Odhad tržní hodnoty č. 4022

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Mchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 0635 Ex 02050/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci USN 065 Ex 02050/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelr d.t. soudní znalec oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 12 stran textu. Objednateli se předv v 1 vyhotovení

2 2 A. Nlez 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovité věci ve SJM pozemek p.č. 524/2 Druh: zahrada pozemek p.č. 524/3 Druh: zahrada vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrlním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrlní pracoviště Olomouc pro obec Olomouc, katastrlní území Nov Ulice LV č pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 02050/ ze dne Informace o nemovité věci Nemovitosti pozemky zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrlním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrlní pracoviště Olomouc pro obec Olomouc, katastrlní území Nov Ulice LV č jsou pozemky zařazeny 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne pomocí map Českého úřadu zeměměřičského a katastrlního, map google a mapového serveru města Olomouce. 4. Podklady pro vypracovní posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex. 065 Ex 02050/ ze dne LV č k.ú Nov Ulice, obec Olomouc - KM k LV č k.ú Nov Ulice, obec Olomouc (zdroj čúzk) - vyhlška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provdějí někter ustanovení zkona č. 151/1997 Sb, o oceňovní majetku - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW DeltaNem - mapový server mapy.cz, google maps - mapový server města Olomouce - internet severo.moravskereality, gohome.cz - server českého úřadu zeměměřičského a katastrlního 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Obec: Olomouc Katastrlní území: Nov Ulice (710717)

3 3 List vlastnictví číslo: 1609 Vlastník: Společné jmění manželů Šedlbauer Milan a Šedlbauerov Vclava Ing. Žilinsk 539/27, Nov Ulice, Olomouc 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrlním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrlní pracoviště Olomouc pro obec Olomouc, katastrlní území Nov Ulice LV č souhlasí se skutečností. Znalec zde posuzoval formlní stav zpisu na KN 7. Celkový popis nemovité věci Předpoklady pro vypracovní ocenění Prohlšení Znalec prohlašuje, že nem ždný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zjem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personlně propojen s objednatelem. Neexistují ždné důvody, které by mohly zpochybnit nezvislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně dostupné informace o předmětu ocenění byly získny z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprovděl ždn další šetření směřující k ověření pravosti, sprvnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vychzel, nepřebír odpovědnost a předpokld jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulovno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovíd znalec za jakékoliv nsledky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně první stav Ke stavebně prvnímu stavu oceňovaného pozemku nebyla objednatelem předložena ždn dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívní vyplýv, že stavebně první stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zstavní a jin věcn prva. viz příloha posudku. Njemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovan nemovit věc pronajímna.

4 4 Metody oceňovní Obvykl cena Cena obvykl je zkonem č. 151/1197 Sb., o oceňovní majetku definovna jako Obvyklou cenou kterou se pro účely tohoto zkona rozumí cena, kter by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytovní stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořdných okolností trhu, osobních poměrů prodvajícího nebo kupujícího ani vliv zvlštní obliby. Mimořdnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodvajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodvajícím a kupujícím. Zvlštní oblibou se rozumí zvlštní hodnota přikldan majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V ČR neexistuje standard stanovení obvyklé ceny. Obvykl cena je stanovovna různými metodami ale oproti ceně administrativní není znalec vzn zvazným předpisem a použití jednotlivých metod je čistě zvislé na zkušenostech znalce. Znalec vychzí z metod publikovaných v knize Teorie oceňovní nemovitostí autor prof. A. Bradč a kol. (ředitel ústavu soudního inženýrství) a dle znalec vychzel ze standardů používaných komerčními bankami pro ocenění nemovitostí. Pro ocenění majetku jsou používny tři obecně uznvané přístupy a jejich kombinace. - Nkladový (věcn hodnota) - Výnosový - porovnvací Nkladov metoda Tato metoda představuje nklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo nklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morlní zastaralost. Nklady na pořízení nového majetku jsou nklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cench. V případě tohoto ocenění pozemku je nkladov cena cenou úřední. Věcn hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosov metoda Výnosov metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přinší. Nezbytnou součstí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nkladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronjmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita.

5 5 Srovnvací metoda Při ocenění za použití porovnvací metody se odhaduje cena obvykl pozemků na zkladě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezvislými partnery a jejich nsledném statistickém vyhotovení. Porovnvací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Nsledně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnvaných majetků ze kterých zjistí výsledn hodnota. Indexov metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze znmé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexov metoda oceňovní je rozšířen např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňovní při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společensk a obchodní centra) B.typ pozemku (druh a stavební připravenost) C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytn, průmyslov, venkovsk) E.územní připravenost, infrastrukturu (špatn, střední, dobr, velmi dobr, obchod, služby, zdravotnické zařízení, sprvní orgny, kultura, stanice dopravy a jejich vzdlenost od pozemku) F.specilní volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotkov cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnvacího pozemku Is se vypočít index oceňovaného pozemku Io nsobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Nsleduje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotkov tržní cena se nsobí indexem oceňovaného pozemku. JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získ cenu oceňovaného pozemku CP o nsobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu pozemků jsou důležité zejména nsledující skutečnosti: poloha pozemků a atraktivnost lokality konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě kvalita pozemků podmínky njemní smlouvy se současným uživatelem pozemků je li pozemek pronajat druh pozemků celkov výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků přístup k pozemkům průběh pozemkových úprav v lokalitě evidence pozemků (zjednodušen evidence nebo evidence katastru nemovitostí)

6 6 Popis oceňované nemovité věci - pozemku. pozemek p.č. 524/2 výměra 69 m2 Druh: zahrada Pozemek situovn v centrlní čsti města Olomouce ve vnitroblokové čsti tvořící bloky domů ulic Tř. Svornosti, Žilinsk a Foerstrova. V územním plnu označeno jako plochy smíšené obytné. pozemek p.č. 524/2 výměra 69 m2 Druh: zahrada Pozemek situovn v centrlní čsti města Olomouce ve vnitroblokové čsti tvořící bloky domů ulic Tř. Svornosti, Žilinsk a Foerstrova. V územním plnu označeno jako plochy smíšené obytné. Vzhledem k tomu, že dle zkona O oceňovní majetku č. 151/1997 Sb 9 odst 2 a) 1. jsou oceňované pozemky v jednotném a funkčním celku s pozemky stavebními budou oceněny jako pozemky stavební. 8. Obsah posudku a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 1609 b) Věcn břemena 1)Věcné břemeno

7 7 B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1609 b) Věcn břemena 1) Věcné břemeno Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena ždn věcn břemena, kter by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhlška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Nzev Výměra [m 2 ] Zkladní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 524/2 zahrada , , 524/3 zahrada , , Součet: , Pozemky na LV číslo 1609 určen cena: , Kč a.2) Porovnvací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 1609 Porovnvací pozemky: Olomouc Realizovan cena: , Kč Výměra: 5 171,00 m 2 Jednotkov cena: 155, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upraven jednotkov cena: 124, Kč/m 2

8 8 Vha: 1,00 Olomouc Realizovan cena: , Kč Výměra: 7 688,00 m 2 Jednotkov cena: 250, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upraven jednotkov cena: 200, Kč/m 2 Vha: 1,00 Olomouc Realizovan cena: , Kč Výměra: 3 475,00 m 2 Jednotkov cena: 250, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upraven jednotkov cena: 200, Kč/m 2 Vha: 1,00 Olomouc Realizovan cena: , Kč Výměra: 3 943,00 m 2 Jednotkov cena: 326, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upraven jednotkov cena: 260,80 Kč/m 2 Vha: 1,00 Olomouc Realizovan cena: , Kč Výměra: 405,00 m 2 Jednotkov cena: 493,83 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upraven jednotkov cena: 395,06 Kč/m 2 Vha: 1,00 Minimlní jednotkov cena: 124, Kč/m 2 Průměrn jednotkov cena: 235,97 Kč/m 2 Maximlní jednotkov cena: 395,06 Kč/m 2 Stanoven jednotkov cena (SJC): 235,97 Kč/m 2 Oceňované pozemky: Nzev p.č. Výměra zahrada 524/2 69,00 m 2 zahrada 524/3 65,00 m 2 Výměra celkem (V): 134,00 m 2 Cena pozemků (V SJC): 134,00 m 2 235,97 Kč/m 2 = ,98 Kč Pozemky na LV číslo 1609 určen cena: ,98 Kč

9 9 b) Věcn břemena b.1) Obecn metoda b.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

10 10 C. Rekapitulace Pozemky zapsané na LV č k.ú. Nov Ulice, obec Olomouc je situovn uvnitř bloků bytové zstavby (bytové domy) na ulici Třída Svornosti, Žilinsk a Foersterova. Pozemky nejsou běžně přístupné z komunikací. Tvar a umístění pozemků vylučuje stavební činnost. Pozemek je vhodný pouze jak sídlištní zeleň, nebo i drobn zahrada. Znalec hodnotí polohu, celkovou výměru a přístup k pozemkům jako negativní strnku oceňované nemovité věci pozemků. Oceněno podle dle zkona o oceňovní majetku č. 151/ odst 2 jako pozemek stavební. Pozemek byl oceněn porovnvací metodou, kdy byly porovnvny nabídkové ceny v obci a dle v oblasti. Olomouc m cenovou mapu stavebních pozemků. Znalec zde toto hodnotil cenou průměrnou, vzhledem ke skutečnosti, že pozemky budou obtížně obchodovatelné z důvodu polohy, velikosti a účelu využití. Na obvyklou cenu pozemků m vliv především: kvalita pozemků druh pozemků, možnosti územního plnu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celkov výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Ve prospěch oceňované nemovité věci nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena ždn věcn břemena, kter by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.

11 11 Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určen porovnvací metodou Obecn cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny , Kč , Kč 0, Kč , Kč Obvykl (obecn, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: třicetdvatisíce Kč

12 12 D. Seznam příloh 1. LV č k.ú. Nov Ulice, obec Olomouc 2. KM k LV č k.ú. Nov Ulice, obec Olomouc 3. platný ÚP města Olomouce, - výřez 4. platn cenov mapa města Olomouce - výřez 5. mapy místa 6. ortofoto místa

13 í í ý ú ě ý ří úč Í č Í ň ří ú í í é ú í ý ě ý š š Ž ů ěí ý ř í ť ý ě ů ž ů ě ě ý ů í ě ě ý ů í í é ě í ě í í ř š Ží č č ě í ří ý ě í ý úř Š ří ň í ě í í í í í í ěř ý š é ř š ž č č ě í í í ž ř ý úř ř í ěř ý í ěí é š ž č č ě í í í ý úř ěí ž Ď í Í é é ň š ě ó

14 í í Ý ý Í Ú ě ý ří Úč Í č í ň ří ú í í ú í čí ý ř í ŤÍ Ó Á í é ýš ě ří š é í ří í ž é č č ě í ří ř í é í ý úř ř š ě í ří š Ž č č ě í ří í ý ě í ý úř ř š ě í ří í š í ž č č ěí č í ří ý ě í ý úř í ěř ý í ří š ž í í Č č ě í í í é úř ž ě í í ř š Ž č č ě í ří ý ě í ý úř é í é ť ťť ť í ř ý í š ě ó

15 í í Ý ý Í í Ú ě ý ří úč Í č í ň ří ú í í ú í ěí ý ř í Ó Á í č č ýš ó ří š í é í ří í ě í ří ě é ě úř ě í ří ří é í ě í é ě ý ě ý é í í úě š š Ž Č Č ý ů ť ý ě ů ší Ž ý ě ť ú é Č í úř ý í íš ě ó č Ú ř Ář ó ť ť Í ť ď Í ř ý í Š é Ó

16

17

18

19

20

21

22