znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax:

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 2/3 pozemku parc.č. 504/4 v k.ú. Brantice, včetně všech součástí a příslušenství v obci Brantice, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č. 412 pro k.ú. Brantice. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 954/ Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 31 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno,

2 Pozemek parc.č. 504/4, k.ú. Brantice Znalecký posudek č /2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 9 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 954/03-235, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti zapsané na LV č. 412 pro k.ú. Brantice ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 412) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Pozemek parc.č. 504/4, k.ú. Brantice Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 954/03-235, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti parc. č. 504/4 k.ú. Brantice včetně součástí a příslušenství ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 412 pro k.ú. Brantice, vyhotovený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním - SCD dne dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s venkovní prohlídkou nemovitosti konaného dne , 4. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 5. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne , 7. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 8. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 8. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 9. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Pozemek parc.č. 504/4, k.ú. Brantice Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je pozemek, orná půda, v k.ú. Brantice včetně všech součástí a příslušenství, zapsaný na LV č. 412 pro k.ú. Brantice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 412 v k.ú. Brantice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Byla provedena venkovní obhlídka nemovitosti. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne Pozemek není v terénu vytýčen, je volně přístupný. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 412 ze dne pro k.ú. Brantice v oddíle C - omezení zástavním právem soudcovským a exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. zástavním právem soudcovským a exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Na základě získaných informací od objednatele posudku není na předmětnou nemovitost uzavřena žádná nájemní smlouva. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti pozemku parc. č. 504/4 v kat.ú. Brantice včetně všech součástí a příslušenství v obci Brantice, okres Bruntál, zapsáno na LV č. 412 pro k.ú. Brantice. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Pozemek parc.č. 504/4, k.ú. Brantice Znalecký posudek č /2011 Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemku parc. č. 504/4 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Brantice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Obec Brantice patří do dřívějšího okresu Bruntál a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Krnov. Obec Brantice se rozkládá asi šestnáct kilometrů severovýchodně od Bruntálu a šest kilometrů jihozápadně od města Krnov. Z turistického hlediska patří rovněž do horské oblasti Jeseníků. Území této středně velké vesnice trvale obývá asi 1290 obyvatel. Protéká zde řeka Opava. Brantice se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Brantice a Radim. Obec je vzdálená přibližně 6 km od polských hranic. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat jednu základní školu nižšího stupně a pro předškoláky je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Brantice má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Brantice leží v průměrné výšce 341 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrání plocha obce je 2673 ha, z toho orná půda zabírá pouze dvacetosm procent. Lesy rostou asi na jedné polovině katastrálního výměru obce. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Předmětný pozemek parc. č. 504/4 leží podél silnice I tř. Bruntál Krnov cca 200 m od křížení směr Radim. V současné době se jedná o zemědělskou půdu v lánu. V jihozápadní části je pozemek omezen vzdušným vedením VN. Územním plánem obce Brantice jsou však pozemky určeny jako nezemědělské, jako nově vznikající průmyslová zóna. Jedná se tedy o pozemek stavební, nezasíťovaný. Pozemek je prakticky rovinatý kratší stranou orientovaný k silnici I. tř. Delší rozměr má pak orientaci západ- východ. Jedná se prakticky o rovinu. Oceňovaná nemovitost Pozemek parc. č. 504/4, včetně všech součástí a příslušenství pro k.ú. Brantice. obec Brantice. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Pozemek parc.č. 504/4, k.ú. Brantice Znalecký posudek č /2011 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Pozemek parc.č. 504/4, k.ú. Brantice Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemek parc. č. 504/4 k.ú. Brantice Popis Předmětný pozemek parc. č. 504/4 leží podél silnice I tř. Bruntál Krnov cca 200 m od křížení směr Radim. V současné době se jedná o zemědělskou půdu v lánu. Územním plánem obce Brantice jsou však pozemky určeny jako nezemědělské, jako nově vznikající průmyslová zóna. Jedná se tedy o pozemek stavební, nezasíťovaný. Pozemek je prakticky rovinatý kratší stranou orientovaný k silnici I. tř. Delší rozměr má pak orientaci západ- východ. Jedná se prakticky o rovinu. Uvedená nemovitost má tyto kladné stránky : umístění při silnici I. tř. stavební pozemek pro komerční výstavbu Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : nezasíťovaný Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v širším okolí města Krnov k datu ocenění jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětnými zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Brantice orná pole, UP na komerční zónu (1) (2) (3) (4) (5) 1 Brantice orná pole, UP na komerční zónu 2 Krnov 3833 orná pole, UP na komerční zónu 3 Krnov 8155 orná pole, UP na komerční zónu Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Kč celkem Kč / m 2 men ceny pra- K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,25 1,25 1,00 1,10 1,00 1,25 2, , ,25 1,25 1,00 1,10 1,00 1,25 2, Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Pozemek parc.č. 504/4, k.ú. Brantice Znalecký posudek č /2011 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m Minimum Kč / m Maximum Kč / m Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,70 (navrženo 0,75-0,70). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro pozemek je navržená na ,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : třimiliony korun českých). spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 2/3 činí Kč / 3 x 2 = Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Pozemek parc.č. 504/4, k.ú. Brantice Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 412 ze dne pro k.ú. Brantice evidována. c. č. 82/1 k.ú. Brantice Kč Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 412 ze dne pro k.ú. Brantice v oddíle C - omezení zástavním právem soudcovským a exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem soudcovským a exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle předložených dokladů objednatelem na výše uvedenou nemovitost uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 2/3 pozemku parc.č. 504/4 v k.ú. Brantice včetně všech součástí a příslušenství, obec Brantice, okres Bruntál, zapsáno na LV č. 412 vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Bruntál podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : dvamiliony korun českých). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10 Pozemek parc.č. 504/4, k.ú. Brantice Znalecký posudek č /2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23 Plán obce

24

25 Územní plán

26