Znalec: Ing. Emília Hasíková, Zámočnícka 166, Strážske, tel.:

Transkript

1 Znalec: Ing. Emília Hasíková, Zámočnícka 166, Strážske, tel.: Zadávateľ: LICITOR group, a.s., Sládkovičova 6, Žilina, IČO: , IČ DPH: SK Objednávka: zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 32/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti vedenej v k.ú. Prešov, obec Prešov, okres Prešov, zapísaná: - na LV č. 7871: byt č.15, na 7. poschodí, vo vchode 67, na ulici Prostejovská, súpisné číslo bytového domu 4832, postavený na parcele č. 9310/381 (právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 4832 je evidovaný na LV č. 8002), podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu: 42/ na LV č. 8002: parcela č. 9310/381 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 1039 m2,(právny vzťah k stavbe evidovanej na pozemku 9310/381 je evidovaný na LV č. 7871) spoluvlastnícky podiel k pozemku 42/5328, pre účely dražby. Počet listov (z toho príloh): 24 (11) Počet odovzdaných vyhotovení: CD

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti vedenej v k.ú. Prešov, obec Prešov, okres Prešov, zapísaná: - na LV č. 7871: byt č.15, na 7. poschodí, vo vchode 67, na ulici Prostejovská, súpisné číslo bytového domu 4832, postavený na parcele č. 9310/381 (právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 4832 je evidovaný na LV č. 8002), podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu: 42/ na LV č. 8002: parcela č. 9310/381 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 1039 m2,(právny vzťah k stavbe evidovanej na pozemku 9310/381 je evidovaný na LV č. 7871) spoluvlastnícky podiel k pozemku 42/5328, pre účely dražby. 2. Dátum vyžiadania posudku (dátum doručenia spisu): Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Žiadne. 5.2 Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú. Prešov, zo dňa , vytvorené cez katastrálny portál Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č čiastočný, k.ú. Prešov, zo dňa , vytvorené cez katastrálny portál Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Prešov, zo dňa , vytvorené cez katastrálny portál Potvrdenie veku, vydané Spravbyt Komfort Prešov, dňa Zameranie a zakreslenie skutkového stavu bytu a príslušenstva Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov Strana 2

3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Pre účely dražby. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá, pretože pre porovnanie nie sú k dispozícii potrebné údaje kúpnych zmlúv prípadne ponúk realitných kancelárii. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože nehnuteľnosť nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Výpočet východiskovej hodnoty a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej príloh pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ bytu je vytvorený na m2 podlahovej plochy v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok kcu=2,313. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č čiastočný v k.ú. Prešov, obec Prešov, okres Prešov. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne: A. Majetková podstata: Stavby Bytovka č.s na parc.č. 9310/381 (právny vzťah k parcele, na ktorej leží stavba 4832 je evidovaný na LV č. 8002) Byty a nebytové priestory B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Byt: vchod: 67 7.p. Byt č.15 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu: 42/ Jozef Sopko a Mária Sopková r. Labudová, Prostejovská 4832/67, Prešov, PSČ , SR Dátum narodenia: Dátum narodenia: Spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva veriteľom Prima banka Slovensko, a.s. Žilina Titul nadobudnutia Kúpa V - 822/2008 C. Ťarchy: Záložné právo v zmysle 15 zákona 182/93 Zz 95 Zmluva o zriadení záložného práva pre Dexia banka Slovensko a.s. Žilina 95 Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva Iné údaje: Pozemok LV 8002 Poznámka: Bez zápisu. Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č čiastočný v k.ú. Prešov, obec Prešov, okres Prešov. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne: A. Majetková podstata: Strana 3

4 Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape parcela č. 9310/381 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 1039 m2 (právny vzťah k stavbe evidovanej na pozemku 9310/381 je evidovaný na LV č. 7881) Spoluvlastnícky podiel k pozemku: 42/ Jozef Sopko a Mária Sopková r. Labudová, Prostejovská 4832/67, Prešov, PSČ , SR Dátum narodenia: Dátum narodenia: Spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva veriteľom Prima banka Slovensko, a.s. Žilina Titul nadobudnutia Kúpa V - 822/2008 C. Ťarchy: 11 Zmluva o zriadení záložného práva pre Dexia banka Slovensko a.s. Žilina 11 Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva Iné údaje: Bytovka LV 7871 Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti majiteľa bytu p. Jozefa Sopka Zameranie vykonané dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa d) Technická dokumentácia: Znalcovi nebola poskytnutá technická dokumentácia. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Byt č. 15 v bytovom dome č.s na parcele KN-C č. 9310/381 Pozemky: Parcela KN-C č. 9310/381 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Stavby: nie sú Pozemky: nie sú 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č. 15, ul Prostejovská č.s. 4832, vchod 67, k.ú. Prešov POPIS Byt č.15 sa nachádza na 7.poschodí/7.p., v bytovom dome č.s. 4832, na ulici Prostejovská vchod 67, v krajskom meste Prešov, na parcele č. 9310/381. Jedná sa o 1-izbový byt s obývacou kuchyňou. Bytový dom je situovaný na Sídlisku III v lokalite zastavanej Strana 4

5 bytovými domami a budovami občianskej vybavenosti. Dom je napojený na všetky inžinierske siete, a to: elektrická prípojka, prípojka plynu, vodovod, kanalizácia a teplovod. Bytový dom bol daný do užívania v roku 1977 podľa potvrdenia Spravbyt Komfort Prešov, v prílohe tohto znaleckého posudku. TECHNICKÝ POPIS BYTOVÉHO DOMU: Typový bytový dom BA NKS s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými má osem nadzemných podlaží s dvomi bytmi na každom podlaží a jedno podzemné podlažie, kde sú spoločné priestory a pivnice. Bytový dom je panelovej konštrukcie, je založený na železobetónových základoch. Zvislé nosné konštrukcie sú montované panelové steny. Priečky sú montované panelové, hr. 70 mm, vrátane bytového jadra. Vodorovné nosné konštrukcie sú montované železobetónové s rovným podhľadom. Schodište je dvojramenné, železobetónové prefabrikované, s terazzovým povrchom. Strecha je plochá, klampiarské konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Bytový dom má výťah. Vchodové dvere bytového domu sú nové plastové s automatickým otváraním, okná v spoločných priestoroch chodieb sú nové plastové. Vnútorné omietky v spoločných priestoroch sú vápenné hladké, keramické obklady spoločných priestorov nie sú realizované. Podlahy v spoločných priestoroch sú z keramickej dlažby vo vstupnej chodbe, povlakové z PVC na spoločných chodbách jednotlivých podlaží a betónové v podzemnom podlaží.. Spoločnými časťami domu sa rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené na spoločné užívanie, sú to základy domu, strecha, chodby k bytom, priečelia, schodištia, obvodové múry, vchody, vodorovné a zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sa rozumejú tie zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie, najmä výťahy a strojovne výťahov, spoločné televízne rozvody, prieduchy, odvetrania, bleskozvody, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky, vetracie rozvody, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu a slúžia výlučne tomuto domu. Predpokladanú celkovú životnosť panelového bytového domu vzhľadom na konštrukciu, použité materiály a údržbu stanovujem 100 rokov. Bytový dom je rekonštruovaný - v roku 2015 zateplenie obvodového plášťa kontaktným zatepľovacím systémom s polystyrénom a s povrchovou omietkou na báze umelých hmôt, vymenené boli okná a vchodoé dvere v spoločných priestoroch za plastové, vymenené bol odpadové potrubie - stúpačky. Skutkový stav bytového domu zodpovedá veku, opotrebeniu a bežnej údržbe. DISPOZIČNÉ RIEŠENIE: Predmetný byt sa nachádza na 8./8. poschodí bytového domu, v strednej sekcii. Dispozíciu tvorí 1 obytná miestnosť, obývacia kuchyňa,, predsieň, kúpelňa, WC a pivnica na prízemí. Byt bol v roku 2008 rekonštruovaný - plastové okná, laminátové a keramické podlahy, kuchynská linka, kúpeľňa. Bytové jadro je panelovej konštrukcie, s keramickým obkladom v kúpeľni, WC a v kuchyni za kuchynskou linkou. Omietky sú vápenné hladké. Podlaha izby a kuchyne je laminátová plávajúca, predsieň, kúpeľňa, WC a pred kuchynskou linkou je z keramickej dlažby. Dvere sú dyhované s čiastočným presklením. Okná sú nové, plastové s hliníkovými žalúziami. Kúrenie a teplá voda sú centrálne, na plechových panelových radiátoroch sa nachádzajú regulátory a merače spotreby tepla. V obývacej kuchyni je kuchynská linka na báze dreva dĺžky 2,0 bm, s nerezovým drezom a pákovou vodovodnou batériou, plynový sporák, odsávač pár. V kúpeľni je samostatný sprchový kút a keramické umývadlo, s pákovými vodovodnými batériami, splachovací záchod kombi v samostatnom WC. V izbe ze vstavaná skriňa. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] obývacia izba s kuchynským kútom 4,03*4,65 18,74 izba 4,03*2,98 12,01 predsieň 2,08*2,87 5,97 kúpelňa 1,60*1,78 2,85 WC 0,77*1,87 1,44 Výmera bytu bez pivnice 41,01 pivnica 1,49*0,96 1,43 Vypočítaná podlahová plocha 42,44 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: kk = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,05 Počet izieb: 1 Strana 5

6 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,45 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,40 25,20 22,39 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,11 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,67 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,45 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,78 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,89 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,40 4,20 3,73 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1,78 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,30 0,65 0,58 12 Okná 5,00 1,30 6,50 5,78 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,44 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,22 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,78 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,89 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,78 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,78 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,89 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,78 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,78 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3,56 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,10 1,10 0,98 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,78 25 Povrchy podláh 2,50 1,20 3,00 2,67 26 Vykurovanie 2,50 1,10 2,75 2,45 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,67 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,89 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,89 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,44 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,78 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,10 2,20 1,96 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,10 4,40 3,91 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,30 5,20 4,62 35 Ostatné 2,50 1,10 2,75 2,45 Spolu 100,00 112,45 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 112,45 / 100 = 1,1245 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kk * kv * km [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,313 * 1,037 * 1,1245 * 1,05 VH = 921,27 /m 2 Strana 6

7 TECHNICKÝ STAV Vzhľadom na technický stav bytového domu, materiálové použitie, stavebnú konštrukciu ako aj údržbu, stanovujem životnosť bytového domu na 100 rokov. Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 15, ul Prostejovská č.s. 4832, vchod 67, k.ú. Prešov ,00 61,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 921,27 /m 2 * 42,44m ,70 Technická hodnota 61,00% z , ,21 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Bytový dom č.s. 4832, na ulici Prostejovská vchod 67, sa nachádza v krajskom meste Prešov, na Sídlisku III, v zástavbe bytových domov a budov občianskej vybavenosti, v rovinatom teréne, v lokalite vhodnej na bývanie. Dopyt po nehnuteľnostiach v tejto lokalite je v porovnaní s ponukou v rovnováhe. V dome nie je občianska vybavenosť. V okolí bytového domu sú spevnené verejné prístupové komunikácie, parkoviská, dosah k mestskej autobusovej a trolejbusovej doprave. V meste je dostupnosť medzimeskej autobusovej, železničnej dopravy a taxi služby. V okolí je bežný hluk a prašnosť od dopravy. V bezprostrednom okolí bytu sú materské, základné školy, potraviny, kúpalisko a nákupné centrum. V meste je kompletná sieť obchodov, služieb a inštitúcii krajského mesta. Dostatočná ponuka pracovných možnosti v meste, miera evidovanej nezamestnanosti podľa Úradu práce sociálnych vecí a rodiny SR za jún 2016 v okrese Prešov je 9-12 %. Orientácia obytných miestností je v smere na S, J - čiastočne vhodná a čiastočne menej vhodná. Technický Strana 7

8 stav bytového domu a bytu je dobrý, bol rekonštruovaný - zateplenie fasády, plastové okná, vstupné dvere, výmena stúpačiek, v byte okná, podlahy. Byt je umiestnený v strednej sekcii na 8.p./8.p., jedná sa o dobrý byt. b) Analýza využitia nehnuteľností: Bytový dom je projektovaný na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: K danej nehnuteľnosti bolo zriadené záložné právo v zmysle 15 zákona 182/93 Z.z. K danému bytu je zriadené záložné právo v prospech Dexia banka Slovensko a.s. Žilina, začatie výkonu záložného práva v veriteľom Prima banky Slovensko, a.s. Žilina, exekučný príkaz na zriadenoe exekučného záložného práva súdneho exekútora Mgr. Martina Petrušku Humenné. V danej lokalite neboli zistené žiadne iné riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline (ISBN ). Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 1,05. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,05 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (1, ,100) 3,150 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 2,100 III. trieda Priemerný koeficient 1,050 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,578 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,050-0,945) 0,105 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 1, ,50 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská III. 1, ,50 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 2, ,70 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 3, ,75 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 1, ,30 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu Strana 8

9 komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome II. 2, ,00 II. 2, ,80 III. 1, ,30 III. 1, ,25 byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 1, ,45 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 1, ,35 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu I. 3, ,05 I. 3, ,90 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 1, ,20 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 2, ,50 16 Názor znalca dobrý byt II. 2, ,00 Spolu ,55 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 242,55/ 145 1,673 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,21 * 1, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU KN č. 9310/381 POPIS Predmetom ohodnotenia je spoluvlastnícky podiel 42/5328 na pozemku KN-C parcelné číslo 9310/381 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 1039 m2, ktorý sa nachádza v krajskom meste Prešov, na bežnom Strana 9

10 sídlisku, v lokalite vhodnej na bývanie. V okolí sú bytové domy so štandardným vybavením, obchody, budovy občianskej vybavenosti a školy. Technické vybavenie pozemku inžinierskými sieťami - elektrická energia, vodovod, kanalizácia, plyn a teplovod. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 9310/381 zastavané plochy a nádvoria ,00 42/5328 8,19 Obec: Prešov Východisková hodnota: VHMJ = 26,56 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne oblasti rodinných domov v dosahu miest nad obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 2. obchodná poloha a byty 1,40 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 1,50 1,00 1,00 1,00 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,50 * 1,00 * 1,00 * 1,40 * 1,50 * 1,00 * 1,00 3,1500 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 26,56 /m 2 * 3, ,66 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 039,00 m 2 * 83,66 /m ,74 Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 42/5328 * ,74 685,20 Strana 10

11 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: ,40 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 685,20 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Byt č. 15, ul Prostejovská č.s. 4832, vchod 67, k.ú. Prešov Pozemky Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] ,40 1/ ,40 KN č. 9310/381 - parc. č. 9310/381 (8,19 m 2 ) ,74 42/ ,20 Spolu VŠH ,60 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Štyridsaťtisícšesťsto Eur V Strážskom dňa Ing. Emília Hasíková Strana 11

12 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa A4 2. Výpis z listu vlastníctva č čiastočný, k. ú. Prešov, vyhotovený z katastrálneho portálu - 2 A4 3. Výpis z listu vlastníctva č čiastočný, k. ú. Prešov, vyhotovený z katastrálneho portálu - 4 A4 4. Kópia z katastrálnej mapy k.ú. Prešov, vyhotovená z katastrálneho portálu -1 A4 5. Potvrdenie veku, vydané Spravbyt Komfort Prešov - 1 A4 6. Pôdorys bytu - 1 A4 7. Fotodokumentácia - 1 A4 Strana 12

13 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor: Stavebníctvo, odvetvie: Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod číslom 32/2016. Strana 13