ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 850/29/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 850/29/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 492, p.č. 494, p.č. 514/1 a p.č. 514/2, vše v k.ú. Velká nad Vltavou, obec Kamýk nad Vltavou, zapsané na LV č. 257, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Příbram, obec Kamýk nad Vltavou, k.ú. Velká nad Vltavou Adresa nemovité věci: Velká nad Vltavou, Kamýk nad Vltavou OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Prachatice, Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, Stachy Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, Trutnov IČ: telefon: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení sp.zn. 040Ex 5988/07 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne Ing. Michal Danielis

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 257 ze dne Snímek katastrální mapy 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne Povinný Kadlec Václav byl doporučeným dopisem vyzván k součinnosti, doporučený dopis se vrátil s poznámkou, že se odstěhoval. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce, 040Ex 5988/ Povodňová zpráva Taxační údaje lesního hospodářského plánu (LHP) - internetový výstup UHUL 11. Šetření o tržních cenách pozemkův obci Kamýk nad Vltavou a v okolních obcích okresu Příbram Místopis Obec Kamýk nad Vltavou se nachází na pomezí Sedlčanska a Příbramska v okrese Příbram, kraj Středočeský, asi 20 km východně od Příbrami a 12 km západně od města Sedlčany. V současné době (po reformě veřejné správy) naleží do příbramské části okresu ORP Příbram. Rozléhá se na obou březích řeky Vltavy, které jsou spojeny cca. 110 m dlouhým mostem. Obecní úřad Kamýk nad Vltavou zabezpečuje chod některých základních administrativních činností pro veřejnost (např. matrika, stavební úřad, CzechPOINT). Ke dni zde žilo 900 obyvatel. Obec Kamýk nad - 2 -

3 Vltavou se skládá ze dvou částí na dvou katastrálních územích. Kamýk nad Vltavou (i název k.ú.) a Velká (k. ú. Velká nad Vltavou). Obcí vedou silnice II/102 Praha - Štěchovice - Drevníky - Kamýk nad Vltavou - Krásná Hora nad Vltavou - Milevsko a II/118 Příbram - Horní Hbity - Kamýk nad Vltavou - Krásná Hora nad Vltavou - Petrovice. Železniční trať ani stanice na území obce nejsou. V obci staví v letní sezoně parník na lince Slapy přehrada - Solenice-Orlík přehrada. Obcí vedou autobusové linky např. do těchto cílů: Dobříš, Krásná Hora nad Vltavou, Milevsko, Petrovice, Praha, Příbram, Sedlčany. Obcí vede cyklotrasa č. 301 Krásná Hora nad Vltavou - Kamýk nad Vltavou - Cholín - Čelina. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Celkový popis Předmětem ocenění jsou pozemkové parcely na východním okraji katastrálního území Velké nad Vltavou u osady Vápenice. Parcely č. 492, 494 a 514/2 jsou na svahu nad Vápenickým potokem, parcela 514/1 je les na náhorní rovině v sousedství bloků zemědělské půdy. Oceňované parcely byly identifikovány dle zástavby osady, lokální identifikace parcel v terénu proběhla dle zaměřeného vedení VN a zaměřených okrajů lesů ve styku s parcelami zemědělské půdy. Hranice parcel v rámci lesního komplexu na svahu Vápenického potoka byla identifikována dle porostové mapy LHP, kde jsou identifikovatelné parcely dle stáří sousedících lesních porostů jiných vlastníků

4 Lokalita je dobře přístupná ze dvou směrů: Ze severní strany je do lesního komplexu přístup přes osadu Vápenice a brodem přes Vápenický potok, ve svahu je nezaměřená použitelná lesní svážnice. Cesta není pro svažitost a nezpevněný povrch vhodná pro těžkou techniku pro lesní těžbu a odvoz dřevní hmoty. Z jižní strany je přístup k parcelám po zemědělských a lesních komunikacích na náhorní rovinu se zatravněnými plochami zemědělské půdy, kde je možný průjezd v mimo vegetačním období nebo v termínech po dohodě s vlastníky nebo uživateli zemědělských pozemků. Tento přístup je možný pro veškerou mechanizaci za odpovídajících srážkových podmínek. V době pochůzky byl terén bez sněhové pokrývky a hranice okrajů lesů byly dobře identifikovatelné, západní hranice parcely 514/2 byla stanovena dle vrstevnic a měřením od hranice zaměřeného vedení VN. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Kadlec Václav, Nám. T. G. Masaryka 110, Golčův Jeníkov Způsob ochrany nemovitosti pozemek určený k plnění funkcí lesa Omezení vlastnického práva Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kadlec Václav Zahájení exekuce - Kadlec Václav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k :26:31. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemky užívá povinný

5 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pro ocenění jsou na datovém výstupu UHUL dispozice LHP na období Oceňované lesní parcely 514/1 a 514/2 jsou součástí oddělení 256, dílec J, porost y, porostová skupina 0. V roce zpracování LHP (2003) byly porosty na parcelách vedeny jako,,kalamitní holina a byly již vytěženy. Lesní parcely 492 a 494 jsou součástí oddělení 257, dílec A, porost c, porostová skupina 1. Jedná se o mladý porost, poškozený v mladém věku okusem zvěří, současný stav odpovídá údajům LHP a jako takový je oceněn. Lesní pozemky jsou na všech parcelách součástí souboru lesních typů 3 F3 (vegetační lesní stupeň dubo-bukový, edafická kategorie svahová) a jako takové jsou oceněny bez úpravy, neboť ocenění dle cenových předpisů neumožňuje úpravu ceny na znehodnocení zabuřeněním. Na oceňovaných parcelách dle místních pamětníků proběhla těžba a úklid dřevní hmoty v letech , schválený LHP pro období let doporučil výsadbu lesních dřevin v druhové skladbě - modřín 10 %, buk 30 %, smrk 60 %. Lesní porosty šetřením na místě bylo zjištěno, že na oceňovaných parcelách neproběhla žádná výsadba sazenic lesních dřevin a plochy byly ponechány samovolnému zalesnění, kdy za optimálních podmínek mohl proběhnout nálet smrků jen na parcelách č. 492, 494, 514/2, které mají odpovídající severní expozici v sousedství lesních pozemků, které jsou schopny v semenném roce semenit. Samovolné zalesnění nebylo reálné u parcely 514/1, která je výběžkem do bloku polí a v porostu nebyly ponechány solitéry semenných stromů jehličnanů. Zalesnění semenem lesních dřevin z náletů (břízy) proběhlo na pozemcích ve svahu, ale od těžby polomu nebyl proveden žádný pěstební zásah, který by z náletů odstranil keře lísky a černého bezu, takže v současné době nejsou na parcelách žádné doporučené dřeviny, na ploše všech parcel převažují keře lísek a černého bezu, které souvisle pokrývají za vegetace celou plochu parcel a vylučují možnost zalesnění z náletu semen. Tato část lesních pozemků ztratila charakter lesa a bez provedení odstranění keřů, chemického ošetření pařezů a nové výsadby sazenic lesních dřevin není předpoklad zalesnění. Vytěžená lesní hmota lísek a černého bezu je bez hodnoty, je využitelná pouze pro štěpkování za předpokladu ekonomické efektivnosti vzhledem ke vzdálenosti odběratele štěpky a není oceněna. Na jihozápadní části parcely 514/2 a na části parcely 514/1 jsou přehoustlé náletové porosty bříz ve stáří 8-12, kde v důsledku vysoké hustoty stromů ve skupinách jsou břízy vytáhlé, nahnuté s vrcholovými zlomy. Tato část porostů má charakter lesa, který však vyžaduje pro předpoklad produkce alespoň palivového dřeva pěstební zásah do náletů prořezávku, což je vhodné zejména u západní části parcely 514/2, kde je svah se sklonem nad 60 % do rokle. U parcely 514/1, která je na rovině je proveditelné odlesnění náletových dřevin a keřů a výsadba lesních sazenic v souladu s LHP

6 Jako lesní porost je oceněna část parcely 514/1 na výměře m2 a část parcely 514/2 na výměře m2 jako porost břízy v průměrném stáří 10 let, zakmenění 0,7. Bonita byla stanovena na základě Schwappachového růstového faktoru 2. Pozemky na parcelách 492 a 494 jsou oceněny dle LHP. V současné době je na parcelách stanoviště černé zvěře, na západní části parcely 514/1 byla bachyně se selaty a po varovných projevech bachyně byla tato část parcely prohlédnuta jen z okolního pole. Zbývající části parcel 514/1, 514/2 jsou oceněny jako bezlesí. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Tochovice, Příbram KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 0,95 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0,77 15,34 Popis pozemku: Pozemek parc.č v k.ú Tochovice, okr. Příbram spolu s lesním porostem. Jedná se o nelesní pozemek s lesním porostem. Pozemek je výborně dostupný z polní cesty, jen kousek od zastavěné části obce. Celková cena: Kč za nemovitost Plocha pozemku:10840 m2 Lokalita: Nalžovice, Příbram KRC: 0,85 KMP: 1,01 KPP: 1,02 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,24 0,88 3,71 Popis pozemku: les, kú Nalžovické Podhájí, plocha 1,4 ha, na ploše 0,40 ha SM + BOR nad 100 let, zásoba 150 m3 dřevní hmoty. na 1 ha mýtina. Lokalita: Třebnice, Příbram KRC: 0,85 KMP: 0,90 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0,73 15,99 Popis pozemku: Lesní pozemky o celkové výměře m2 v katastrálním území Třebnice nedaleko města Sedlčany. 1. pozemek, výměra m2, využití - lesní školka, stáří porostu 1-10 let. 2. pozemek, výměra m2, využití - k těžbě, stáří porostu pozemek, výměra m2, využití - 2/3 investice, 1/3 těžba, stáří porostu 2/3 cca let, 1/3 cca 90+. Porost 80% borovice, 20% smrk. Celková cena: Kč za nemovitost Umístění objektu:samota Plocha pozemku:60410 m2 Lokalita: Svatý Jan, Příbram KRC: 0,85 KMP: 1,02 KPP: 0,98 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,14 0,85 12,01 Popis pozemku: Lesní pozemky pro obec Svatý Jan, kat. území Hrachov, o výměře 6366 m 2 Cena:90 000,- Kč Adresa:Hrachov, Svatý Jan, Příbram Celková plocha:6 366 m2 Druh pozemku:les Průměrná jednotková cena 11,76 Kč/m 2-6 -

7 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Indikace hodnoty v místě a čase obvyklé vychází ze zařazení parcel do území mimo intravilán obce s předpokladem využití území výlučně pro zemědělskou a lesní výrobu. Lesní půda a lesní porosty: U lesních pozemků a porostů cena obvyklá vychází z cen, dosažených při prodeji podobných lesních pozemků s lesními porosty obdobné druhové skladby dřevin a stáří porostu. Hodnota lesních pozemků obvykle vychází ze srovnání na trhu s přihlédnutím k ceně vypočtené dle cenových předpisů, u ceny lesních porostů je vycházeno z podílu vypočtené ceny dle 40. Takto upravené ceny jsou srovnatelné s cenami, vypočtenými pro stanovení daní a poplatků dle 45 (oceňování lesních porostů zjednodušeným způsobem). Horní hranice rozpětí ve výši % ceny, dosažené dle cenových předpisů je dosahována u jehličnatých porostů v mýtním nebo předmýtním stáří, dolní hranici ve výší % dosahují mladé porosty jehličnanů a listnatých dřevin. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé je vycházeno z cen, obvyklých při prodeji lesních pozemků a porostů v okrese Příbram, Benešov a Písek, kde jsou uplatňovány následující zásady pro stanovení tržních cen: 1)Cena pozemků po znehodnocení lesní půdy náletem křovin- lísky a černého bezu, který je nutno odstranit před novou výsadbou a jako cena v místě a čase obvyklá je stanovena cena 5,00 Kč/ m 2 2) Cena porostů v procentech výpočtu dle cenových předpisů a kategorii porostů vychází ze zastoupení dřevin zjištěný pochůzkou, kde v porostu jsou výlučně březové nálety na ploše m2, zbývající plocha parcel 514/1 a 514/2 zarostlá křovinami (černý bez, líska) je oceněna jako bezlesí. Cena porostu je stanovena ve výši 50 % ceny vypočtené, to je 1,18 Kč/m 2. U parcel 492 a 494 s mladým smrkovým porostem je stanovena cena ve výši 50 % výpočtu dle cenových předpisů, to je 6,44 Kč x 0,5 3,22 Kč/m 2. Pro indikaci hodnoty vycházíme alternativně, při spodní úrovni srovnávacích hodnot následně: Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek 514/ lesní pozemek 514/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

8 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav Kč Obvyklá cena Kč slovy: Devadesátsedmtisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u lesních pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými lesními pozemky s porosty v zastavitelném území, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Lesními pozemky, převážně s vytěženými porosty, bez dalšího ošetření, situovanými v okrajové části obce, v jeho nezastavitelné části v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota ,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 257 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství ,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč - 8 -

9 Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - pozemků p.č. 492, p.č. 494, p.č. 514/1 a p.č. 514/2, vše v k.ú. Velká nad Vltavou, obec Kamýk nad Vltavou, zapsané na LV č. 257, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram ; se zohledněním práv a závad ve výši ,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov telefon: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 850/29/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 257 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Databáze nemovitostí a realitní servery Sreality a lesy.cz 0 Usnesení o ustanovení znalce 1 Zatřídění lesních pozemků

11 Snímek katastrální mapy

12 Fotodokumentace nemovitosti

13 Mapa oblasti