ZNALECKÝ POSUDOK. číslo: 110/2015

Transkript

1 Meno, adresa znalca: Ing. Oto Pisoň, Vozová 6/10, Komárno tel: ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 110/2015 Zadávateľ: LICITOR group, a.s., Sládkovičova 6, Žilina Číslo objednávky: 110/2015 zo dňa Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp.č.532 na parc.č.970/4, vrátane príslušenstva, pozemkov parc.č.970/2,970/4 katastrálne územie Komjatice, obec Komjatice, okres Nové Zámky, ako podklad pre výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona NR SR číslo 527/2002 Z.z. v znení neskorších právnych predpisov. Počet listov (z toho príloh) : 26 (11) Počet odovzdaných vyhotovení: 4

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu súp.č.532 na parc.č.970/4, vrátane príslušenstva, pozemkov parc.č.970/2,970/4 katastrálne územie Komjatice, obec Komjatice, okres Nové Zámky. 2. Účel znaleckého posudku: Podklad pre výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona NR SR číslo 527/2002 Z.z. v znení neskorších právnych predpisov. 3. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané objednávateľom : Objednávka č.110/2015 zo dňa Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.4, zo dňa , katastrálne územie Komjatice, obec Komjatice, okres Nové Zámky. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa , katastrálne územie Komjatice, obec Komjatice, okres Nové Zámky. Žiadosť o vydanie stavebného povolenia č.výst/ /64 zo dňa Znalecký posudok č.302/2013 (znalec Ing. Július Jahnátek, Školšká 28, Komjatice)- vek stavieb a technické údaje. Situácia, Pôdorys suterénu a prízemie RD 5.2 Obstarané znalcom : Fotodokumentácia 6.Použité predpisy : Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška č.490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č.40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov. STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ II.štvrťrok 2015 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. Príloha č.5 k vyhláške č.490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č.50/2005 Z.z., vyhlášky č.534/2008 Z.z. s vyhlášky č.33/2009 Z.z. Vyhláška 254/2010 Z.z.. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Identifikácia použitej metodiky: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č.3 vyhlášky MS SR 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v " Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb ", vydanej ÚSI ŽU v Žiline ( ISBN ). Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko bola nehnuteľnosť využívaná výlučne na bývanie (vlastník), v čase obhliadky dlhodobo bez využitia (zistené na tvaromiestnej obhliadke), to znamená, že je bez výnosu. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej príloh. Rozpočtové ukazovatele jednotlivých podlaží stavieb sú vytvorené na m2 zastavanej plochy podľa prílohy č.1 uvedenej metodiky. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre II. Q/2015. Koeficienty zastavanej plochy, vybavenia, konštrukčno - materiálovej charakteristiky sú zohľadnené pri tvorbe jednotlivých rozpočtových ukazovateľov. Strana 2

3 b) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1.List vlastníctva č.4 vytvorený cez katastrálny portál, zo dňa , katastrálne územie Komjatice, obec Komjatice, okres Nové Zámky. A. Majetková podstata: Pozemky: parc.č.970/2 záhrady o výmere 513 m2 parc.č.970/4 zastavané plochy a nádvoria o výmere 819 m2 Stavby: Rodinný dom súp.č.532 na parc.č.970/4 B.Vlastníci: v podiele 1/1 Rác Jozef r.rác, Cintorínska 842/24, Komjatice, PSČ , SR Dátum narodenia: Titul nadobudnutia Kúpna zmluva zo dňa , Dodatok č.1 zo dňa , dodatok č.2 zo dňa , V 6502/13, č.zmeny 829/14 Poznámky: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva spoločnosťou Prima Banka Slovensko, a.s. formou predaja zálohu na dražbe a zakazuje záložcovi záloh previesť bez súhlasu záložného veriteľa P 147/15 C. Ťarchy: Zriadenie záložného práva v prospech Prima banky Slovensko a.s., Hodžova 11, Žilina, IČO na základe zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok č zo dňa a jej Dodatku č.1 zo dňa na parcely reg.c-kn 970/2, 970/4 a na rodinný dom s.č.532 na parc.č.970/4, V 6501/13, č. zmeny 86/14. D.Iné údaje: Bez zápisu. c) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutkovým stavom: Poskytnutá dokumentácia bola porovnaná so skutkovým stavom. Zistené boli rozdiely. Právna dokumentácia nie je v súlade so skutkovým stavom. Rodinný dom súp.č.532 na parc.č.970/4 je zapísaný na LV č.4, zakreslenie v katastrálnej mape je potrebné zmeniť, nakoľko zadná časť stavby neexistuje. Projektová dokumentácia rodinného domu, stavebné povolenie ani kolaudačné rozhodnutie neboli predložené. Stavba nebola znalcovi prístupná, vlastník sa nedostavil na obhliadku. Všetky nezrovnalosti žiadam riešiť umožnením prístupu do rodinného domu, následne dodatkom k znaleckému posudku č.110/2015. Na tvaromiestnej obhliadke bolo zistené, že rodinný dom je užívaný od roku 1966, čomu nasvedčuje technický stav a opotrebenie. d) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú v súlade s vlastníckymi dokladmi: Stavby: Rodinný dom súp.č.532 na parc.č.970/4 Plot na parc.č.970/4 Studňa na parc.č.970/4 Vonkajšie úpravy na parc.č.970/4 Pozemky: parc.č.970/2 záhrady o výmere 513 m2 parc.č.970/4 zastavané plochy a nádvoria o výmere 819 m2 e) Vymenovanie jednotlivých oceňovaných stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Neboli zistené. f) Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. g) Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa Zameranie dostupných nehnuteľností vykonané dňa Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa h) Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu ohodnocovaných nehnuteľností: Strana 3

4 VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom súp.č.532 na p.č.970/4 POPIS STAVBY Rodinný dom je prízemný nepodpivničený, bez možnosti využitia podkrovia na bývanie, postavený na parc.č.970/4. Rodinný dom bol daný do užívania v roku Dispozičné riešenie: predpoklad Prízemie (1.NP): zádverie, chodba, tri izby, kuchyňa, kúpeľňa, komora, špajza. Základy sú betónové s izoláciou proti zemnej vlhkosti. Obvodové murivo je murované z tehál v skladobnej hrúbke do 50 cm, suterén je z monolitického betónu, fasáda je brizolitová, vnútorné omietky vápennocementové hladké, stropy sú drevené trámové s rovným podhľadom, v suteréne železobetónové. Strecha je valbovo - stanová, krov drevený väznicový, krytina je z pálenej škridle jednodrážkovej. Klampiarske konštrukcie strechy sú z pozinkovaného plechu ostatné klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vnútorné dvere sú prevažne drevené plné. Okná sú dvojité drevené, v suteréne jednoduché kovové okno. Podlahy obytných priestorov poschodia sú palubovky, ostatné podlahy sú prevažne z cementového poteru. V kuchyni je plynový šporák, bežná kuchynská linka s drezom s nerezovou výtokovou armatúrou. Keramický obklad stien je za šporákom a linkou. Kúpeľňa obsahuje vaňu, smaltované umývadlo s nerezovými výtokovými armatúrami. Záchod nie je osadený. Keramický obklad stien kúpeľne je nad 1,35 m výšky. Vykurovanie je kotlom na plyn v suteréne a dvomi gamatkami, radiátory rebrované. Príprava TÚV je elektrickým bojlerom. Elektrická inštalácia je svetelná a motorická - ističe. Studená voda je čerpaná zo studne suterénu. Rodinný dom je napojený na plynovod a elektrickú rozvodnú sieť, s možnosťou napojenia na vodovod, splašky sú zvedené do žumpy. Stavba je v primeranom technickom stave bez viditeľného poškodenia, základná životnosť 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy rodinné jednobytové KS: Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP ,2*(7,24+12,48) 23,66 120/23,66=5, NP ,02*11,74-4,27*2,30 131,29 120/131,29=0,914 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 1 Osadenie do terénu 4 Murivo 7 Stropy 1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie z monolitického betónu a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.8 mäkké drevo bez podstupníc Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) Strana 4

5 25.1 svetelná, motorická Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 3420 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou Podmurovka 3.4.c podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické väznicové valbové, stanové Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ hladké plné alebo zasklené dvojité rámové (von a dnu otvárané) Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 6145 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika Strana 5

6 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) c lokálne - plynové kachle (2 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1.8 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) ostatné (2 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 979 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP ( * 5,072)/30, ,52 1. NP ( * 0,914)/30, ,68 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,00 51,00 1. NP ,00 51,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 1966 Východisková hodnota 113,52 /m 2 *23,66 m 2 *2,255*0, ,83 Technická hodnota 51,00% z 5 753, ,45 1. NP z roku 1966 Východisková hodnota 233,68 /m 2 *131,29 m 2 *2,255*0, ,90 Technická hodnota 51,00% z , ,19 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie 5 753, ,45 Strana 6

7 1. nadzemné podlažie , ,19 Spolu , , PRÍSLUŠENSTVO Oplotenie uličné na p.č.970/4 Plot je vybudovaný z betónovej podmurovky, v ktorej sú kovové stĺpiky s výplňou z rámového pletiva, vráta vrátka sú plné plechové. Vybudovaný bol podľa zistenia v roku 1969,životnosť 60 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 21,00m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 21,00m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 24,15m ,44 /m 4. Plotové vráta: a) plechové plné 1 ks ,80 /ks 5. Plotové vrátka: a) plechové plné 1 ks ,44 /ks Dĺžka plotu: 21,00 m Pohľadová plocha výplne: 21,00*1,15 = 24,15 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie uličné na p.č.970/ ,67 18,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (21,00m * 53,98 /m + 24,15m Východisková hodnota 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 246, ,18 /ks + 1ks * 134,44 /ks) * 2,255 * 0,95 Technická hodnota 18,33 % z 3 992,18 731, Narážaná studňa na parc.č.970/4 Osadená v suteréne RD, zdroj studenej vody, základná životnosť 50 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Studne a záchyty vody KS: Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 6 m Priemer: 100 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 Strana 7

8 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Narážaná studňa na parc.č.970/ ,00 42,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (59,58 /m * 6m + 320,65 /ks * 1 ks) * 2,255 * 0, ,72 Technická hodnota 42,00 % z 1 452,72 610, Kanalizačná prípojka na p.č.970/4 Odvod splaškov do žumpy, životnosť 60 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 /bm Počet merných jednotiek: 8,85 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na p.č.970/ ,67 18,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 8,85 bm * 30,54 /bm * 2,255 * 0,95 579,01 Technická hodnota 18,33 % z 579,01 106, Žumpa na parc.č.970/4 Železobetónová s oceľovým poklopom, životnosť 60 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 10,00 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na parc.č.970/ ,67 18,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 10 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,255 * 0, ,06 Strana 8

9 Technická hodnota 18,33 % z 2 311,06 423, Plynová prípojka na p.č.970/4 Napojenie ne rozvod plynu, základná životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 9,30 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka na p.č.970/ ,00 28,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 9,3 bm * 14,11 /bm * 2,255 * 0,95 281,11 Technická hodnota 28,00 % z 281,11 78, Elektrická prípojka vzdušná Vzdušná jednokáblová, životnosť 60 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.b) vodiče - 3-fázová prípojka vzdušná AlFe Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 /bm Počet merných jednotiek: 14,80 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka vzdušná ,67 18,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 14,8 bm * (15,93 /bm + 0 * 9,56 /bm) * 2,255 * 0,95 505,07 Technická hodnota 18,33 % z 505,07 92, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom súp.č.532 na p.č.970/ , ,64 Strana 9

10 Oplotenie uličné na p.č.970/ ,18 731,77 Narážaná studňa na parc.č.970/ ,72 610,14 Kanalizačná prípojka na p.č.970/4 579,01 106,13 Žumpa na parc.č.970/ ,06 423,62 Plynová prípojka na p.č.970/4 281,11 78,71 Elektrická prípojka vzdušná 505,07 92,58 Celkom: , ,59 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľností: Nehnuteľnosti sa nachádzajú v obci Komjatice, okres Nové Zámky, v jej obytnej okrajovej časti. Prístup je po spevnenej asfaltovej komunikácii. Obec je dostupná od okresného mesta Nové Zámky vzdialené cca 18,00 km a je spojené prímestskou autobusovou dopravou, železničnou dopravou, autom dostupnosť do 15 minút. Obec má cca 4200 obyvateľov, potravinové obchody, nachádza sa tu obecný úrad, kultúrne zariadenie, športový areál, pošta, materská a základná škola, zdravotné stredisko, lekáreň, pošta,vybudovaný je verejný vodovod, plynovod, elektrický rozvod, kanalizačná a telekomunikačná sieť. Pracovné možnosti sú priemerné, nezamestnanosť je okolo 15%. Realitný trh je v oceňovanej časti obce priemerný, ponuka prevažuje nad dopytom. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi. b) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť nie je v súčasnej dobe využívaná na účel zriadenia, prostredie zabezpečuje pokojné užívanie stavby. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Nehnuteľnosť bude pred začatím využívania na účel zriadenia po technickej stránke preveriť revíziami. Nie sú známe iné riziká spojené využívaním nehnuteľnosti. d) Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s " Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb" vydanej ÚSI ŽU v Žiline (ISBN...) vzhľadom na veľkosť a charakter sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie 0,30. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Čísl Popis Trieda kpdi o 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,90 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce Strana 10

11 časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,30 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,80 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby III. 0, ,00 III. 0, ,70 malá hustota obyvateľstva I. 0, ,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0, ,00 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, ,40 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,10 železnica a autobus III. 0, ,10 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby III. 0, ,00 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,40 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,40 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0, ,16 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,12 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,58 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 67,58/ 180 0,375 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,59 * 0, ,22 Strana 11

12 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Komjatice POPIS Predmetom ocenenia je pozemok v zastavanom území obce evidovaný ako zastavané plochy a nádvoria, v jej obytnej časti, v uličnej zástavbe rodinnými domami. Pozemok je rovinatý, prístupný po spevnenej asfaltovej komunikácii, napojený na verejný vodovod, plynovod, telekomunikačnú sieť a elektrickú rozvodnú sieť, bez možnosti napojenia na kanalizáciu. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 970/4 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 819,00 Obec: Komjatice Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1. nevyskytuje sa 1,00 1,10 1,00 0,85 1,30 2,10 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,10 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,30 * 2,10 * 1,00 3,0631 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 3, ,17 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 819,00 m 2 * 10,17 /m , Komjatice POPIS Predmetom ocenenia je pozemok v zastavanom území obce evidovaný ako záhrada, v jej obytnej časti, v uličnej zástavbe rodinnými domami. Pozemok je rovinatý, prístupný cez parc.č.970/4, bez technickej infraštruktúry. Miesto nie je zaťažené negatívnymi vplyvmi. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 970/2 záhrada ,00 1/1 513,00 Obec: Komjatice Strana 12

13 Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnota koeficientu 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov 1,10 1. veľmi malé využitie 0,90 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) 1,00 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,10 * 0,90 * 0,85 * 1,20 * 1,00 * 2,10 * 1,00 2,1206 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 2,1206 7,04 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 513,00 m 2 * 7,04 /m ,52 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,22 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,75 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom súp.č.532 na p.č.970/ ,11 Oplotenie uličné na p.č.970/4 274,41 Narážaná studňa na parc.č.970/4 228,80 Kanalizačná prípojka na p.č.970/4 39,80 Žumpa na parc.č.970/4 158,86 Plynová prípojka na p.č.970/4 29,52 Elektrická prípojka vzdušná 34,72 Pozemky Komjatice - parc. č. 970/4 (819 m 2 ) 8 329,23 Komjatice - parc. č. 970/2 (513 m 2 ) 3 611,52 Spolu VŠH ,97 0,85 2,10 Strana 13

14 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Dvadsaťšesťtisícštyristo Eur V Komárne dňa Ing. Oto Pisoň IV. PRÍLOHY 1.Objednávka č.110/2015 zo dňa Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.4, zo dňa , katastrálne územie Komjatice, obec Komjatice, okres Nové Zámky. 4.Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa , katastrálne územie Komjatice, obec Komjatice, okres Nové Zámky. 5.Žiadosť o vydanie stavebného povolenia č.výst/ /64 zo dňa Situácia. 7.Pôdorys suterénu a prízemie RD 8.Fotodokumentácia Strana 14

15 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Strana 15