- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2011

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2011 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 96 na parcele č. st. 311/2, včetně pozemků p.č. st. 311/2 a p.č. 701/4, součástí a příslušenství ( LVč. 114), v k.ú. a obci Vidnava, okres Jeseník Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00036/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 19 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 96, včetně pozemků a příslušenství Adresa nemovitosti: při ul. Fojtství Okres: Jeseník Obec: Vidnava Katastrální území: Vidnava 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti manželky povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 114 pro k.ú. Vidnava ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00036/ o ustanovení znalce. Doplňující údaje povinného. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 114 zapsán: Uhlík Jan Fojtství 96, Vidnava, Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky. Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Vidnava na Jesenicku. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, ve vzdálenosti cca 300 m od centra obce, při ul. Fojtství, po její pravé straně směrem z Vidnavy na Žulovou. Okolní zástavbu tvoří zástavba rodinných domů. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 96, pozemky p.č. st. 311/2 a 701/4. Příslušenství je tvořeno trvalými porosty, vedlejšími stavbami a garáží, venkovními úpravami (přípojkami IS a oplocením zpevněnými plochami). V okolí nemovitosti pouze základní občanská vybavenost, špatné dopravní spojení do spádových měst Jeseník a Javorník, ve kterých se nachází kompletní občanská vybavenost. 7. Obsah posudku I) Věcná hodnota II) Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Přílohy

4 - 4 - B. Posudek I) Věcná hodnota Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, bez koeficientu prodejnosti. a1) Rodinný dům č.p Oceňovaný rodinný dům je z větší části podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a obytné podkroví. Základy objektu betonové, nosné konstrukce cihelné v tl. 45 cm. Stropy s rovným podhledem. Krov střechy sedlový s krytinou BRAMAC. Klempířské konstrukce provedeny z pozinkovaného plechu. Vnější omítky vápenné (částečně zatepleno polystyrenem), vnitřní vápenné štukové. Schody do suterénu betonové, do nadzemních podlaží dřevěné. Dveře dřevěné, náplňové, hladké plné i prosklené. Okna v 1. NP původní dřevěná dvojitá, ostatní plastová a střešní v podkroví. Podlahy obytných místností plovoucí, v ostatních prostorách převážně keramická dlažba. Vytápění objektu ústřední s plynovým kotlem. Rozvod vody studené i teplé. Zdrojem teplé vody je plynový bojler. Vnitřní vybavení tvoří vana, sprchový kout, WC. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a plynový sporák. Odkanalizování objektu je svedeno do žumpy. Objekt je napojen na IS: vodovod, plynovod, elektrorozvod. Stáří objektu odhaduji na 86 let. V posledních 10 letech probíhala na nemovitosti rekonstrukce některých konstrukcí a vybavení, blíže v analytické metodě opotřebení u jednotlivých konstrukcí. Objekt se nachází v průměrném stavu, v pravidelnou údržbou. Dispoziční řešení: 1. PP - sklepní prostory, kotelna 1. NP - vstupní veranda, chodba se schodišťovým prostorem, WC, komora, kuchyně, koupelna, pokoje, 2. NP - chodba s kuchyňským koutem, 2 pokoje,wc s koupelnou podkroví - WC, dva pokojezatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. PP: 6,80*6,00 = 40,80 m 2 1. NP: 11,50*6,00+2,00*1,20 = 71,40 m 2 2. NP: 11,50*6,00 = 69,00 m 2

5 - 5 - podkroví: 11,50*4,80 = 55,20 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. PP: 40,80 m 2 2,00 m 1. NP: 71,40 m 2 3,00 m 2. NP: 69,00 m 2 2,95 m podkroví: 55,20 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: spodní stavba: (6,80*6,00)*(2,00) = 81,60 m 3 vrchní stavba: (11,50*6,00+2,00*1,20)*(3,00)+(11,50*6,00*1, = 297,00 m 3 20) zastřešení: (11,50*6,00)*(4,50*0,5) = 155,25 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 533,85 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: S 4,30 100,00 1,00 4,30 2. Zdivo: S 24,30 100,00 1,00 24,30 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 4. Střecha: S 4,20 100,00 1,00 4,20 5. Krytina: S 3,00 100,00 1,00 3,00 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Vnitřní omítky: S 6,40 100,00 1,00 6,40 8. Fasádní omítky: S 3,30 100,00 1,00 3,30 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní obklady: S 2,40 100,00 1,00 2, Schody: S 3,90 100,00 1,00 3, Dveře: S 3,40 100,00 1,00 3, Okna: S 5,30 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,30 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,40 100,00 1,00 1, Vytápění: S 4,20 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 4,00 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,50 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 2,80 100,00 1,00 2, Zdroj teplé vody: S 1,60 100,00 1,00 1, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0, Kanalizace: S 2,90 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 5,00 100,00 1,00 5, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 97,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9700 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)

6 - 6 - Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 4,30 100,0 1,00 4,30 4, ,14 2, Zdivo: S 24,30 100,0 1,00 24,30 25, ,43 15, Stropy: S 9,30 100,0 1,00 9,30 9, ,43 5, Střecha: S 4,20 100,0 1,00 4,20 4, ,18 3, Krytina: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3, ,63 0, Klempířské konstrukce: S 0,70 100,0 1,00 0,70 0, ,63 0, Vnitřní omítky: S 6,40 100,0 1,00 6,40 6, ,63 0, Fasádní omítky: S 3,30 50,0 1,00 1,65 1, ,63 0,1977 S 3,30 50,0 1,00 1,65 1, ,51 1, Vnější obklady: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0, ,51 0, Vnitřní obklady: S 2,40 100,0 1,00 2,40 2, ,63 0, Schody: S 3,90 100,0 1,00 3,90 4, ,43 2, Dveře: S 3,40 100,0 1,00 3,40 3, ,58 3, Okna: S 5,30 35,0 1,00 1,86 1, ,58 1,7199 S 5,30 65,0 1,00 3,45 3, ,63 0, Podlahy obytných S 2,30 100,0 1,00 2,30 2, ,63 0,2756 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,40 100,0 1,00 1,40 1, ,58 1,2900 místností: 16. Vytápění: S 4,20 100,0 1,00 4,20 4, ,63 0, Elektroinstalace: S 4,00 100,0 1,00 4,00 4, ,63 0, Bleskosvod: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0, ,63 0, Rozvod vody: S 2,80 100,0 1,00 2,80 2, ,63 0, Zdroj teplé vody: S 1,60 100,0 1,00 1,60 1, ,63 0, Instalace plynu: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0, ,88 0, Kanalizace: S 2,90 100,0 1,00 2,90 2, ,51 1, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0, ,44 0, Vnitřní vybavení: S 5,00 100,0 1,00 5,00 5, ,44 0, Záchod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0, ,44 0, Ostatní: C 3,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 97,01 Opotřebení: 44,0393 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 900,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0750 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9700 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1700 Základní cena upravená = 4 299,26 Kč/m 3 Plná cena: 533,85 m 3 * 4 299,26 Kč/m 3 = ,95 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 44,0393 % Úprava ceny za opotřebení ,38 Kč a1)rodinný dům č.p zjištěná cena = ,57 Kč

7 - 7 - a2) Garáž bez č.p./č.e - 8 Oceňovaný objekt je přízemní zděná garáž s pultovou střechou, přistavěna k štítové stěně rodinného domu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 4,80*6,50 = 31,20 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 31,20 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: 1. NP: (4,80*6,50)*(2,30) = 71,76 m 3 zastřešení: 4,80*6,50*0,60*0,5 = 9,36 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 81,12 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100,00 1,00 2,90 7. Úprava povrchů S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dveře S 2,70 100,00 1,00 2,70 9. Okna S 1,40 100,00 1,00 1, Vrata S 6,80 100,00 1,00 6, Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7, Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000

8 - 8 - Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Základní cena upravená: = 2 905,38 Kč/m 3 Plná cena: 81,12 m 3 * 2 905,38 Kč/m 3 = ,43 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,500 % ,66 Kč a2) Garáž bez č.p./č.e - zjištěná cena = ,77 Kč b) Příslušenství Příslušenství sestává z vedlejších staveb dvě kolny na parc.č. 701/4, dále přípojek IS, žumpy, oplocení a zpevněných ploch a trvalých porostů. Příslušenství je oceněno procentní sazbou z věcné hodnoty staveb. Vzhledem k rozsahu příslušenství stanovuji procentní sazbu ve výši 3%. Věcná hodnota staveb : ,34 Kč Procentní sazba * 3 % b) Příslušenství = ,71 Kč c) Pozemky Výčet pozemků: parc.č. st. 311/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 181 m 2 parc.č. 701/4 zahrada o výměře 175 m2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbou rodinným domem č.p. 96 na parc.č. st. 311/2. Pozemky jsou rovinaté. Na pozemcích se nachází trvalé porosty ovocné stromy a keře. Ocenění pozemků je provedeno srovnávací metodou. V současné době se v této lokalitě prodávají obdobné pozemky v rozmezí 40 až 200,- Kč. Cenu obvyklou pozemků stanovuji ve výši 100,- Kč/m2.

9 - 9 - Ocenění pozemků: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemek St. 311/2 181,00 100, ,- pozemek 701/4 175,00 100, ,- Pozemky celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota příslušenství: Věcná hodnota pozemků: Věcná hodnota celkem Věcná hodnota po zaokrouhlení ,34 Kč ,71 Kč ,- Kč ,05 Kč ,- Kč

10 II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňované nemovitosti je uveden v předcházející části posudku. Nemovitost se nachází v málo atraktivní lokalitě, pouze se základní občanskou vybavenosti v okolí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku po obdobných nemovitostech. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této a v obdobných lokalitách na Jesenicku prodávají rodinné domy určené k bydlení či rekreaci v rozmezí cca 200 tis až 900 tis. Kč dle stavu objektu. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i pozemků a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem ,- Kč

11 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Věcná hodnota: Srovnávací hodnota: Kč Kč Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rodinného domu č.p. 96 na parc.č. st. 311/2, parcela č. st. 311/2 a p.č. 701/4 včetně součástí a příslušenství, v k.ú. a obci Vidnava, okres Jeseník, zapsaných na LV č. 114, je stanovena ke dni Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovitosti, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši ,- Kč.

12 V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti následovně: Cena obvyklá ,- Kč Slovy: sedmsettisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 245/2011.

13 Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Výřez katastrální mapy Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí

14 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti RD severní pohled RD s garáží Vedlejší stavby RD severozápadní pohled Kotelna v suterénu Kuchyně v 1. NP

15 Kuchyňský kout v 2. NP Koupelna v 1. NP Pokoj v podkroví

16 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů