbu ve výši 50 Kč/m 2 /rok, daň z nemovitosti Kč, správa nemovitosti ve výši 50 Kč/měs. Rezerva na obnovu byla stanovena ve výši 1% z výchozí ceny nemovitosti - reprodukční ceny ( Kč). Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová nájem nájem nájem plocha [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1. Obytné prostory užitá plocha Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 90 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,10 % * RC Kč/rok Opravy a údržba Kč/rok Správa nemovitosti Kč/rok 600 Ostatní náklady-rezerva na obnovu Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 5,00 Výnosová hodnota Cv Kč

11 REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení obvyklé ceny Výsledná - obvyklá cena (hodnota) je odhadnuta s ohledem na všechny aspekty. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné výsledné ceny odlišovat. Cenu obvyklou nelze stanovit přesným číslem, cenu obvyklou lze na základě analýzy trhu jen odhadnout (nejpravděpodobněji bude oscilovat v níže uvedeném odhadnutém rozmezí obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny byly použity metoda věcné hodnoty (technické, nákladové), výnosové hodnoty a srovnávací metoda. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota srovnávací. Výnosovou a porovnávací hodnotu ovlivňuje výrazný převis nabídky pronájmu či prodeje obdobných nemovitostí v lokalitě. Vzhledem k této skutečnosti je věcná hodnota výrazná. Obvyklá cena rodinného domu čp.741, včetně příslušenství, trvalých porostů a pozemků p.č.st.1021 a 425/51, v obci Horoměřice, k.ú.horoměřice, se k předmětnému datu pohybuje pravděpodobně v rozpětí 6,0-7,0 mil. Kč, při vyjádření jedinou hodnotou : Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav Kč Kč Kč Kč Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: V Praze Ing. Pavel Čoudek Plickova Praha 4 telefon: coudek@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku.

12 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy

13 pohled z ulice pohled z ulice zpevněná manipulační plocha vstupní vrátka příjezdová komunikace Na Pískách

14 - 14 -