ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /16 NEMOVITÁ VĚC: nemovitosti zapsané v LV č. 716 kú. Trboušany a LV č. 60 kú. Kupařovice OBJEDNAVATEL: exekuční úřad Litoměřice soudní exekutor JUDr. Mareš LL.M. Adresa objednavatele: Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : Jaroslav Sedlák Adresa zhotovitele: Olomučany 300, IČ: telefon: sedlak@sedlak.info ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení sp. zn. 124 EX (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA - souhrnně ( LV č. 716 Trboušany a LV č. 60 kú. Kupařovice ) Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: bez majitele - majitel nekomunikuje Počet stran: 7 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Olomučanech, dne Jaroslav Sedlák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení exekutora je dáno - stanovit obvyklou cenu nemovitostí zapsaných v listech vlastnictví č. 60 obce a kú. Kupařovice okres Brno venkov a listu vlastnictví č. 716 obce Trboušany okres Brno venkov. Základní pojmy a metody ocenění ocenění je provedeno porovnávacím způsobem místních dosahovaných cen současně se stanovením ceny administrativní Přehled podkladů - usnesení exekutora sp. zn. 124 EX 4386/ exekuční příkaz čj. 124 EX exekuční příkaz čj. 124 EX 4386/ výpis z listu vlastnictví č. 60 kú. Kupařovice vyhot výpis z listu vlastnictví č. 716 kú. Trboušany vyhot informace zemědělského družstva Pojihlavan - informace o obvyklých cenách pozemků v místě Místopis Obce Kupařovice a Trboušany jsou obce svými katastrálními územími spojené. Oceňované pozemky jsou prakticky souvislé z obou předmětných listů vlastnictví, jejich zápis je pouze rozdělen hranicí dělící příslušná katastrální území - pozemky se tedy nachází v hraničním rozhraní katastrů. Celkový popis Obce se nachází jižně od Brna, předmětné pozemky se nachází uprostřed honů, jsou dle zjištění znalce obhospodařovány místním zemědělským družstvem Pojihlavan - družstvo IČ Dle zjištění znalce k obhospodařování pozemků neexistuje žádná nájemní, či pachtovní smlouva - stav byl družstvem potvrzen ( pí. Lachmanová tel ) RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: jedná se o pozemky bez vyznačených hranic, pozemky jsou zahrnuty v honech - celků pozemků. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou - 2 -

3 Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Komentář: dle zjištění znalce jsou pozemky obhospodařovány místním ZD, bez právního vztahu, není žádná nájemní, resp. pachtovní smlouva. OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. list vlastnictví č. 716 kú. Trboušany 1.1. Ocenění pozemků nemovitosti zapsané v LV č. 716 kú. Trboušany 2. list vlastnictví č. 60 kú. Kupařovice 2.1. Ocenění pozemků nemovitosti zapsané v LV č. 60 kú. Kupařovice Obsah tržního ocenění majetku 3. Bez rozlišení části 3.1. Ocenění pozemků nemovitosti zapsané v LV č. 60 kú. Kupařovice a LV č. 716 kú. Trboušany OCENĚNÍ část 1.list vlastnictví č. 716 Trboušany kú. Trboušany, základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. list vlastnictví č. 716 kú. Trboušany 1.1. Ocenění pozemků nemovitosti zapsané v LV č. 716 kú. Trboušany Ocenění Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % - 3 -

4 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 486/ ,00 15,82 40,00 22, ,30 Celkem: 602,00 m ,30 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst ,- 0,04 22,08 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 6 ostatní plocha - ostatní komunikace 582/17 135,00 22, ,80 Jiný pozemek - celkem 135, ,80 Nemovitosti zapsané v LV č. 716 kú. Trboušany - zjištěná cena = ,10 Kč 2. list vlastnictví č. 60 kú. Kupařovice 2.1. Ocenění pozemků nemovitosti zapsané v LV č. 60 kú. Kupařovice Ocenění Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 162/ ,00 15,82 15, ,78 Celkem: 8 979,00 m ,78 Nemovitosti zapsané v LV č. 60 kú. Kupařovice - zjištěná cena = ,78 Kč - 4 -

5 Ocenění majetku obecnou metodikou 3. Bez rozlišení části 3.1. Ocenění pozemků nemovitosti zapsané v LV č. 60 kú. Kupařovice a LV č. 716 kú. Trboušany Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků jedná se o pozemky souvislé, jejich administrativní rozdělení je dáno polohu na hranicích katastrálního území. Jelikož se jedná o souvislý pozemek ( stejné BPEJ ) pozemky oceňuji v tržní ceně jako jeden celek. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Lokalita: Kupařovice - Trboušany Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 1,00 20,00 Popis pozemku: V současné době se obvyklá cena v místě vzhledem k bonitě, lokalizaci a velikosti oceňovaných pozemků pohybuje v rozmezí Kč/m 2 plochy. pro stanovení obvyklé ceny beru průměr - 20 Kč/m 2. Průměrná jednotková cena 20,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Tržní ceny zemědělských pozemků jsou ceny skutečně dosahované při konkrétních převodech jejich vlastnictví, tj. při koupi a prodeji jako rovnovážné ceny vyrovnávající nabídku a poptávku (na dobře fungujícím trhu). Jejich znalost je důležitá pro účely ocenění zemědělských pozemků, jakož i pro stanovení daně z příjmu z prodeje pozemků a daně z převodu nemovitostí. Ceny tržní vznikají na základě nabídky a poptávky. Ceny tržní se uplatňují podle momentální nabídky a poptávky na trhu. Průměrná tržní cena zemědělských pozemků (primárně určených pro další zemědělské využívání ve střednědobém horizontu) se pohybuje mezi tis. Kč/ha. Vzhledem k výrazné heterogenitě ve vlastnostech obchodovaných pozemků je rozpětí cen vysoké. Vývoj tržních cen zemědělské půdy Pozemkového fondu se vyznačuje nárůstem tržních cen ve vztahu k úřední ceně půdy při nákupu s předností pro zemědělce i při volném prodeji. V případě trvalých travních porostů je nárůst ceny ustálenější a není ovlivněn ve větší míře výkyvy ziskovostí zemědělské produkce. V současné době se obvyklá cena v místě vzhledem k bonitě, lokalizaci a velikosti oceňovaných pozemků pohybuje v rozmezí Kč/m 2 plochy

6 pro stanovení obvyklé ceny beru průměr - 20 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda (LV č. 716) 486/ , ostatní plocha (LV č. 716) 582/ , orná půda (LV č.60) 162/ , Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. list vlastnictví č. 716 kú. Trboušany 1.1. Ocenění pozemků nemovitosti zapsané v LV č. 716 kú. Trboušany ,00 Kč 2. list vlastnictví č. 60 kú. Kupařovice 2.1. Ocenění pozemků nemovitosti zapsané v LV č. 60 kú. Kupařovice ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 3. Bez rozlišení části 3.1. Ocenění pozemků nemovitosti zapsané v LV č. 60 kú. Kupařovice a LV č. 716 kú. Trboušany Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí ,00 Kč Bez rozlišení částí Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena slovy: stodevadesátpěttisíc Kč list vlastnictví č. 716 kú. Trboušany Zjištěná cena dle cenového předpisu list vlastnictví č. 60 kú. Kupařovice Zjištěná cena dle cenového předpisu Kč Kč Kč Kč Kč - 6 -

7 Komentář ke stanovení výsledné ceny 2 dle zákona 151/97 Sb. Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. (3) Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná (4) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (5) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Závěr obvyklou cenu pozemků jsem stanovil vzájemným porovnáním ceny zjištěné s dosahovanými cenami obdobných pozemků v místě a okolí. V Olomučanech Jaroslav Sedlák Olomučany Olomučany 300 telefon: sedlak@sedlak.info Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne , pod č.j. Spr. 1198/82, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a odhady věcí movitých, stavebnictví - stavby obytné - zemědělské. Znalecký posudek byl zaspán v znaleckém deníku pod č /16 Znalečné a náhrady účtuji dokladem č /16-7 -