Číslo objednávky: Objednávka znaleckého posudku č. 037/2012 zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK. číslo úkonu 21 / 2013

Transkript

1 Objednávateľ :. Špitálska Bratislava Slovensko IČO: Číslo objednávky: Objednávka znaleckého posudku č. 037/2012 zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo úkonu 21 / 2013 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností - Rodinného domu s.č.355 na pozemku p.č. CKN 149 v spoluvlastníckom podiele 1/1 v k.ú. Lovinobaňa, vrátane pozemkov p.č.ckn 148 a CKN 149 v k.ú. Lovinobaňa, v obci LOVINOBAŇA okres Lučenec, podľa Vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z o stanovení všeobecnej hodnoty pre účely dobrovoľnej dražby, podľa Zákona č. 527/2002 Zb.z. o dobrovoľných dražbách. Počet strán ( z toho príloh ) : 29 (9) Počet vypracovaných vyhotovení: 3 x objednávateľ 1 x archív znalca

2 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností - Rodinného domu s.č.355 na pozemku p.č.ckn 149 v spoluvlastníckom podiele 1/1 v k.ú. Lovinobaňa, vrátane pozemkov p.č.ckn 148 a CKN 149 v k.ú. Lovinobaňa, v obci LOVINOBAŇA okres Lučenec, podľa Vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z o stanovení všeobecnej hodnoty pre účely dobrovoľnej dražby podľa Zákona č. 527/2002 Zb.z. o dobrovoľných dražbách 2. Dátum vyžiadania znaleckého posudku: Dátum, ku ktorému je vypracované odborné vyjadrenie : Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Objednávka zo dňa Potvrdenie o veku stavby vydané Obcou Lovinobaňa zo dňa originál, v posudku kópia 5.2 Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností vytvorený cez katastrálny portál SR, LV č.465 zo dňa , aktualizované údaje k kópia, v posudku kópia Kópia z katastrálnej mapy na parcelu p.č.c-kn 149 vytvorená cez katastrálny portál SR, zo dňa kópia, v posudku kópia Zameranie a zakreslenie skutkového stavu RD s.č.355 na pozemku CKN 149v obci Lovinobaňa Fotodokumentácia vykonaná pri obhliadke, dňa Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška MS SR č.490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené 9. Právny úkon, na ktorý sa má odborné vyjadrenie použiť: Za účelom dobrovoľnej dražby v zmysle Zákona č. 527/2002 Zb. zákona

3 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 3 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE II. POSUDOK II. A NÁLEZOVÁ ČASŤ a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie porovnávacej metódy je vylúčené pre nedostatok podkladov potrebných pre porovnávanie. Nehnuteľnosť nedosahuje a nemôže v danej lokalite dosahovať primeraný výnos, z toho dôvodu nie je použitá kombinovaná metóda. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre III. štvrťrok kcú 2,211. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.465 A. Majetková podstata: PARCELY registra "C" evidované na katastrálnej mape: p.č.ckn 148 o výmere 818,0m2 záhrady v intraviláne obce Lovinobaňa p.č.ckn 149 o výmere 536,0m2 zastavané plochy a nádvoria v intraviláne obce Lovinobaňa STAVBY: Súpisné číslo 355 na pozemku p.č.c-kn 149- rodinný dom B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1/ Ľuboš Mažáry, nar a Dana Mažáryová,rod. Rapčanová, nar spoluvl. podiel 1/1 Poznámky : sú uvedené na LV č. 465, viď príloha č.2 k ZP. Pre ich rozsiahlosť ich v tejto časti neuvádzam Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva č.v2479/88, Z /99 C. Ťarchy: sú uvedené na LV č. 465, viď príloha č.2 k ZP. Pre ich rozsiahlosť ich v tejto časti neuvádzam Iné údaje: bez zápisu Poznámka: bez zápisu c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa o 14:00 hodine za účasti vlastníkov nehnuteľnosti a pracovníka dražobnej spoločnosti. Zameranie vrátane fotodokumentácie vykonané pri obhliadke. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom : Dokumentácia bytu nebola poskytnutá, bolo vykonané zameranie rodinného domu. Podľa vyhlásenia majiteľov, bol pôvodný dom postavený v rokoch Zároveň potvrdili, že v rokoch bola realizovaná rekonštrukcia prednej časti domu. Po nadobudnutí nehnuteľnosti súčasnými vlastníkmi, v roku 1999 boli na dobe vykonané ďalšie stavebné úpravy v rozsahu bežnej údržby domu. Údaje súhlasia so skutočnosťou. e) Porovnanie právnej dokumentácie so skutočným stavom : Snímka z katastra nehnuteľnosti a listy vlastníctva boli vytvorené cez katastrálny portál, umožňuje to Vyhláška č. č.33/2009 Zz, ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Údaje katastra nehnuteľností sú vo vzájomnom súlade so skutkovým stavom. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb ktoré sú predmetom ohodnotenia: POZEMKY:

4 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 4 p.č.ckn 148 o výmere p.č.ckn 149 o výmere 818,0m2 záhrady v intraviláne obce Lovinobaňa 536,0m2 zastavané plochy a nádvoria v intraviláne obce Lovinobaňa STAVBY: Súpisné číslo 355 na pozemku p.č.c-kn 149- rodinný dom g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: nie sú také. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 ZLÚČENÉ STAVBY Rodinný dom s.č.355 na pozemku CKN 149 v k.ú. Lovinobaňa POPIS: Nakoľko stavebno-technický stav ale aj využitie rodinného domu je rozdielne v časti obytnej a iné v technickej časti, bol zvolený výpočet východiskovej hodnoty samostatne pre zoobytnenú časť a samostatne pre technickú. Toto rozdelené bolo aj z dôvodu, že zastavaná plocha technickej časti nebola voči ZP zanedbateľná RD - obytná časť Predmetom ohodnotenia je rodinný dom s.č.355 situovaný na ul. SNP v obci Lovinobaňa na pozemku p.č.ckn 149 v intraviláne obce. Nehnuteľnosť je situovaná v zástavbe rodinných domov a obslužných objektov - obecný úrad, obchodný dom Jednota. Prístup k nehnuteľnosti je po miestnych komunikáciách. Objekt je napojený na verejný vodovod a vzdušnú NN sieť. Odkanalizovanie je riešené do kesónového septika na pozemku. Stanovenie opotrebenia RD: Podľa Potvrdenia vydaného obcou Lovinobaňa bol rodinný dom postavený pred rokom 1976 ( pred platnosťou SZ). Zároveň podľa potvrdenia majiteľov RD bol dom postavený v rokoch , následne v rokoch čiastočne rekonštruovaný. V roku 1999 bol rodinný dom zrekonštruovaný do dnešného stavu. Z tohto dôvodu výpočet opotrebenia stanovujem analytickou metódou, pri ktorej sú zohľadnené roky, kedy bol dom postavený a rekonštruovaný. Z titulu odlišného spôsobu využitia rodinného domu a zároveň odlišného stavebnotechnického prevedenia je výpočet východiskovej hodnoty rozdelený na dve časti - RD obytná časť a RD technická časť. V závere sú obidve časti domu zlúčené do stavby - Rodinný dom s.č.355. Popis rodinného domu: Rodinný dom je založený na pôvodných kamenných základoch, rokmi len čiastočne odizolovanými. Nosný systém prevažnej časti domu sú hlinené války v kombinácii s tehlou. V prednej časti domu, ktorá bola rekonštruovaná v rokoch je časť muriva z pálenej tehly. Strop nad celým domom je drevený trámový, bez viditeľných trámov omietnutý. Krov valbový, krytina na streche je plechová. Klampiarske konštrukcie strechy a zvody sú pozinkované. Vonkajšie omietky v technickej časti RD sú hladké vápenné, v novej časti je hrubozrnný brizolit. AJ časť prekrytej podstienky je omietnutá brizolitom. Okná sú drevené zdvojené, interiérové dvere sú drevené. Vnútorná inštalácia - voda a elektrika boli v roku 1999 menené. V roku 1999 boli opravované vnútorné VPC omietky, podlahy v kuchyni, chodbe sú keramické, v izbách sú laminátové. Zároveň bola vymenená kúpeľňa - smaltovaná vaňa, umývadlo a WC. Obklady a dlažby sú keramické. V roku 2006 bola vymenená kuchynská linka v tvare "L", dĺžka 4,20, nerezový dres, sporák na plynovú bombu, elektrická rúra. Korpus linky drevotrieska, dvierka lamino. Vykurovanie a ohrev TUV je ústredným kúrením, zdroj tepla je pec na pevné palivo.

5 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 5 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy rodinné jednobytové KS: Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,50*8,95+(1,4*5,50)+(9,400*13,450) 183,36 120/183,36=0,654 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.3.b kamenné - bez izolácie Podmurovka 4 Murivo 3.3.c nepodpivn. - priem. výška nad 100 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic b kamenné murivo v hrúbke nad 60 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené b s rovným pohľadom drevené trámové väznicové valbové Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/ hladké plné alebo zasklené dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zaskl Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Bleskozvod

6 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 6 - vyskytujúca sa položka Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 Spolu 6000 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.3 kotol ústredného vykurovania (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4.2 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (1 ks) ostatné (1 ks) splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) WC min. do výšky 1 m (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) 145 Spolu 911 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. NP ( * 0,654)/30, ,94 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrátane zemných prác 2, ,79 2 Zvislé konštrukcie 21, ,70

7 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 7 3 Stropy 11, ,23 4 Zastrešenie bez krytiny 9, ,04 5 Krytina strechy 8, ,81 6 Klampiarske konštrukcie 1, ,50 7 Úpravy vnútorných povrchov 5, ,40 8 Úpravy vonkajších povrchov 2, ,11 9 Vnútorné keramické obklady 2, ,49 10 Schody 0, ,00 11 Dvere 1, ,90 12 Vráta 0, ,00 13 Okná 3, ,68 14 Povrchy podláh 7, ,76 15 Vykurovanie 8, ,99 16 Elektroinštalácia 4, ,05 17 Bleskozvod 2, ,04 18 Vnútorný vodovod 1, ,37 19 Vnútorná kanalizácia 0, ,03 20 Vnútorný plynovod 0, ,00 21 Ohrev teplej vody 0, ,14 22 Vybavenie kuchýň 5, ,61 23 Hygienické zariadenia a WC 0, ,23 24 Výťahy 0, ,00 25 Ostatné 0, ,00 Opotrebenie 55,87% Technický stav 44,13% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 218,94 EUR/m 2 *183,36 m 2 *2,211*0, ,23 Technická hodnota 44,13% z , , RD - technická časť ZATRIEDENIE STAVBY KSO: JKS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy

8 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 8 MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k užívania ZP 1. NP ,70*8,95+(1,4*7,70) 79,7 120/79,7=1,506 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.3.b kamenné - bez izolácie Podmurovka 3.3.c nepodpivn. - priem. výška nad 100 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic Murivo 4.8.b kamenné murivo v hrúbke nad 60 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové Krovy 8.2 väznicové valbové Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/ Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zaskl Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná 155 Spolu 4845 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0

9 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 9 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. NP ( * 1,506)/30, ,82 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrátane zemných prác 4, ,56 2 Zvislé konštrukcie 30, ,82 3 Stropy 15, ,59 4 Zastrešenie bez krytiny 12, ,90 5 Krytina strechy 11, ,44 6 Klampiarske konštrukcie 1, ,72 7 Úpravy vnútorných povrchov 8, ,24 8 Úpravy vonkajších povrchov 2, ,89 9 Vnútorné keramické obklady 0, ,00 10 Schody 0, ,00 11 Dvere 2, ,89 12 Vráta 0, ,00 13 Okná 5, ,83 14 Povrchy podláh 1, ,65 15 Vykurovanie 0, ,00 16 Elektroinštalácia 3, ,48 17 Bleskozvod 0, ,00 18 Vnútorný vodovod 0, ,00 19 Vnútorná kanalizácia 0, ,00 20 Vnútorný plynovod 0, ,00 21 Ohrev teplej vody 0, ,00 22 Vybavenie kuchýň 0, ,00 23 Hygienické zariadenia a WC 0, ,00 24 Výťahy 0, ,00 25 Ostatné 0, ,00 Opotrebenie 86,01% Technický stav 13,99% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 160,82 EUR/m 2 *79,70 m 2 *2,211*0, ,21 Technická hodnota 13,99% z , ,42

10 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: Vyhodnotenie - Rodinný dom s.č.355 na pozemku CKN 149 v k.ú. Lovinobaňa Číslo Názov Východisková hodnota [EUR] Technická hodnota [EUR] 1. RD - technická časť , ,42 2. RD - obytná časť , ,40 Spolu , , PLOTY Predný plot Pred vstupom do RD je plechová brána a bránička. Podľa technického stavu, predpokladám, že bola zrealizovaná v roku ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 4. Plotové vráta: a) plechové plné 1 ks ,80 EUR/ks 5. Plotové vrátka: a) plechové plné 1 ks ,44 EUR/ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Predný plot ,33 11,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota (1ks * 246,80 EUR/ks + 1ks * 134,44 EUR/ks) * 2,211 * 0,95 800,78 Technická hodnota 11,67 % z 800,78 EUR 93, Oplotenie záhrady Jedná sa o oplotenie záhrady. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby

11 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 11 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 36,00m 170 5,64 EUR/m Spolu: 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky Dĺžka plotu: 36,0 m Pohľadová plocha výplne: 36*1,80 = 64,80 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 5,64 EUR/m 64,80m ,61 EUR/m TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Oplotenie záhrady ,56 4,44 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota (36,00m * 5,64 EUR/m + 64,80m 2 * 12,61 EUR/m 2 ) * 2,211 * 0, ,81 Technická hodnota 4,44 % z 2 142,81 EUR 95, VONKAJŠIE ÚPRAVY Vodovodná prípojka z verejnej siete Prípojka je riešená z verejnej site v uličnom ráde. Podľa vyjadrenia vlastníkov nehnuteľnosti bola realizovaná v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 EUR/bm Počet merných jednotiek: 6,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka z verejnej site ,54 18,46 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 6 bm * 59,09 EUR/bm * 2,211 * 0,95 744,69 Technická hodnota 18,46 % z 744,69 EUR 137,47

12 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: Elektrická prípojka Rodinný dom je napojený na vzdušnú NN sieť zo stĺpa verejnej siete. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.a) vodiče - 1-fázová prípojka vzdušná AlFe Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 355/30,1260 = 11,78 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 7,07 EUR/bm Počet merných jednotiek: 6,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektrická prípojka ,36 3,64 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 6 bm * (11,78 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,211 * 0,95 148,46 Technická hodnota 3,64 % z 148,46 EUR 5, Vonkajšie schody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Betónové na terén s povrchom zatreným alebo z cem. poteru Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 215/30,1260 = 7,14 EUR/bm stupňa Počet merných jednotiek: 4*1,20+(6*1,20) = 12 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody ,33 11,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 12 bm stupňa * 7,14 EUR/bm stupňa * 2,211 * 0,95 179,97 Technická hodnota 11,67 % z 179,97 EUR 21,00

13 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Rodinný dom s.č.355 na pozemku CKN 149 v k.ú. Lovinobaňa Východisková hodnota [EUR] Technická hodnota [EUR] , ,82 Predný plot 800,78 93,45 Oplotenie záhrady 2 142,81 95,14 Vodovodná prípojka z verejnej site 744,69 137,47 Elektrická prípojka 148,46 5,40 Vonkajšie schody 179,97 21,00 Celkom: , ,28 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľnosti : nádrž Ružiná. Oceňovaná nehnuteľnosť je situovaná v intraviláne obce Lovinobaňa, na ul. SNP v okrese Lučenec. Prístup k nehnuteľnosti je po obecných komunikáciách. Nehnuteľnosť je napojená na verejný vodovod, vzdušnú NN sieť. Odkanalizovanie je riešené do septika. Plyn nie je k objektu privedený. Obec Lovinobaňa je situovaná do 15 km od okresného mesta Lučenec. V obci sa nachádza obecný úrad, pobočka policajného zboru, základná a materská škola, obchodné domy Jednota a CBA Slovakia,s.r.o. Podľa internetovej stránky obce žije v obci okolo 2100 obyvateľov. V blízkosti obce sa nachádza vodná b) Analýza využitia nehnuteľnosti Rodinný dom je skolaudovaný na bývanie, tak sa aj užíva. Iný účel nepredpokladám. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou: Ako riziko hodnotím stavebnotechnický stav nosných konštrukcií, ktoré sú však úmerné veku objektu. Upozorňujem na ťarchy evidované na LV č STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline (ISBN ). Metodika odporúča priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre danú obec, "obec" v rozmedzí od 0,2-0,3. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej stavebno-technický stav a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,35. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,35

14 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 14 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,700) 1,050 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,700 III. trieda Priemerný koeficient 0,350 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,193 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,350-0,315) 0,035 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, , Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a vybrané sídliská I. 1, , Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, , Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, , Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby III. 0, ,5000 III. 0, ,1500 malá hustota obyvateľstva I. 1, , Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0, ,7500 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, , Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,4500 železnica a autobus III. 0, ,4500 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, 13 služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0, , Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, ,2800 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,3000 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, , Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,2450

15 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, , Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,0000 Spolu ,85 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 90,85/ 180 0,505 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,28 EUR * 0, ,79 EUR 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky evidované na LV č.465 POPIS: Pozemky sú situované v intraviláne obce Lovinobaňa, na ul. SNP prakticky v centre obce. Prístup k nehnuteľnosti je po obecných komunikáciách napojených na hlavný dopravný ťah Zvolen - Lučenec. Pozemok je napojený na verejnú vodovodnú sieť a NN vzdušnú sieť. Plyn nie je k pozemku privedený, odkanalizovanie je riešené individuálne. V prípade záhrady hodnotím ju ako predpokladaný stavebný pozemok, nakoľko je priamo prístupný od komunikácie s možným napojením na verejné siete. Šírka pozemku je okolo 9,0m, čo je vyhovujúca. Jednotková východisková hodnota pozemku VH pozemku je stanovená v zmysle Vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 254/2010, ktorou sa mení Vyhláška MS SR č.492/2004 Zb.z o stanovení VŠH majetku v znení neskorších predpisov. Jednotková všeobecná hodnota obce je podľa novely Vyhlášky č. 254/2010 stanovená na hodnotu 3,32. /m2. V prepočte všetkých koeficientov výsledná cena za m2 pozemku reálne zohľadňuje ceny pozemkov v danom mieste a čase. Koeficient redukujúcich( ponižujúcich) faktorov je zvolený "1,0". Povyšujúci faktorom je zvolený "1,80", Ostatné koeficienty volené pri výpočte všeobecnej hodnoty reálne zohľadňujú charakter, vybavenie, situovanie pozemku. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera výmera 149 zastavaná plocha a nádvorie 536,0 536,00 1/1 536,00 m záhrada 818,0 818,00 1/1 818,00 m 2 Spolu výmera 1 354,00 m 2 Obec: Lovinobaňa

16 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 16 Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. Hodnota koeficientu 0,90 1,00 0,90 3. obytná poloha 1,00 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,10 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,80 1.nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,00 * 1,10 * 1,80 * 1,00 1,6038 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 3,32 EUR/m 2 * 1,6038 5,32 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH VŠH POZ = M * VŠH MJ = 1 354,00 m 2 * 5,32 EUR/m ,28 EUR Všeobecná hodnota Názov [EUR] parcela č ,52 parcela č ,76 Spolu 7 203,28

17 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: OTÁZKY A ODPOVEDE III. ZÁVER Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností - Rodinného domu s.č.355 na pozemku p.č.ckn 149 v spoluvlastníckom podiele 1/1 v k.ú. Lovinobaňa, vrátane pozemkov p.č.ckn 148 a CKN 149 v k.ú. Lovinobaňa, v obci LOVINOBAŇA okres Lučenec, podľa Vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z o stanovení všeobecnej hodnoty pre účely dobrovoľnej dražby podľa Zákona č. 527/2002 Zb.z. o dobrovoľných dražbách Odpoveď: Na základe dodaných podkladov od zadávateľa, podkladov získaných pri miestnej obhliadke bola stanovená hodnota predmetných nehnuteľností na: , VŠEOBECNÁ HODNOTA Ako vhodná metóda na stanovenie všeobecnej hodnoty bola použitá metóda polohovej diferenciácie v zmysle vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : ,79 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 7 203,28 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

18 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Rodinný dom s.č.355 na pozemku CKN 149 v k.ú. Lovinobaňa ,80 Predný plot 47,19 Oplotenie záhrady 48,05 Vodovodná prípojka z verejnej site 69,42 Elektrická prípojka 2,73 Vonkajšie schody 10,60 Pozemky Pozemky evidované na LV č parc. č. 149 (536 m 2 ) 2 851,52 Pozemky evidované na LV č parc. č. 148 (818 m 2 ) 4 351,76 Spolu VŠH ,07 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 EUR Slovom: Dvadsaťosemtisícsto EUR Znalecký posudok vypracovali, môžu potvrdiť jeho správnosť a podať žiadané vysvetlenia v zmysle 17 zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a 15 vyhlášky MS SR č. 490/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov: Ing. Ľubica Marcibálová Znalecký posudok je vypracovaný podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. v súlade s metodickou inštrukciou Ministerstva spravodlivosti SR MI č.1 / 2004, ktorou sa dopĺňa a upravuje znalecký štandard Stanovenie hodnoty strojov a strojových zariadení, schválený Ministerstvom spravodlivosti SR pod číslom 3107/93 50 zo dňa V Žiline... dňa: Ing. Anton TUROŇ osoba zodpovedná za výkon znaleckej činnosti

19 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 19 Zoznam príloh - (kópie): IV. PRÍLOHY Pr.č.1 - Objednávka č. 037/2012 zo dňa Pr.č.2- Výpis z katastra nehnuteľností vytvorený cez katastrálny portál SR, LV č.465 zo dňa , aktualizované údaje k kópia, v posudku kópia Pr.č.3 - Kópia z katastrálnej mapy na parcelu p. č. C-KN 149 vytvorená cez katastrálny portál SR, zo dňa kópia, v posudku kópia Pr.č.4 - Potvrdenie o veku stavby vydané Obcou Lovinobaňa zo dňa originál, v posudku kópia Pr.č.5- Pôdorys bytu Pr.č.6 - Fotodokumentácia vykonaná pri obhliadke

20 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 20

21 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 21

22 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 22

23 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 23

24 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 24

25 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 25

26 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 26

27 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 27

28 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 28

29 Znalecký posudok č. 21 / 2013 Strana: 29 V.II. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok bol vypracovaný Znaleckou organizáciou PBT, s.r.o. zapísanou v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbory : Doprava cestná Elektrotechnika Stavebníctvo Strojárstvo Ekonomika a riadenie podnikov Evidenčné číslo znaleckej organizácie Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 21 / 2013 znaleckého denníka č.2 Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujeme podľa priloženej faktúry číslo: Ing. Ivan Brezianský konateľ