Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2013

Transkript

1 EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 781/ Praha 8 - Čimice Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Nedobrovolná dražba č. j: 411/2013-D Předmět ocenění Budova RD č.p. 1096, LV č na pozemku parc.č. St pozemek parc.č. St. 1270, LV č Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Kraslice Počet obyvatel 6905 Kat. území Kraslice Ulice Třebízského č.p Část obce dle LV Kraslice Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 781/ Praha 8 - Čimice Vlastnictví Budova RD č.p Smatana Bc. Martin - Kraslice , Třebízského 1096 pozemek parc.č. St. Smatana Bc. Martin - Kraslice , Třebízského Zpracováno pro dražebníka Tel. IČ DIČ Vypracoval Chmelíková Eva Dne Licence číslo Lidická 51 Ke dni Karlovy Vary echmelik@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet stran příloh 0 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : Objekt po částečné opravě i když je údržba zanedbaná. Záporné stránky: Malý pozemek bez zahrady, výrazně zanedbaná údržba, trhlina v obvodovém zdivu. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Osmsettisíc Kč Kč Dva miliony devětsetosmdesátčtyři tisíc Kč - 1 -

2 Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) stavba je umístěna na vlastním pozemku k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup NE nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE NE NE nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma Zástavní právo smluvní pro Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, Praha, RČ/IČO: Parcela: St Stavba: Kraslice, č.p Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost Trhlina v přední části obvodové zdi nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nejedná se o prodej Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Objekt odkoupen v roce 2006 za cenu ,- Kč - sdělení vlastníka

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5279, vyhotovil Czech POINT Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5279, vyhotovil Czech POINT Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Kraslice je situováno v západní části Krušných hor v Kraslickém průsmyku při hranici se SRN, počet obyvatel Ve městě je kompletní síť obchodů a služeb, kino, základní a mateřské školy, poliklinika, lyžařský areál v nedaleké Bublavě. Do města zajíždí autobus, je zde vlaková zastávka ČD a hraniční přechod do SRN (Klingenthal) pro silniční a železniční dopravu. V minulosti byly Kraslice významným průmyslovým centrem (Amati atd.), ovšem s útlumem hospodářství v příhraničních oblastech je zde minimální nabídka zaměstnání a tomu odpovídající demografický profil obyvatelstva. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Nemovitost se nachází v ulici Třebízského, jedná se o komunikaci III. tř situovanou nad hlavní příjezdovou komunikací do města ( tř. ČS armády). Okolní zástavba je smíšena - jižním směrem jsou rodinné domky, před objektem je nebytový objekt skladu autodílů, dále rodinné domy ve spodní části, kde žijí z části nepřizpůsobivý občané. Z pohledu polohy nepříliš dobrá poloha vzhledem k hluku od projíždějící dopravy z hlavní komunikace, dále výhled z hlavních obytných místností je orientován k západní straně, na nebytový objekt, který je neobývaný se zanedbanou údržbou. Dopravní dostupnost do centra města je na dobré úrovni - do centra města 1000 m, vlakové nádraží ve vzdálenosti m, autobusové ve vzdálenosti cca 1000 m. Přístup k nemovitosti je zajištěn po jednosměrné komunikace, dále pak přes pozemek - zahrada, který je ve vlastnictví ČR - Státní pozemkový úřad. Informace o nemovitosti Předmětem hodnocení je samostatně stojící rodinný dům o velikosti Kk.+4, částečně podsklepený ( do jedné poloviny), jedno nadzemní podlaží a plně obytné podkroví, objekt postaven na základě odborného odhadu Objekt zděný, zastřešený dřevěným vázaným krovem s krytinou z živičných šablon. Stavebně technické provedení a vybavení : Technický popis domu : Základy betonové bez izolací proti vodě a vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné obvodové stěny o tl mm včetně omítky.vodorovné konstrukce nad podzemním podlažím mírné klenby, nad nadzemními podlažími jsou stropy pravděpodobně dřevěné trámové s podhledem polospalné.krov dřevěný vázaný, klempířské konstrukce úplné ze slitiny TZN plechu. Schodiště kamenné. Vnější omítky vápenné, čelní fasáda s obkladem lícových cihel, vnitřní omítky dvouvrstvé štukové hladké. Vnitřní dveře : částečně chybí, částečně dřevěné náplňové, částečně dýhované do ocelové zárubně, okna jsou plastová zdvojená. Podlahy obytných místností prkenné,v koupelně a chodbě keramická dlažba. Vytápění : ústřední s kotlem na plynná paliva, teplá voda z boileru, který je součástí systému plynového kotle Koupelna vybavena obezděnou plastovou vanou, sprchovým koutem a umyvadlem, WC. V podkroví je WC. Keramické obklady pouze u první koupelny. Je proveden rozvod studené a teplé vody, kanalizace od všech zařizovacích předmětů. Rozvod zemního plynu, el. instalace 220/380. Kuchyně v vybavena standardním plynovým sporákem. Ostatní vybavení : krb. Technický stav objektu, závady : Objekt je po částečné opravě a modernizaci z let , v současné době není prováděna řádná údržba.objekt je odpojen od dodávky el. proudu. Opotřebení stanoveno na základě odborného odhadu : 50% Dispoziční řešení : 1.PP - sklep, technická místnost 1.NZP : chodba, koupelna, obývací pokoj s kuchyňským koutem Podkroví : schodišťový prostor, pokoj, pokoj, ložnice, WC Vedlejší stavby : Ne Venkovní úpravy : ne, pozemek o velikosti 197 m2. Objekt je napojen na veškeré veřejné distribuční sítě včetně plynu. ZP : 1.NP : 9.1* * 4.1 =96.4 m2 ZP: 1.PP : 9* 4.2= 36 m2 Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace vykazuje závady: výtluky

4 Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 96.4 m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, sprchový kout, WC, 2* umyvadlo sporák kombinovaný Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků odhadem 100 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje Trhliny v obvodovém zdivu Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina 100% 2008 Vnitřní omítky 50% 2008 Okna 100% 2008 Dveře 30% 2008 Instalace 100% 2008 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 694 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 197 m 2 Cena pozemků 400 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Veřejná přístupová komunikace Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce do cm práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech z živičného šindele klempířské z titanzinku konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších spárované zdivo povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody kamenné dveře a vrata vnitřní hladké dýhované okna plastová s dvojsklem povrch podlah prkenné vytápění ústřední s plynovým kotlem elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu - 4 -

5 ohřev teplé vody kombinovaný s ústředním topením ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Mimořádná výbava Krb vnitřní Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 5.23 m m 2 obývací pokoj s kuchyňským koutem m m 2 koupelna s WC 8.32 m m 2 chodba 7.54 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 WC 1.90 m m 2 chodba 5.23 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 95.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme k prodeji rodinný dům s garáží pro 1 automobil a zahradou v klidné části obce. V domě jsou nové podlahy, rozvody vody, elektriky a plynu. Koupelna je po rekonstrukci s podlahovým vytápěním. Dům je celý podsklepen. Nový plynový bojler, okna jsou plastová i dřevěná. V přízemí je kuchyň s obývacím pokojem, šatna, ložnice, v 1. patře 3 pokoje a terasa. Porovnání: shodná lokalita, shodný typ domu, shodné provedení a vybavení 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dobré bydlení nabízí k prodeji podsklepený rodinný řadový dům s dispozicí 5+1. V přízemí domu se nachází kuchyň, dvě obytné místnosti, toaleta a vstup do sklepní části domu. V patře pak tři místnosti a koupelna. V každé z místností jsou funkční kachlová kamna. Na domě byla provedena rekostrukce střechy včetně okapového systému a nová přípojka kanalizace. Dům je jinak v původním stavu. Za domem se nachází menší zahrádka vhodná k posezení nebo vybudování zázemí pro děti. Výhodou tohoto domu je jeho umístění v klidné části centra obce s výbornou dostupností a bezprostřední blízkostí obchodů, školy a školky. Porovnání: shodná lokalita, částečná oprava, větší pozemek 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 42.0 m 2 Podlahová plocha 78.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2-6 -

7 Redukce ceny 30 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme k prodeji novostavbu v lukrativní lokalitě města Kraslice s výhledem na krásné panorama krušných hor nedaleko německých hranic. Zastavěná plocha obytného domu má 42 m2 (možnost přestavět na mezonetový byt s výměrou 84 m2 anebo přistavět),zahrada 671 m2, garáž, půda. Dům má šindelovou střechu, zateplení domu a fasáda, plastová okna a dveře. Do domu jsou zavedené veškeré inž. sítě, vytápění kombinovaným kotlem na tuhá paliva, nové rozvody vody, odpadu, topení v mědi. Dispozice interieru - předsíň ze které je vstup na půdu, koupelna s WC a místnost cca 30 m2. Pod tímto podlažím je místnost, která se dá využít jako dílna, s možností mezonetem propojit a zvětšit obytný prostor. Zahrada je z části upravená zámkovou dlažbou a z části zatravněná. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej rodinného domu 5+1 se samostatně stojící dvojgaráží v obci Kraslice,dům je po celkové rekonstrukci v průběhu let , která zahrnovala: nová plastová okna s vnitřními žaluziemi a v obývacím pokoji s předokení roletou, rozvody vody a elektroinstalace, nová kuchyňská linka s novými elektrospotřebiči, podlahy,novou střešní krytinu, zateplení a izolace celého domu, fasáda a koupelny. V přízemí domu jsou dvě obytné místnosti z toho jedna propojená s venkovním posezením s krbem, kuchyň, koupelna s vanou a sprchovým koutem a samostatné WC s umyvadlem. V podkrový domu jsou tři obytné místnosti a sociální zařízení s vanou. Dům je částečně podsklepený. Topení je řešeno plynovým kotlem. Zastavěná plocha domu je 110m2, užitná plocha 160m2. K domu náleží samostatně stojící novostavba dvojgaráže zastavěné plochy 50m2. Pozemek má celkem 605m2. Dům leží na přímé trase cca 2 km od hranic s Německem. Proto je objekt vhodný jak k trvalému bydlení, tak k podnikání. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Pro porovnání jsem vybrala 4 reprezentanty, jedná se o rodinné domy situované v obci Kraslice, jedná se o domy s částečnou opravou i domy- nové stavby. Z výše uvedeného přehledu je patrné, že cenové porovnání má velké rozpětí, u hodnocené nemovitosti jsem volila spodní hodnotu cenového porovnání a to vzhledem k těmto skutečnostem : Velmi malý pozemek pouze pod stavbou, výrazně zanedbaná údržba. Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická Karlovy Vary podpis - 7 -

8 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2755/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís

9 Fotodokumentace Kuchyňský kout Pohled z okna Krb v pokoji podlahy koupelna Kotel UT - 9 -

10 Fotodokumentace

11 Fotodokumentace Detail Přístavba koupelny Pohled z domu

12 Fotodokumentace - mapy

13 - 13 -