Znalecký posudek číslo /08

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /08 O ceně nemovitosti: Občanská vybavenost T Ř I N E C katastrální území: Konská bývalý okres: Frýdek-Místek O B V Y K L Á T R Ž N Í C E N A Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD - Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Poděbradova 41 O S T R A V A Vlastník nemovitosti: M E N D R O K Kornel Konská 106, T Ř I N E C S J M M E N D R O K Kornel a Michaela Konská 106, T Ř I N E C Účel posudku: zjištění ceny nemovitosti se stavem ke dni Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem čp Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 3/2008 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

2 A) Nález - celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost je jednak budova bez čp. na zastavěném pozemku parcelní číslo 1194, která slouží jako sklad a je ve vlastnictví pana Kornela MENDROKA z Třince. Zastavěný pozemek parcelní číslo st je ve společném jmění manželů Kornela a Michaely MENDROKOVÝH z Třince stejně jako přilehlý pozemek k této budově parcelní číslo 126/18 - ostatní plocha komunikace. Ve skutečnosti je oceňovaná budova malý sklad, přistavěný k nádražnímu objektu jiného vlastníka, kterým jsou České dráhy. Jelikož české dráhy svou nádražní budovu nevyužívají, pronajali její část paní Monice MALIGOVÉ, která zde má prodejnu občerstvení a oceňovaná budova pana MENDROKA složí jako vstupní chodba do této prodejny a ve zbylé větší části je pak sklad zboží. Na zastavěném pozemku je postavena již zmíněná budova, na přilehlém pozemku jsou provizorní lavičky pro konzumaci zakoupeného občerstvení. Ocenění je provedeno na základě Usnesení Exekutorského úřadu Mgr. Pavly FUČÍKOVÉ z Ostravy č.j. 024 EX 1672/05-21 ze dne a bude sloužit pro exekuci jednak společného majetku manželů Kornela a Michaely MENDROKOVÝCH a výlučného majetku Kornela MENDROKA z Třince. 1) Budovy a haly ( 3) a) Budova skladu Sestavení posudku: 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Zastavěný pozemek st b) Přilehlý pozemek 126/18 B) Ocenění nemovitosti: 1) Budovy a haly ( 3) a) Budova skladu Budova skladu je zděná stavba bez podsklepení o jednom nadzemním podlaží s nízkou pultovou střechou. Přistavěna je k budově jiného vlastníka, je v ní chodba, která umožňuje průchod do této jiné budovy a ve zbytku je sklad. Postavena byla v roce 1995 a její technický stav je dobrý. Typ: budova H Účel užití: obchod (spol. strav.) Standardní klasifikace produkce (SKP): Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Konstrukce: zděné Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru: 2 669,00 Kč Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Podlaží - výpočet zastavěných ploch: 1.NP: 17,51 m 2 Zast. plocha podlaží: 2,35x7,45 = 17,51 m 2

3 Průměrná zastavěná plocha podlaží: 17,51 m 2 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné zastavěné plochy podlaží K 2 : K 2 = 0,92 + 6,60 : 17,51 = 1,2969 Podlaží - výšky: Označení podlaží konstrukční srovnávací 1.NP 2,50 0,00 Průměrná výška podlaží: 2,50 m Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží K 3 : K 3 = 0,30 + 2,10 : 2,50 = 1,1400 Výpočet koeficientu vybavenosti K 4 : Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K 4 1 Základy standard 6,1000 0,000 0, Svislé konstrukce standard 15,3000 0,000 0, Stropy standard 8,1000 0,000 0, Krov, střecha standard 6,2000 0,000 0, Krytiny střech standard 2,9000 0,000 0, Klempířské konstrukce standard 0,6000 0,000 0, Úprava vnitřních povrchů standard 7,3000 0,000 0, Úprava vnějších povrchů standard 3,3000 0,000 0, Vnitřní obklady keramické chybí 3,2000-1,852-0, Schody chybí 2,7000-1,852-0, Dveře standard 3,7000 0,000 0, Vrata chybí 0,0000-1,852 0, Okna podstandard 5,8000-1,000-0, Povrchy podlah standard 3,3000 0,000 0, Vytápění chybí 4,8000-1,852-0, Elektroinstalace podstandard 5,9000-1,000-0, Bleskosvod chybí 0,3000-1,852-0, Vnitřní vodovod chybí 3,2000-1,852-0, Vnitřní kanalizace chybí 3,1000-1,852-0, Vnitřní plynovod chybí 0,4000-1,852-0, Ohřev vody chybí 2,0000-1,852-0, Vybavení kuchyní chybí 1,9000-1,852-0, Vnitřní hygienická vybavení chybí 4,2000-1,852-0, Výtahy chybí 1,3000-1,852-0, Ostatní podstandard 4,4000-1,000-0, Instalační prefabrikovaná jádra standard 0,0000 0,000 0,0000 Součet podílů: -0,6630 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1-0,6630 x 0,54 = 0,6420 Koeficient polohový K 5 : 1,0000 Koeficient změn ceny staveb K i : 2,0270 Koeficient prodejnosti K p : 0,8870 Základní cena upravená: 2 669,00 Kč x 0,9390 x 1,2969 x 1,1400 x 0,6420 x 1,0000 x 2,0270 x 0,8870 = 4 276,99 Kč Obestavěný prostor: OP spodní stavby: 2,35x7,45x1,00 = 17,51 m 3 OP vrchní stavby: 17,51 x 2,50 = 43,78 m 3 OP zastřešení: 2,35x7,45x0,30:2 = 2,63 m 3 Obestavěný prostor celkem: 63,92 m 3

4 Stáří: 13 roků Životnost: 100 roků Lineární opotřebení: 13,00% Reprodukční cena s vlivem K p : 4 276,99 Kč x 63,92 m 3 = Opotřebení: ,20 Kč x 13,00% = Cena celkem: ,20 Kč ,08 Kč ,12 Kč 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Zastavěný pozemek st Jedná se o jednu parcelu pozemku parcelní číslo st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 13 m 2, na kterém je postavena budova skladu. Základní cena pozemku je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: Cena pozemku: ZC = (35 + ( ) x 0,007414) x 1,00 = 307,43 Kč/m 2 Koeficient změn ceny staveb K i : 2,0310 Koeficient prodejnosti K p : 0,8870 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 1. 3 Pozemek s komerční využitelností Úpravy podle tabulky 1: přirážka 100% Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3: Parcela číslo: st Plocha: 13 m 2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 307,43 x ( )% x ( )% x 0,8870 x 2,0310 = 1 107,67 Kč/m 2 Cena za parcelu: 1 107,67 Kč/m 2 x 13 m 2 = ,71 Kč Cena celkem: ,71 Kč b) Přilehlý pozemek 126/18 Jedná se o čtyři parcely pozemku parcelní číslo 1574/3 - TTP o výměře 697 m 2, parcelní číslo 1574/24 - TTP o výměře 294 m 2, parcelní číslo 1574/25 - TTP o výměře 366 m 2, parcelní číslo 1574/30 - TTP o výměře m 2 a parcelní číslo ostatní plocha o výměře 362 m 2, které tvoří s rozestavěným rodinným domem jeden funkční celek. Základní cena pozemku je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: Cena pozemku: ZC = (35 + ( ) x 0,007414) x 1,00 = 307,43 Kč/m 2 Koeficient změn ceny staveb K i : 2,0310 Koeficient prodejnosti K p : 0,8870 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21:

5 Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 1. 3 Pozemek s komerční využitelností Úpravy podle tabulky 1: přirážka 100% Úpravy podle tabulky 2: Úpravy podle tabulky 3: Parcela číslo: 126/18 Plocha: 21 m 2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stave Základní cena upravená: 307,43 x ( )% x ( )% x 0,8870 x 2,0310 x 0,4 = 443,07 Kč/m 2 Cena za parcelu: 443,07 Kč/m 2 x 21 m 2 = 9 304,47 Kč Cena celkem: 9 304,47 Kč C) Rekapitulace zjištěných cen 1) Budovy a haly ( 3) a) Budova skladu ,12 Kč 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Zastavěný pozemek st. 1194: ,71 Kč - podíl 1/ ,95 Kč b) Přilehlý pozemek 126/18: 9 304,47 Kč - podíl 1/ ,74 Kč Cena nemovitosti celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) ,00 Kč Slovy: Dvěstačtyřicetjedentisícosmset korun českých

6 O B V Y K L Á C E N A S K L A D U A P O Z E M K Ů Při stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku z listu vlastnictví číslo 5362 a 5371 pro katastrální území Konská města Třince v bývalém okrese Frýdek - Místek, který je dle katastru nemovitostí veden jednak ve výlučném vlastnictví pana Kornela MENDROKA v případě budovy skladu z LV 5371 a společného jmění manželů Kornela a Michaely MENDROKOVÝCH v případě zastavěného pozemku st a 126/18 vyjdu jednak z ceny, vypočtené dle oceňovacího předpisu, kterým je zákon č.151/1997 Sb., jednak z tiskové a internetové nabídky obdobných nemovitostí, nabízených k prodeji realitními kancelářemi v dané lokalitě a také vyjdu z vlastní databáze tržních cen. Konkrétně se jedná o málo obvyklý případ menší budovy skladu, která je přistavěna k budově jiného vlastníka, kterým je bývalé nádraží Českých drah v Třinci Konská a slouží částečně jako průchod do budovy Českých drah a částečně jako sklad a dva pozemky a to zastavěný pozemek pod touto budovou a přilehlý pozemek k této budově. V současné době tato budova slouží jako pomocný objekt ke stánku s občerstvením, který je v budově nádraží a samostatně nemá téměř žádné využití. Pozemky rovněž mají minimální výměru a to 13 m2 u zastavěného pozemku a 21 m2 u pozemku přilehlého. Dle záznamu v katastru nemovitostí se k oceňovanému nemovitému majetku z LV číslo 5362 a 5371 nevážou žádné právní povinnosti. Cena budovy skladu z listu vlastnictví 5371, vypočtená dle oceňovacího předpisu, činí částku Kč, cena pozemku z listu vlastnictví 5362 činí částku Kč celkem pak Kč. Porovnání z jinými obdobnými objekty pro specifičnost situace nelze provézt, neboť se na trhu s nemovitostmi nevyskytují. V daném případě stanovuji obvyklou cenu nemovitosti a to budovy skladu na zastavěném pozemku parcelní číslo st ve výši = Kč = slovy : stodvacettisíc korun českých a cenu pozemku parcelní číslo st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 13 m2 a parcelní číslo 126/18 ostatní plocha o výměře 21 m2 ve výši = Kč = slovy : šesttisíc korun českých

7 Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN - LV číslo 5362 a 5371 pro katastrální území Konská města TŘINCE, vyhotovený dne kopie katastrální mapy - usnesení Exekutorského úřadu mgr. Fučíkové v Ostravě o ocenění nemovitosti čj. 024 EX 1672/05-21 ze dne prohlídka a zaměření nemovitosti dne za účasti soudního znalce - zjištění ceny nemovitosti je ke dni Tento znalecký posudek obsahuje 7 listů a předává se objednateli ve třech vyhotoveních. Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ).