ZNALECKÝ POSUDEK . 32/6602/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 32/6602/2014 o obvyklé cen bytu. 33/2 v bytovém dom.p. 31,32,33, vetn podílu na spolených ástech domu a pozemku ís. parcely St. 109/3, k.ú. Dolní Nivy, obec Dolní Nivy, okres Sokolov, Karlovarský kraj!"#$%&''((%)()*+,%-.*'/+/'+%0-1.*'/+/'+ 2345)6.+*/+6(%.*'))6)))%.*'))6)78%! 9" "%&522::: "

2 ID (Surveyor s Report): 32/6602/2014 LV no.: 260 Name of subject / Pedmt ocenní: Byt (jednotka podle zák.. 72/1994 Sb.). 33/2 v bytovém dom.p. 31, 32, 33, vetn podílu na spolených ástech domu a pozemku ís. parcely St. 109/3, k.ú. Dolní Nivy, obec Dolní Nivy, okres Sokolov, Karlovarský kraj Address of subject / Adresa majetku: Dolní Nivy.p. 33, Dolní Nivy Purpose of Appraisal / Úel ocenní: Stanovení obvyklé ceny nemovitostí podle zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku, na základ Usnesení o ustanovení znalce.j. 159 EX 01153/12-086, pro úely exekuního ízení Cost value: Vcná hodnota: K Market value Tržní hodnota K Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena K Common price Obvyklá cena K Comparative value: Porovnávací hodnota: K Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 msíc): nestanoveno K Number of properties: Poet objekt: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt. 33/2 (jednotka podle zákona. 72/1994 Sb.) ísla parcel Parcel of land nr. St. 109/3 Appurtenances: Píslušenství: 2 sklepy Size: Velikost podíl 5456/ z 693 m 2 tj. 24 m 2 Location in the town: Poloha v obci: jižní ást obce Type: Druh zastavná plocha a nádvoí Infrastructure: Infrastruktura omezená, odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukní systém: montovaný z panel Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 400 K/m 2 m 2 Built-up area: Zastavná plocha: m 2 Office area: Kanceláské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 47,16 m 2 Storage area: Skladové plochy: 3817 K/m 2 Income: Píjem: Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 K Building finished in year Rok poízení: 1966 Cost: Náklady: K Wear: Znehodnocení: 47 % Capitalization rate: Kapitalizaní míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle ásti A listu vlastnictví. 260 pro k.ú. a obec Dolní Nivy je oceovaný byt ve vlastnictví pana Gabriela Hoška, bytem Dolní Nivy.p. 33, Restricting conditions / omezující podmínky: Podle ásti C listu vlastnictví. 260 pro k.ú. a obec Dolní Nivy je vlastnické právo k bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištní pohledávky ve výši ,- K s píslušenstvím ve prospch obce Dolní nivy (I ), a to na základ Smlouvy kupní, o zízení zástavního práva podle ob. zákoníku ze dne , právní úinky vkladu vznikly ke dni exekuním píkazem k prodeji, a to na základ Exekuního píkazu k prodeji nemovitých vcí Exekutorského úadu Brno-msto,.j.: 159EX-01153/ ze dne , právní moc ke dni naízením exekuce, a to na základ Usnesení soudu o naízení exekuce Okresní soud v Sokolov 27EXE-3775/ ze dne , právní moc ke dni zástavním právem exekutorským k zajištní vymáhané pohledávky ve výši ,52,- K vetn píslušenství, a to na základ Usnesení Okresního soudu v Sokolov. j. 27EXE 3775/ ze dne zahájením exekuce povený soudní exekutor Mgr. Miloš Dvoák, a to na základ Vyrozumní soudního exekutora o zahájení exekuce 041EX-1224/ ze dne zástavním právem exekutorským k zajištní vymáhané pohledávky ve výši ,- K vetn píslušenství, a to na základ Exekutorského píkazu o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitost Exekutorský úad Sokolov 041EX-1224/ ze dne , právní moc ke dni Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohlednna. Jiná omezení nebyla zjištna. Real burden / vcná bemena: V ásti C listu vlastnictví. 260 pro k.ú. a obec Dolní Nivy nejsou evidována žádná vcná bemena. Mortgages: / zástavní práva: V ásti C listu vlastnictví. 260 pro k.ú. a obec Dolní Nivy jsou evidována tato zástavní práva: - zástavním právem smluvním k zajištní pohledávky ve výši ,- K s píslušenstvím ve prospch obce Dolní nivy (I ), a to na základ Smlouvy kupní, o zízení zástavního práva podle ob. zákoníku ze dne , právní úinky vkladu vznikly ke dni zástavním právem exekutorským k zajištní vymáhané pohledávky ve výši ,52,- K vetn píslušenství, a to na základ Usnesení Okresního soudu v Sokolov. j. 27EXE 3775/ ze dne zástavním právem exekutorským k zajištní vymáhané pohledávky ve výši ,- K vetn píslušenství, a to na základ Exekutorského píkazu o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitost Exekutorský úad Sokolov 041EX-1224/ ze dne , právní moc ke dni Legal and structural state / stavebn právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona. 72/1994 Sb., se zpsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištných na míst byl byt užíván pro úely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - chybí základní obanská vybavenost (vyjma obecního úadu) - vlakové spojení chybí Strong points / silné stránky: - dobré silniní napojení na dálnici R6 - v blízkosti okresní msto Sokolov i hraniní pechod do SRN - klidná lokalita - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ prohlášení vlastníka dom.p.31,.p. 32 a.p. 33 na pozemku ís. parcely St. 109/3, k.ú. Dolní Nivy, vyhotovený dálkovým pístupem do katastru nemovitostí b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví. 260 pro k.ú. a obec Dolní Nivy, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým pístupem do katastru nemovitostí c/ katastrální mapa pro k.ú. Dolní Nivy, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ informace od pedsedkyn výboru spoleenství vlastník jednotek Henriety Kostelné e/ zjištní pi prohlídce na míst Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne Byt nebyl zpístupnn. Vnitní vybavení je ureno na základ odborného odhadu a na základ informací od pedsedkyn spoleenství vlastník jednotek Henriety Kostelné

5 IDENTIFIKANÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Dolní Nivy Kód obce: Název obce: Dolní Nivy Poet obyvatel obce: 313 Datum stanovení potu obyvatel: Kód okresu: CZ0413 Název okresu: Sokolov Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Vnitní území obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Dolní Nivy patí mezi malé obce Karlovarského kraje, podle Malého lexikonu obcí R 2013 SÚ má 313 obyvatel, obec se nachází v severozápadní ásti Karlovarského kraje, pibližn 15 km od okresního msta Sokolov, 15 km od hraniního pechodu Kraslice/Klingenthal a pibližn 160 km od centra hlavního msta Prahy. Po dopravní stránce je obec Dolní Nivy dobe napojena na silniní dopravu. Vzdálenost obce od dálnice R6 je zhruba 15 km. Obcí prochází silnice II. tídy. 210 Svatava Dolní Nivy Vesová. Ve vzdálenosti 8 km se nachází železniní stanice Oloví, která leží na trase Kraslice Oloví Sokolov. Z obanské vybavenosti se v obci nachází pouze obecní úad, kompletní obanskou vybavenost lze nalézt v Sokolov. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dm se nachází v západní ásti obce. Jedná se o klidnou lokalitu, v sousedství se nachází rodinné domy a obecní úad. V lokalit je rozvod el. proudu a pitné vody. Kanalizace ani rozvod plynu v obci nejsou. Short description property / struný popis majetku: Bytová jednotka. 33/2: Oceovaný byt je situován v 1. nadzemním podlaží typodlažního bytového domu.p. 31, 32, 33, umístného na pozemku ís. parcely St. 190/3, k.ú. Dolní Nivy. Byt nebyl zpístupnn, pedpokládá se zhoršená údržba. Podle informaci získaných od pedsedkyn spoleenství vlastník jednotek není byt trvale obýván. Dispoziní ešení bytu: Podle informací z prohlášení vlastníka a od pedsedkyn spoleenství vlastník jednotek Henriety Kostelné je dispozice oceovaného bytu o velikosti 2+1 a sestává z pedsín, kuchyn, dvou pokoj, koupelny a WC, podlahová plocha iní 47, 16 m2. Z prohlášení vlastníka je také patrné, že k bytové jednotce náleží dva sklepy. Sklep oznaený 20 A, který se nachází v rohu ásti domu.p. 33 a sklep 20 B, nacházející se v ásti.p. 32. Podlahová plocha obou sklepiní 7, 4 m2. Konstrukní ešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových plošných panel, vodorovné nosné konstrukce tvoí železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, stecha je sedlová, krytinu je plechová, klempíské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stecha je opatena bleskosvody, schodišt jsou železobetonová prefabrikovaná, povrch tvoí teraco, okna jsou plastová s izolaními dvojskly nebo devná dvojitá, dvee jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitní omítky jsou štukované, vnjší jsou strukturované. Bytový dm má vnitní rozvod el. proudu a vody vetn teplé. V dom se nenachází výtah. Vybavení bytu: Prohlídka bytu nebyla umožnna, vybavení bytu je popsáno na základ prohlášení vlastníka, odborného odhadu a na základ informací od pedsedkyn spoleenství vlastník jednotek Henriety Kostelné. Vybavení bytu tvoí krytiny podlah, nenosné píky, okna a dvee nacházející se uvnit bytu, vana, umývadlo, záchod, kuchyská linka s pracovní deskou a dezem, kamna na tuhá paliva, vodomry, vodovodní míchací baterie, vnitní dvee, zvonek, poštovní schránka a vnitní instalace elektrického proudu a vody. Vytápní je zajišováno kamny na tuhá paliva. Stáí a stavební stav domu: Podle informací od pedsedkyn spoleenství vlastník jednotek Henriety Kostelné byl dm kolaudován v roce 1966 a od té doby je užíván. Stáí ke dni ocenní tedy iní asi 47 let. Zhruba ped sedmi lety došlo v celém bytovém dom k výmn pvodních devných oken za plastová, k zateplení a rekonstrukci vchod a fasády. Stavební stav domu je dobrý, dm je bžn udržován Stavební stav bytu: Byt nebyl zpístupnn, pedpokládá se pvodní stav a zhoršená údržba.

6 Pozemek: K oceovanému bytu. 33/2 náleží podíl o velikosti 5456/ na pozemku ís. parcely St. 109/3, k.ú. Dolní Nivy. Tento pozemek je v katastru nemovitostí evidován jako zastavná plocha a nádvoí. Pozemek je zastavn stavbou bytového domu.p. 31,32,33, je napojený na inženýrské sít el. proudu a vody a je pístupný z veejn pístupného pozemku. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v píloze. V pípad pozemku ís. parcely St. 109/3, k.ú. Dolní Nivy se nejedná o stavební parcelu podle 56, odst. 2 zákona o DPH

7 HODNOCENÍ A ZÁVR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytu (jednotky podle zák.. 72/1994 Sb.). 33/2 v bytovém dom.p. 31, 32, 33, vetn podílu na spolených ástech domu a pozemku ís. parcely St. 109/3, k.ú. Dolní Nivy, v obci Dolní Nivy, okres Sokolov, Karlovarský kraj, zapsaného na listu vlastnictví. 260 pro k.ú. Dolní Nivy, stanovená na základ provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v piložené tabulce, iní ke dni ocenní 16. prosince 2013 Slovy: Stoosmdesáttisíc K Movité píslušenství nebylo zjištno. Ocenní práv a závad spojených s nemovitostí: ,- K Výpis všech práv a závad evidovaných v ásti C listu vlastnictví. 260 jsou vypsány v posudku v bod Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohleduje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví. 260, nebo dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebylo zjištno žádné omezení evidované na listu vlastnictví. 260, které dražbou nezanikne. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti R dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod poadovým íslem 32/6602/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hda jednatel V Most dne

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 32/6602/2014 LV no.: 260 Item no. Pol.. Cost Value (Buildings) - Vcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení asová cena HIM m 3 K/m 3 m 2 K/m 2 K % K 1 Byt. 33/2 47, , Item no. Buildings subtotal - Stavby mezisouet Cost Value (Lands) - Vcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.. Parcelní íslo Druh pozemku Výmra Cena Cekem m 2 K/m 2 K St. 109/3 zastavná plocha a nádvoí 24, Lands subtotal - Pozemky mezisouet Comments Komentá Comments Komentá podíl o velikosti 5456/ Cost Value (Buildings and Lands total) Vcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) K Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného isté nájemné Náklady celkem istý výnos Kapitalizaní míra Výnosová hodnota Komentá m 2 K/m 2 /year/rok K/year/rok % K K K % K Yeld value Výnosová hodnota 0 K Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Residential / utility area Type of unit Unadjusted price Rate of price adjustment Total price of residential / utility Price per object area Comments Pol.. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obytná / užitná plocha Typ jednotky Neupravená cena Koeficient Celková cena obytné Cena za objekt cenové úpravy / užitné plochy Komentá K m 2 K/m 2 K K/m 2 Nabídka RK *1), obdobná lokalita vzdálená 12 km, byt 1 BJ 2+1, Rotava , ,00 bytová , , po rekonstrukci, dm zateplený s plastovými okny Nabídka RK *2), obdobná 2 BJ 2+1, Rotava , ,00 bytová , ,00 lokalita vzdálená 12 km, vybavení bytu je pvodní, udržovaný stav Nabídka RK *3), lokalita vzdálená 6 km, byt je v 3 BJ 3+1, Jindichovice , ,00 bytová , , pvodním udržovaném stavu, dm po výmn plastových oken a zateplení 1) nabídka realitní kanceláe Dumrealit.cz 2) nabídka realitní kanceláe BLUESTARS COMPANY s.r.o. 3) nabídka realitní kanceláenext REALITY GROUP a.s. Cost Value - Vcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,352 mil.k nestanovena 0,180 mil.k 0,180 mil.k

9 Mapa širších vztah, Dolní nivy.p. 33, okres Sokolov, Karlovarský kraj

10

11

12

13

14 Bytová jednotka. 33/2 v Dolních Nivách, okres Sokolov, Karlovarský kraj Pohled na ulici p ed domem Severní pohled na d m Vchod Severozápadní pohled na d m Severovýchodní pohled na d m Vnit ní prostory