Rozpočtování staveb. Doc. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D.

Transkript

1 Rozpočtování staveb Doc. Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D.

2 Literatura: Schneiderová Heralová, R., Střelcová, I., Brožová, L., Strnad,M.: Oceňování v rámci výstavbového projektu (propočty, položkové rozpočty), ČVUT, 2013 Schneiderová Heralová, R., Kremlová, L., Střelcová, I.: Kalkulace a nabídky 2, ČVUT, 2008 Schneiderová Heralová, R.: Udržitelné pořizování staveb (ekonomické aspekty). 1. vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, Schneiderová Heralová, R.: Užitek, náklady a cena při pořizování, správě a obnově veřejného majetku, ČVUT, Hanák,M..: Oceňování stavebních prací v kostce (aneb začínáme s rozpočty), ÚRS Praha, a.s., Hanna, N., Dodge, H.R.: Pricing, Zásady a postupy tvorby cen, Management Press, 1997.

3 Blok 1 Klasifikace ve stavebnictví Náklady ve stavebnictví Propočet celkových nákladů stavby Podklady pro nákladové ocenění

4 Klasifikace ve stavebnictví a) Objekty : JKSO, CZ CC, CZ CPA b) Konstrukce a práce : TSKP, SfB

5 Struktura číselného kódu JKSO 1. až 3. místo Obor 4. místo Skupina 5. místo Podskupina 6. místo Konstrukčně materiálová charakteristika 7. místo Druh stavební akce

6 CZ CPA (Klasifikace produkce) F STAVBY A STAVEBNÍ PRÁCE 41 Budovy a jejich výstavba 42 Inženýrské stavby a jejich výstavba 43 Specializované stavební práce

7 Klasifikace stavebních děl CZ-CC 1 SEKCE 1 - BUDOVY 11 Budovy bytové 111 Budovy jednobytové 1110 Budovy jednobytové Budovy jednobytové Budovy jednob. se služeb.vybav Chalupy pro rekreaci jednobytové Chaty pro rekreaci jednobytové Oplocení budov Budovy dvou a vícebytové 113 Budovy bytové ostatní 12 Budovy nebytové

8 TSKP Třídník stavebních konstrukcí a prací (TSKP) - členění stavby na díly, konstrukce a práce (slouží k definování části stavby a jich funkcí).

9 TSKP 1 : Zemní práce 2 : Zvláštní zakládání, základy, zpevňování hornin 3 : Svislé a kompletní konstrukce 4 : Vodorovné konstrukce 5 : Komunikace 6 : Úpravy povrchů, podlahy a osazovaní výplní 7 : Konstrukce a práce PSV 8 : Trubní vedení 9 : Ostatní konstrukce a práce, bourání

10 CI/SfB (Callida SCI) Třídění podle funkční charakteristiky, konstrukce, tvaru a rozhodujícího materiálu

11 Tvorba ceny Orientovaná na náklady ( kalkulace všech nákladů + zisková přirážka) Orientovaná na konkurenci ( analýza konkurenceschopnosti výrobku úprava ceny) Orientovaná na poptávku ( intenzita poptávky po výrobku, reakce poptávky na změnu ceny)

12 Konkurenčně orientovaná tvorba ceny 1. Určení konkurence 2. Vyhodnocení konkurenceschopnosti výrobku 3. Úprava ceny oproti tržní ceně 4. Reakce konkurence postačuje cena ke krytí nákladů a požadovaného zisku?

13 Poptávkově orientovaná tvorba ceny Důraz na intenzitu poptávky po výrobku Znalost struktury poptávky Diagram bodu zvratu Analýza citlivosti pesimistický, optimistický a nejpravděpodobnější odhad poptávky

14 Nákladově orientovaná tvorba ceny kalkulace všech nákladů + zisková přirážka slabiny : ignorování tržního prostředí chybné nebo zkreslené informace o nákladech předpoklad správnosti odhadu objemu prodeje přehlížení konkurence fenomén logického kruhu Náklady na jednotku Objem výroby a prodeje cena

15 NÁKLADY a CENA ve stavebnictví I.úroveň náklady na realizaci stavební činnosti II.úroveň náklady na stavební objekt III.úroveň celkové náklady výstavby IV.úroveň - LCC

16 Stavební projekt III. Pozemek Technolog. část Stavební část = stavební objekty Projekt. a průzkumné práce, Kompletace Rezerva, Ostatní investice II. Stavební konstrukce a práce Stavební konstrukce a práce Stavební konstrukce a práce Stavební konstrukce a práce Stavební konstrukce a práce Stavební konstrukce a práce I. Materiál Práce Stroje Režie a zisk

17 I. Náklady na realizaci stavební činnosti (konstrukce, práce) kalkulační jednice = výkon vymezený názvem, kvalitativními podmínkami a měrnou jednotkou

18 Náklady na přímé mzdy Náklady na přímý materiál Náklady na provoz strojů a zařízení Ostatní přímé náklady Výrobní režie Správní režie Vlastní náklady výroby Úplné vlastní náklady výkonu Poddodávky Zisk / Ztráta Cena

19 II. Náklady na stavební objekt A. Základní rozpočtové náklady (ZRN) 1. HSV (dodávka, montáž) 2. PSV (dodávka, montáž) 3. M (dodávka, nosný materiál, montáž) 4. HZS B. Náklady spojené s umístěním stavby (NUS) 1. Zařízení staveniště 2. Mimostaveništní doprava 3. Územní vlivy 4. Provozní vlivy 5. Ostatní C. Náklady na přípravu, realizaci a organizaci stavby D. Doplňkové náklady I.

20 III. Celkové náklady výstavby A. Projektové a průzkumné práce B. Provozní soubory C. Stavební objekty II. D. Stroje, zařízení, inventář E. Umělecká díla F. Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby G. Ostatní náklady H. Rezerva I. Ostatní investice J. Nehmotný investiční majetek K. Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby L. Kompletační činnost

21 a) Náklady na projektové práce a inženýrskou činnost Sazebník pro navrhování nabídkových cen projektových prací a inženýrských činností společnosti UNIKA, Výkonový a honorářový řád ČKA a ČKAIT, individuální kalkulace, kalkulace hodinové zúčtovací sazby, expertní odhad nákladů na projektové práce jako % sazbu z předpokládaných nákladů na SO.

22

23 Celkový základní honorář v % Tabulky pro : Pozemní stavby a objekty Inženýrské a dopravní stavby a objekty Technologické stavby a objekty a technologická zařízení

24

25 Číslo VF Název VF Podíl celkového honoráře Pozem. stavby Inž. stavby Technol. stavby VF 1 příprava zakázky 1% 1% 2% VF 2 návrh/studie stavby 13% 13% 17% VF 3 vypracování dok. pro ÚŘ 15% 15% 11% VF 4 vypracování dok. pro SŘ 22% 26% 30% VF 5 VF 6 vypracování dok. pro provedení stavby vypracování dok. zadání stavby dodavateli 28% 24% 25% 7% 7% 4% VF 7 spolupráce při výběru dodavatele 1% 1% 0% VF 8 VF 9 spolupráce při provádění stavby /výkonu autorského a investorského dozoru spolupráce po dokončení stavby a uvedení stavby do užívání 11% 11% 7% 2% 2% 4%

26 b) Náklady na SO náklady na pořízení stavebních objektů včetně veškerého materiálu náklady spojené s předepsanými zkouškami konstrukcí a kontrolními měřeními. Ukazatele průměrné orientační ceny na MJ Orientační ceny na MJ Katalog stavebních objektů Základní ceny za MJ

27 DPH 15% - stavby pro sociální bydlení (byt 120m2, RD 350 m2) + příslušenství stavby (garáž, altán, kůlna, jímka, ČOV, oplocení, přípojky IS, studna, bazén, plocha pro parkování ) 21% - ostatní

28 c) Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby (NUS) náklady na zařízení staveniště poplatek zábor plochy provozní vlivy území se ztíženými výrobními podmínkami náklady související s vlivem extrémních klimatických podmínek mimořádně ztížené dopravní podmínky doprava zaměstnanců dodavatele na pracoviště a zpět individualizace mimostaveništní dopravy kulturní památky

29 d) Náklady na provozní soubory náklady na stroje a technologické zařízení, které bude součástí stavby a náklady na jejich montáž.

30 e) Ostatní náklady administrativní poplatky (kolky apod.), odměna právníka smlouvy apod., zpracování studií, průzkum trhu, geodet - vytyčení stavby, zaměření stavby, správci sítí poplatek za připojení (vodovod, kanalizace, elektro), energetický audit, finanční náklady vyřízení úvěru,

31 f) Ostatní investice příspěvky jiným investorům (přeložka inženýrských sítí), konzervační, udržovací a dekonzervační práce při zastavení stavby apod., náklady na pořízení pozemku vč. případných existujících staveb na pozemku určených k odstranění.

32 g) Rezerva na rizika zahrnuje nepředvídané náklady, obvykle se stanovuje zjednodušeně pomocí procentuální sazby, základnou jsou náklady SO, obvyklé výše sazby rezervy na rizika (z nákladů na SO) 4% 7% pro novostavby, 5% 10% pro rekonstrukce a modernizace, 13% 18% při obnově kulturních památek

33 h) Náklady na stroje, zařízení a inventář stroje, zařízení a inventář investiční povahy (nejsou součástí provozních souborů a stavebních objektů), náklady na pořízení vč. nákladů na dopravu, umístění, osazení.

34 i) Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby náklady na přípravu a zabezpečení stavby, náklady na kompletační činnost (uskutečnění strojírenských a elektrotechnických dodávek) orientační procentní sazba kompletační činnosti (z nákl. na SO) : stavební část cca 0,8% 2,5 % podle náročnosti stavby, technologické části cca 2,0% 4,9 % podle složitosti dodávek

35 Pořizovací náklady Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce Náklady na stavební objekty Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní investice (pozemek) Náklady na provozní soubory Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Rezerva na rizika Pořizovací náklady celkem Výše nákladů [Kč] Bez DPH DPH vč. DPH

36 Pořizovací náklady SO1 - SO2 - SO3 - SO4 - SO5 - SO6 - Výše nákladů [Kč] Bez vč. DPH DPH DPH Náklady na stavební objekty celkem

37 Pořizovací náklady Náklady na projektové práce, inženýrské činnosti a průzkumné práce Náklady na stavební objekty Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby Ostatní investice (pozemek) Náklady na provozní soubory Náklady na stroje, zařízení a inventář Ostatní náklady Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Rezerva na rizika Možnost stanovení výše nákladů [Kč] VHŘ (% z nákladů na stavební objekty) na Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty) Expertní odhady výše nákladů nebo % přirážky (k nákladům na stavební objekty) Ceníky odborných organizací Rozpočtové ukazatele (ÚRS Praha, a.s.) Ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku (ÚRS Praha, a.s.) Katalog staveb a objektů (RTS Brno, a.s., Průměrné ceny (RTS Brno, a.s., Základní ceny (MF ČR, Vyhláška k oceňování majetku) Vlastní podklady (investor) % přirážka k nákladům na stavební objekty Expertní odhady Zkušenosti ze srovnatelných staveb Cenová mapa stavebních pozemků Konzultace (realitní makléř) Nabídka a poptávka na trhu realit porovnávací hodnota Expertní odhad výše nákladů Informace od potenciálních dodavatelů Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky Informace od potenciálních dodavatelů Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Sazebník Unika (cena dle nákladů na stavební objekty) Expertní odhad výše nákladů nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb Expertní odhad výše rezervy nebo % přirážky k nákladům na stavební objekty Zkušenosti z již realizovaných obdobných staveb

38 Orientační cena na m3 obestavěného prostoru (c.ú.2015) Zdroj:

39 Orientační cena pro 1 m 3 obestavěného prostoru (2015) Konstrukčně materiálová charakteristika 1 svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 2 svislá nosná konstrukce monolitická betonová tyčová 3 svislá nosná konstrukce monolitická betonová plošná 4 svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových 5 svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných 6 svislá nosná konstrukce montovaná z prostorových buněk 7 svislá nosná konstrukce kovová 8 svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty 9 svislá nosná konstrukce z jiných materiálů

40 IV. Náklady životního cyklu stavby (LCC) = veškeré náklady vynaložené na pořízení a využívání stavby po celou dobu její ekonomické životnosti, včetně ekonomických nároků na její ekologickou likvidaci LCC = IN + PN + UON + LN LCC IN PN UON LN náklady životního cyklu pořizovací (investiční) náklady provozní náklady náklady na údržbu a obnovu náklady na likvidaci

41 Struktura nákladů životního cyklu odpovídá fázím životního cyklu stavby Celkové náklady životního cyklu (WLC whole life cost) Náklady životního cyklu 5% 20% Nestavební náklady, externality, příjmy Náklady životního cyklu stavby (LCC life cycle cost) 40% 35% Náklady na pořízení Náklady na údržbu a obnovu Náklady na provoz Náklady spojené s ukončením životnosti Předinvestiční fáze Provozní fáze Ukončení životnosti Investiční fáze Zpracováno podle ISO