Znalecký posudek č. 3531/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3531/2012 o ceně obvyklé - 1/2 rodinného domu č.p. 17 umístěného na pozemku parc. č. St. 20 a 1/2 pozemků parc. č. St. 20 a parc. č. 29 v kat. úz. Zimoř, obec Liběšice, okres Litoměřice, ve vlastnictví Proksche Antonína. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 5914/11-17 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 179, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kat. úz. Zimoř, obec Liběšice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům Zimoř Liběšice Region: Ústecký Okres: Litoměřice Katastrální území: Zimoř 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 179, kat. úz. Zimoř, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Litoměřice, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Dubá 7-3/44, měřítko 1:1000, kat. úz. Zimoř - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 5914/11-17 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 5914/11-56 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 179, kat. úz. Zimoř, obec Liběšice, okres Litoměřice, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Hájková Ivana, Zimoř 17, Liběšice, Úštěk 1/2 Proksch Antonín, Zimoř 17, Liběšice, Úštěk 1/2 2

3 oddíl B - nemovitosti: rodinný dům č.p. 17 umístěný na pozemku parc. č. St. 20 pozemek parc. č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1090 m 2 pozemek parc. č zahrada o výměře 158 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Smlouva o věcném předkupním právu V / Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Praha - východ, EX-451/ ze dne Smlouva V2 1274/ Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 18 Nc-5162/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Brno-město, 97 EX-14016/ ze dne Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 18Nc-5238/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, 18EXE-6595/ ze dne ; uloženo na prac. Litoměřice - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Litoměřice, 124 EX-5914/ ze dne oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Litoměřice, 124 EX-5914/ ze dne oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Kupní smlouva V /2001 ze dne , právní účinky vkladu ke dni Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Na oceňované nemovitosti je uzavřena Smlouva o věcném předkupním právu s Wüstenrot - stavební spořitelnou a.s. 7. Celkový popis nemovitosti: Zimoř je malá vesnice, část obce Liběšice v okrese Litoměřice. Zimoř leží severovýchodně od Liběšic a západně od Úštěku a protíná ji silnice I/15. 3

4 Základní občanská vybavenost je v Liběšicích (cca 2 km), rozšířená v Úštěku (cca 2,5 km) a kompletní v Litoměřicích (cca 15 km). Oceňovaná nemovitost se nachází ve východní okrajové části Zimoře, s přístupem od severu. Je pravděpodobně částečně podsklepená, dvoupodlažní s půdními prostory, pravděpodobně napojen pouze na elektrorozvod, ostatní se nepodařilo zjistit, v obci je vodovod. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem c) Porosty c 1 ) Porosty d) Pozemky d 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Oceňovaný rodinný dům č.p. 17 leží ve východní okrajové části Zimoře, okres Litoměřice. Dům je pravděpodobně částečně podsklepený, dvoupodlažní s půdními prostory. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce kamenná, stropy dřevěné, krovy sedlové konstrukce dřevěné, krytina pálená taška, klempířské konstrukce částečně chybějící z pozink. plechu. Venkovní povrchy upraveny štukem, okna a dveře jsou dřevěné. Dům je napojen na elektrorozvod, ostatní se nepodařilo zjistit. Nemovitosti v obci je možné napojit na obecní vodovod. Vzhledem k nesoučinnosti majitele nemovitosti byly informace čerpány z dostupné dokumentace. Stáří nemovitosti stanoveno odhadem. b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem Vzhledem k nesoučinnosti majitele nemovitosti byly venkovní úpravy oceněny zjednodušeným způsobem. c) Porosty c 1 ) Porosty Vzhledem k nesoučinnosti majitele nebylo možno určit veškeré porosty na pozemku. d) Pozemky d 1 ) Pozemky Oceňované pozemky leží ve východní okrajové části Zimoře, okres Litoměřice, tvoří celek téměř obdélníkového tvaru, jsou rovinné, přístupné ze severu přes pozemek ve vlastnictví obce, zatravněny se vzrostlými okrasnými a ovocnými stromy, neudržované, oploceny zděným plotem, v severovýchodní části zastavěny rodinným domem a stodolou. Na pozemku dále stojí dřevěný altán. 4

5 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 6*3 = 18,00 m 2 1.NP: 6*10+4*5 = 80,00 m 2 2.NP : 6*10+4*5 = 80,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 18,00 m 2 1,80 m 1.NP: 80,00 m 2 3,00 m 2.NP : 80,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: 1.PP: (6*3)*(1,80) = 32,40 m 3 1.NP: (6*15)*(3,00) = 270,00 m 3 2.NP : (6*15)*(3,00) = 270,00 m 3 zastřešení: = 157,50 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 729,90 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu 1. Základy: P 7,10 100,00 0,46 3,27 2. Zdivo: P 22,30 100,00 0,46 10,26 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: S 3,20 100,00 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 60,00 1,00 0,48 5

6 C 0,80 40,00 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: C 0,40 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 2,40 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1, Vytápění: S 4,40 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,80 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: P 2,80 100,00 0,46 1, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: P 5,10 100,00 0,46 2, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 74,45 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7445 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 7,10 100,0 0,46 3,27 4, ,00 3, Zdivo: P 22,30 100,0 0,46 10,26 13, ,00 10, Stropy: S 8,40 100,0 1,00 8,40 11, ,00 8, Střecha: S 5,20 100,0 1,00 5,20 6, ,18 1, Krytina: S 3,20 100,0 1,00 3,20 4, ,00 1, Klempířské konstrukce: S 0,80 60,0 1,00 0,48 0, ,36 0,2327 C 0,80 40,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní omítky: S 6,20 100,0 1,00 6,20 8, ,38 1, Fasádní omítky: S 3,10 100,0 1,00 3,10 4, ,89 3, Vnější obklady: C 0,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,0 1,00 2,30 3, ,00 1, Schody: S 2,40 100,0 1,00 2,40 3, ,00 2, Dveře: S 3,30 100,0 1,00 3,30 4, ,00 2, Okna: S 5,20 100,0 1,00 5,20 6, ,54 4, Podlahy obytných S 2,20 100,0 1,00 2,20 2, ,11 2,5193 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,10 100,0 1,00 1,10 1, ,00 0,7400 místností: 16. Vytápění: S 4,40 100,0 1,00 4,40 5, ,00 4, Elektroinstalace: S 4,10 100,0 1,00 4,10 5, ,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,00 100,0 1,00 3,00 4, ,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,80 100,0 1,00 1,80 2, ,67 1, Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Kanalizace: P 2,80 100,0 0,46 1,29 1, ,89 1,5378 6

7 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0, ,67 0, Vnitřní vybavení: P 5,10 100,0 0,46 2,35 3, ,44 1, Záchod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0, ,89 0, Ostatní: C 3,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 74,45Opotřebení: 60,9137 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7445 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1580 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1950 Základní cena upravená = 3 223,07 Kč/m 3 Plná cena: 729,90 m 3 * 3 223,07 Kč/m 3 = ,79 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 60,9137 % Úprava ceny za opotřebení ,24 Kč ,55 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Rodinný dům - zjištěná cena = ,28 Kč a 2 ) Stodola - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1252 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 11*9 = 99,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 99,00 m 2 3,50 m 346,50 m 3 Součet 99,00 m 2 346,50 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 346,50 / 99,00 = 3,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 99,00 / 1 = 99,00 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (11*9)*(3,50) = 346,50 m 3 zastřešení: = 405,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 751,50 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 7

8 Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 13,20 100,00 0,46 6,07 2. Svislé konstrukce: P 30,40 100,00 0,46 13,98 3. Stropy: P 13,80 100,00 0,46 6,35 4. Krov, střecha: S 7,00 100,00 1,00 7,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: C 0,70 100,00 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: P 4,20 100,00 0,46 1,93 8. Úprava vnějších povrchů: P 2,90 100,00 0,46 1, Schody: S 1,80 100,00 1,00 1, Dveře: S 2,40 100,00 1,00 2, Vrata: S 3,00 100,00 1,00 3, Okna: P 3,40 100,00 0,46 1, Povrchy podlah: S 2,90 100,00 1,00 2, Elektroinstalace: S 5,80 100,00 1,00 5, Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0, Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 57,02 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5702 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 13,20 100,0 0,46 6,07 10, ,00 7, Svislé konstrukce: P 30,40 100,0 0,46 13,98 24, ,00 18, Stropy: P 13,80 100,0 0,46 6,35 11, ,00 8, Krov, střecha: S 7,00 100,0 1,00 7,00 12, ,00 12, Krytiny střech: S 2,90 100,0 1,00 2,90 5, ,00 5, Klempířské konstrukce: C 0,70 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Úprava vnitřních povrchů: P 4,20 100,0 0,46 1,93 3, ,00 3, Úprava vnějších povrchů: P 2,90 100,0 0,46 1,33 2, ,00 2, Vnitřní obklady keramické: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Schody: S 1,80 100,0 1,00 1,80 3, ,00 2, Dveře: S 2,40 100,0 1,00 2,40 4, ,00 2, Vrata: S 3,00 100,0 1,00 3,00 5, ,00 4, Okna: P 3,40 100,0 0,46 1,56 2, ,00 1, Povrchy podlah: S 2,90 100,0 1,00 2,90 5, ,00 5, Vytápění: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Elektroinstalace: S 5,80 100,0 1,00 5,80 10, ,00 8, Bleskosvod: C 0,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní vodovod: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní kanalizace: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní plynovod: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Ohřev vody: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vybavení kuchyní: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní hyg. vybavení: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Výtahy: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Ostatní: C 5,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 57,02Opotřebení: 81,0765 8

9 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 231,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9867 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5702 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1950 Základní cena upravená = 2 286,40 Kč/m 3 Plná cena: 751,50 m 3 * 2 286,40 Kč/m 3 = ,60 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 81,0765 % Úprava ceny za opotřebení ,42 Kč ,18 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Stodola - zjištěná cena = ,59 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby rodinný dům ,28 Kč stodola ,59 Kč Celkem: ,87 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,87 Stanovené procento z ceny staveb: * 0, ,58 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = ,79 Kč 9

10 c) Porosty c 1 ) Porosty Ovocné dřeviny: příloha č. 34 Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří [roků] Počet / Výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Úprava Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] Třešeň - Nk 20 1 ks 842,00 842,00 842,00 Ořešák vlašský 15 1 ks 2 473, , ,00 Součet 3 315,00 Koeficient prodejnosti K p : * 1,00 Celkem - ovocné dřeviny 3 315,00 Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] smrk pichlavý 40 1,00 ks , , ,00 Součet ,00 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 0,85 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,75 Koeficient prodejnosti K p (dle příl. č. 39): * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny ,88 Porosty - zjištěná cena = ,88 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům = ,- Kč b) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem = ,- Kč c) Porosty = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům Popis porovnávaných objektů: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceňované stavby: 144,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Liběšicích - Soběnicích, okres Litoměřice. Samostatně stojící, dvoupodlažní dům na pozemku o výměře m 2 se nachází na okraji obce. Před domem je menší dvůr zpevněný zámkovou dlažbou. Dům je po úpravách. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. 10

11 Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Liběšicích, okres Litoměřice. Dvoupodlažní dům se nachází v centru obce, stojí na pozemku o výměře 525 m 2, je dvougenerační a náleží k němu stodola a garáž, velká terasa přístupná z domu. Dům má novou střechu, plastová okna, rozvody el. a topení, hygienické zařízení v patře prochází rekonstrukcí. Dům je napojen na kanalizaci a vodovod, vytápěn kotlem na tuhá paliva. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Liběšicích, okres Litoměřice. Samostatně stojící dvoupodlažní dům je vystavěn na pozemku o výměře 814 m 2, je dvougenerační, z kamenného zdiva, náleží k němu stodola užívaná k parkování. V obou podlaží domu je koupelna a WC, sklep je pod hospodářskou budovou. Dům je napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, plyn přiveden na hranici. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Chotiněvsi, okres Litoměřice. Dvoupodlažní, podsklepený, rodinný dům stojí na pozemku o výměře m 2, je vhodný k trvalému bydlení i rekreaci, náleží k němu menší stodola, je napojen na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] RD Soběnice ,- Kč 1,00 1,00 1,10 0,97 0,90 0,98 150, ,34 RD Liběšice ,- Kč 0,87 1,00 1,07 0,97 1,00 0,98 160, ,25 RD Liběšice ,- Kč 0,87 1,00 0,80 0,97 1,00 0,98 120, ,69 RD Chotiněves ,- Kč 0,95 1,00 0,97 0,97 1,00 0,98 130, ,40 Součet: ,67 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 9 741,67 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 8 692,40 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,69 Kč/jedn. Základní cena: 9 741,67 Kč 144,00 á 9 741,67 Kč/ = ,48 Kč Rodinný dům - výsledná cena = ,48 Kč b) Venkovní úpravy c) Porosty Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč 11

12 Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St ,00 39, ,50 Součet ,50 Úprava ceny příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -7 % ,77 Mezisoučet ,73 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1950 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1580 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,- Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 39,25 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada ,00 39, ,50 Součet 6 201,50 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -7 % - 434,10 Mezisoučet 5 767,40 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1950 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1580 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 5 949, ,21 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = ,11 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 12

13 C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: možnost parkování na pozemku c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, vybavenost obce, neudržovaný pozemek Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši Kč. Obvyklá cena ½ nemovitosti: ,- Kč slovy: sedm set jeden tisíc čtyři sta Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 13

14 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3531/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 247/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 14

15 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 14 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.