ZNALECKÝ POSUDOK. číslo: 4/2016

Transkript

1 Znalec: Ing. František Kačmár, Gen. Svobodu 330, Vranov nad Topľou, evidenčné číslo znalca , oprávnený podávať znalecké posudky z odboru Stavebníctvo, odvetvia Odhad hodnoty nehnuteľností. Kontakt: , mail: ferokacmar@gmail.com Zadávateľ: JUDr. Marián Novikmec, správca konkurznej podstaty Admin Centrum Media Group, v.o.s. v konkurze, Rázusova 125, Vranov nad Topľou Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 4/2016 vo veci: ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ Administratívna budova ( hotel Stadio ) s. č s príslušenstvom na ul. Hviezdoslavovej v Michalovciach na parcele KNC č. 1635, kotolňa - trafostanica na parcele KNC č. 1634/2 a pozemkov parcely KNC č. 1634/1, 1634/2, 1635 a 1636 evidovaných na LV č. 7030, katastrálne územie Michalovce, obec Michalovce, okres Michalovce pre účel konkurzného konania. Počet strán posudku : 63 (z toho 25 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení : 3 Vo Vranove nad Topľou, dňa:

2 OBSAH: I. ÚVODNÁ ČASŤ... 3 II. POSUDOK VŠEOBECNÉ ÚDAJE STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) Kotolňa, trafostanica na parcele č. 1634/ PRÍSLUŠENSTVO Plot predný od ulice Plot zadný z pletiva Plot zadný panelový Vodovodná prípojka Vodomerná šachta Kanalizačná prípojka Kanalizačná prípojka lapol Lapol Plynová prípojka Spevnené plochy Vonkajšie schody predné Vonkajšie schody zadné Ihrisko pre plážový futbal Výťah Vonkajšia terasa Obrubníky ZLÚČENÉ STAVBY Administratívna budova s.č na parcele č Administratívna budova súp. č (Hotel Stadio) na parcele č k. ú. Michalovce, časť " A " Administratívna budova (hotel Stadio) súp. číslo 2269 na parc. č časť " B " STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE KOMBINOVANÁ METÓDA POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky v k.ú. Michalovce III. ZÁVER ZÁKLADNÉ ÚDAJE VŠEOBECNÁ HODNOTA REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY MIMORIADNE RIZIKÁ IV. PRÍLOHY V. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 63

3 I. UVODNACAST 1. Úloha znalca: Odhad hodnoty nehnuteľností: Administratívna budova ( hotel Stadio ) s. č. 843/3 s príslušenstvom na ul. Hviezdoslavovej v Michalovciach na parcele KNC č. 1635, kotolňa - trafostanica na parcele KNC č. 1634/2 a pozemkov parcely KNC č. 1634/1, 1634/2, 1635 a 1636 evidovaných na LV č. 7030, katastrálne územie Michalovce, obec Michalovce, okres Michalovce pre účel konkurzného konania. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebne technického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Objednávka znaleckého posudku zo dňa Rozhodnutie na reštauračné priestory č. 5293/2008 Rozhodnutie na ubytovacie priestory č. 7209/ Ba Cenník ubytovania Posledné známe náklady na prevádzku Daň z nehnuteľností - rozhodnutie č /2012 Poistné za nehnuteľnosti Certifikát na osobný výťah Atest na lapač tukov Informácia k požiaru v hodnotenom objekte č. ORHZ-MI-2-000/2013 Situácia 5.2 Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.7030, k.ú. Michalovce, vytvorené cez katastrálny portál, Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Michalovce, vytvorená cez katastrálny portál, Zameranie a zakreslenie skutkového stavu. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 626/2007 Z. z.., č. 605/2008 Z.z., č. 254/2010 Z. z., ktorými sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. zo dňa o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a predkladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Strana 3

4 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 34/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení neskorších predpisov. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Inštrukcia Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 12/2005, č / o organizácii a riadení znaleckej, tlmočníckej a prekladateľskej činnosti a o súčinnosti pri jej kontrole. 8. Osobitné požiadavky objednávateľa: Nie sú. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Konkurzné konanie II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ocenenie podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 626/2007 Z. z.., č. 605/2008 Z.z. a č. 254/2010 Z. z., ktorými sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. zo dňa o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie a kombinovaná metóda nakoľko nehnuteľnosť dosahovala a môže dosahovať výnos prenájmom. Stanovenie výnosov je na základe poskytnutých údajov objednávateľa ZP, zohľadnené sú ponuky realitných kancelárií pre danú lokalitu a poznatky znalca o dosahovanej výške nájmov za prevádzkové priestory. Porovnávacia metóda stanovenia Strana 4

5 všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ nehnuteľností. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Rozpočtové ukazovatele pre jednotlivé objekty sú určené v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe sú zohľadnený koeficienty konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky jednotlivých podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR. b) Vlastnícke a evidenčné údaje, najmä identifikácia predmetu posúdenia podľa dokladu o vlastníctve: List vlastníctva č. 7030, k. ú. Michalovce, - vytvorený cez kataster portál Katastrálne územie: Michalovce Obec: Michalovce Okres: Michalovce Miesto nehnuteľnosti: Hotel Stadio, Hviezdoslavova ul. Michalovce A. Majetková podstata Parcely registra "C" parcela č.1634/1 - zastavané plochy a nádvoria o výmere m 2, parcela č.1634/2 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 145 m 2, parcela č zastavané plochy a nádvoria o výmere 976 m 2, parcela č zastavané plochy a nádvoria o výmere 79 m 2, Stavby Administratívna budova súpisné č na parcele č. 1635, Kotolňa, trafostanica bez súp. čísla na parcele č. 1634/2, Garáže bez súp. čísla na parcele č B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 Admin Centrum Media Group, v.o.s., Hviezdoslavova 46, Michalovce, PSČ ,SR; IČO - Spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka: Viď prílohu ZP LV č Titul nadobudnutia: titl. kúpy V 1494/97 z.d Titul nadobudnutia LV: Zmena názvu tit. výpisu z obchodného registra, R * 47/06, ČZ - 521/06 C. Ťarchy: Viď príloha znaleckého posudku LV č Iné údaje: Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu. Strana 5

6 c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením za účasti objednávateľa vykonaná dňa Zameranie vykonané pri miestnom šetrení Fotodokumentácia súčasného stavu vyhotovená znalcom dňa d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : Technická dokumentácia nebola poskytnutá. Skutkový stav bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. Doklady o veku stavieb sú v prílohe ZP. Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. e) Porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: Porovnaním súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľnosti podľa LV č a kópie z mapy so skutočným stavom bolo zistené nasledovné: Pôdorysný tvar jednotlivých objektov je zhodný so zakresleným stavom v kópií KM, okrem budovy garáži na parc. KNC č. 1636, ktoré boli zbúrané, ale z katastrálnej mapy neboli vymazané. Ďalej bolo zistené, že druh a popis stavby administratívnej budovy súp. č po prestavbe na hotel Stadio nebol v KN opravený, čo je nezhoda so zápisom na LV č Uvedený skutkový stav nie je v súlade so stavom právnym. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Pozemky: Parcely KNC parc. č. 1634/ /2, 1635 a 1636 k. ú. Michalovce Stavby: Administratívna budova ( hotel Stadio ) súp. č na parcele č. 1635, k. ú. Michalovce Kotolňa, trafostanica na parcele č. 1634/2, k. ú. Michalovce Ploty na parcele č. 1634/1, k. ú. Michalovce Vonkajšie úpravy na parcele č. 1634/1, k. ú. Michalovce g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Stavby: Garáže na parc. č. 1636, k. ú. Michalovce - odstránené 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) Kotolňa, trafostanica na parcele č. 1634/2 Strana 6

7 POPIS STAVBY Predmetom ohodnotenia je kotolňa, trafostanica na parcele č. 1634/2, situovaná v severnej časti areálu. Jedná sa o samostatne stojaci jednopodlažný objekt., bez podpivničenia. Strecha je plochá so spádom, strešná krytina z asfaltovaných pásov. Nosné obvodové konštrukcie sú murované z tehál hrúbky 40 cm, stropná konštrukcia je železobetónová doska s podhľadom. Okná sú drevené, zdvojené, dvere kovové s plechovou výplňou, vráta sú kovové s plechovou výplňou opatrené syntetickým náterom. Vonkajšie a vnútorné omietky sú vápenné hladké. Omietky sú poškodené, na viacerých miestach opadané. Podlaha čiastočne s betónovým poterom, čiastočne keramická. Elektroinštalácia svetelná a motorická. Životnosť stavby predpokladám 70 rokov. Technologické zariadenie nachádzajúce sa v objekte nie je predmetom znaleckého posudku. Postavenie kotolne, trafostanice v roku 1982 je určené na základe znaleckého posudku vypracovaného znalcom Ing. Igorom Bajužikom v roku OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Základy Oz=14,90*9,60*0,30 42,91 Vrchná stavba Ov=11,70*9,60*4,00+3,20*9,60*2,80 535,30 Zastrešenie Ot=11,70*9,60*0,80+3,20*9,60*0,80 114,43 Obstavaný priestor stavby celkom 692,64 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy kotolní a teplární KS: 2302 Stavby energetických zariadení Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 85,64 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 11,70*9,60+3,20*9,60 143,04 Repr. ((11,70*9,60*4,0)+(3,2*9,6*2,8))/(1 3,742 1,70*9,6+3,2*9,6) 3 Priemerná zastavaná plocha: (143,04) / 1 = 143,04 m 2 Priemerná výška podlaží: (143,04 * 3,7423) / (143,04) = 3,74 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 143,04) = 1,0878 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 3,74) = 0,8615 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Strana 7

8 Číslo Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 10,00 1,00 10,00 13,00 2 Zvislé konštrukcie 23,00 1,00 23,00 29,93 3 Stropy 12,00 1,00 12,00 15,60 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 0,90 5,40 7,02 5 Krytina strechy 2,00 0,70 1,40 1,82 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 0,70 0,70 0,91 7 Úpravy vnútorných povrchov 5,00 0,70 3,50 4,55 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 0,50 1,50 1,95 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 0,00 0,00 0,00 10 Schody 3,00 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 3,00 0,70 2,10 2,73 12 Vráta 1,00 0,60 0,60 0,78 13 Okná 4,00 0,70 2,80 3,64 14 Povrchy podláh 3,00 0,90 2,70 3,51 15 Vykurovanie 2,00 0,70 1,40 1,82 16 Elektroinštalácia 7,00 1,00 7,00 9,10 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,30 18 Vnútorný vodovod 2,00 0,00 0,00 0,00 19 Vnútorná kanalizácia 2,00 0,00 0,00 0,00 20 Vnútorný plynovod 0,00 0,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 1,00 0,00 0,00 0,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 0,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 3,00 0,00 0,00 0,00 24 Výťahy 0,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 6,00 0,30 1,80 2,34 Spolu 100,00 76,90 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 76,90 / 100 = 0,7690 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 85,64 /m 3 * 2,302 * 0,7690 * 1,0878 * 0,8615 * 0,939 * 1,00 VH = 133,4069 /m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kotolňa, trafostanica na parcele č. 1634/ ,57 51,43 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Strana 8

9 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 133,4069 /m 3 * 692,64 m ,96 Technická hodnota 51,43 % z , , PRÍSLUŠENSTVO Plot predný od ulice Jedná sa predné oplotenie areálu, ktoré je zhotovené na betónových základoch po celej dĺžke, podmurovka betónová, výplň plota je z oceľovej tyčoviny v rámoch. Celková dĺžka plota je 160,0 m, výška výplne 1,2 m. Súčasťou oplotenia je plotová brána a bránička z kovových profilov. Oplotenie postavené v roku 1982, predpokladaná životnosť 40 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 160,00m 170 5,64 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 160,00m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 36,38 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 192,00m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 160 m Pohľadová plocha výplne: 160*1,20 = 192,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 1 ks ,12 /ks 1 ks ,12 /ks TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Strana 9

10 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot predný od ulice ,00 15,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (160,00m * 36,38 /m + 192,00m Východisková hodnota 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249, ,44 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,302 * 1,00 Technická hodnota 15,00 % z , , Plot zadný z pletiva Plot zo zadnej areálu má celkovú dĺžku 160 m, je na betónových základoch, podmurovka betónová, výplň plotu je zo strojového pletiva na oceľových stĺpikoch. Výška plota je 2,0 m, celková dĺžka 160,0 m. Plot postavený v roku 2008, predpokladaná životnosť 30 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 160,00m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 160,00m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky Dĺžka plotu: 160 m Pohľadová plocha výplne: 160*2,0 = 320,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 53,98 /m 320,00m ,61 /m TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Strana 10

11 Plot zadný z pletiva ,67 73,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (160,00m * 53,98 /m + 320,00m 2 * 12,61 /m 2 ) * 2,302 * 1, ,94 Technická hodnota 73,33 % z , , Plot zadný panelový Jedná sa o zadné oplotenie areálu za plážovým ihriskom, ktoré je zhotovené na betónových základoch po celej dĺžke, podmurovka betónová, výplň plota je z betónových prefabrikovaných panelov do oceľových stĺpikov. Celková dĺžka plotu je 27,0 m, výška plota 1,4 m. Plot postavený v roku 2010, predpokladaná životnosť 40 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 27,00m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 27,00m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: z betónových prefabrik. dosiek do oceľ. alebo bet. stĺpikov Dĺžka plotu: 27,00 m Pohľadová plocha výplne: 27*1,4 = 37,80 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 53,98 /m 37,80m ,09 /m TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot zadný panelový ,00 85,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (27,00m * 53,98 /m + 37,80m 2 * 18,09 /m 2 ) * 2,302 * 1, ,19 Strana 11

12 Technická hodnota 85,00 % z 4 929, , Vodovodná prípojka Prípojka vody od k budove na parcele č, 1634/1, prípojka je z plastových rúr DN 40, celková dĺžka 40,0 m, zriadená v r Vzhľadom na konštrukciu predpokladám životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.b) Prípojka vody DN 40 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1280/30,1260 = 42,49 /bm Počet merných jednotiek: 40 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 40 bm * 42,49 /bm * 2,302 * 1, ,48 Technická hodnota 84,00 % z 3 912, , Vodomerná šachta Jedná sa o betónovú vodomernú šachtu s poklopom, vrátane vybavenia. Objem 1,8x1,4x1,2 m, postavená v roku 1955, životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Strana 12

13 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,8*1,4*1,2 = 3,02 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta ,67-1,67 Maximálna hodnota pre opotrebenie je 100%, preto opotrebenie = 100 % VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 3,02 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,302 * 1, ,70 Technická hodnota -1,67 % z 1 767,70 0, Kanalizačná prípojka Kanalizačná prípojka z rúr PVC DN 150 o dĺžke 60,0 m, napojená je na mestskú kanalizáciu. Zrealizovaná v roku 2008, životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 60 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Strana 13

14 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 60 bm * 28,38 /bm * 2,302 * 1, ,85 Technická hodnota 84,00 % z 3 919, , Kanalizačná prípojka lapol Jedná sa o kanalizačnú prípojku z budovy do lapača tukov. Prípojka je z rúr PVC DN 110, dĺžka 5,0 m, životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 /bm Počet merných jednotiek: 5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka lapol ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 5 bm * 17,59 /bm * 2,302 * 1,00 202,46 Technická hodnota 84,00 % z 202,46 170, Lapol Lapač tukov sa nachádza vedľa reštauračnej budovy. Je to oceľová nádrž na zachytávanie mastnôt o rozmere 1,2x1,5x1,1 m postavená v roku 2008, predpokladaná živnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Strana 14

15 Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.7. Lapač olejov alebo masnôt Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 2550/30,1260 = 84,64 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,2*1,5*1,1 = 1,98 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Lapol ,00 80,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1,98 m 3 OP * 84,64 /m3 OP * 2,302 * 1,00 385,79 Technická hodnota 80,00 % z 385,79 308, Plynová prípojka Plynová prípojka DN 40 o dĺžke 42,0 m od uličného rozvodu plynu do kotolne. Zrealizovaná v roku 1970, predpokladaná životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.2. Prípojka plynu DN 40 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 460/30,1260 = 15,27 /bm Počet merných jednotiek: 42 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka ,00 8,00 Strana 15

16 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 42 bm * 15,27 /bm * 2,302 * 1, ,36 Technická hodnota 8,00 % z 1 476,36 118, Spevnené plochy Jedná sa o spevnené plochy zo zámkovej dlažby kladenej na podkladový betón, ktoré tvoria prístupovú komunikáciu, parkovacie plochy vo dvore a v zadnej časti pri plážovom ihrisku. Zrealizované v roku 2008, životnosť 40 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 440/30,1260 = 14,61 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 35,7*34,6+45,0*1,8+10,2*4,8+16,0*1,4 = 1387,58 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy ,00 80,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1387,58 m 2 ZP * 14,61 /m2 ZP * 2,302 * 1, ,40 Technická hodnota 80,00 % z , , Vonkajšie schody predné Predné vonkajšie schody slúžia ako hlavný vstup do hotela. Zrealizované boli v roku 2008 ako betónové na terén s povrchom s keramickej dlažby. Životnosť 50 rokov. Strana 16

17 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 7,0*3,4 = 23,8 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody predné ,00 84,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 23,8 bm stupňa * 12,78 /bm stupňa * 2,302 * 1,00 700,19 Technická hodnota 84,00 % z 700,19 588, Vonkajšie schody zadné Jedná sa o vonkajšie zadné schody z vnútornej časti pri vstupe na terasu. Sú to betónové schody na terén s povrchom z keramickej dlažby. Postavené v roku 2008, životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 9,0*6,4 = 57,6 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody zadné ,00 80,00 Strana 17

18 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 57,6 bm stupňa * 12,78 /bm stupňa * 2,302 * 1, ,57 Technická hodnota 80,00 % z 1 694, , Ihrisko pre plážový futbal Jedná sa o ihrisko pre plážový volejbal, zrealizované na plastovej fólií s povrchom pieskovým. Postavené v roku 2008, životnosť 20 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.1. Plochy s prašným povrchom Položka: 8.1.a) Štrkové do hrúbky 150 mm Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 305/30,1260 = 10,12 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 27,0*37,0 = 999 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Ihrisko pre plážový futbal ,00 60,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 999 m 2 ZP * 10,12 /m2 ZP * 2,302 * 1, ,94 Technická hodnota 60,00 % z , , Výťah Výťah je osadený v hlavnej budove hotela, počet staníc 3, nosnosť 250 kg. Osadený v roku 2008, životnosť 30 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Strana 18

19 Kategória: 16. Výťahy Bod: Osobné - počet staníc 5 Položka: 16.1.a) nosnosť 250 kg Kód KS: 2ex Inžinierske stavby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: /30,1260 = 21244,11 /Ks Počet staníc: 3 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 1593,31 /Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Výťah ,67 73,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1 Ks * (21244,11 /Ks - 2 * 1593,31 /Ks) * 2,302 * 1, ,34 Technická hodnota 73,33 % z , , Vonkajšia terasa Vonkajšia terasa sa nachádza v zadnej časti hotela. Slúži ako letná terasa na sledovanie zápasov na plážovom ihrisku. Povrch terasy je dlažba terazzo. Zrealizovaná v roku 2008, životnosť 40 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.a) Terazzové dlaždice - kladené do piesku Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 470/30,1260 = 15,60 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 70,0+62,0 = 132 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Strana 19

20 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšia terasa ,00 80,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 132 m 2 ZP * 15,6 /m2 ZP * 2,302 * 1, ,28 Technická hodnota 80,00 % z 4 740, , Obrubníky Jedná sa o obrubníky okolo spevnených plôch, zrealizované v roku 2008, životnosť 30 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS: 28. Obrubníky Obrubník betónový monolitický 2ex Inžinierske stavby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 200/30,1260 = 6,64 /bm Počet merných jednotiek: 226 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Obrubníky ,67 73,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 226 bm * 6,64 /bm * 2,302 * 1, ,47 Technická hodnota 73,33 % z 3 454, , ZLÚČENÉ STAVBY Strana 20

21 2.3.1 Administratívna budova s.č na parcele č Administratívna budova súp. č (Hotel Stadio) na parcele č k. ú. Michalovce, časť " A " POPIS STAVBY Predmetom ohodnotenia je administratívna budova súp. č na parc. KNC č. 1635, ktorá bola postavená v roku 1955 ako AB, potom bola v rokoch prestavaná na účely hotela Stadio. Budova pozostáva z časti " A " ktorá je podpivničená tromi nadzemnými podlažiami a je využívaná ako reštauračné a ubytovacie zariadenie, ďalej časti " B ", ktorá je čiastočne podpivničená s jedným nadzemným podlažím a je využívaná ako spoločenská miestnosť so zázemím. Časť " B " je ohodnotená samostatne, pričom v závere znaleckého posudku sú obidve časti hodnotené ako zlúčená stavba. Hotel Stadio sa nachádza na nároží ul. S. H. Vajanského a ul. P. O. Hviezdoslava, smerom na sever od centra mesta Michalovce, v blízkosti futbalového štadióna. Budova bola využívaná ako reštauračné a ubytovacie zariadenie, taktiež na rôzne spoločenské podujatia. Objekt je napojený prípojkami na všetky verejné IS. Dopravný a peší prístup k objektom je z ulice P. o. Hviezdoslava, parkovacie plochy sú pred objektom hotela.. Dňa vznikol v objekte hotela Stadio požiar, ktorý poškodil ubytovacie priestory na 2. NP. V čase obhliadky dňa škody neboli opravené a celý objekt je neprevádzkovaný. Dispozičné riešenie: pôdorysné rozmery objektu vymedzené zvislými nosnými konštrukciami nie sú v obidvoch smeroch väčšie ako 10 m, kde súčet objemov voľných nadzemných priestorov, ohraničený zvislými nosnými konštrukciami a stropom majú pôdorysný rozmer vo všetkých smeroch min. 10 m a z objemu obstavaného priestoru nadzemnej časti stavby viac ako 50%. Z uvedených dôvodov sa jedná o budovu. Ohodnocovaná budova je riešená s jedným podzemným a troma nadzemnými podlažiami. Pôdorysný tvar budovy je obdĺžnikový. V 1. PP. sa nachádza kotolňa a obslužné priestory pre personál a chod hotela. V 1. NP. sa nachádza vstupná hala, recepcia a reštauračné priestory. V 2. a 3. NP. sa nachádzajú ubytovacie priestory, kancelárske priestory a miestnosť žehliarne. Dispozičné riešenie je v súlade s nákresom, ktorý je prílohou ZP. Stavebne technické riešenie: objekt je založený na monolitických betónových základových pásoch z prostého betónu s izoláciou proti zemnej vlhkosti. Zvislé konštrukcie, nosná časť je zhotovená z tehlového muriva hr. 50 cm, stropná konštrukcia je železobetónová s rovným podhľadom. Objekt je zastrešený sedlovou strechou, strešná krytina, klampiarske výrobky, parapety, dažďové žľaby a zvody sú plechové. Na chodbách 3. NP. sú na sadrokartónových podhľadoch stopy po vode, čo nasvedčuje, že krytina na streche ( kanadský šindeľ ) je poškodená. Úprava vonkajších povrchov sú na báze silikátových omietkovín s farebným riešení, vnútorné omietky sú hladké vápenné, keramické obklady sú v soc. zariadeniach a kuchyni, prevedené úpravy stropných podhľadov. Dvere sú na báze dreva plné, dyhované, osadené v drevených zárubniach. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom. Vykurovanie je ústredné teplovodné, vykurovacie telesá panelové, 4 ks kotly ÚK na zemný plyn. Povrchy podláh sú plávajúce laminátové, keramické dlažby, v suteréne sú podlahy betónové. ELI je svetelná a motorická s poistkovými automatmi, vnútorný rozvod teplej a studenej vody z PVC rúrok, vnútorná kanalizácia z rúr PVC, ohrev TÚV centrálny kotlom ÚK. Hygienické a sociálne zariadenia kompletné, objekt klimatizovaný, istenie je bleskozvodom. Počítačové, interiérové zariadenie, nábytok ako aj technologické zariadenia a vybavenie kuchyne na 1. NP., nachádzajúce sa v objekte hotela Stadio nie je predmetom znaleckého posudku. Postavenie administratívnej budovy v roku 1955 je určené na základe znaleckého posudku č.148/2013 vypracovaného Ing. Igorom Bajužíkom, užívanie objektu na reštauračné a ubytovacie účely od roku 2008 resp je určené na základe rozhodnutia - povolenie užívania na reštauračné priestory 1. NP., č. 5293/2008zo dňa a rozhodnutia - povolenia na ubytovacie priestory 2. NP, č. 7209/ Ba zo dňa , vydaných mestom Michalovce. Strana 21

22 OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Základy Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Oz=(15,00*9,35+12,40*40,65+4,60*9,60)*0,30 206,54 Spodná stavba Os=(40,65*12,40+9,35*9,45)*2, ,66 Vrchná stavba Ov=(15,00*9,35+12,40*40,65+4,60*9,60)*3,05+(40,65*12,40+9,35*9,45)*3,05+(40,65*12,4 0)*3,05 Zastrešenie 5 444,09 Ot=(40,65*12,40)*1,40/2+(9,35*9,45)*1,40/2+(4,80*18,95)*1,20/2 469,27 Obstavaný priestor stavby celkom 7 630,56 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy hotelov a motelov KS: 1211 Hotelové budovy Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 93,74 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Podzemné 1 40,65*12,40+9,35*9,75 595,22 Repr. 2,55 2,55 Nadzemné 1 15,00*9,35+12,40*40,65+4,60*9, ,01 Repr. 3,05 3,05 Nadzemné 2 40,65*12,40+9,35*9,45 592,42 Repr. 3,05 3,05 Nadzemné 3 40,65*12,40 504,06 Repr. 3,05 3,05 Priemerná zastavaná plocha: (595, , , ,06) / 4 = 594,93 m 2 Priemerná výška podlaží: (595,22 * 2, ,01 * 3, ,42 * 3, ,06 * 3,05) / (595, , , ,06) = 2,92 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 594,93) = 0,9603 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 2,92) = 1,0192 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,00 6,00 5,59 2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,00 15,00 13,98 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,45 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 5,59 5 Krytina strechy 3,00 1,10 3,30 3,07 Strana 22

23 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,10 1,10 1,02 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,10 7,70 7,17 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,20 3,60 3,35 9 Vnútorné keramické obklady 3,00 1,10 3,30 3,07 10 Schody 3,00 1,00 3,00 2,79 11 Dvere 4,00 1,10 4,40 4,10 12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 13 Okná 6,00 1,30 7,80 7,26 14 Povrchy podláh 3,00 1,20 3,60 3,35 15 Vykurovanie 5,00 1,00 5,00 4,66 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 5,59 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,93 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,10 3,30 3,07 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,10 3,30 3,07 20 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,93 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,86 22 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,86 23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 1,10 4,40 4,10 24 Výťahy 1,00 1,00 1,00 0,93 25 Ostatné 4,00 0,90 3,60 3,35 Ďalšie konštrukcie 26 Klimatizačné jednotky - - 2,00 1,86 Spolu 100,00 107,40 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 107,40 / 100 = 1,0740 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 93,74 /m 3 * 2,302 * 1,0740 * 0,9603 * 1,0192 * 0,939 * 1,00 VH = 212,9936 /m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Cenový Rok Opotrebenie Číslo Názov Životnosť Vek podiel [%] užívania [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5, ,27 2 Zvislé konštrukcie 13, ,11 3 Stropy 7, ,54 4 Zastrešenie bez krytiny 5, ,26 5 Krytina strechy 3, ,55 6 Klampiarske konštrukcie 1, ,23 7 Úpravy vnútorných povrchov 7, ,91 8 Úpravy vonkajších povrchov 3, ,75 9 Vnútorné keramické obklady 3, ,61 10 Schody 2, ,42 Strana 23

24 11 Dvere 4, ,82 12 Vráta 0, ,00 13 Okná 7, ,63 14 Povrchy podláh 3, ,07 15 Vykurovanie 4, ,40 16 Elektroinštalácia 5, ,12 17 Bleskozvod 0, ,17 18 Vnútorný vodovod 3, ,82 19 Vnútorná kanalizácia 3, ,49 20 Vnútorný plynovod 0, ,25 21 Ohrev teplej vody 1, ,50 22 Vybavenie kuchýň 1, ,74 23 Hygienické zariadenia a WC 4, ,09 24 Výťahy 0, ,25 25 Ostatné 3, ,89 26 Klimatizačné jednotky 1, ,99 Opotrebenie 35,88% Technický stav 64,12% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 212,9936 /m 3 * 7630,56 m ,44 Technická hodnota 64,12 % z , , Administratívna budova (hotel Stadio) súp. číslo 2269 na parc. č časť " B " POPIS STAVBY Predmetom ohodnotenia je administratívna budova súp. číslo 2269, časť " B ", ktorá bola postavená v roku Budova bola stavebne rekonštruovaná ako spoločenská časť hotela Stadio. Spoločenská časť " B " je čiastočne podpivničená s jedným nadzemným podlažím, zastrešená sedlovou strechou. Dispozičné riešenie: pôdorysné rozmery objektu vymedzené zvislými nosnými konštrukciami nie sú v obidvoch smeroch väčšie ako 10 m, kde súčet objemov voľných nadzemných priestorov, ohraničený zvislými nosnými konštrukciami a stropom majú pôdorysný rozmer vo všetkých smeroch min. 10 m a z objemu obstavaného priestoru nadzemnej časti stavby viac ako 50%. Z uvedených dôvodov sa jedná o budovu. Ohodnocovaná budova je riešená s jedným podzemným a jedným nadzemným podlažím. Pôdorysný tvar budovy je obdĺžnikový. V 1. PP. sa nachádza kotolňa a sociálne priestory, šatne, umývarky, WC a chodba. V 1. NP. sa nachádza spoločenská hala a sociálne priestory.. Dispozičné riešenie je v súlade s nákresom, ktorý je prílohou ZP. Stavebne technické riešenie: objekt je založený na monolitických betónových základových pásoch z prostého betónu s izoláciou proti zemnej vlhkosti. Zvislé konštrukcie, nosná časť je zhotovená z Strana 24

25 tehlového muriva hr. 50 cm, stropná konštrukcia je železobetónová s rovným podhľadom. Objekt je zastrešený sedlovou strechou, strešná krytina, klampiarske výrobky, parapety, dažďové žľaby a zvody sú plechové. Úprava vonkajších povrchov sú na báze silikátových omietkovín s farebným riešením, vnútorné omietky sú hladké vápenné, keramické obklady sú v soc. zariadeniach. Dvere sú na báze dreva plné, osadené v drevených zárubniach. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom. Vykurovanie je ústredné teplovodné, vykurovacie telesá panelové, kotol ÚK na zemný plyn. Povrchy podláh sú PVC a keramické dlažby, v suteréne keramická dlažba. ELI je svetelná a motorická s poistkovými automatmi, vnútorný rozvod teplej a studenej vody z PVC rúrok, vnútorná kanalizácia z rúr PVC, ohrev TÚV centrálny kotlom ÚK. Hygienické a sociálne zariadenia kompletné.. Interiérové zariadenie, nábytok nachádzajúce sa v časti " B " nie je predmetom znaleckého posudku. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Základy Oz=29,50*9,75*0,3 86,29 Spodná stavba Os=29,50*9,75*2,40 690,30 Vrchná stavba Ov=29,50*9,75*2,80 805,35 Zastrešenie Ot=29,50*9,75*1,40*0,50 201,34 Obstavaný priestor stavby celkom 1 783,28 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy hotelov a motelov KS: 1211 Hotelové budovy Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 93,74 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Podzemné 1 29,50*9,75 287,63 Repr. 2,40 2,4 Nadzemné 1 29,50*9,75 287,63 Repr. 2,80 2,8 Priemerná zastavaná plocha: (287, ,63) / 2 = 287,63 m 2 Priemerná výška podlaží: (287,63 * 2, ,63 * 2,8) / (287, ,63) = 2,60 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 287,63) = 1,0034 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 2,6) = 1,1077 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Strana 25

26 Číslo Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,00 6,00 6,49 2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,00 15,00 16,23 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,66 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 6,49 5 Krytina strechy 3,00 1,10 3,30 3,57 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,10 1,10 1,19 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,00 7,00 7,58 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,20 3,60 3,90 9 Vnútorné keramické obklady 3,00 1,00 3,00 3,25 10 Schody 3,00 1,00 3,00 3,25 11 Dvere 4,00 1,20 4,80 5,19 12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 13 Okná 6,00 1,20 7,20 7,79 14 Povrchy podláh 3,00 1,00 3,00 3,25 15 Vykurovanie 5,00 1,00 5,00 5,41 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 6,49 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,08 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,00 3,00 3,25 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,00 3,00 3,25 20 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,08 21 Ohrev teplej vody 2,00 0,00 0,00 0,00 22 Vybavenie kuchýň 2,00 0,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 0,00 0,00 0,00 24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 4,00 0,60 2,40 2,60 Spolu 100,00 92,40 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 92,40 / 100 = 0,9240 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 93,74 /m 3 * 2,302 * 0,9240 * 1,0034 * 1,1077 * 0,939 * 1,00 VH = 208,0962 /m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Administratívna budova (hotel Stadio) súp. číslo ,25 23, na parc. č časť " B " Strana 26

27 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 208,0962 /m 3 * 1783,28 m ,79 Technická hodnota 23,75 % z , , Vyhodnotenie - Administratívna budova s.č na parcele č Číslo Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. Administratívna budova súp. č (Hotel Stadio) na parcele č k. ú. Michalovce, časť " A " , ,99 Administratívna budova (hotel Stadio) súp. číslo na parc. č časť " B " , ,78 Spolu , , REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Názov [ ] Technická hodnota [ ] Kotolňa, trafostanica na parcele č. 1634/ , ,84 Ploty Plot predný od ulice , ,87 Plot zadný z pletiva , ,05 Plot zadný panelový 4 929, ,81 Celkom za Ploty , ,73 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 3 912, ,48 Vodomerná šachta 1 767,70 0,00 Kanalizačná prípojka 3 919, ,67 Kanalizačná prípojka lapol 202,46 170,07 Lapol 385,79 308,63 Plynová prípojka 1 476,36 118,11 Spevnené plochy , ,92 Vonkajšie schody predné 700,19 588,16 Vonkajšie schody zadné 1 694, ,66 Ihrisko pre plážový futbal , ,76 Výťah , ,06 Vonkajšia terasa 4 740, ,22 Obrubníky 3 454, ,16 Celkom za Vonkajšie úpravy , ,90 Administratívna budova s.č na parcele č , ,77 Celkom: , ,24 Strana 27

28 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Administratívna budova ( hotel Stadio ) s. č s príslušenstvom a pozemkami sa nachádza na nároží ul. S. H. Vajanského a ul. P. O. Hviezdoslava v Michalovciach. Situovaná je severným smerom od centra mesta oproti futbalovému štadiónu. Nachádza sa v lokalite, kde dopyt po nehnuteľnostiach je oproti ponuke nižší. Budova je napojená na všetky verejné IS, prístup do areálu je z ulice S. H. Vajanského a ulice P. O. Hviezdoslava. Objekt má vlastné parkovacie plochy v areáli. Zástavba v okolí je zmiešaná z administratívnych budov, obchodno - prevádzkových objektov a rodinných domov. Polohu nehnuteľnosti vzhľadom k centru mesta, komunikačným a dopravným väzbám, občianskej vybavenosti hodnotím ako dobrú, s rýchlou dostupnosťou do centra mesta ako aj k dopravným tepnám. Mesto Michalovce je okresným mestom, čomu zodpovedá občianska vybavenosť a úrady typu okresných miest. Mesto Michalovce je dostupné železničnou a autobusovou dopravou, v meste premáva mestská doprava. b) Analýza využitia nehnuteľností: Ohodnocovaná nehnuteľnosť v súčasnosti nie je využívaná pre účel na ktorý bola v roku 2008 prerobená. Objekt je možné využívať po oprave priestorov po požiari na obdobný účel ako bola využívaná, t.j. na poskytovanie reštauračných a ubytovacích služieb. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Riziká spojené s využívaním nehnuteľnosti viď výpis z KN, LV č v časti ťarchy. Špecifickým rizikom je skutočnosť, že po požiari v roku 2012 sú znehodnotené priestory na ubytovanie v 2. NP, čím sa kapacita ubytovania znížila až o 70%. V danej lokalite v súčasnosti neboli zistené riziká, ktoré by vplývali na využívanie nehnuteľnosti pre daný účel. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE NEBYTOVÉ BUDOVY Ohodnocovaný areál sa nachádza v okrajovej súvislé zastavanej časti okresného mesta Michalovce. V blízkosti je súvislá zástavba rodinných domov, obchodno - prevádzkových budov a administratívnych budov. Vzhľadom na charakter obce, polohu oceňovaného areálu a charakter stavieb uvažujem s Kpd = 0,3, je stanovený v súlade s metodikou vydanou USI Žilinskej univerzity, so zohľadnením predajnosti obdobných nehnuteľností v tejto lokalite, ako aj ponúk zverejnených na internete a cien realitných kancelárií. Tento koeficient zodpovedá stavu trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v tejto lokalite. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov je uvedené v následujúcej tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Strana 28

29 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,15 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na okolie a bez zvláštnych požiadaviek na dopravu a skladovanie 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti III. 0, ,10 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,80 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0, ,00 III. 0, ,70 priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,60 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0, ,50 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, ,40 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 0, ,20 železnica, alebo autobus IV. 0, ,16 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, 13 služby, kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 0, ,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, ,24 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,40 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. Strana 29