znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti rodinného domu č.pop. 263 ve Vrahovicích, obec Prostějov, okres Prostějov včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. st. 244 včetně pozemku parc.č. st. 244 a všech součástí a příslušenství zapsaných na LV č. 906 pro k.ú. Vrahovice, obec Prostějov, okres Prostějov. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 11184/09 22 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 34 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno,

2 Rodinný dům ve Vrahovicích, obec Prostějov č.pop. 263, okr. Prostějov Znalecký posudek č /2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Věcná hodnota Výnosová hodnota Srovnávací metoda nemovitostí Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 12 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 11184/09 22, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Otáhalové Veroniky dle LV č. 906 k.ú. Vrahovice ze dne ,podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 906) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Rodinný dům ve Vrahovicích, obec Prostějov č.pop. 263, okr. Prostějov Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 11184/09-22, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti ve vlastnictví Otáhalové Veroniky rodinného domu č.pop. 263 včetně součástí a příslušenství na pozemku parc.č.st. 244, vše zapsáno na LV č. 906 pro k.ú. Vrahovice, ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 906 pro k.ú. Vrahovice, vyhotovený ČÚZ a K SCD dne , vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Kopie katastrální mapy ML PROSTĚJOV 2 6/41 pro k.ú. Vrahovice vyhotoveno dálkovým přístupem dne ; 4. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s venkovní obhlídkou nemovitosti konanou dne ; 5. informace poskytnuté panem Faltýnkem o nemovitosti (neumožnil prohlídku), oprávněný z věcného břemene; 6. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců; 7. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne ; 8. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje; 9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění; 10. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění; 11. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Rodinný dům ve Vrahovicích, obec Prostějov č.pop. 263, okr. Prostějov Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.pop. 263 ve Vrahovicích, obec Prostějov, okres Prostějov, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc. č. st. 244 včetně pozemku parc. č. st. 244 včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Vrahovice, obec Prostějov, okres Prostějov, vše zapsáno na LV č. 906 pro k.ú. Vrahovice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 906 v k.ú. Vrahovice, obec Prostějov pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Otáhalová Veronika, Hrázky 263/26, Vrahovice, Prostějov 6 LV č. 906 Katastrální území Vrahovice (785237) Obec, okres Prostějov (589250), Prostějov (CZ0713) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Způsob ochrany Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 263 na parc.č. st m 2, LV č. 906 Parc.č.st. 244 výměra 341m 2, zastavěná plocha a nádvoří Prohlídka a zaměření nemovitosti Byla provedena venkovní obhlídka nemovitosti. Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, údajů které poskytl pan Faltýnek, oprávněný z věcného břemene a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení pana Faltýnka v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Rodinný dům ve Vrahovicích, obec Prostějov č.pop. 263, okr. Prostějov Znalecký posudek č /2011 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 906 ze dne pro k.ú. Vrahovice v oddíle C - je uvedeno věcné břemeno bytu pro Faltýnkovou Annu a Faltýnka Jiřího stavby č.pop. 263 a parcely č.st V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 906 ze dne pro k.ú. Vrahovice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí ( není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 263 v kat.ú. Vrahovice včetně všech součástí a příslušenství a pozemku parc.č. st. 244 v k.ú. Vrahovice, s pozemkem parc. č. st. 244, včetně všech součástí a příslušenství,obec Prostějov, okres Prostějov, vše zapsáno na LV č. 906 pro k.ú. Vrahovice. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Rodinný dům ve Vrahovicích, obec Prostějov č.pop. 263, okr. Prostějov Znalecký posudek č /2011 Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí rodinný dům č.pop. 263 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. st. 244 v k.ú. Vrahovice, s pozemkem parc. č. st. 244 včetně všech součástí a příslušenství, obec Prostějov, okres Prostějov, vše zapsáno na LV č. 906 pro k.ú. Vrahovice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Vrahovice jsou místní část města ležící severovýchodně od Prostějova v Olomouckém kraji, čítající zhruba obyvatel. Ve Vrahovicích se nachází soutok potoků Romže a Hloučela, které se spojují v říčku Valová. Nachází se zde kostel sv. Bartoloměje, dále pošta (PSČ ), základní škola, několik hostinců, železniční stanice. Vesnice má 3402 obyvatel a je od roku 1973 součástí města Prostějova. leží v nadmořské výšce 215m.n.m. Mezi Prostějovem a Vrahovicemi vede rychlostní komunikace R46 navazující na dálnici D1 z Vyškova do Olomouce. Do centra města Prostějova je od oceňovaného RD 3,5km. Do městské části Vrahovice je spojení autobusem MHD. Zastávka je na hlavní ulici Vrahovická cca 300m od domu. RD stojí na nároží ulic Jano Köhlera a Hrázky na severním okraji Vrahovic. Dům stojí jako řadový koncový boční průčelím do ulice Hrázky vedle dvoupodlažního řadového RD. Do ulice Jano Köhlera se vstup na pozemek a příchod do dvorní strany domu. Za domem je zděná garáž a zahrada. Podél pravé strany domu je přízemní dvorní křídlo až na konec parcely. Dům je podsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Před vstupem do domu je přistavěno zádveří s plochou střechou. Přízemní dvorní křídlo je nepodsklepené, s nízkou pultovou střechou a je zde jeden byt 1+1 s příslušenstvím ( koupelna + WC) pro Annu a Jiřího Faltýnkovy ( viz zápis o VB na LV č. 906). Dům je napojený na vodu, plyn, obecní kanalizaci a elektřinu. Před domem do ulice Hrázky je před domem jen úzký dlážděný chodník, který zatáčí až za roh ke vstupní brance do domu. Dispoziční řešení: ( dle popisu p. Faltýnka) V 1.PP jsou sklepy, v 1.NP před vstupem do přístavby zádveří jsou venkovní schody z úrovně chodníku na úroveň 1.NP. kuchyně, dva pokoje, spíž, WC + koupelna, v 2.NP dva podkrovní pokoje. Pozemek je zapsán na LV č. 906 pozemek parc.č. st. 244 zastavěná plocha a nádvoří 341m 2 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Rodinný dům ve Vrahovicích, obec Prostějov č.pop. 263, okr. Prostějov Znalecký posudek č /2011 Konstrukce a vybavení Popis Základy Základy podsklepené části z betonu Podezdívka - Zdivo Pravděpodobně zdivo cihelné Stropy dřevěné trámové nad 1.NP, dvorní křídlo hurdisky do I profilů Krov, střecha střecha sedlová, na pravé straně do ulice podkrovní nástavba s oknem do ulice Hrázky a další okno v bočním štítu do ulice Jano Köhlera Krytina pálená taška dvoudrážková Komíny komíny z bílých cihel Klempířské konstrukce pozinkované, úplné Vnitřní omítky nezjištěno Úprava vnějších povrchů břízolit, sokl z cementové omítky Vnitřní obklady obložení koupelny a WC Vnější obklady - Schody Nezjištěno Dveře Nezjištěno Vrata do garáže plechová dvoukřídlá Okna dřevěná dvojitá do štítu, do ulice nová plastová ( stáří 6 let) Podlahy obytných beton místností Podlahy ostatních Nezjištěno místností Vytápění centrální vytápění plynové v uliční části, dvorní křídlo elektrické přímotopy Elektroinstalace Ano Bleskosvod Ne Rozvod vody ano Zdroj teplé vody elektrický bojler v obou bytech Instalace plynu ano Kanalizace ano Vybavení kuchyní Nezjištěno Vnitřní hygienické Nezjištěno vybavení Záchod Nezjištěno Půdorys rod. domu bez přístavby je 10 x 10m= 100m 2 Přístavba 4,5 x 10+ 5,0x 5,5m = 72,5m 2 Stáří a stavebně technický stav objektu : Uliční část z roku let. Přízemní přístavba velikosti 3,5 x 3,5m z roku let. Údržba pouze základní. V uliční části byla vyměněna okna za plastová. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 60 %. Vedlejší stavba: Garáž zděná přízemní stavba s pultovou mírně skloněnou střechou, oplechování pozinkovaným plechem, krytina IPA na dřevěných deskách z roku Venkovní omítka vápenná hrubá, jedny vrata z hladkého plechu, bez oken a energií. Garáž není evidována v KN. Stáří asi 55 let, trhlina v obvodovém zdivu. Půdorys garáže 3,5 x 7,0m Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Rodinný dům ve Vrahovicích, obec Prostějov č.pop. 263, okr. Prostějov Znalecký posudek č /2011 Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.pop. 263 ve Vrahovicích včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č.st. 244 včetně pozemku parc. č. st. 244 všech součástí a příslušenství, v k.ú. Vrahovice, obec Prostějov, okres V, vše zapsáno na LV č. 906 pro k.ú. Vrahovice. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Rodinný dům ve Vrahovicích, obec Prostějov č.pop. 263, okr. Prostějov Znalecký posudek č / VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí není věcná hodnota stanovována, neboť není známo vybavení a technický stav objektů VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10 Rodinný dům ve Vrahovicích, obec Prostějov č.pop. 263, okr. Prostějov Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 263 Vrahovice Popis Jedná se o koncový přízemní rodinný dům s podkrovím a jedním bytem 4+1 s příslušenstvím, s dvorním křídlem, kde je další bytová jednotka 1+1 s příslušenstvím. Z boční ulice je vjezd do zděné garáže a vstup brankou do dvora a po schodech do 1.NP a další branka do zahrady. Před domem je veřejný chodník. Dům je napojen na všechny sítě. Stáří domu 55 let. Odhadovaná zastavěná plocha obytnou částí RD je cca = 172,5m 2. Vedlejší stavba garáž 3,5 x 7,00 = 22,5m 2. Odhad stanoven z katastrální mapy. Dvůr se zahradou 146m 2 Pozemek je zapsán na LV č pozemek parc.č. st. 244 zastavěná plocha a nádvoří 341m Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí obce Prostějov jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Oceň. objekt Počet místností (pokoje + kuchyně) Garáž Vrahovice 5+2 ano Jiné starší RD 1+1 a 4+1, průměrný stav, plastová okna, pozemky 341m2 (1) (2) (3) (4) (5) 1 Vrahovice ano starší RD 4+1 průměrný stav, pozemky 192m2 2 Vrahovice 5+2 ano starší RD 2+1 a 3+1, dobrý stav, pozemky 1019m2 3 Vrahovice 4+2 ano starší RD 4+1 a 4+1, průměrný stav, plastová okna, pozemky 1000m2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,00 0,95 1,00 1,05 0,95 1,00 0, , ,00 1,00 1,00 1,10 1,10 1,05 1, , ,00 0,95 1,00 1,00 1,10 1,05 1, Celkem průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

11 Rodinný dům ve Vrahovicích, obec Prostějov č.pop. 263, okr. Prostějov Znalecký posudek č /2011 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,80-0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : v klidné ulici jednostranně zastavěné rodinnými řadovými domky spojení s centrem MHD asi 300m od zastávky Uvedený RD má tyto slabší stránky : technické vybavení domu a komfort bydlení nebylo možné posoudit vzdálenost do centra města je velká - 3,5km Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané nemovitosti navržená na ,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : jedenmilionšestsetšedesáttsiíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

12 Rodinný dům ve Vrahovicích, obec Prostějov č.pop. 263, okr. Prostějov Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech je dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 906 ze dne pro k.ú. Vrahovice v oddíle C - omezení věcným břemenem bytu a užívání parcely č.st. 244 pro paní Annu Faltýnkovou a pana Jiřího Faltýnka, Vrahovice, Prostějov (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Věcné břemeno vzniklo smlouvou dne , které je zohledněno ve výsledné obvyklé hodnotě oceňovaných nemovitostí. Dle sdělení pana Jiřího Faltýnka se jedná o doživotní užívání bytu 1+1 ve dvorní přístavbě a užívání pozemku parc. č. st. 244 pro manžele Faltýnkovy. Toto věcné břemeno je uplatňováno. Věcná břemena Komentář : Pro odhad obecné (obvyklé) hodnoty nemovitostí s váznoucím věcným břemenem nejsou stanoveny obecně platné a závazné principy a není dán závazný postup pro ocenění. Vzhledem k výše uvedenému navrhuji zjištění ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb. dle 18 odst. 4, tj. výnosovým způsobem na základě desetinásobku ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Vymezení obsahu a rozsahu věcného břemene : Věcné břemeno sestává z prává doživotního a bezplatného bydlení v bytě 1+1 ve dvorním křídle rodinného domu Vrahovice č. pop Váže se : Na osobu občana pana Jižího Faltýnka, Vrahovice 263, Prostějov, r.č.: /419. Na osobu občana paní Annu Faltýnjkovou, Vrahovice 263, Prostějov, r.č.: /1263. Roční užitek : Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v daném místě. Obvyklé nájemné je navržené na základě informací získaných z místních realitních kanceláří a na základě informací získaných z internetového serveru, kde se nájemné za bytovou jednotku 1+1 se spoluužíváním pozemků parc. č. st. 244 a společných částí v 1. PP se pohybuje v rozmezí od 3.000,- Kč do 6.000,- Kč/měsíc s tím, že o pronájmy je velmi malý zájem. Pro daný případ navrhuji obvyklé nájemné ve spodním pásmu daného intervalu vzhledem k umístění bytové jednotky, tj. na 4.500,- Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

13 Rodinný dům ve Vrahovicích, obec Prostějov č.pop. 263, okr. Prostějov Znalecký posudek č /2011 Kč/měsíc. Náklady na údržbu a opravy se v daném případě neodečítají. Ocenění : Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí desetinásobek ročního užitku, tzn.: 4.500,- Kč x 12 x 10 = ,- Kč/2 = Kč / osoba Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 906 ze dne pro k.ú. Vrahovice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení objednatele na výše uvedených nemovitostech uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí bez zatížení věcným břemenem byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Navržená obvyklá hodnota nemovitostí bez zatížení věcným břemenem doživotního a bezplatného užívání činí celkem ,- Kč. Zjištěná obvyklá cena věcného břemene doživotního užívání činí ,- Kč, tzn.: že celková obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí se zatížením věcným břemenem činí ,- Kč ,- Kč = ,- Kč. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu rodinného domu č.pop. 263 ve Vrahovicích obec Prostějov, okr. Prostějov včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č.st. 244 včetně pozemku parc.č.st. 244 včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Vrahovice, obec Prostějov, okres Prostějov, vše zapsáno na LV č. 906 vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Prostějov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : jedenmilionšestšestšedesáttisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

14 Rodinný dům ve Vrahovicích, obec Prostějov č.pop. 263, okr. Prostějov Znalecký posudek č /2011 Závada spočívající ve věcném břemenu doživotního užívání bytu 1+1 ve dvorním křídle rodinného domu Vrahovice 263 na pozemku parc. č. st. 244 včetně všech součástí a příslušenství obec Prostějov pro pana Jiřího Faltýnka a paní Annu Faltýnkovou a užívání pozemku parc. č. st. 244 k.ú. Vrahovice u Prostějova činí ,- Kč (slovy : pětsetčtyřicettisíc korun českých). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

15 Rodinný dům ve Vrahovicích, obec Prostějov č.pop. 263, okr. Prostějov Znalecký posudek č /2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

16

17

18

19

20

21

22

23 Plán města

24

25 Rodinný dům č. pop. 263, Prostějov - Vrahovice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop 263 Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop 263 fotodokumentace strana 1

26 Rodinný dům č. pop. 263, Prostějov - Vrahovice Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 : Celkový pohled na objekt č. pop 263 Foto č. 4 : Garáž fotodokumentace strana 2

27

28