CENA BYTU A VÝŠE NÁJEMNÉHO V PRAZE, BRNĚ A OSTRAVĚ

Transkript

1 Abstrakt CENA BYTU A VÝŠE NÁJEMNÉHO V PRAZE, BRNĚ A OSTRAVĚ Tomáš Chmelík 1 Příspěvek sleduje výši cen bytů a nájmů z bytů v Praze, Brně a Ostravě a jejich vzájemný vztah v současné době. Cílem studie je určit závislost nájemného na obvyklé ceně bytu. Databáze je zpracována na podkladě realitní inzerce. Studie dále srovnává ceny bytů a nájmů v poměru v hrubé měsíční mzdě v dané oblasti. 1 PODKLADY PRO ŘEŠENÍ 1.1 Podklady pro stanovení závislosti nájemného na ceně bytu Pokladem pro příspěvek a pro vypracovaní databáze obvyklých (nabízených) cen bytů a cen nájemného sloužila internetová realitní inzerce na několika největších internetových inzertních serverech, konkrétně se jedná o: Databáze byla zpracovaná v období týdne roku 2007, údaje byly vyhodnocované pro tři největší české města, hl.m. Praha, Brno a Ostravu. 1.2 Podklady pro hodnocení regionálních rozdílů Pokladem pro sociologické a ekonomické srovnání uvedených regiónu bylo využito průměrné hrubé měsíční mzdy v dané oblasti z níže uvedených zdrojů v poměru k průměrné jednotkové ceně bytu [Kč/m 2 ] a průměrné ceně nájmu [Kč/m 2 ]. Podklady pro vyhodnocování průměrné hrubé mzdy: Ministerstvo práce a sociálních věcí ČR Regionální statistika ceny práce Český statistický úřad Struktura mezd zaměstnanců Ministerstvo financí ČR Informační systém o platu 1 Chmelík, Tomáš, Ing, Ústav soudního inženýrství VUT Brno (DSP), Údolní 53, Brno, chmelik@obnova.sk 1

2 2 CHARAKTERISTIKA A VYHODNOCOVÁNÍ ZÍSKANÝCH ÚDAJŮ 2.1 Charakteristika vyhodnocované databáze Databáze byla zpracovaná v období týdne roku 2007, celkově bylo do databáze vloženo z realitní inzerce údajů o nabídkových cenách prodejů a nájmů. Počet prvků databáze Prodej Nájem Praha Brno Ostrava Graf č. 1 Počet prvků vyhodnocované databáze 2.2 Postup při určovaní závislosti nájemného na ceně bytu Databáze jednotkových cen a jednotkového nájmu byly rozděleny dle technického stavu bytové jednotky na: novostavby byty po rekonstrukci byty ve velmi dobrém a dobrém technickém stavu Pro uvedené dělení byly zjišťovány následující hodnoty: průměrné a medián jednotkové ceny bytů [Kč/m 2 ] průměrné a medián jednotkového nájmu z bytů [Kč/m 2 /rok, Kč/m 2 /měs.] směrodatné odchylky uvedených hodnot 2

3 2.3 Postup při zkoumání poměru hrubé mzdy a jednotkové ceny bytu příp. ceny nájmu v dané oblasti Při zkoumání poměru hrubé mzdy a jednotkových cen bytů a nájmů z bytů byly srovnávány hodnoty průměrného nájemného z bytů a průměrné jednotkové ceny bytů v dané oblasti k hrubé měsíční mzdě v příslušném místě. 2.4 Využité statistické postupy k vyhodnocení Pro analýzu hodnot výběru údajů byl využit tabulkový procesor Excel (součást kancelářského balíku MS Office). Výběrový soubor je dostatečně charakterizován následující parametry: výběrový průměr _ x n n x i i 1 (1) medián - hodnota, jež dělí řadu podle velikosti seřazených výsledků na dvě stejně početné poloviny. Ve statistice patří mezi míry centrální tendence. Platí, že nejméně 50 % hodnot je menších nebo rovných a nejméně 50 % hodnot je větších nebo rovných mediánu směrodatná odchylka - Jedná se o kvadratický průměr odchylek hodnot znaku od jejich aritmetického průměru. Zhruba řečeno vypovídá o tom, jak moc se od sebe navzájem liší typické případy v souboru zkoumaných čísel. Je-li malá, jsou si prvky souboru většinou navzájem podobné, a naopak velká směrodatná odchylka signalizuje velké vzájemné odlišnosti. Pomocí pravidel 1σ a 2σ (viz níže) lze přibližně určit, jak daleko jsou čísla v souboru vzdálená od průměru, resp. hodnoty náhodné veličiny vzdálené od střední hodnoty. Směrodatná odchylka je nejužívanější míra variability. s s 2 1 n 1 n i 1 _ x i x poměr jednotkového ročního nájemného k jednotkové ceně bytu dané skupiny byl vypočten dle vztahu: 2 (2) JN P *100 [%] (3) JC (7) směrodatná odchylka tohoto podílu byla vypočtena pomocí Gaussova vztahu pro přenášení chyb: *100 *σ 2 JN σ *σ 2 % JC JN 2 (4) JC JC 3

4 3 JEDNOTKOVÉ CENY BYTOVÝCH JEDNOTEK Jednotkové ceny bytů byly vyhodnocovány podle technického stavu a typu (dispozičního uspořádání) bytu. Záměrem příspěvku není hodnotit konkrétní lokality (městské části) ale celkový obraz města ve vztahu k nájemnému a následně průměrné hrubé mzdě, z tohoto důvodů nebylo uvedené rozdělení vyhodnoceno. 3.1 Ceny bytů v hl. městě Praze Charakteristika databázových prvků pro hl. město Praha Počet zařazených prvků Kč Průměrná plocha 81,26 za 1m Kč Medián ceny za 1 m Kč Tabulka č. 2 Charakteristika dat. prvků pro hl. Praha Podíl nabízených bytů 4+kk; ; 352 ostatní; kk; ; kk; ; kk; ; kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 2 Rozdělení nabízených bytů dle dispozičního uspořádání 4

5 Vlastnictví nabízených bytů jiný druh; 111 družstevní; 1930 osobní družstevní jiný druh osobní; 4041 Graf č. 3 Rozdělení nabízených bytů dle vlastnictví bytů Technický stav nabízených bytů velmi ; 2172 ; 1508 novostavba po rekonstrukci velmi po rekonstrukci; 726 novostavba; 1680 Graf č. 4 Rozdělení nabízených bytů dle technického stavu bytu 5

6 V Praze je velký podíl bytů v osobním vlastnictví, co je způsobeno zejména podmínkami bank pro poskytování hypotečních úvěrů (nutnost vlastnit byt v OV). Nejčastěji nabízeným bytem je 3+kk/3+1, co se v současné době považuje za standardní byt pro různé údaje objevující se v mediích. Také je v nabízených bytech výrazný podíl bytů v kategorii 2+kk/2+1, což jsou v současnosti velmi populární typy bytů pro mladé rodiny. V době kdy si vlastní bydlení pořizují populačně silné ročníky let 80-tých je v Praze velký hlad po těchto bytech, čím se v některých lokalitách stávají až nedostatkovým zbožím, což také zvyšuje jejich cenu. V některých případech, jak ukazuje praxe je výhodnější si pořídit byt kategorie 3+kk/3+1. Rovněž je nabídka v Praze typická velkým počtem luxusním velkometrážních bytů v blízkosti centra, jejich ceny jsou vysoko nad běžný průměr jednotkových cen i tak se poměrně dobře prodávají. Většinou tyto byty kupují silné mezinárodní společnosti, které mají v Praze pobočky, pro své manažery. Praha jako velký trh je rovněž velmi zajímavá pro developerské projekty, které v Praze výrazně zvyšují podíl novostaveb v počtu nabízených bytů. Velká část těchto projektů je, však rozprodána ještě před započetím výstavby a často se tak do realitní inzerce nedostane, proto je velmi pravděpodobné, že podíl novostaveb v obchodovaných bytech je podstatně větší než uvádí tato studie Vyhodnocení jednotkových cen pro hl. město Praha Jednotkové ceny bytů [Kč/m2] Kč Kč Kč Kč Kč Kč Novostavba Po rekonstrukci Velmi Dobrý Kč Kč 0 Kč 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 5 Jednotkové ceny bytů s rozlišení technického stavu, bez rozlišení polohy byt. jednotky [Kč/m2] 6

7 Jednotková cena [Kč/m2] XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Jednotkové ceny bytů bez rozlišení tech. stavu Kč Kč Kč Kč Kč Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka Kč Kč 0 Kč 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Ty bytu Graf č. 6 Jednotkové ceny bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2] Počet vloženýc h prvků Průměrná cena [Kč] Průměrná plocha [m2] Medián plochy [m2] Průměrná jednotkové cena [Kč/m2] Medián jednotkové ceny [Kč/m2] Směrodatná odchylka Byt 1+kk Kč 40,05 35, Kč Kč Kč Byt Kč 44,09 43, Kč Kč Kč Byt 2+kk Kč 58,37 53, Kč Kč Kč Byt Kč 67,84 62, Kč Kč Kč Byt 3+kk Kč 92,44 86, Kč Kč Kč Byt Kč 85,85 80, Kč Kč Kč Byt 4+kk Kč 123,69 116, Kč Kč Kč Byt Kč 120,97 110, Kč Kč Kč Ostatní Kč 164,78 160, Kč Kč Kč Tabulka č. 3 Vyhodnocení jednotkových cen bytů pro hl. Praha [Kč/m2] Rozdíly jednotkových ceny byly způsobeny vynecháním třídění podle lokality, v uvedeném grafu jsou zahrnuty nabídky k prodeji ze všech městských částí Prahy, Značné rozdíly v tržních cenách bytů v jednotlivých částech Prahy odráží koeficient prodejnosti Kp pro byty vyhlášky č.540/2002 Sb. přílohy č.36, jejíž hodnoty pro hl. město Prahu jsou v intervalu od Kp=3,048 pro Prahu 1 až po Kp=1,005 pro Prahu 27. Uvedené jednotkové ceny zcela neodpovídají běžnému standardu a užitých pravidlech o jednotkové ceně, menší byty větší jednotková cena a opačně, což je způsobeno zejména vynecháním třídění dle lokality. Velký počet menších bytů v současné době vzniká a je následné nabízeno v centru a částech blízkých centru, kde je jejich hodnota výrazně vyšší než v okrajových částech a i tato skutečnost výrazně zkresluje průměrné jednotkové ceny nabízených bytů v této studii. Toto rozdělení a vyhodnocení bylo zpracováno v článku [9]. 7

8 Období konce roku 2007 patří v Praze mezi rekordní v tržních cenách starších bytů. Cena bytu 3+1 přesahuje cenu 3mil. Kč, stejný byt stál v červenu mil. Kč. Průměrná jednotková cena bytové jednotky bez rozlišení typu polohy a konstrukce v hl. městě Praze je ,- Kč. 3.2 Ceny bytů v Brně Charakteristika databázových prvků pro Brno Počet zařazených prvků Kč Průměrná plocha 77,02 za 1m Kč Medián ceny za 1 m Kč Tabulka č. 4 Charakteristika dat. prvků pro Brno Podíl nabízených bytů 4+1; 174 ostatní; 65 1+kk; ; kk; kk; ; ; kk; kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 7 Rozdělení nabízených bytů dle dispozičního uspořádání 8

9 Vlastnictví nabízených bytů jiný druh; 60 družstevní; 775 osobní; 1053 osobní družstevní jiný druh Graf č. 8 Rozdělení nabízených bytů dle vlastnictví bytů Technický stav nabízených bytů velmi ; 801 ; 419 novostavba po rekonstrukci velmi po rekonstrukci; 214 novostavba; 454 Graf č. 9 Rozdělení nabízených bytů dle technického stavu bytu Situace v Brně je co se týče skladby nabízených bytů podobná Praze, nejvýraznější podíl nabízených bytů v kategorii 3+1/3+kk a také 2+1/2+kk. V Brně je větší podíl bytů v družstevním vlastnictví, u většiny z nich je možný velmi rychlý převod do OV (nízká 9

10 anuita). V Brně je rovněž znatelný velký zájem o novostavby bytů, co tlačí jejich ceny nahoru. Nejčastějším typem bytu v novostavbách je 2+kk. Poptávka po bydlení v nových bytech zejména v severních částech města je velká a zůstává zatím dlouhodobě neuspokojena. Lidé často neseženou kvalitní bydlení v centrálních částech města a tak se často stěhují do nových bytů, ač vzdálenějších centru. V Brně však nabídka novostaveb postupně začíná převyšovat poptávku a v několika případech se už stalo, že se vyprodávaly hotové byty se slevou Vyhodnocení jednotkových cen pro Brno Jednotkové ceny bytů [Kč/m2] Kč Kč Kč Kč Kč Kč Novostavba Po rekonstrukci Velmi Dobrý Kč Kč Kč 0 Kč 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 10 Jednotkové ceny bytů s rozlišení technického stavu a bez rozlišení polohy bytové jednotky [Kč/m2] 10

11 Jednotková cena [Kč/m2] XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Jednotkové ceny bytů bez rozlišení tech. stavu Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka Kč Kč Kč 0 Kč 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Ty bytu Graf č. 11 Jednotkové ceny bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2] Počet vloženýc h prvků Průměrná cena [Kč] Průměrná plocha [m2] Medián plochy [m2] Průměrná jednotkové cena [Kč/m2] Medián jednotkové ceny [Kč/m2] Směrodatná odchylka Byt 1+kk Kč 33,99 32, Kč Kč Kč Byt Kč 37,73 38, Kč Kč Kč Byt 2+kk Kč 57,31 50, Kč Kč Kč Byt Kč 59,72 57, Kč Kč Kč Byt 3+kk Kč 98,77 102, Kč Kč Kč Byt Kč 81,95 77, Kč Kč Kč Byt 4+kk Kč 126,75 120, Kč Kč Kč Byt Kč 94,52 86, Kč Kč Kč Ostatní Kč 131,40 120, Kč Kč Kč Tabulka č. 5 Vyhodnocení jednotkových cen bytů pro Brno [Kč/m2] Ceny bytů žene nahoru zejména strach z vyšší daně. Právě nedostatek kvalitního bydlení v centru Brna žene ceny těchto bytů do astronomických částek. Pomaleji pak stoupají ceny na sídlištích a v novostavbách. Ceny bytů v Brně, ale pravděpodobně dál porostou, což v velkou pravděpodobností bude způsobovat nedostatek místa, s kterým se už teď developerské společnosti potýkají. Na severu a severozápadu Brna, což jsou nejžádanější lokality, je Brno ohraničené. Město se tak může rozvíjet hlavně jižním a jihozápadním směrem, kvalita bydlení je tam ale v porovnání se severem města neporovnatelná. Víc než domům a bytům totiž jih města patří průmyslovým zónám, letišti a vlakovým tratím. Průměrná jednotková cena bytové jednotky bez rozlišení typu polohy a konstrukce v Brně je ,- Kč. 11

12 3.3 Ceny bytů v Ostravě Charakteristika databázových prvků pro město Ostrava Počet zařazených prvků Kč Průměrná plocha 64,07 za 1m Kč Medián ceny za 1 m Kč Tabulka č. 6 Charakteristika dat. prvků pro město Ostrava Podíl nabízených bytů 4+kk; 3 4+1; 88 ostatní; 1+kk; ; kk; ; ; kk; 16 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 12 Rozdělení nabízených bytů dle dispozičního uspořádání 12

13 Vlastnictví nabízených bytů jiný druh; 12 osobní; 299 osobní družstevní jiný druh družstevní; 768 Graf č. 13 Rozdělení nabízených bytů dle vlastnictví bytů Technický stav nabízených bytů velmi ; 508 ; 435 novostavba po rekonstrukci velmi po rekonstrukci; 132 novostavba; 1 Graf č. 14 Rozdělení nabízených bytů dle technického stavu bytu Nejčastěji nabízeným bytem v Ostravě je byt kategorie 3+1 v družstevním vlastnictví. Trh v Ostravě je typický malým počtem nových bytů, což se ale pravděpodobně se spuštěním výroby automobilky v regionu změní. Jednoznačnou převahu v podílu vlastnictví má bydlení družstevní, co je způsobeno zejména nižší poptávkou po bytech a nižší obchodovaností 13

14 Jednotková cena [Kč/m2] XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství v regionu. I z tohoto důvodu byty zůstávají v družstevním vlastnictví, i když často s nízkou anuitou a možností rychlého převodu do OV Vyhodnocení jednotkových cen pro město Ostrava Jednotkové ceny bytů bez rozlišení tech. stavu Kč Kč Kč Kč Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka Kč Kč 0 Kč 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Ty bytu Graf č. 15 Jednotkové ceny bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2] Jednotkové ceny bytů [Kč/m2] Kč Kč Kč Kč Novostavba Po rekonstrukci Velmi Dobrý Kč Kč 0 Kč 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 16 Jednotkové ceny bytů s rozlišení technického stavu a bez rozlišení polohy bytové jednotky [Kč/m2] 14

15 Z důvodů nedostatečného počtu prvků pro některé kategorie (míň než 15 vzorků) nebyly některé kategorie vyhodnocovány. Počet vloženýc h prvků Průměrná cena [Kč] Průměrná plocha [m2] Medián plochy [m2] Průměrná jednotkové cena [Kč/m2] Medián jednotkové ceny [Kč/m2] Směrodatná odchylka Byt 1+kk Kč 29,85 29, Kč Kč Kč Byt Kč 37,22 38, Kč Kč Kč Byt 2+kk Kč 57,67 52, Kč Kč Kč Byt Kč 55,36 55, Kč Kč Kč Byt 3+kk Kč 75,69 72, Kč Kč Kč Byt Kč 73,61 73, Kč Kč Kč Byt 4+kk Kč 122,67 92, Kč Kč Kč Byt Kč 88,17 81, Kč Kč Kč Ostatní Kč 119,33 93, Kč Kč Kč Tabulka č. 7 Vyhodnocení jednotkových cen bytů pro. město Ostrava [Kč/m2] Nabídkové ceny starších bytů v Ostravě výrazně rostou a s nimi i tržní nájemné. Příčinou růstu cen je pravděpodobně výstavba dálnice a rozbíhající se výstavba nové automobilky. Přesto však Ostrava dosud nedosahuje cenové úrovně srovnatelných měst, jako jsou např. Brno nebo Plzeň. Po dokončení automobilky a dostavby dálnice je reálný předpoklad pro větší bytovou výstavbu v městě Ostrava. Průměrná jednotková cena bytové jednotky bez rozlišení typu polohy a konstrukce v Ostravě je ,- Kč. 15

16 4 JEDNOTKOVÉ NÁJEMNÉ Z BYTŮ 4.1 Jednotkové nájemné v hl. Praze Charakteristika databázových prvků pro hl. město Praha Počet zařazených prvků 8102 za měsíc Kč Průměrná plocha 82,81 za 1m2/měsíc 276 Kč Medián ceny za 1 m2/měsíc 255 Kč Tabulka č. 8 Charakteristika dat. prvků pro hl. Praha Podíl nabízených bytů 4+kk; ; 607 ostatní; kk; ; ; kk; kk; ; kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 17 Rozdělení nabízených bytů dle dispozičního uspořádání 16

17 Vlastnictví nabízených bytů družstevní; 270 jiný druh; 320 osobní družstevní jiný druh osobní; 5048 Graf č. 18 Rozdělení nabízených bytů dle vlastnictví bytů Technický stav bytu velmi ; 3566 ; 1624 novostavba po rekonstrukci velmi po rekonstrukci; 1464 novostavba; 1447 Graf č. 19 Rozdělení nabízených bytů dle technického stavu bytu V bytů nabízených k nájmů jednoznačně převažuje vlastnictví osobní. V Praze je velmi častá a poměrně výhodná forma investování koupě bytů, které jsou následně dále pronajímány za účelem zisku. Dále je to pak z důvodů, že některá družstva omezují svými stanovami možnost pronajímání. Proto je, i z pohledu financování této investice, výhodnější vlastnictví osobní. 17

18 4.1.2 Vyhodnocení jednotkových nájmů pro hl. město Praha Průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m2/rok] Kč Kč Kč Kč Kč Kč průměr ceny bytu Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka Kč Kč 500 Kč 0 Kč 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 20 Jednotkové ceny nájmů z bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok] Jednotkové ceny bytů [Kč/m2/rok] Kč Kč Kč Kč Kč Kč Novostavba po rekonstrukci velmi Kč 500 Kč 0 Kč 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 21 Jednotkové ceny nájmů z bytů s rozlišení technického stavu a bez rozlišení polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok] 18

19 Počet vložených prvků Průměrná cena [Kč] Průměrná plocha [m2] Medián plochy [m2] Průměrná jednotková cena [Kč/m2/rok] Medián jednotkové cena [Kč/m2/rok] Směrodatná odchylka Byt 1+kk Kč 38,12 35, Kč Kč Kč Byt Kč 43,55 42, Kč Kč Kč Byt 2+kk Kč 58,23 55, Kč Kč Kč Byt Kč 70,66 70, Kč Kč Kč Byt 3+kk Kč 94,92 90, Kč Kč Kč Byt Kč 99,64 100, Kč Kč Kč Byt 4+kk Kč 126,42 122, Kč Kč Kč Byt Kč 134,08 130, Kč Kč Kč Ostatní Kč 181,26 170, Kč Kč Kč Tabulka č. 9 Vyhodnocení jednotkových cen nájmů z bytů pro hl. město Praha [Kč/m2/rok] Uvedené jednotkové ceny zcela neodpovídají běžnému standardu a užitých pravidlech o jednotkové ceně, menší byty větší jednotková cena a opačně, což je způsobeno zejména vynecháním třídění dle lokality. Průměrné roční jednotkové nájemné z bytu bez rozlišení typu polohy a konstrukce je v Praze 3 309,- Kč za 1 m 2. 19

20 4.2 Jednotkové nájemné v Brně Charakteristika databázových prvků pro Brno Počet zařazených prvků 1480 za Kč měsíc Průměrná plocha 67,54 za 195 Kč 1m2/měsíc Medián ceny za 1 m2/ 200 Kč měsíc Tabulka č. 10 Charakteristika dat. prvků pro hl. Praha Podíl nabízených bytů 3+1; kk; ; 55 ostatní; 15 1+kk; ; kk; ; kk; kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 22 Rozdělení nabízených bytů dle dispozičního uspořádání 20

21 Vlastnictví nabízených bytů družstevní; 33 jiný druh; 65 osobní družstevní jiný druh osobní; 682 Graf č. 23 Rozdělení nabízených bytů dle vlastnictví bytů Technický stav bytu velmi ; 692 ; 344 novostavba po rekonstrukci velmi po rekonstrukci; 155 novostavba; 289 Graf č. 24 Rozdělení nabízených bytů dle technického stavu bytu Skladba bytů nabízených k prodeji je téměř identická se skladbu nabízených bytů pro Prahu. Největší podíl mají byty v osobním vlastnictví a to zejména z důvodů již uvedených. 21

22 4.2.2 Vyhodnocení jednotkových nájmů v Brně Průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m2/rok] Kč Kč Kč Kč Kč průměr ceny bytu Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka Kč 500 Kč 0 Kč 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 25 Jednotkové ceny nájmů z bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok] Jednotkové ceny bytů [Kč/m2/rok] Kč Kč Kč Kč Kč Novostavba po rekonstrukci velmi Kč 500 Kč 0 Kč 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 26 Jednotkové ceny nájmů z bytů s rozlišení technického stavu a bez rozlišení polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok] 22

23 Počet vložených prvků Průměrná cena [Kč] Průměrná plocha [m2] Medián plochy [m2] Průměrná jednotková cena [Kč/m2/rok ] Medián jednotkové cena [Kč/m2/rok] Směrodatná odchylka Byt 1+kk Kč 36,33 34, Kč Kč 899 Kč Byt Kč 40,87 40, Kč Kč 556 Kč Byt 2+kk Kč 60,08 60, Kč Kč 644 Kč Byt Kč 63,78 60, Kč Kč 411 Kč Byt 3+kk Kč 89,42 85, Kč Kč 552 Kč Byt Kč 85,91 80, Kč Kč 657 Kč Byt 4+kk Kč 131,51 118, Kč Kč 675 Kč Byt Kč 108,96 102, Kč Kč 491 Kč Ostatní Kč 157,73 140, Kč Kč 549 Kč Tabulka č. 11 Vyhodnocení jednotkových cen nájmů z bytů v Brně [Kč/m2/rok] V grafu č.26 je přehledně zobrazená výše jednotkového nájemného rozdělená dle dispozice bytů. Z grafu je patrné, že jednotkové ceny menších bytů jsou vyšší než jednotkové ceny bytů větších. Zatímco jednotková cena nájemného z bytů v dispozici 1+kk příp. 1+1 je průměrně Kč za rok, u bytů například v dispozici 4+1 je průměrné jednotkové nájemné Kč. Výjimku zde, dle studie, tvoří menší byty po rekonstrukci, co má pravděpodobně souvislost se snahou majitelů o rychlejší návratnost svých investicí do pořízení a rekonstrukce bytové jednotky. Průměrné roční jednotkové nájemné z bytu bez rozlišení typu polohy a konstrukce je v Brně 2 340,- Kč za 1 m 2. 23

24 4.3 Jednotkové nájemné v Ostravě Charakteristika databázových prvků pro Ostravu Počet zařazených prvků 324 za Kč měsíc Průměrná plocha 63,23 za 1 m2 158 Kč /měsíc Medián ceny za 1 m2 160 Kč /měsíc Tabulka č. 12 Charakteristika dat. prvků pro Ostravu Podíl nabízených bytů 4+kk; 4 4+1; 15 ostatní; 5 1+kk; ; ; 63 3+kk; 6 2+kk; ; kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 27 Rozdělení nabízených bytů dle dispozičního uspořádání 24

25 Vlastnictví nabízených bytů jiný druh; 12 družstevní; 68 osobní; 93 osobní družstevní jiný druh Graf č. 28 Rozdělení nabízených bytů dle vlastnictví bytů Technický stav bytu velmi ; 146 ; 107 novostavba po rekonstrukci velmi po rekonstrukci; 65 novostavba; 3 Graf č. 29 Rozdělení nabízených bytů dle technického stavu bytu Skladba nabízených bytů v Ostravě je mírně odlišná od výše zmiňovaných městech, největší počet nabízených bytů je ve velikosti 2+1, podíl družstevních bytů je zde výraznější než v Praze a Brně, co je způsobeno celkově větším počtem bytů v družstevním vlastnictví než v ostatních městech (poměrem k obyvatel). Počet bytů v novostavbách je velmi nízký, co je také důsledkem nízkého počtu bytových jednotek. Podlé údajů Českého statistického úřadu bylo v Ostravě v období let dokončenou pouze 2883 bytů, což je 0,91 bytu na 25

26 1000 obyvatel. Pro porovnání počet dokončených bytů přepočtených na 1000 obyvatel je byl v uvedeném období v Praze 3,62 a v Brně 2,91. Tyto hodnoty ukazují na vysoké stáří bytů v Ostravě Vyhodnocení jednotkových nájmů pro Ostravu Průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m2/rok] Kč Kč Kč Kč průměr ceny bytu Medián jednotkové ceny Směrodatná odchylka Kč 500 Kč 0 Kč 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 30 Jednotkové ceny nájmů z bytů bez rozlišení technického stavu a polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok] 26

27 Jednotkové ceny bytů [Kč/m2/rok] Kč Kč Kč Kč Novostavba po rekonstrukci velmi 500 Kč 0 Kč 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 31 Jednotkové ceny nájmů z bytů s rozlišení technického stavu a bez rozlišení polohy bytové jednotky [Kč/m2/rok] Z důvodů nedostatečného počtu prvků pro některé kategorie (míň než 15 vzorků) nebyly některé kategorie vyhodnocovány. Počet vložených prvků Průměrná cena [Kč] Průměrná plocha [m2] Medián plochy [m2] Průměrná jednotková cena [Kč/m2/rok ] Medián jednotkové cena [Kč/m2/rok] Směrodatná odchylka Byt 1+kk Kč 31,00 28, Kč Kč 541 Kč Byt Kč 39,94 39, Kč Kč 608 Kč Byt 2+kk Kč 68,05 70, Kč Kč 670 Kč Byt Kč 59,21 55, Kč Kč 464 Kč Byt 3+kk Kč 78,20 77, Kč Kč 910 Kč Byt Kč 80,50 76, Kč Kč 401 Kč Byt 4+kk Kč 100,50 97, Kč Kč 587 Kč Byt Kč 119,20 120, Kč Kč Kč Ostatní Kč 146,00 190, Kč Kč 425 Kč Tabulka č. 13 Vyhodnocení jednotkových cen nájmů z bytů v Ostravě [Kč/m2/rok] V grafu č.31 jsou znázorněny hodnoty pro jednotkové nájemné s rozdělením podle dispozice bytů a jejich technického stavu. Pro některé kategorie nebyl nashromážděn dostatečný počet prvků pro jejich statistické vyhodnocení, proto jsou v grafu vynechány. V nabídkách k nájmu se v Ostravě téměř vůbec neobjevují byty v novostavbách, co souvisí s jejích celkově nízkým počtem v Ostravě. Průměrné roční jednotkové nájemné z bytu bez rozlišení typu polohy a konstrukce je v Ostravě 1 872,- Kč za 1 m 2. 27

28 5 VZTAH NÁJEMNÉHO A CENY BYTU Cílem této studie bylo vyhodnotit databázi prodejů a nájmů bytů z realitní inzerce a následně vyjádřit vztah mezi cenou a nájmem bytů. Vyhodnocované údaje o nabízených prodávaných bytech a jejich nájmech jsou uspořádaný do níže uvedené tabulky. Uvádí průměrné jednotkové ceny bytů, jednotkové nájemné z bytů a jejich vzájemný procentuelní poměr rozdělených podle dispozičního uspořádaní a technického stavu bytů pro jednotlivé města. Procentuelní poměr a směrodatná odchylka jsou vyjádřeny vždy z průměrné ceny i mediánu ceny, kvůli rozdílným názorům na vyhodnocování statistických databází. 5.1 Vztah nájemného a ceny bytu v Praze Byt 1+kk Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného Medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka 798 Kč Kč Kč Kč bytu Kč Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 5,69 6,87 7,34 7,24 Procentuelní poměr z 5,97 6,65 6,00 6,30 mediánu sm.odchylka 1,33 2,69 4,27 3,29 sm.odchylka z medián.ceny 1,44 2,92 4,38 3,31 Byt 1+1 Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka 912 Kč Kč Kč Kč bytu Kč Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 4,95 6,06 5,78 5,78 Procentuelní poměr z mediánu 4,24 5,57 5,65 5,65 sm.odchylka 1,26 2,29 2,12 1,87 sm.odchylka z 1,19 2,32 2,26 2,00 medián.ceny Byt 2+kk Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč bytu Kč Kč Kč Kč 28

29 medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 5,42 5,61 5,74 6,14 Procentuelní poměr z 5,31 5,64 5,81 5,90 mediánu sm.odchylka 1,73 1,95 2,13 2,13 sm.odchylka z 1,86 2,13 2,33 2,22 medián.ceny Byt 2+1 Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka 753 Kč Kč Kč Kč bytu Kč Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 4,86 5,19 5,19 5,25 Procentuelní poměr z 5,05 5,57 5,28 5,30 mediánu sm.odchylka 1,19 1,72 2,00 1,89 sm.odchylka z 1,25 2,00 2,20 2,12 medián.ceny Byt 3+kk Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč bytu Kč Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 5,39 5,66 6,45 6,50 Procentuelní poměr z 5,20 5,68 6,27 6,11 mediánu sm.odchylka 1,74 2,19 3,13 3,01 sm.odchylka z 1,81 2,34 3,46 3,22 medián.ceny Byt 3+1 Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka 961 Kč Kč Kč Kč bytu Kč Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 4,07 5,70 5,99 5,98 Procentuelní poměr z 4,36 6,11 6,63 6,21 mediánu 29

30 sm.odchylka 1,37 2,16 2,43 2,27 sm.odchylka z 1,59 2,52 2,99 2,56 medián.ceny Byt 4+kk Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč bytu Kč Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 5,47 6,03 5,68 5,81 Procentuelní poměr z 5,47 5,90 4,92 5,07 mediánu sm.odchylka 1,94 2,37 3,11 2,88 sm.odchylka z 2,04 2,58 3,34 3,12 medián.ceny Byt 4+1 Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč bytu Kč Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 4,56 4,78 6,06 6,13 Procentuelní poměr z 5,28 5,90 6,87 6,76 mediánu sm.odchylka 1,54 1,97 2,18 2,64 sm.odchylka z 2,02 2,64 2,62 3,39 medián.ceny Ostatní Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka 783 Kč Kč Kč Kč bytu Kč Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 4,43 4,64 4,96 5,76 Procentuelní poměr z 4,22 4,12 5,03 6,99 mediánu sm.odchylka 1,23 2,32 1,78 2,47 sm.odchylka z 1,28 2,43 1,94 3,30 medián.ceny Tabulka č. 14 Závislost nájemného na ceně bytu, dle typu dispozice bytu 30

31 % % XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Procentní závislost nájmů a ceny bytů novostavba odchylka po rekonstrukci odchylka velmi odchylka odchylka kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 31 Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle technického stavu a dispozičního uspořádaní bytů [%] Procentní závislost 7,00 6,21 6,33 6,56 6,00 5,58 5,61 5,46 5,69 5,35 5,00 4,86 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Procentní závislost Směrodatná odchylka Graf č. 32 Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle dispozičního uspořádaní bytů [%] Z uvedených grafech je názorně vidět, že závislost nájemného [Kč/m 2 /rok] a ceny bytu [Kč/m 2 ] v Praze v období týdne roku 2007 je v úrovní 5,5 až 6,5 %. Závislost byla vyjádřená se směrodatnou odchylkou 2 3,5% v závislosti na počtu a rozptylu vyhodnocované kategorie. 31

32 5.2 Vztah nájemného a ceny bytu v Brně Byt 1+kk Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka 834 Kč 771 Kč Kč 647 Kč bytu 42965, , , Kč medián 43181, , , Kč sm.odchylka 6969, , , Kč Procentuelní poměr 6,99 7,53 6,99 6,74 Procentuelní poměr z mediánu 6,48 8,15 6,53 6,17 sm.odchylka 1,94 1,95 2,37 1,49 sm.odchylka z medián.ceny 1,93 1,96 2,38 1,48 Byt 1+1 Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka 565 Kč 567 Kč 557 Kč 576 Kč bytu Kč Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 7,00 6,74 6,96 6,96 Procentuelní poměr z 6,36 6,77 6,75 6,75 mediánu sm.odchylka 1,35 1,33 1,43 1,47 sm.odchylka z medián.ceny 1,41 1,31 1,39 1,44 Byt 2+kk Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka 556 Kč 788 Kč 660 Kč 585 Kč bytu Kč Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 6,70 8,30 7,23 6,45 Procentuelní poměr z 6,37 7,86 6,98 6,52 mediánu sm.odchylka 1,39 2,15 1,83 1,51 sm.odchylka z medián.ceny 1,38 2,01 1,82 1,53 Byt 2+1 Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč 32

33 nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka 355 Kč 449 Kč 401 Kč 395 Kč bytu Kč Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 6,43 5,88 5,99 5,69 Procentuelní poměr z 6,55 6,29 5,83 5,68 mediánu sm.odchylka 0,97 1,12 1,09 1,05 sm.odchylka z medián.ceny 0,97 1,18 1,06 1,05 Byt 3+kk Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka 483 Kč 549 Kč 598 Kč 520 Kč bytu Kč Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 6,02 6,61 6,36 6,83 Procentuelní poměr z 5,98 6,40 5,88 5,78 mediánu sm.odchylka 1,26 1,43 1,63 1,51 sm.odchylka z medián.ceny 1,27 1,46 1,60 1,39 Byt 3+1 Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka 415 Kč 733 Kč 764 Kč 387 Kč bytu Kč Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 5,74 7,22 7,23 6,79 Procentuelní poměr z 5,98 6,92 6,81 7,15 mediánu sm.odchylka 1,08 2,28 2,41 1,27 sm.odchylka z medián.ceny 1,14 2,27 2,46 1,31 Byt 4+kk Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka 674 Kč 383 Kč 716 Kč 0 Kč bytu Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč 33

34 sm.odchylka Kč Kč Kč Procentuelní poměr 7,01 7,61 7,23 Procentuelní poměr z 7,79 7,10 7,59 mediánu sm.odchylka 1,91 2,24 0,02 sm.odchylka z medián.ceny 1,88 2,22 0,02 Byt 4+1 Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka 527 Kč 877 Kč 468 Kč 433 Kč bytu Kč Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 6,05 7,08 6,62 6,85 Procentuelní poměr z 5,31 7,64 6,13 6,41 mediánu sm.odchylka 1,55 2,76 1,73 1,61 sm.odchylka z medián.ceny 1,66 2,98 1,71 1,57 Ostatní Novostavba po rekonstrukci velmi Kč Kč Kč Kč nájemného medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka 153 Kč 137 Kč 574 Kč 625 Kč bytu Kč Kč Kč Kč medián Kč Kč Kč Kč sm.odchylka Kč Kč Kč Kč Procentuelní poměr 6,49 4,18 6,65 7,26 Procentuelní poměr z 7,46 4,52 6,30 7,52 mediánu sm.odchylka 0,45 0,44 1,82 2,04 sm.odchylka z medián.ceny 0,52 0,48 1,83 2,11 Tabulka č. 15 Závislost nájemného na ceně bytu, dle typu dispozice bytu 34

35 % % XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství Procentní závislost nájmů a ceny bytů 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 novostavba sm.odchylka po rekonstrukci sm.odchylka velmi sm.odchylka sm.odchylka 2,00 1,00 0,00 1+kk 1+1 Byt 2+kk Byt 2+1 Byt 3+kk Byt 3+1 Byt 4+kk Byt 4+1 Ostatní Graf č. 33 Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle technického stavu a dispozičního uspořádaní bytů [%] Procentní závislost 8,00 7,00 6,00 6,48 6,68 6,78 5,83 6,03 6,86 7,04 6,29 6,64 5,00 4,00 Procentní závislost Směrodatná odchylka 3,00 2,00 1,00 0,00 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 34 Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle dispozičního uspořádaní bytů [%] Z uvedených grafech je názorně vidět, že závislost nájemného [Kč/m 2 /rok] a ceny bytu [Kč/m 2 ] v Brně v období týdne roku 2007 je v úrovní 5,8 až 7 %. Závislost byla vyjádřená se směrodatnou odchylkou 1,2 2,2% v závislosti na počtu a rozptylu vyhodnocované kategorie. 35

36 % % XVII. Mezinárodní vědecká konference soudního inženýrství 5.3 Ostrava Procentní závislost nájmů a ceny bytů novostavba odchylka po rekonstrukci odchylka velmi odchylka odchylka kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 35 Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle technického stavu a dispozičního uspořádaní bytů [%] Procentní závislost 12,00 10,65 10,22 10,00 9,43 9,21 7,86 8,51 8,00 8,84 8,00 6,00 5,35 Procentní závislost Směrodatná odchylka 4,00 2,00 0,00 1+kk kk kk kk 4+1 ostatní Graf č. 36 Procentní závislost nájmů a ceny bytů, dle dispozičního uspořádaní bytů [%] Z uvedených grafech je názorně vidět, že závislost nájemného [Kč/m 2 /rok] a ceny bytu [Kč/m 2 ] v Ostravě v období týdne roku 2007 je v úrovní 7 až 10,5 %. Závislost byla vyjádřená se směrodatnou odchylkou 2,2 6% v závislosti na počtu a rozptylu vyhodnocované kategorie. 36

37 6 VYHODNOCENÍ REGIONÁLNÍCH ROZDÍLŮ Tato studie se snaží porovnávat regionální rozdíly ve vztahu tržních cen bytů a nájmů v Praze, Brně a Ostravě k hrubé mzdě v daném regionu. Počet prvků databáze Počet obyvatel Město Prodej Nájem Praha Brno Ostrava Tabulka č. 16 Počet vyhodnocovaných prvků databáze a počet obyvatelů vyhodnocovaných měst 6.1 Prodejní ceny bytů Poměr hrubé mzdy a JC bytu Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč 0 Kč Praha Brno Ostrava Průměrná hrubá mzda [Kč] [Kč/m2] Graf č. 37 Poměr průměrné hrubě mzdy [Kč] a průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m 2 ] v Praze, Brně a Ostravě 37

38 Poměr hrubé mzdy a JC 1,200 1,000 0,999 0,800 0,600 0,628 0,526 0,400 0,200 0,000 Praha Brno Ostrava Graf č. 38 Poměr průměrné hrubě mzdy a průměrné jednotkové ceny bytu v Praze, Brně a Ostravě Vyhodnocení pro oblasti Praha Brno Ostrava hrubá mzda - průměr Kč Kč Kč průměrná cena za 1m Kč Kč Kč poměr 0,526 0,628 0,999 Tabulka č. 17 Poměr průměrné měsíční mzdy [Kč] a průměrné jednotkové ceny [Kč/m 2 ] Z uvedených grafů vyplývá, že obyvatel Prahy si i za svůj měsíční plat může koupit 0,53 m 2, obyvatel Brna 0,628 m 2 a obyvatel Ostravy 0,99 m 2. Uvedené výsledky podporují názory o vysokých nákladech na bydlení v hl. městě Praha, co souvisí taky s velkou poptávkou způsobenou po vlastním bydlení, což je důsledek mnohých sociologických a ekonomických aspektů (nízká nezaměstnanost, podpora hypotečního úvěrování, touha po vlastním bydlení apod.). 38

39 6.2 Nájem bytů Poměr hrubé mzdy a JN bytu Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč 0 Kč Praha Brno Ostrava Průměrná hrubá mzda [Kč] Průměrná JN cena [Kč/m2] Graf č. 39 Poměr průměrné hrubě mzdy [Kč] a ceny průměrné jednotkové ceny bytu [Kč/m 2 ] v Praze, Brně a Ostravě (pro porovnání zvolený nájem = průměrná jednotkové nájemné * 68 m 2 ) Poměr hrubé mzdy a JN 2,000 1,950 1,936 1,900 1,850 1,800 1,750 1,700 1,650 1,600 1,663 1,627 1,550 1,500 1,450 Praha Brno Ostrava Graf č. 40 Poměr průměrné hrubě mzdy a průměrné jednotkové ceny bytu v Praze, Brně a Ostravě 39

40 Praha Brno Ostrava hrubá mzda - průměr Kč Kč Kč průměrný nájem za 1m2 276 Kč 195 Kč 158 Kč poměr 113, , ,634 Tabulka č. 18 Poměr průměrné měsíční mzdy [Kč] a průměrného jednotkového nájmu [Kč/m2/rok] Pro porovnání příjmové stránky (hrubé průměrné mzdy) a nájemného bylo zvoleno porovnávací nájemné ve výší průměrného jednotkového měsíčního nájmu v daném regionu [Kč/m2/měs] násobeno 68 m m 2 se považuje v odborné obci a v mediích za průměrnou plochu bytu. Porovnání zobrazují grafy č.39 a 40. Z grafů plyne, že poměr příjmové stránky a porovnávacího nájemného v daném regionu je přibližně stejný pro hl. město Praha a Brno, Ostrava je v tomto poměru příznivější. Podíl nájemného bydlení je v Praze výrazně vyšší než v ostatních regionech republiky, co je způsobeno m.j. i pracovními možnostmi, které hlavní město nabízí. Mnoho lidí z různých regionů republiky i zahraničí si po dobu vykonávání svého povolání pronajímá byt, který mnohokrát užívají pouze v pracovní dny a mimo tyto dny z Prahy odjíždějí. V Praze je taky velké množství lidí, kteří díky nízkým úrokovým sazbám hypotečních úvěrů, kupují byty jako investici. Tím dokonce v některých částech Prahy nastávaná převis nabídky nad poptávkou. 7 ZÁVĚR Studie prokázala, že obvyklé roční nájemné v studovaných městech tvoří přibližně 6-8 %, pouze v Ostravě, kde je trh menší a zatím nepříliš rozvinutý tvoří 7,5 10 % z obvyklé průměrné jednotkové ceny bytu. Studie dále poukázala na výrazné regionální rozdíly třech největších českých měst. Zatím co při koupi nemovitostí vzhledem k příjmům v regionu je jednoznačně nejdražší Praha i absolutně, u nájmů jsou Praha a Brno přibližně srovnatelné. Potenciální růst (nově zahájené byty) Ostravy se předpokládá v dalším období při postupném dobudovávání dálnice a spuštění blízké automobilky. Tyto uvedené faktory už teď zvedají ceny starších bytů v Ostravě a jejím okolí. 40

41 8 LITERATURA [1] BRADÁČ, Albert: Teorie oceňování nemovitostí / přeprac. a dopl. vyd, Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. : ISBN: [2] Cenové předpisy 2005, Ostrava : Sagit, s. ; ISBN: [3] SCHÖDELBAUEROVÁ, Pavla: Správa a pronajímání bytových a nebytových prostor, Praha : Verlag Dashöfer, sv. (na volných listech) : ISBN: [4] NIČ, Milan: Odhad hodnoty bytu na podklade ponukových cien XVI. konference absolventů studia technického s mezinárodní účastí, Brno: 2007 [5] BRADÁČ Albert., KREJČÍŘ, Pavel. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 [6] ŠŤASTNÝ, Zdeněk Matematické a statistické výpočty v Excelu I. Vydání Brno: Computer 1999 [7] BRADÁČOVÁ, Leona. - ULRICH, Jan.: Výpočet nájemného za předchozí období případová studie str In.: Určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností v podmienkach vstupu SR do EÚ. STU Bratislava, 2006, Kočovce, 6.-7 Dec.2006, ISBN [8] DOKLÁDALOVÁ, Barbora: Závislost nájemného na obvyklé ceně bytu v obdboví XVI. konference absolventů studia technického s mezinárodní účastí, Brno: 2007 [9] CHMELÍK, Tomáš: Tržní nájemné a tržní ceny bytů v hl. městě Praha, Konference doktorské studia Juniorstav, Brno 2008 [10] Analýza bytové výstavby v roce 2006, Český statistický úřad,