téma Byt za cenu domu rezidenční reality

Transkript

1 téma Byt za cenu domu rezidenční reality

2 II/III Na trhu chybí nové designové byty v blízkosti centra města Dušan Kunovský před lety zvítězil v masové výstavbě s propagačním sloganem dům za cenu bytu. Na opačném pólu rezidenčního trhu může být všechno jinak. Realitním makléřům zaměřeným na luxusní nemovitosti chybí dostatek nových prostorných designových rezidencí v prémiových lokalitách. Klienti jsou ochotni zaplatit za dvěstěmetrový byt ve viladomě s recepcí a ochrankou, kde pohodlně zaparkují a vyjedou výtahem až domů, 20 až 30 milionů korun. Problém je, že míst, kde je možné stavět byty v této cenové relaci, už moc není. Developeři se proto pokoušejí redefinovat takzvanou dobrou adresu. Trh se probouzí Drahé luxusní byty nebo domy, když máme, tak je prodáme. Dokonce i za cenu, kterou si řekne prodávající, říká Jan Mráz z realitní kanceláře Svoboda & Williams. Nedávno našel velmi rychle zájemce i pro dům na prestižní adrese v Praze 6 za téměř 60 milionů korun. Kupec neváhal ani chvíli, majitel se ovšem rozmýšlel tak dlouho, až klient ztratil trpělivost. Během posledních měsíců prodal makléř čtyři byty za desítky milionů korun v bubenečském viladomě Charles. Jen od počátku letošního roku naši agenti uzavřeli několik obchodů, kde byla jednotlivá transakce vyšší než 40 milionů korun, přizvukuje Miroslav Šibal z kanceláře Lexxus. Té se letos podařilo prodat několik bytů v menším luxusním projektu v tradiční pražské lokalitě Baba v Praze 6, kde se cena pohybovala nad 130 tisíc korun za metr čtvereční. Investory povzbuzují i banky. Menší projekty v nejkvalitnějších lokalitách považují za nejméně rizikové, soudí Šibal. Pohled za všechny prachy Lidé se už naučili kupovat místo. Zpočátku byl každý okouzlen samotnou nemovitostí, lokalita jej tolik nezajímala. To už neplatí. V Kunraticích nebo v sousedství sídliště může být v sebelepším domě bazén a výtah, za 40 milionů je ale neprodejný. Klienti ochotní investovat desítky milionů korun vyžadují kromě soukromí na dobré adrese hlavně pěkný výhled. Ten musí být pražský. Rurální pohled na úžasnou skálu a stráň, kam občas bača vyžene ovce, kupce ani u nemovitosti v blízkosti centra neuspokojí. 30 milionů korun jsou klienti ochotni zaplatit za dvěstěmetrový pražský byt ve viladomě s recepcí a ochrankou, kde pohodlně zaparkují a vyjedou výtahem až domů Za výhled na Vyšehrad byl ochoten zaplatit přes čtyři desítky milionů korun například Leoš Mareš v projektu Rezidence Mošnová. Úžasné panoráma bylo na nemovitosti to nejexkluzivnější. Dobrou adresou jsou notoricky známá Hanspaulka, ale třeba i Malvazinky nebo Hřebenky v Praze 5. Ceněné mohou být ovšem i ne úplně exkluzivní adresy. Pro některé klienty může být sexy místem pro bydlení i část Vinohrad nebo rozhraní Smíchova a Malé Strany, kde si ráno v pantoflích zaskočí do kavárny a večer si vybírají z desítky svérázných hospůdek. Na tyto přednosti vsadil developer, který připravuje v současnosti zřejmě jediný projekt v Praze 2. V blízkosti náměstí Míru naplánoval 21 rezidencí pro singles. Nový majitel bude muset oželet výhled na pražské střechy, jelikož je situován ve vnitrobloku Uruguayské a Belgické ulice. Investor si je pravděpodobně tohoto nedostatku dobře vědom projekt vyprofiloval jako malometrážní reprezentativní domácnosti pro solventní solitéry, kteří si chtějí užívat a nestojí o budování rodinného hnízda. Nezabrala ani sedačka u vany Samotné centrum města představuje zvláštní kapitolu. Zajímavé zůstává zejména pro cizince, kteří pokládají kvalitně rekonstruovaný byt v secesním pražském domě za jistou investici s větším potenciálem zhodnocení než v západních metropolích. Takové byty, nejlépe s parkováním, se dají A Neotřelý design a prostorné terasy. Developer V Invest CZ nasadil u devíti bytů v projektu Cubic House cenu 110 tisíc za metr čtvereční bez DPH stále prodat i za 200 tisíc korun za metr čtvereční. Centrum je ale ohraničené ulicemi Revoluční a Národní. Na nábřeží v blízkosti Tančícího domu jsme prodávali velký dvouložnicový byt o rozloze 240 metrů čtverečních, kde jen obývák s kuchyní čítal přes 100 metrů a koupelna byla řešena jako samostatný pokoj se sedací soupravou. Za prémiovou Vizualizace v invest cz, foto na titulní straně profimedia.cz nehledají prostředek, kam uložit peníze, nové byty jim přece jen nabízejí větší komfort bez kompromisů, řečeno propagační terminologií. Jejich předností je sem tam i nějaká zeleň a hlavně pohodlné bezproblémové parkování. Tito lidé mají rádi recepci, rádi si z garáže vyjedou výtahem rovnou do bytu a zatáhnou rolety. Chtějí mít pocit bezpečí, který jim dodá ostraha, má zkušenost makléř. Ovšem míst v dosahu centra města, kde by se daly postavit luxusní byty s cenou za více než sto tisíc korun za metr čtvereční, už opravdu moc není. Tradiční lokality jsou téměř vyčerpané. Developeři proto testují Braník, Podolí, Hodkovičky či Strašnice. S takovými projekty přicházejí i firmy, které se obvykle orientují na vyšší střední třídu. Společnost Real-Treuhand Reality se pokouší oživit projekt designového bydlení z dílny Jana Šestáka a Marka Deyla ze studia pha. Dům s dvacítkou bytů je umístěn ve svahu nad ulicí Radlickou. cenu 200 tisíc za metr se ale kupec nenašel, potvrzuje Jan Mráz. Čeští klienti dávají před rekonstrukcemi přednost novostavbám v širším centru města. V případě, že prioritně >>> A

3 IV/V Společnost JRD nabízí stometrové byty v pasivním standardu s velkými předzahrádkami a terasami za více než deset milionů korun ve Strašnicích. Aktuálně investoři vytvářejí tlak na to, aby se stylovou lokalitou staly Košíře, které mají výhodu blízkosti centra města. Košíře lákají boháče Jeden z klientů mi na nabídku krásného bytu v Košířích řekl, že nechce za tolik milionů koukat na ty bohaté na protějším kopci Na Hřebenkách, vypráví jeden z realitních agentů. Hranice takových míst se posouvají. Je to přirozený proces, který započal vyčerpáním vhodných pozemků. Právě Košíře se takovou výběrovou lokalitou stávají, oponuje Mráz. Tuto část Prahy si vybrali hned dva developeři, kteří se z ní rozhodli udělat právě onu špičkovou adresu. Společnosti ED Group, jež se specializuje na komorní projekty zasazené do proluk ve starých vilových zástavbách, se to zřejmě daří. A V terasovité rezidenci Pod Bertramkou s originální plechovou fasádou, kde metr čtvereční stojí průměrně 90 tisíc korun, prodala během dvou měsíců téměř polovinu bytů. Tušili jsme, že ohlas u klientů bude dobrý, ovšem tak vysoká rychlost prodeje ihned při zahájení výstavby trochu překvapila i nás. Připomíná nám to období zhruba před třemi lety, kdy se díky velké chuti klientů nakupovat prodávalo mnoho bytů ještě před zahájením nebo bezprostředně po zahájení výstavby, libuje si předseda představenstva developerské společnosti ED Group Luboš Klement. Stejný kopec zlákal ještě společnost V Invest CZ, která je známa například bytovým projektem Vila Mrázovka na Smíchově. Ateliér ADR architektů Aleše Lapky a Petra Koláře zasadil do svahu v místech bývalých vinic projekt Cubic House, který obohatí Košíře o výrazný architektonický počin. Developer nasadil u devíti bytů cenu 110 tisíc za metr Vizualizace ed group Lákavý kopec. Společnost ED Group v terasovité rezidenci Pod Bertramkou s originální plechovou fasádou, kde metr čtvereční stojí průměrně 90 tisíc korun, prodala během dvou měsíců téměř polovinu bytů čtvereční bez DPH. Klienty láká na neotřelý design a prostorné terasy. Na velikosti záleží Podobně zajímavým ztvárněním poutá pozornost Rezidence Vietnamská v Bubenči, jejíž podobu navrhl ateliér de.fakto. Viladům zahrnuje sedm bytů od sta metrů, jejichž ceny neklesnou pod deset milionů korun. Developer nabízí i možnost jejich spojení. Každé podlaží je architektem projektu řešeno tak, že je možné propojení bytů až do varianty vytvoření loftového bytu v celém podlaží. Standardní výměra podlaží přitom činí 250 metrů čtverečních. V posledním poschodí je umístěn dvěstěmetrový penthouse se stometrovou střešní terasou za 32 milionů korun. Největší byty v nejvyšších patrech máme prodané nejrychleji. Následují byty ve spodních patrech s předzahrádkami, které si vybírají rodiny s dětmi, tvrdí Mráz. Velké byty jsou na rozdíl od masového developmentu, kde jsou nejpoptávanější byty do šedesáti metrů, nejžádanější. Klienti spojují jednotky tak, aby výsledný produkt přesáhl 200 metrů čtverečních. V nedalekém projektu Vila Charles, který byl koncipován jako malometrážní, se trend spojování bytů typický pro tento segment projevil naplno. Realitní agent tam nedávno prodal 260metrový pospojovaný byt. Byt, či dům? Proč si ovšem klienti za 20 či 3O milionů korun pořídí byt, když by mohli mít celou vilu? Pokud by se tihle lidé rozhodli pro dům, v relaci jejich nároků a požadavků na lokalitu by stál už 50 milionů korun. Z hlediska prestiže má takovýto byt stejnou váhu, soudí Mráz. Navíc byt je jako investice likvidnější než dům, domnívá se makléř. Dalšími klienty je sorta lidí, která ještě nedorostla do domu. Snaží se nafukovat byt až do okamžiku, kdy muž, kterému bezstarostné bydlení v bytě vyhovuje, podlehne ženě toužící vypustit děti na velkou zahradu s trampolínou. Takovému bytu dají často nakonec přednost i lidé, kteří se původně zajímali o dům. Zjistí ale, že stavební náklady na takový solidní dům dosahují 15 milionů korun, museli by jej proto postavit na okraji Prahy, aby se vešli do dvacetimilionového rozpočtu. Jelikož se obávají známého syndromu manželky taxikářky, začnou se poohlížet po větších bytech v blízkosti centra. Na movitější klienty, kteří chtějí rodinnou atmosféru a nechtějí dům se zahradou za městem, cíleně zaměřila pozornost společnost ED Group. Skutečně naši klienti vyhledávají bydlení blížící se komfortem a soukromím rodinnému domu s využitím všech služeb bytového domu. Jsou to převážně úspěšní lidé preferující klidné bydlení, které je na dosah centru města, říká Klement. Makléř Šibal se často setkává s přesuny mladých rodin s malými dětmi za město, a naopak s přesuny zpět v momentě, kdy děti potřebují kvalitní školy a kroužky. V tomto okamžiku ocení centrální polohu. Právě hledání velkých bytů v Praze, které se blíží velikosti menšího rodinného domu, je největším oříškem, dodává. Přílohu připravil Petr Dašek Podle ředitelky odboru Prodeje a marketingu divize Skanska Reality je sice český zákazník výrazně orientován na cenu, ale díky větší informovanosti se myšlení klientů posouvá stále více ekologickým směrem a roste zájem o nízkoenergetické bydlení. Optimisticky vidí i vývoj celkového prodeje nových bytů. Předpokládáme, že následující dva až tři roky budou díky aktuálnímu vývoji ekonomiky a očekávanému zvýšení dolní sazby DPH ještě velmi náročné. Nicméně postupný růst našich prodejů potvrzuje, že Skanska Reality drží v Česku svůj zhruba desetiprocentní tržní podíl, který poslední dobou dokonce mírně roste, říká Naděžda Ptáčková. E15: Před lety jste si koupila nový byt ve Vysočanech. Obstál by i dnes? Jak se změnily nároky klientů a nabídka developerů? Ano, obstál. Přestože v něm v současné době již nebydlím, dále jsem do něj investovala a nyní byt pronajímám. Pokud se na své rozhodnutí dívám zpětně v souvislosti s tím, kolik jsem tehdy investovala do jeho kupní ceny, i za dnešní tržní situace bych ho A prodala se ziskem. Lokalita Vysočan se od té doby také posunula. Současní klienti jsou daleko sofistikovanější a před samotnou koupí si dělají vlastní průzkumy. Jednodušším způsobem také získávají potřebné reference na developery. V obecné rovině můžeme konstatovat, že klienti i developeři se již poučili z předchozích chyb a prostředí na trhu s novými nemovitostmi se celkově zkultivovalo E15: Soudíte, že pořídit si byt je dnes jednodušší než tenkrát? Určitě, kromě lepší dostupnosti hypoték je v Praze mnohem širší nabídka nemovitostí než před několika lety. E15: Už jste si koupila nový byt, jestli se mohu zeptat jaký? V mezidobí jsem si pořídila ještě jeden byt v našem projektu Červený Vrch v Praze 6. E15: Hypotéky jsou na historickém minimu, vláda vyhrožuje vyšším DPH, a klienti přesto nenakupují. Zřejmě nevidí budoucnost právě optimisticky. Jste zklamaná? Předpokládáme, že následující dva až tři roky budou díky aktuálnímu vývoji ekonomiky a očekávanému zvýšení dolní sazby DPH ještě velmi náročné. Nicméně v tuto chvíli nemohu mluvit o zklamání, neboť postupný růst našich prodejů potvrzuje, že Skanska Reality drží v Česku svůj zhruba desetiprocentní tržní podíl, který poslední dobou dokonce mírně roste. V roce 2009, kdy krize na developerském trhu kulminovala, jsme podle reportingových pravidel Skansky prodali 269 bytů a rodinných Naděžda Ptáčková: Developeři i klienti se poučili z předchozích chyb Foto skanska reality domů. Za loňský rok 2010 to bylo již 415 bytů a rodinných domů. To je meziroční nárůst o 54 procent. Na konci letošního srpna jsme měli prodaných 336 bytů, na konci loňského 290, což je v meziročním srovnání další nárůst o zhruba 16 procent. Díky dopadům finanční krize se navíc upevnily pozice silných hráčů s dlouhodobou tradicí, historií a odpovídajícím finančním zázemím, jako je Skanska. E15: Dá se vůbec bojovat se špatným očekáváním? Správně zvolenou obchodní strategií a realistickým pohledem na věc tedy stanovením si cílů a očekávání, kterých je možné v dané situaci dosáhnout. E15: Hodně se profilujete v takzvaném zeleném stavění. Z logiky věci musí být nízkoenergetické byty o něco dražší než obyčejné. Je těžké přesvědčovat Čechy, kteří porovnávají hlavně cenu? Je pravda, že český zákazník je výrazně orientován na cenu. Nicméně díky větší informovanosti se myšlení našich klientů posouvá stále více ekologickým směrem a v souvislosti s tím >>> Celkem 89 bytů 1 + kk 4 + kk nabízí nová fáze výstavby projektu Rezidence Čámovka, u níž byl právě zahájen předprodej. Ke každému bytu bude opět patřit vlastní terasa či zahrádka, což představuje jedinečný fenomén mezi pražskými developerskými projekty. Ale to není vše, čím je Rezidence Čámovka výjimečná. Kromě mimořádně příjemné lokality, komfortu, originální a zároveň účelné architektury, se může pochlubit i krásným výhledem a okolím.

4 A VI/VII pomalu roste i zájem o tuto formu bydlení. Navíc z dlouhodobého hlediska, při současném tempu růstu cen energií, se délka návratnosti počátečního vkladu neustále snižuje. E15: Nabízíte srovnatelné byty v obyčejném a nízkoenergetickém standardu. O kolik jsou ty zelené dražší a jak se ve srovnání s těmi levnějšími prodávají? Byt v nízkoenergetickém standardu Komfort Eko je zhruba o 15 procent dražší než jiný náš byt ve srovnatelném standardu bez ekologických technologií. V projektu Milíčovský háj-jih, první etapa, je 66 bytů v nízkoenergetickém standardu a 54 bytů ve srovnatelném standardu bez ekologických technologií. Prodej bytů v obou standardech jsme odstartovali ve stejnou dobu. Nízkoenergetických bytů je k dnešku prodaných zhruba 61 procent, bytů bez ekologických technologií 85 procent. E15: Všiml jsem si, že na byty Kytlická v Letňanech nabízíte desetiprocentní plošnou slevu. Je to poprvé, kdy jste přistoupili k tomuto kroku a vyměnili jej za vaši obvyklou bonusovou akci Složte si slevu? Proč? Na zbylé byty projektu Bytový dům Kytlická jsme poskytli časově omezenou desetiprocentní slevu, abychom po létě a období dovolených opět nastartovali prodej a rychleji doprodali dokončené jednotky, což nám umožní v následujících měsících doplnit další nové byty. E15: Jak se vám osvědčila akce, při které se mohli klienti na víkend nastěhovat do bytu, aby zjistili, jak by se jim tam žilo třeba i v noci nebo v neděli? Proč už ji neinzerujete? Klienti jsou daleko sofistikovanější a před samotnou koupí si dělají vlastní průzkumy Čeští klienti, kteří mají zájem o koupi nového bytu, jsou poměrně konzervativní a k testování podobných novinek dochází pouze pozvolna. Valná většina z nich si již před návštěvou realitní kanceláře udělá vlastní průzkum lokality, kterou preferuje. Značka Skanska Reality je díky své tradici a službám, které poskytuje, zároveň chápána jako záruka určité kvality a standardu. Proto o akci nebyl takový zájem, jaký jsme původně předpokládali. Domníváme se, že akcí jsme trochu předběhli dobu a že se k ní v budoucnu, až doroste generace mladých lidí odchovaná sociálními médii, ještě vrátíme. E15: Nyní nabízíte, že zajistíte kupci bytu nájemníka na rok s pětiprocentním výnosem. Většina klientů ale dnes kupuje byt pro vlastní potřebu, na investici příliš nevěří, nebo se pletu? Část našich klientů nakupuje nemovitosti za účelem jejich dalšího pronájmu většinou se jedná o menší byty 1+kk a 2+kk v blízkosti stanice metra, po kterých je v tomto směru největší poptávka, neboť z dlouhodobého hlediska jde o jednu z nejjistějších investic. Jako každá investice má určitá rizika, ty však lze velmi dobře predikovat a ošetřit. V porovnání s investicí do cenných papírů však jde o reálný majetek, na který si lze sáhnout a který je pod plnou kontrolou příslušného majitele. E15: Vyzkoušeli jste i marketing prostřednictvím mobilů. Několik desítek tisíc lidí dostalo SMS nebo MMS s propagací projektu Milíčovský háj. Jak jste pokus vyhodnotili a budete akci opakovat? Chystáte nějaké další novinky? Akce se nám osvědčila, což dokládá zvýšená návštěvnost webu a dne otevřených dveří projektu Milíčovský háj v období kampaně. Soudobé trendy marketingové komunikace chceme využívat i nadále aktuálně jsme mobilního marketingu využili při propagaci Bytového domu Kytlická na Proseku. E15: Zlákaly vás Modřany. Proč právě tato čtvrť, která byla až do minulého roku, kdy tam začal stavět developer Sidi přes 300 bytů, mimo zorné pole developerů? Navíc tam není metro Praha 4 je lokalitou, kterou jsme neměli zastoupenu v nabídce. Projekt vyroste u Vltavy, jen několik minut procházkou A Foto skanska reality k soutoku s Berounkou. V jeho blízkosti se nachází přírodní památka Modřanská rokle. Lokalitu protíná in-line dráha a cyklostezka vedoucí z Modřan, přes Braník, Podolí, Výtoň prakticky až do historického centra Prahy. Je zde vybudována kompletní infrastruktura. Dopravně bude projekt napojen na nedalekou zastávku tramvaje, několik zastávek autobusů, k přesunu do centra se dá využít i blízkého vlakového nádraží. Ve Vršovicích jste za čtvrt hodiny, na hlavním nádraží do 20 minut. E15: Můžete být konkrétnější? Kam modřanský projekt směřuje? Projektem chceme cílit na dva segmenty rodiny s malými dětmi a stále se rozrůstající skupinu singles, v zadní části navazující na vilovou zástavbu pak nabídneme komfortní bydlení náročnějším klientům. E15: Chystáte výstavbu 320 bytů v Ostravě. Je to aktuální? Taková nálož by byla velké sousto i pro Prahu Projekt v Ostravě vyvíjíme. Domníváme se, že zatím nenastala tržní situace, ve které by nám přišlo smysluplné uvést ho na trh. E15: Který z rezidenčních projektů, jež Skanska za těch osm let postavila, byl nejúspěšnější? A který vám nejbližší? Za jeden z nejúspěšnějších považuji Rezidenční čtvrť Botanica v Praze 5-Jinonicích, kterou zde vyvíjíme již více než deset let. Mně nejbližšími jsou komorní Rezidence Nové Petřiny v Praze 6 a Bytový dům Pod Vodárenskou věží v Praze 8, který je nyní v nominacích na Pražskou stavbu roku. Oba projekty oceňuji pro jejich velikost Bytový dům Pod Vodárenskou věží má 44 bytů, Rezidence Nové Petřiny pouhých 29 bytů, kvalitní architekturu a lokalitu, v níž se nachází. E15: Kolik si myslíte, že letos prodáte bytů? Jaký je váš výhled do budoucna? Budete cílit na nejmasovější segment orientovaný na cenu? Už se nebudete snažit prodávat domy? Abychom překročili hranici 400 bytů, cílíme na příjmově střední a vyšší vrstvu. Rodinné domy momentálně v nabídce nemáme, nicméně do budoucna nevylučujeme koupi smíšené lokality, jako je například naše Rezidenční čtvrť Botanica v Jinonicích. Pro výstavbu rodinných domů můžeme klientům aktuálně nabídnout také pozemky v Mandavě u Štiřína, jejichž ceny začínají na 1370 korunách za metr čtvereční. Naděžda Ptáčková Po absolutoriu na Bankovní akademii a VŠE v Praze pracovala v oblasti bankovnictví. V německé bance (dnešní UniCredit Bank) nejprve pečovala o VIP klientelu, později se zabývala hypotečními úvěry a financováním velkých komerčních a rezidenčních projektů. Po nástupu do Skansky v roce 2004 působila na několika pozicích v top managementu. V průběhu své kariéry absolvovala řadu kurzů a odborných stáží v zahraničí (SRN, Anglie, USA). CPP_104x276_E15_zrc.indd :16 Z11XXXX_PS_JUBILEUM HOUSE_I_E15_212x136.indd 1 8/23/11 6:21 PM

5 /VIZE /2012 /2021 KONFERENCE O BUDOUCNOSTI MÉDIÍ, MARKETINGU A REKLAMY PRAHA, 25. ŘÍJNA 2011 CLARION CONGRESS HOTEL PRAGUE TRADIČNÍ MÉDIA V ROCE 2012 A V PŘÍŠTÍM DESETILETÍ Pavel Zima výkonný ředitel Seznam.cz Petr Dvořák nový generální ředitel České televize Peter Duhan nový generální ředitel Českého rozhlasu Erik Tabery šéfredaktor týdeníku Respekt Tomáš Skřivánek ředitel divize a šéfredaktor deníku Mladá fronta E15 ZŮSTANOU TRADIČNÍ REKLAMNÍ FORMÁTY TAHOUNEM MEDIÁLNÍHO TRHU? Petr Topinka generální ředitel Mark/BBDO Martin Jaroš marketingový ředitel T-Mobile Tomáš Hrivnák agentura Idealisti Alexandra Poláková marketingová ředitelka Allegro Group CZ Peter Polster Internetional Managing Director, Great Britain, VCCP NOVÁ MÉDIA, PUBLIC RELATIONS A REKLAMA POD ČAROU Petr Koubský internetový publicista Zdeněk Strnad ČRo/Rádio Česko Erin Reindl Business Development and Marketing Director, Central Europe JWT Petr Bednář ředitel divize Online Mladá fronta a. s. STRATEGIE.E15.CZ/KONFERENCE Generální partner Hlavní partneři Partneři Mediální partner: