ZNALECKÝ POSUDEK. íslo 3874/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo 3874/2013 NEMOVITOST: 1/2 pozemk parc.. 82/16, PK139, PK161, PK162, PK166/13, PK166/24, PK166/34, PK197/2 a PK197/9 Katastrální údaje : Kraj Stedoeský, okres Kolín, obec Koenice, k.ú. Chotouchov Adresa nemovitosti: Chotouchov, Koenice Vlastníci stavby: Vra Holovská, Chotouchov 68, Koenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Václav Valterstein, Chotouchov 68, Koenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Vra Holovská, Chotouchov 68, Koenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Václav Valterstein, Chotouchov 68, Koenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úad Litomice, JUDr. Ondej Mareš Masarykova 679/33, Litomice-Msto ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 I: telefon: ÚEL OCENNÍ: Exekuní ízení.j. 124 EX 25458/11-21 (ocenní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1/ K Datum místního šetení: Stav ke dni : Poet stran: 8 stran Poet píloh: 27 Poet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 pozemk parc.. 82/16, PK139, PK161, PK162, PK166/13, PK166/24, PK166/34, PK197/2 a PK197/9 v kat. úz. Chotouchov, obec Koenice, okres Kolín, vše zapsáno na LV Úelem tohoto ocenní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenní pro poteby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní pedpisy v oblasti cen, financování, úetnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je urena pro poteby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. Pehled podklad: - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV. 344 pro kat. úz. Chotouchov, Katastrální úad pro Stedoeský kraj, KP Kolín - snímek z katastrální mapy ze dne pro k. ú. Chotouchov - snímky map pozemkového katastru ze dne pro k.ú. Chotouchov - identifikace parcel ze dne výpis z knihovní vložky ze dne exekuní píkaz k prodeji nemovitosti. 124 Ex-25458/11-21 ze dne usnesení o ustanovení znalce. 124 Ex-25458/11-72 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutenosti zjištné na míst samém Místopis Vesnice Koenice je souástí okresu Kolín a náleží pod Stedoeský kraj. Píslušnou obcí s rozšíenou psobností je rovnž okresní msto Kolín. Obec Koenice se rozkládá asi 8 km jihozápadn od Kolína. Na území této stedn velké vesnice žije trvale zhruba 580 obyvatel. Koenice se dále dlí na ti ásti, konkrétn to jsou: Chotouchov, Koenice a Puery. Pro využití volného asu je v obci k dispozici sportovní hišt. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat veejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniní stanice. SOUASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna prmyslová zóna Okolí : bytová zóna prmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Pípojky: / voda / kanalizace / plyn Pípojky: / voda / kanalizace / plyn ve. / vl. / elektro telefon ve / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t silnice II.,III.t Poloha v obci: okrajová ást - samota Pístup k pozemku zpevnná komunikace nezpevnná komunikace Celkový popis: Oceované pozemky se nachází v okolí osady Chotouchov a pi komunikacích. 125 a. 2. 2

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je ádn zapsána v katastru Nemovitost není ádn zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožuje podpis zástavní Stav stavby neumožuje podpis zástavní smlouvy (vznikla vc) smlouvy Skutené užívání stavby není v rozporu s její Skutené užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Pístup k nemovitosti pímo z veejné Není zajištn pístup k nemovitosti pímo z komunikace je zajištn veejné komunikace Rizika spojená s umístním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Vcná bemena a obdobná zatížení: Vcná bemena neovlivující obvyklou cenu (nap. pípojky inženýrských sítí) Komentá: Na pozemcích PK 162 a PK 161 vázne vcné bemeno chze a jízdy v šíi 3 m ve prospch pozemku PK 202/17. Vcné bemeno bylo zízeno v roce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenní provádného podle cenového pedpisu: 1.1 Pozemky Obsah tržního ocenní majetku: 1.1 Pozemky 3

4 OCENNÍ Ocenní provádné podle cenového pedpisu: Ocenní je provedeno podle zákona. 151/1997 Sb., o oceování majetku ve znní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb. a. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF R. 3/2008 Sb. ve znní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb.,. 364/2010 Sb.,. 387/2011 Sb. a. 450/2012 Sb., kterou se provádjí nkterá ustanovení zákona. 151/1997 Sb. 1.1 Pozemky Popis: Pozemky PK139, PK161 a PK162 jsou souástí parcely. 139/1, která je v KN vedena jako orná pda. Tento pozemek se nachází po pravé stran komunikace. 2 z obce Beváe, ped kižovatkou Chotouchov, Dobe. Pozemek s terénními nerovnostmi. Pozemky PK166/13, PK166/24 a PK166/34 jsou souástí parcely. 171/1, která je v KN pevážn vedena jako orná pda. Pouze PK 166/24 je z ásti souástí parcel 366/1 a 347, které jsou v KN vedeny jako ostatní plocha - silnice. Pesná výmra ani hranice tchto PK parcel nebyla zjištna. Pozemek PK197/2 je souástí parcely. 197/35 a PK197/9 souástí parcely. 193/1, oba pozemky jsou v KN vedeny jako orná pda. Lesní pozemek parc.. 82/16 se nachází na okraji osady Chtouchov, v údolí u potoka Polepka. Ocenní: Zemdlské pozemky ocenné dle 29: Název Parcelní íslo BPEJ Výmra [m2] JC [K/m2] Úprava [%] UC [K/m2] Cena [K] orná pda PK ,00 15,62 15, ,70 orná pda PK ,00 13,60 13, ,40 orná pda PK ,00 15,62 15, ,92 orná pda PK ,00 15,62 15, ,20 orná pda PK166/ ,00 15,62 15, ,80 orná pda PK166/ ,00 14,40 14, ,40 orná pda PK166/ ,00 15,62 15, ,72 orná pda PK197/ ,00 15,76 15, ,84 orná pda PK197/ ,00 15,76 15, ,68 Mezisouet , ,66 Koeficient prodejnosti Kp (píl.. 39): * 1,0000 Zemdlské pozemky ocenné dle 29 - celkem ,66 Lesní pozemek ocenný dle 30: Název Parcelní íslo SLT Výmra [m2] JC [K/m2] Úprava [%] UC [K/m2] Cena [K] lesní pozemek 82/16 3U 1 367,00 4,87 4, ,29 Mezisouet 6 657,29 Koeficient prodejnosti Kp (píl.. 39): * 1,0000 Lesní pozemek ocenný dle 30 - celkem 6 657,29 4

5 Pozemky - zjištná cena = ,95 K Rekapitulace ocenní provádného podle cenového pedpisu: Rekapitulace výsledných cen 1.1. Pozemky ,- K celkem ,- K Celkem ,- K Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- K Ocenní majetku obecnou metodikou: 1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceovaných pozemk Pehled srovnatelných pozemk: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavní - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výmra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ K ] [ K/m 2 ] [ K C ] [ K/m 2 ] Lokalita: Pozemek, Vrbany KRC: 0,95 KMP: 1,50 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela.: ,00 1,42 12,83 Popis pozemku: Prodám zemdlský pozemek KÚ Vrbany,obec Vrbany,okres Kolín PZE 310 výmra m2 cena 9 K/m2 Lokalita: Pozemek, Polní Vodrady KRC: 0,95 KMP: 0,80 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,80 KUV: 0,90 Parcela.: ,00 0,55 16,42 Popis pozemku: Prodej všech 10 pozemk m2 zemdlská pda. U ásti zažádáno o vyjmutí z pdního fondu /zmna na stavební pozemek/. Všechny pozemky jsou v pronájmu družstva. Výpovdní lhta 3roky. Kolín je 11km, asi 13min. a Praha 60min. Po dohod možnost prodat i jednotliv. Cena: 30,-K/m2 5

6 Lokalita: Pozemek, Vrátkov KRC: 0,95 KMP: 1,30 KPP: 0,80 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,70 KUV: 0,50 Parcela.: ,33 0,35 17,75 Popis pozemku: Exkluzivn Vám pedstavujeme k prodeji pozemek o rozloze 2903 m2, v souasné dob vedený dle územního plánu jako orná pda. Pozemek se nachází u obce Vrátkov, která náleží pod Stedoeský kraj. Píslušnou obcí s rozšíenou psobností je msto eský Brod, kde najdete veškerou obanskou vybavenost (základní a mateské školy, pošta, zdravotnická zaízení, supermarkety, vlak). Obec se rozkládá 29 km jihozápadn od Kolína, 3 km od eského Brodu a 16 km východn od hranice Prahy ( Újezd nad lesy). V obci Vrátkov najdete obecní úad i restauraci, PID. Prmrná jednotková cena 15,67 K/m 2 Druh pozemku Parcela. Výmra [ m 2 ] Jednotková cena [ K/m 2 ] Celková cena pozemku [K] lesní pozemek 82/ orná pda PK orná pda PK orná pda PK orná pda PK166/ orná pda PK166/ orná pda PK166/ orná pda PK197/ orná pda PK197/ Celková výmra pozemk Hodnota pozemk celkem REKAPITULACE OCENNÍ Rekapitulace ocenní provádného podle cenového pedpisu: 1.1 Pozemky ,00 K Rekapitulace tržního ocenní majetku: 1.1 Pozemky ,00 K Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Vcná hodnota Hodnota pozemku Zjištná cena dle vyhlášky Obvyklá cena Souasný stav 0 K 0 K K K K K 6

7 Komentá ke stanovení obvyklé ceny Pi stanovení výsledné obecné ceny je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceovaného souboru nemovitostí - bylo teba vzít úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na dobré úrovni, v okolí jsou nabízeny zemdlské pozemky k prodeji b) parametry povyšující cenu: velikost pozemk, dobrý pístup, pozemky jsou obhospodaovány c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2, nájemní smlouva nebyla pedložena Na základ zjištných hodnot, výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši ,- K. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 3874/2013 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. B plus B, spol. s r.o., Holekova 657, Praha 5 - Košíe, IO: , pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a pedala podklady pod po.. 22/2013. SEZNAM PODKLAD A P ÍLOH Podklady a pílohy poet stran A4 píloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 344 ze dne

8 8