ZNALECKÝ POSUDEK íslo /16

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /16 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) pozemku p.. 10/22 situovaného v kat. území Trnava (768260), obci Boharyn (569887), okrese Hradec Králové (CZ 0521), kraji Královehradeckém a zapsaném na L.V.275 Vlastník pozemku: Lud k Rosenkranc, Trnava Boharyn Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 829/16-79 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemku s cílem provedení exekuce jeho prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (AGRO LEASING J.Hradec s.r.o.) Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob Posudek obsahuje: 11 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech vyhotoveních v. 1xCD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemku p.. 10/22 situovaných v katastrálním území Trnava, obec Boharyn, okrese Hradec Králové, kraji Královehradeckém a zapsaném na L.V Vlastník pozemku: Lud k Rosenkranc, Trnava Boharyn Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 829/16-79 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemku s cílem provedení exekuce jeho prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (AGRO LEASING J.Hradec s.r.o.) Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák,.j. 050 EX 829/16-79 ze dne internetový výpis z K.N. L.V. 275 v. katastrální mapy - písemné sd lení starostky obce Boharyn o zp sobu využití tohoto pozemku pro výstavbu R.D. dle schváleného Ú.P. obce - výpis z katastru nemovitostí - fotodokumentace - údaje z databáze SCOM - kupní smlouva uzav ená mezi obcí Boharyn a p. L.Rosenkrancem ze dne osobní prohlídka pozemku - vyhláška ministerstva financí.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku (oce ovací vyhláška) ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb. a vyhlášky.345/2015 Sb. platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Trnava, obec Boharyn, okrese Hradec Králové, kraji Královehradeckém a je zapsán na L.V. 275 pro vlastníka p.lu ka Rosenkrance bytem Trnava 30, obec Boharyn. Pozemek p.. 10/22 je na L.V. 275 zapsán v druhu pozemku orná p da. Dle zjišt ní je však tento pozemek situovaný v intravilánu obce s inženýrskými sít mi na jeho hranicích nebo v nejbližším okolí dle Ú.P. a regula ního plánu ur en k výstavb rodinného domu. Vyjád ení o této skute nosti získal znalec dotazem u vedení obce Boharyn a jeho zn ní je sou ástí ílohy tohoto znaleckého posudku. Skute nost prokazuje i snímek katastrální mapy s vyzna enou okružní plochou ve vlastnictví obce tvo ící budoucí p ístupovou komunikaci (p.. 10/23). Omezení vlastnického práva je vyzna eno v podob neoce ovaného exeku ním p íkazem k prodeji pozemku a zahájení exekuce. Ve zp sobu ochrany nemovitosti je uveden zem lský p dní fond. cné b emeno ch ze a jízdy uvedené ve výpisu z K.N. L.V. 275 v ásti B 1 Jiná práva se vztahují k parcelám p..st. 57, p..10/15 a 10/19, které jsou ve vlastnictví p. Rosenkrancové Blaženy bytem Trnava 30, Boharyn (podíl ¼ ) a p.františka Vávry bytem tamtéž a nejsou sou ástí ocen ní. Zárove potvrzují skute nost, že majitel oce ované parcely p.. 10/22 tuto zakoupil s cílem využít tuto ke stavb rodinného domu což p i osobní prohlídce pozemku znalci p. Lud k Rozenkranc sd lil. V dob prohlídky pozemku bylo zjišt no, že pozemek je dosud zem lsky užíván, áste je zatravn n a jsou na n m t i vzrostlé stromy t ešní a menší stromky jabloní a angreštu. Pozemek je rovinný a neoplocený. Obec Boharyn leží v nadmo ské výšce 250 metr nad mo em na obou b ezích eky Byst ice a je vzdálená 15 km západn od Hradce Králové. S místní ásti Homyle dnes tvo í správní celek pro obce Trnava, Zvíkov a osadu Budín. V Boharyni se nabízí pro p edškolní i základní vzd lání d tí do 5.ro níku základní škola a mate ská školka. Ke sportovnímu vyžití ob an slouží fotbalové h išt, h išt na mí ové hry a d tské h išt. V obci Boharyn trvale žije 555 obyvatel, kte í mohou využívat rozvody elektro, vody, kanalizace a plynu. ást obce Trnava se nalézá cca 3 km jihozápadn od Boharyn a lze zde najít prodejnu smíšeného zboží a poštu. Do obce zajíždí autobusová linka z Hradce Králové.

4 POSUDEK A) Administrativní cena stanovená dle Vyhlášky Stavební pozemek neuvedený v cenové map stavebních pozemk ( 3 Vyhlášky ) L.V. 275; vým ra: m 2 ; parcela p.. 10/22 katastrální území: obec: kraj: Trnava Boharyn Královehradecký po et obyvatel: 555 ZC = ZC V x O 1 x O 2 x O 3 x O 4 x O 5 x O 6 ZC V Základní cena stavebního pozemku p íl.. 2, tab..1 Vyhlášky /m 2 obec: Boharyn kraj: Královehradecký 1.520,- O 1 velikost obce dle po tu obyvatel IV (555) ,65 O 2 hospodá sko-správní význam obce IV ostatní obce 0,60 O 3 poloha obce VI v ostatních p ípadech 0,80 O 4 technická infrastruktura v obci I elekt ina, vodovod, plyn, kanalizace 1,00 O 5 dopravní obslužnost obce III autobusová linka autobusová zastávka z Hradce Králové 0,90 O 6 ob anská vybavenost v obci IV omezená vybavenost 0,90

5 5 ZC = 1.520,- K /m 2 x 0,65 x 0,60 x 0,80 x 1,00 x 0,90 x 0,90 = 384,13 K /m 2 zaokrouhleno dle 3; odst. 2 Vyhlášky na celé koruny 384,- K /m 2 I T index trhu p íloha.3, tab..1 Vyhlášky Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Situace na díl ím trhu s nemovitými v cmi II nabídka odpovídá poptávce 0,00 2. Vlastnické vztahy V nezastav ný pozemek 0,00 3. Zm ny v okolí s vlivem na prodejnost II stabilizované území 0,00 4. Vliv právních vztah na prodejnost II bez vlivu 0,00 5. Ostatní neuvedené II bez dalších vliv 0,00 6. Povod ové riziko IV zóna se zanedbatelným nebezpe ím výskytu záplav 1,00 5 Index trhu: I T = P 6 x (1 + P i )= 1,00 x 1,00 1,000 i = 1

6 6 I o index omezujících vliv na pozemek p íloha.3; tab..2 Vyhlášky Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota Geometrický tvar pozemku a velikost Svažitost pozemku a expozice II tvar bez vlivu na využití 0,00 IV svažitost terénu pozemku do 15 % etn 0,00 3. Ztížené základové podmínky III neztížené základové podmínky 0, Chrán ná území a ochranná pásma Omezení užívání pozemku I mimo chrán né území 0,00 I bez omezení užívání 0,00 6. Ostatní neuvedené II bez dalších vliv 0,00 6 Index omezujících vliv na pozemek: I O = 1 + P i 1,000 i = 1

7 7 I P index polohy Znak p íloha.3; tab..3 Vyhlášky Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Druh a ú el užití stavby I e Reziden ní stavba v obcích do obyvatel v etn 1,01 evažující zástavba 2. v okolí pozemku a živ. prost edí I Reziden ní zástavba +0,03 3. Poloha pozemku v obci III Okrajové ásti obce -0,01 4. Možnost napojení pozemku na I.S. které jsou v obci I Pozemek lze napojit na všechny sít v obci 0,00 5. Ob anská vybavenost v okolí pozemku II V okolí nemovité v ci je áste dostupná ob anská vybavenost obce -0,02 6. Dopravní dostupnost k pozemku III íjezd po nezpevn né komunikaci -0,05 7. Osobní hromadná doprava II Zastávka od m -0,05 8. Poloha pozemku z hlediska komer ní využitelnosti III Výhodná možnost komer ního využití pozemku +0,01 9. Obyvatelstvo II Bezproblémové okolí 0, Nezam stnanost II Pr rná nezam stnanost 0, Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vliv 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 x (1 + P i ) = 1,01 x (1 0,09) = 1,01 x 0,91 0,919 i = 2

8 8 I = I T x I o x I P = 1,00 x 1,00 x 0,919 = 0,919 stanovený koeficient dle 4; odst.2 0,80 ZCU = ZC x I x 0,80 = 384,- K /m 2 x 0,919 x 0,80 = 282,32 K /m 2 Ocen ní celkem (administrativní cena): m 2 x 282,32 K /m 2 = ,08 K B) Cena v ase a míst obvyklá Pozemek p.. 10/22 S p ihlédnutím ke zjišt né administrativní cen tohoto pozemku ur eného k zastav ní využívám ke stanovení jeho tržní hodnoty p edevším údaj z databáze cen tržních odhad. Databáze je pravideln aktualizována tržními odhady zpracovávanými certifikovanými odhadci SCOM a podle jednotné metodiky SCOM. Data jsou pak ov ována leny znaleckých výbor v jednotlivých okresech. Dle tohoto podkladu se cena tržní tohoto typu pozemku v dané lokalit (obci) pohybuje mezi ,- K /m 2. Dále znalec zjistil nabídkové ceny stavebních pozemk v reálném ase a to p ímo v obci Boharyn i k.ú. Trnava a tyto uvádí p ímo s technickým popisem (viz. p íloha). 1. Stavební parcela m 2 350,- K /m ,- K Trnava Boharyn 2. Pozemek m 2 535,- K /m ,- K Boharyn 3. Pozemek m 2 350,- K /m ,- K Trnava Boharyn

9 9 S p ihlédnutím k situování oce ovaného pozemku a s nutností zajistit p ípojky I.S. a komunikaci a to na okraji zastav ného území ásti obce Boharyn Trnava pro budoucí stavbu rodinného domu ur uji cenu v ase a míst obvyklou pozemku p.. 10/22 na ástku 200,- K /m m 2 x 200,- K /m 2 = ,- K

10 10 CELKOVÁ REKAPITULACE (cena v ase a míst obvyklá) POZEMKY Pozemek p.. 10/ ,- K Celkem zjišt ná cena v ase a míst obvyklá ve vlastnictví p. Lu ka Rosenkrance ,- K slovy: dv st sedmdesát t i tisíce osmset korun eských Platnost zjišt né tržní ceny: íjen 2017

11 11 Poznámka: Na trhu s nemovitostmi existuje cenový vývoj který lze s jistou pravd podobností p edvídat jen na ur itou dobu. Vzhledem k sou asnému vývoji a pohybu cen je nutno obvyklou cenu aktualizovat nejpozd ji za 12 m síc od doby tohoto ocen ní. ílohy: -usnesení.j. 050 EX 829/16-79 ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod -ostatní písemnosti -fotodokumentace