ZNALECKÝ POSUDEK č. 1807/125/12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1807/15/1 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 116/ v domě č.p. 116 na st.parc.č. /3, spoluvlastnického podílu ve výši 5589/18917 na společných částech domu č.p. 116 a spoluvlastnického podílu ve výši 5589/18917 na pozemku st. parc. č. /3 vše zapsáno na LV č a LV č v k.ú. Rochlice u Liberce, obec Liberec, okres Liberec. Objednatel posudku: EURODRAŽBY. CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel posudku: Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné akciovou spol. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu nemovitosti ke dni Posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín Posudek obsahuje stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve vyhotoveních, 1 vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Jičíně,

2 Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Místo: Liberec je statutární město na severu Čech a krajské město Libereckého kraje. Má přes 100 tisíc obyvatel a je tak pátým největším českým městem. Spolu se sousedním Jabloncem nad Nisou a okolními nejbližšími obcemi vytváří aglomeraci, která má zhruba 170 tisíc obyvatel. Je zakládajícím členem Euroregionu Nisa, od roku 004 i jeho hlavním městem. Liberec je také okresním městem a zároveň obcí s rozšířenou působností i s pověřeným obecním úřadem. Působí zde okresní soud i pobočka soudu krajského. Nemovitost: Vlastník nemovitosti pan Jakub Urban neumožnil znalci prohlídku a zaměření bytu, proto byla výměra bytu odhadnuta z velikosti podílu na společných částech domu a pozemku, umístění bytu bylo odhadnuto z pořadového čísla byt (č.), počet bytů v domě (3 b.j.) byl zjištěn v katastru nemovitostí, stavba bytového domu, pozemek a přístup k domu byly zdokumentovány z veřejné komunikace, stáří a vybavení bytu bylo odhadnuto z nabídek bytů v tomto domě různých realitních kanceláří uvedených na serveru Sreality.cz. Byt se nachází v nejnižším podlaží sedmipodlažního bytového cihlového domu, je s balkonem o velikosti +kk s výměrou 55,89 m. V bytě je zřejmě kuchyňská linka, koupelna WC, vestavěná skříň, úložné prostory v předsíni a na WC. K bytu patří pravděpodobně i vymezené parkovací stání u domu. Zátopové ohrožení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohrožení na stupni 1 (nejnižší stupeň). Přístup k nemovitosti: Přístup k nemovitosti je z komunikace (ostatní plocha ostatní komunikace) poz.parc.č159/ a /1 ve vlastnictví Bytového družstva IMOBILIEN, Hanychovská, Liberec.

3 Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Rochlice vyhotovený dálkovým přístupem dne Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době 15,50 16,15 hod. Inzerce realitních kanceláří Databáze znalce Pro odhad obvyklé hodnoty jsou použity oceňovací metody: 1. Cena zjištěná (tzv. administrativní cena ) jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 11/000 Sb., č. 37/004 Sb., č. 57/004 Sb., č. 96/007 Sb. a č. 188/011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/008 Sb., č. 460/009 Sb. a č. 364/010 Sb.. Porovnávací hodnota (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů, nebo nemovitostí nabízených na trhu realit srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Uskutečněné prodeje by neměly být starší než 6 měsíců (starší údaje by ztratily svoji vypovídací schopnost). 1. Ocenění dle cenového předpisu: B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 11/000 Sb., č. 37/004 Sb., č. 57/004 Sb., č. 96/007 Sb. a č. 188/011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/008 Sb., č. 460/009 Sb., č. 364/010 Sb. a č. 387/011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č. 116/ Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu: byt č. 116/: Započítaná podlahová plocha bytu: Bytový prostor 5 porovnávací metoda Liberecký kraj, nad obyvatel 4 roky 3 857,- Kč/m = 55,89 m 55,89 m 3

4 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu Koeficient pro stáří 4 roky: 1,00 č. IV Vi 0,10 I -0,01 I I I 1,5 č. I I Pi I 0,0 I č. Ti -0,05 9 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 1,00 = 1,363 i=1 Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8 Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,00 i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3 Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1 4

5 Celkový index I = IV * IP * IT = 1,363 * 1,00 * 0,950 = 1,31 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 857,- Kč/m * 1,31 = ,10 Kč/m CP = CU * PP = ,10 Kč/m * 55,89 m = ,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,94 Kč. Ocenění porovnávací metodou: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Doprava : Obchod a služby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní možnosti : Životní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo: Poptávka je nižší než nabídka. Částečně výhodná Svažitý terén Nemovitost je umístěna poblíž středu obce Objekty pro bydlení Autobusová doprava a automobilní Základní cca 500 m od domu Základní škola, MŠ Dostupná kompletní zdravotní péče Kompletní Kompletní Dobré Dobré Blízkost Jizerských a Lužických hor V blízkosti domu beze změny. Není Bytová jednotka v bytovém domě Není Vyšší hustota obyvatelstva. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient plocha celkový Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m m Kč Kč/m KC Liberec-Rochlice, Nádvorní ul. 46, ,89 Upravená cena Foto Kč/m Prodej bytu + kk + balkon vč. parkovacího stání, 46,60 m v novostavbě v Liberci. Jedná se o více bytů v cihlové novostavbě v klidné části Rochlic s veškerou občanskou vybaveností. V místnostech jsou plovoucí podlahy + dlažba, plastová okna. Liberec-Rochlice, Nádvorní ul. 55, ,

6 Prodej bytu + kk + balkon vč. parkovacího stání, 55,89 m v novostavbě v Liberci, s možností hypotéky bez dokladu příjmů. Jedná se o více bytů v cihlové novostavbě v klidné části Rochlic s veškerou občanskou vybaveností. V místnostech jsou plovoucí podlahy + dlažba, plastová okna..np Liberec Rochlice, Nádvorní ul 48, , Prodej bytu + kk + balkon vč. parkovacího stání, 48,04 m v novostavbě v Liberci. V místnostech jsou plovoucí podlahy + dlažba, plastová okna..np Liberec-Rochlice, Nádvorní ul. 48, , Prodej novostavby bytu kk o užitné ploše 48 m,v 3. nadzemním podlaží bytového domu. Byt sestává z obývacího pokoje s kuchyňským koutem, ložnice,koupelny s WC, předsíně, balkónu a sklepní kóje..k bytu přináleží vyhrazené parkovací stání na parkovišti před domem. Liberec-Rochlice, Nádvorní ul. 69, , Prodej družstevního bytu 3+kk v novostavbě z roku 008. Byt se nachází ve 3. patře. V bytě jsou bezpečnostní dveře, dům je bezbariérový. Moderní kuchyňská linka, celková cena bytu ,Kč. Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota zaokr Kč/m 55,89 m Kč ,- Kč 6

7 Rekapitulace Cena zjištěná podle cenového předpisu celkem zaokr.: Kč Porovnávací hodnota celkem zaokr.: Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Novostavba z roku 008. Lokalita vhodná k bydlení 3. Malá vzdálenost do centra obce 4. Parkování u domu Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Umístění v prvním podlaží domu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na nižší úrovni, než v období před třemi a více lety. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná podle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s byty v dané lokalitě. Tuto situaci nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) se přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je ,- Kč. Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Jedenmiliontřistatčtyřicettisíc korun českých V Jičíně, Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1807/15/1 znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1807/1 7

8 Koncesní listina: Koncesní listina vydaná dne Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/007/3393/ZU/, ev.č Seznam příloh: x mapa regionu a místa x fotografie nemovitosti Kopie katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Rochlice u Liberce ze dne F. Přílohy: mapa oblasti 8

9 mapa města Liberce Fotodokumentace Pohled od severu 9

10 Pohled od západu Kopie katastrální mapy 10

11 11

12 1