ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1793/

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1793/2012 O ceně obvyklé ( tržní) podílu 1/2 na rodinném domu č.p. 20 v Sedlíkovicích s příslušenstvím a pozemky č.par. 13/2 zastavěná plocha a nádvoří a č.par. 193/3 a 193/5 zahrady v obci Čejetice, okres Strakonice, kat. území Sedlíkovice. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jaromír Peške Exekutorský úřad Plzeň - sever Jiráskovo nám Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Klatovech Nc 2536/ EX- 39/03-44 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé ( tržní) rodinného domu bývalého zemědělského staveni s příslušenstvím a s pozemky vedenými v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří a zahrady obci Sedlíkovice - Čejetice, okres Strakonice a kraj Jihočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Sedlíkovice Čejetice Kraj: Jihočeský Okres: Strakonice Obec: Čejetice Katastrální území: Sedlíkovice Počet obyvatel: 934 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 70,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce a nájemníka rodinného domu. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 5 - kopie snímku z katastrálních map - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Miklas Zdeněk, Přeštíkovice 36, Strakonice 1 1/2 Miklas Zdeněk, Sedlíkovice 20, Čejetice, Strakonice 1/2 6. Dokumentace a skutečnost - byla pořízena fotodokumentace znalcem, v den místního šetření viz příloha. V den místního šetření nebyl přítomen žádný spoluvlastník. Informace poskytl nájemník.

3 Celkový popis nemovitosti Obec Sedlíkovice jsou malou obcí vzdálenou cca 5 km od Strakonic jižním směrem. Jde o malou obec spadající pod obec Čejkovice s počtem obyvatel 350. Obec nemá žádnou občanskou vybavenost ani obecní úřad. Základní vybavenost a dopravní spojení pouze z obce Čejkovice, proto je nutné dojíždět do bývalého okresního města Strakonic, kde je kompletní občanská vybavenost (školy, obchodní centra, policie, pošta, banky, katastrální úřad, finanční úřad, nemocnice, sportoviště kulturní zařízení a další). Nemovitost je v centru obce nad kapličkou, jde o bývalé zemědělské stavení se stodolou a chlévy, přístup z místní asfaltové komunikace, zde je i vstup do domu. Rodinný dům je řadový koncový, napojen na obecní vodovod, kanalizaci, elektřinu 220/380V ke dni ohledání byly veškeré inženýrské sítě odpojeny. Nemovitost je částečně podsklepena s jedním nadzemním podlažím a podkrovím stavebně neupraveným půdní prostor. Dům byl stavebně dokončen cca v roce 1880 je v původním stavu bez stavebních úprav a bez údržby. Technické provedení: zděná stavba na 600mm kombinované zdivo cihla, kámen, vepřík, stropy trámové povalové se záklopem, krov dřevěný trámový, krytina původní pálená taška, klempířské prvky i pozink s nátěrem ve velmi špatném stavu, okna dřevěná špaletová dvojitá značně poškozená, fasáda vápenná z části opadaná a poškozená od zemní vlhkosti. Vnitřní omítky a stropy opadané a okopaná, topení lokální v kamnech pouze v jedné místnosti, původní rozvody vody pouze studená, elektřina v hliníku, betonové podlahy bez krytiny z části prkenné, přístup na půdu po žebříku. Dispozice nemovitosti: v suterénu je malý sklep přístupný z venku z ulice. V přízemí je zádveří, chodba, kuchyně, pokoj, pokoj, koupelna( nedodělaná) V podkroví je půda stavebně neupravena. Na rodinný dům navazují chlévy, stodola kde je uskladněno palivové dřevo a nepoužívané předměty. Tato část je původní, podlahy hliněné, venkovní omítky opadané vnitřní nejsou, dveře a vrata dřevěná svlaková, objekty bez oken. Technický stav nemovitosti je velmi špatný vzhledem k tomu, že jsou odpojeny veškeré inženýrské sítě a topení je pouze v jedné místnosti lze užívat pouze tuto místnost a další místnosti jsou neobyvatelné. Nemovitost nemá ani koupelnu ani WC. V den místního šetření bylo zjištěno, že objekt je pronajmut od září 2011 za 1500,- Kč měsíčně. Příslušenstvím rodinného domu jsou chlévy a stodola. Pozemky zahrad jsou samostatné nesouvisí s pozemkem zastavěná plocha a nádvoří jsou v levé části obce od kapličky s přístupem z místní komunikace a jsou bez inženýrských sítí. Pozemky jsou v celku z části oplocené rozpadajícím se plotem bez vrat a vrátek. Na pozemku jsou přestárlé a náletové porosty. Je zde v části uskladněn odpad ( pneumatiky, náhradní díly z automobilů a další). Na pozemku se pasou ovce které, patří k sousednímu domu. Příslušenstvím pozemku je oplocení a porosty. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům b) Pozemky b 1 ) Pozemky

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Jihočeský kraj - do obyvatel Stáří stavby: 132 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 576,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 5*3 = 15,00 m 2 I.NP: 28,3*5 = 141,50 m 2 zastřešení: 28,3*5 = 141,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 15,00 m 2 1,60 m I.NP: 141,50 m 2 2,35 m zastřešení: 141,50 m 2 1,83 m Obestavěný prostor: sklep: (5*3)*(1,60) = 24,00 m 3 I.NP: (28,3*5)*(2,35) = 332,53 m 3 zastřešení: (28,3*5)*(1,82) = 257,53 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 614,06 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 141,50 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 298,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,11

5 - 5 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie I -0,10 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Bez základního příslušenství nebo pouze suchý I -0,10 záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Snižující hodnotu RD I -0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu I -0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) V 0,40 Koeficient pro stáří 132 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,113 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - žádná zastávka hromad. dopravy nebo ve vzdálenosti I -0,04 více jak 1000 m 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny II -0, Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu I -0,10 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,660 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3

6 - 6 - Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,113 * 0,660 * 0,900 = 0,067 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 576,- Kč/m 3 * 0,067 = 239,59 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 239,59 Kč/m 3 * 614,06 m 3 = ,64 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,64 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 13/2 175,00 70, ,- Součet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1060 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,02 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 70,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 193/3 398,00 70, ,- zahrada 193/5 386,00 70, ,- Součet ,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1060 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem ,06 Pozemky - zjištěná cena = ,08 Kč

7 - 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům = ,64 Kč b) Pozemky = ,08 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,- Kč ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1. Nabízený řadový rodinný dům bývalé zemědělské stavení v obci Modlešovice. Zastavěná plocha 150m 2 a pozemek zahrady 104 m 2. Rodinný dům je řadový stavebně dokončen v roce 1890, v roce 2005 rekonstrukce střechy a to i nad stodolou, jinak bez dalších stavebních úprav v původním stavu. Přístup po místní asfaltové komunikaci, připojen na elektřinu 220/380V, voda a kanalizace obecní, topení lokální na tuhá paliva. Dispozice: sklípek, v přízemí chodba, WC s koupelnou a vanou, obývací pokoj, kuchyň. Nabídková cena je ,-Kč 2. Prodán rodinný dům řadový bývalá zemědělská usedlost v obci Slaník v zástavbě rodinných domů. Zastavěná plocha 139m 2 i se stodolou a chlévy, výměra zahrady je 515m 2, Je připojen na obecní vodovod, kanalizaci, elektřinu. Jde o objekt stavebně dokončen v roce 1885 a je v původním stavu. Nemovitost byla delší dobu bez užívání a byla zchátralá nutná kompletní rekonstrukce. Dispozice: chodba, WC suché venkovní, koupelna, obývací pokoj, kuchyně a pokoj, v podkroví je půda stavebně neupravena. Rodinný dům byl prodán za ,-Kč 3. Prodaný řadový rodinný dům bývalé zemědělské stavení v obci Miloňovice v zástavbě rodinných domů na okraji obce. Stavebně dokončen v roce 1880 v původním stavu zdivo kamenné s vepříkem, stropy trámové povalové sedlová střecha s pálenou původní taškou. Je připojena na obecní vodovod, kanalizaci, elektřinu. Zastavěná plocha nemovitosti je 190m 2 a pozemek zahrady je o výměře 818m 2. Dispozice: malý sklep, v I.NP je chodba, koupelna s vanou, kuchyně, obývací pokoj, ložnice. Podkroví je stavebně neupraveno půda. Topení lokální na tuhá paliva. Rodinný dům byl prodán za ,-Kč.

8 - 8 - ZÁVĚR: Při porovnání s nabízenými a prodanými řadovými rodinnými domy bývalými zemědělskými staveními s chlévy a stodolou s příslušenstvím a s pozemky v obci Čejetice a nejbližším okolí. Při posouzení technického stavu nemovitosti původní stav bez údržby a oprav, bez veškerých inženýrských sítí, nutná veliká investice do rekonstrukce a vyřízení znovu připojení vody a elektřiny. Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné také přihlédnout k přesycenému trhu s nemovitostmi o nemovitosti v podobném technickém stavu je velmi malý zájem a přetrvávající finanční krize ještě snižuje ceny nemovitostí, proto lze cenu obvyklou v místě a čase za řadový rodinný dům č.p. 20 v obci Čejetice - Sedlíkovice s příslušenstvím a pozemkem č.par. 13/2 zastavěná plocha a nádvoří stanovit na částku ,- Kč Hodnotu podílu 1/2 na rodinném domě s pozemkem nelze v místě a čase stanovit na přesnou aritmetickou polovinu ale na částku ,-Kč Hodnotu pronájmu lze stanovit na částku ,-Kč Hodnotu pozemků č.par. 193/3 a 193/5 zahrada o celkové výměře 784m 2, které lze ocenit samostatně v místě a čase na cenu obvyklou...75,-kč/m2 celková cena ,-Kč Hodnot podílu 1/2 na pozemcích zahrad lze stanovit na částku ,-Kč Cena vyhlášková za celek RD s pozemky ,-Kč Cena obvyklá (tržní) za RD s pozemky ,- Kč Ve Vejprnicích, Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice

9 - 9 - D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: ze dne pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1793/2012 znaleckého deníku.