ZNALECKÝ POSUDEK číslo /11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo /11 o ceně v místě a čase obvyklé (tržní) pozemku p.č. 33/3 situovaného v k.ú. Dolní Čepí (773514), obci Ujčov (596914), okrese Žďár n/sáz. (CZ 0635) kraji Vysočina a je zapsaný na L.V. 128 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno město JUDr. Vít Novozámský, soudní exekutor Bratislavská BRNO Vlastník nemovitostí: Miroslav Vítek Novobranská 532/ BRNO Účel posudku: stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 Ex 11623/09-11 ze dne Posudek vyhotovil: ing.kroupa Jan soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti člen Asociace znalců a odhadců České republiky Brno č.tel Posudek obsahuje: 8 stran včetně obalu Počet vyhotovení: předává se ve třech rovnocenných vyhotoveních Ve Žďáře n/sáz

2 ÚVOD Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny v čase a místě obvyklé (tržní) pozemku p.č. 33/3 situovaného v k.ú. Dolní Čepí, obci Ujčov, okrese Žďár n/sázavou, kraji Vysočina a zapsaného na L.V Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno město JUDr. Vít Novozámský, soudní exekutor Bratislavská BRNO Vlastník nemovitostí: Miroslav Vítek Novobranská 532/ BRNO Účel posudku: stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 Ex 11623/09-11 ze dne Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského úřadu Brno město, Bratislavská 73, Brno o ustanovení ing. Jana Kroupy k vypracování tohoto znaleckého posudku o ceně pozemku p.č. 33/3 situovaného v k.ú. Dolní Čepí, obci Ujčov vydané pod č.j. 056 Ex 11623/ údaje poskytnuté objednatelem posudku - fotodokumentace - prohlídka pozemku uskutečněná informace získané od zástupců obecního úřadu Ujčov - vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č.460/2009 Sb. a vyhlášky č.364/2010 Sb. platné od , dále jen Vyhláška Ocenění se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oceňovaný pozemek p.č. 33/3 se nalézá v rekreační, chatové zóně nalézající se cca 500 m od zastavěné části obce Ujčov Dolní Čepí. Pozemek se nalézá v zalesněné stráni a je přístupný po strmých štětem upravených komunikacích umožňujících přístup k jednotlivým chatám a je situovaný za chatou e.č.60 (parcela p.č.66). Oceňovaný pozemek p.č. 33/3 tvoří přechod mezi pozemkem na němž se nalézá chata e.č. 60 p.č.33/19 a lesním porostem a je využíván majiteli této chaty. Pozemek je zatravněn bez trvalého porostu v mírném spádu k souvislému lesnímu porostu. Tato oceňovaná parcela je evidentně vyčleněna z parcely p.č. 33/3 (234 m 2 ) zapsané na L.V. 1 a ve vlastnictví obce Ujčov místní části Dolní Čepí. V chatové zóně je provedena elektrifikace. Voda čerpána ze studní a kanalizace řešena jímkami Oceňuje se cenou administrativní a cenou v čase a místě obvyklou tržní pozemek p.č. 33/3 zapsaný na L.V Omezení vlastnického práva: věcná břemena ani práva z nájemních smluv nejsou ve výpisu z K.N. L.V. 128 zaznamenána. V souladu s usnesením č.j. 056 EX 11623/09 neoceňuji vyznačené váznoucí exekuce a zástavní práva.

4 POSUDEK A) Administrativní cena stanovená dle Vyhlášky Pozemky Jiné pozemky ( 32, odst.3 Vyhlášky ) Pozemek p.č. 33/3 (část pozemku zapsaného na L.V.1) druh pozemku: ostatní plocha způsob využití: neplodná půda výměra: 72 m 2 katastrální území: Dolní Čepí číslo L.V.: 128 způsob ochrany nemovitostí: nejsou evidovány žádné způsoby ochrany průměrná základní cena *: 1,70 Kč/m 2 úprava ceny dle přílohy č.23; pol.č.1: neprovádí se Kp koeficient prodejnosti příloha č.39 1,000 Vyhlášky Koeficient daný 32; odst.3 0,25 Cena za 1 m 2 : 1,70 Kč/m 2 x 1,000 x 0,25 = 0,425 Kč/m 2 je menší než 1 Kč/m 2 Nejnižší cena za 1 m 2 : 1 Kč OCENĚNÍ celkem: 72 m 2 x 1,- Kč/m 2 = 72,- Kč *Vyhláška č.287/2007 Sb., o stanovení seznamu katastrálního území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků nově vyhláškou č.412/2008 Sb. (od ), změněna vyhláškou č.427/2009 Sb. (od ) a vyhláškou č.340/2010 Sb. (od )

5 -5- B) Cena v místě a čase obvyklá (tržní) Metody zjištěné obvyklé ceny nemovitostí (pozemků) Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a určení přiměřeného stáří ke skutečnému stavu (časová cena vystihující reálný technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová (příjmová) vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovostí. - metoda srovnávací (tržní, statistická, porovnávací) v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji Pro stanovení ceny v čase a místě obvyklé (tržní) pozemku p.č. 33/3 zapsaného na L.V. 128 využívám srovnávací metody při použití indexové metody. Metodu výnosovou nelze využít z důvodu nedostatku reálných dat vztahujících se k oceňovanému pozemku. Indexová metoda pro stanovení ceny pozemku V ČR se pod názvem indexová metoda uvádí metoda publikovaná Brachmannem jako metoda pro zjištění ceny pozemků v Německu. Základem je průměrná cena ze které se provádí odvození pomocí koeficientů uvedených v přiložené tabulce. Koeficienty se vzájemně násobí.

6 -6- Č. Ukazatel index Technický stav, popis Koeficient 1. Územní struktura A okrajová poloha katastrálního území 0,60 2. Typ pozemku B jiný stavební 0,40 3. Třída velikosti obce podle počtu obyvatel C pod ,40 4. Obchodní poloha D venkovská oblast 0,70 5. Územní připravenost Infrastruktura E špatná 0,50 6. Speciální charakteristiky F zhodnoceno výstavbou Rekreačních objektů 1,50 Využívám ceny podobně situovaného pozemku určeného pro výstavbu rekreačního objektu v lokalitě obce Ujčov. Z realizovaného prodeje je známa jednotková cena tohoto stavebního pozemku a to ve výši 150,-Kč/m 2. Tuto cenu upravuji indexovou metodou využívanou dle Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení. Index Pozemek srovnávací (Ujčov) Pozemek oceňovaný (p.č. 33/3) A 0,80 0,60 B 0,40 0,40 C 0,40 0,40 D 0,70 0,70 E 0,75 0,50 F 1,50 1,50 0,1008 0,0504

7 -7- Průměrná cena v místě a čase obvyklá (tržní) oceňovaného pozemku pomocí podílu indexu: JCP = 150,-Kč/m 2 x 0,0504 = 75,-Kč/m 2 0,1008 Závěr a analýza výsledku: stanovení tržní ceny pozemku p.č. 33/3 vedeného v K.N. L.V. 128 v typu parcely jako parcela ve zjednodušené evidenci ve zdroji parcely ZE pozemkový katastr a dle L.V. 1 jako ostatní plocha se způsobem využití neplodná půda obklopeného pozemky ve vlastnictví jiných subjektů je velmi problematické. Oceňovaný pozemek nebyl v době osobní prohlídky fyzicky vytyčen a bezprostředně navazuje na pozemek p.č. 33/19 zastavěný chatou e.č. 60 a z druhé strany je ohraničen lesním porostem. Vlastní nález pozemku byl proveden pomocí snímku grafického přehledu parcel. Nevýhodou oceňovaného pozemku je celkově jeho situování a omezená možnost k jeho přístupu. Realitou je i skutečnost, že obecní úřad v Ujčově prodává podobné pozemky za níže uvedenou částku za m 2. S přihlédnutím k ceně zjištěné metodou srovnávací (porovnávací, statistickou) a to indexovou metodou a podpůrnou metodou administrativní (nákladovou) pozemku p.č. 33/3 stanovuji cenu v čase a místě za 1 m 2 tohoto pozemku na částku 50,-Kč/m 2 Cena v čase a místě obvyklá tržní pozemku p.č. 33/3 činí celkem: 72 m 2 x 50,-Kč/m 2 = 3.600,-Kč Slovy: tři tisíce šestset korun českých

8 -8- CELKOVÁ REKAPITULACE (k.ú. Dolní Čepí, obec Ujčov; p.č. 33/3) A) Administrativní cena stanovena dle Vyhlášky Pozemky Jiné pozemky ( 32, odst.3 Vyhlášky ) 72,- Kč Zjištěná cena celkem Zaokrouhleno dle 46 Vyhlášky na celé desetikoruny 72,- Kč 70,- Kč B) Cena v místě a čase obvyklá (tržní) 3.600,- Kč Přílohy: usnesení exekutorského úřadu Brno Město výpis z K.N. L.V. 128 fotodokumentace internetové informace o parcele snímek grafického přehledu parcel