ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Kamenice, k.ú. Řehořov Adresa nemovité věci: Kamenice 59 Vlastník stavby: SJM Zelený Martin a Zelená Lucie Řehořov 59, Kamenice Fügnerova 3553/2, Jihlava OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Čech Oblá 83, Brno IČ: telefon: zncech@volny.cz Odhad obvyklé ceny pro účely dražebníka. OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Za přítomnosti: mého asistenta Ing. Jiřího Melkuse a insolvenční správkyně Mgr. Martiny Kaplánkové. Počet stran: 13 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 + elektronická podoba V Brně dne Ing. Petr Čech

2 Znalecký úkol NÁLEZ Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka. Přehled podkladů Objednávka znaleckého posudku ze dne Výpis z listu vlastnictví č. 225 pro obec Kamenice, k.ú. Řehořov, vyhotovený dne Webové stránky ČÚZK. Webové stránky Sreality. Místopis Městys Kamenice má obyvatel a nachází se v Kraji Vysočina na okrese Jihlava. Je zde úřad městyse, škola, zdravotnické zařízení, obchody, mateřská a základní škola. Městys se skládá ze 4 katastrálních území. Oceňovaná nemovitosti je v místní části Řehořov. Řehořov leží při silnici č. 602 zvané též stará brněnská 14 km východně od Jihlavy. Do hlavní části městyse Kamenice je po silnici daleko asi 4 km. Místní část Řehořov má poštu a obchod s potravinami. Ve vzdálenosti asi 7 km východně od Řehořova je v Měříně nájezd na dálnici D1. Kromě dopravy osobní dopravu zde zajišťují i autobusy. Celkový popis Samostatně stojící rodinný dům se nachází na západním okraji Řehořova u silnice sloužící dříve jako hlavní tah ve směru Brno - Praha. Rodinný dům je součástí pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří. Napravo od domu směrem k silnici je na pozemku parc. č. st. 49 dvorek. U levé štítové zdi domu stojí zděný sklad se sedlovou střechou s taškovou krytinou, do této stavby nebylo možné při místním šetření vstoupit. Podél přední strany domu směrem k silnice se nachází zahrada parc. č. 79/3 trojúhelníkového tvaru. Pozemek směrem k silnici z větší části ohraničuje pouze podezdívka, která zbyla z bývalého plotu. V malé části je na podezdívce plot z kovových plotových rámů s výplní z drátěného pletiva. Jsou zde i plotová vrátka. Zahrada je oplocena dřevěným prkenným plotem, jsou zde i plechová plotová dvoukřídlová vrata. Zbytky plotu z kovových plotových rámů s výplní z drátěného pletiva na podezdívce jsou i podél části přední strany domu. Na pozemku parc. č. 79/3 před domem je plastový septik či žumpa. Dům je napojen na vodovod, plynovod a na rozvod elektrické energie. Plynoměr na hranici pozemku u silnice byl demontován. 2

3 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků S ohledem na nevhodný nepravidelný tvar pozemku, jeho polohu u velmi rušné silnice a malou výměru odhaduji jednotkovou cenu ve výši asi 200 Kč/m 2. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků K dnešnímu dni se v Kamenici - Řehořově nabízejí stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů v cenách 220 Kč/m 2 až 388 Kč/m 2 podle svojí velikosti, tvaru, polohy v obci a možnosti napojení na inženýrské sítě. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha st a nádvoří zahrada 79/ Celková výměra pozemků 177 Hodnota pozemků celkem Rodinný dům Výpočet věcné hodnoty stavby Samostatně stojící rodinný dům má jedno nadzemní podlaží. Dům má obývací pokoj s kuchyňským koutem, chodbu, předsíň před záchodem a koupelnou. Na přední straně domu je dřevěná veranda v jejíž zadní části je suchý záchod. Do prostoru pod verandou s venkovním vstupem nebylo možné vstoupit. Z tohoto důvodu není dále tento prostor ve znaleckém posudku zohledňován. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva (kámen, cihly). Strop v obývacím pokoji je dřevěný trámový bez rovného podhledu, ostatní stropy mají rovný podhled. Krov je dřevěný sedlový s krytinou z pálených tašek a neúplnými klempířskými výrobky z pozinkovaného plechu. Dřevěná veranda má střechu valbovou s pálenými taškami. Venkovní omítky jsou vápenné dvouvrstvé z velké části poškozené, omítky vnitřní jsou vápenné hladké. Podlahy jsou laminátové, z keramické dlažby, dlažby teracové a částečně i z betonové mazaniny. Vnitřní hygienické vybavení tvoří v koupelně rohová vana bez obkladu, umývadlo a na záchodě keramická mísa WC se zadní nádržkou. Vytápění je ústřední s plechovými deskovými radiátory. Kotel ÚT v domě chybí. Okna jsou dřevěná s dvojskly, dřevěné dveře jsou rámové. Elektrická instalace je světelná. 3

4 Dům má přípojky na vodovod, rozvod zemního plynu a elektrické energie. Kanalizace vede do žumpy na zahradě. Stáří domu je více než 100 roků. V roce 2010 bylo započato s opravou rodinného domu. Obývací pokoj má nový trámový strop a stěny obloženy sádrokartonovými deskami. Byla vyměněna okna. Technický stav stavby je i přes provedené práce zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadzemního podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 15,40*6,32+3,85*1,70 = 103,87 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba vč. 15,40*6,32*3,00+3,85*1,70*(3,20+4,20)/2 = 316,20 m 3 střechy verandy Střecha 15,40*6,32*3,10/2 = 150,86 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor Vrchní stavba vč. střechy verandy NP 316,20 m 3 Střecha Z 150,86 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 467,06 m 3 4

5 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo P 21, ,46 9,75 3. Stropy P 7, ,46 3,63 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce P 0, ,46 0,41 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace P 4, ,46 1, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně C 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 66,84 Koeficient vybavení K 4 : 0,6684 5

6 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,00 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6684 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 913,57 Plná cena: 467,06 m 3 * 2 913,57 Kč/m 3 = ,00 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 65,000 % ,80 Kč Rodinný dům věcná hodnota = ,20 Kč 6

7 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 60,31 m 2 Obestavěný prostor: 467,06 m 3 Zastavěná plocha: 103,87 m 2 Plocha pozemku: 177,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovité věci Název: 1. rodinný dům V Lukách nad Jihlavou se nabízí k prodeji rodinný dům - citace části realitní nabídky bez jazykových úprav: Nabízíme prodej rodinného domu 2+kk, zast. plocha 152m2, zahrada 232m2. Volně stojící objekt, z roku 1920, postavený ze smíšeného zdiva umístěný v řadové zástavbě dalších domů podobného ražení. Dům je dispozičně řešen - vstup do předsíně, kde je po pravé straně 1 místnost jako obývací pokoj, vedle tohoto pokoje je malá místnost, která je uzavřená dveřmi a slouží jako malá kuchyňka. Z obývacího pokoje je průchod do ložnice. Z předsíně vedou dřevěné schody do podkroví, kde je vytvořena 1 místnost jako letní spaní ( není zde možnost vytápění) V podkroví by se ještě mohl vybudovat jeden pokojík. Dům je v současné době vytápěn kamny na tuhá paliva, ale plynová přípojka je zavedena až do domu. Voda je obecní, zavedená do domu. Kanalizace není zavedená přímo do domu, ale je možnost napojení před vstupem do dvora. Za domem je menší dvorek, kde jsou přístavky, jako je malá dílna, suché WC a dřevník. Za těmito přístavky je zahrádka, kde jsou ovocné dřeviny a okrasné keře, dále je zde vybudovaná udírna, sklípek vestavěný do svahu, kopaná studna na užitkovou vodu a vytvořeno venkovní posezení pod stromy. Obec má kompletní občanskou vybavenost: obchody, služby, pošta, zdravotní středisko, MŠ, ZŠ, peněžní služby, sportovní ( koupaliště, sjezdovka s vlekem a lanovkou, kulturní zařízení atd.) BUS vzdálený cca 150 m, vlak cca 1200 m. Bezproblémový přístup k domu po celý rok. Dům je neobývaný minimálně 5 let a je zde nutná rekonstrukce. Dům svojí polohou je vhodný jak na trvalé, tak na rekreační účely. Lokalita Luka nad Jihlavou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Provedení a vybavení 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Vliv pozemku 0,95 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní nabídka; Provedení a vybavení - podobné; Celkový stav - podobný; Vliv pozemku - větší pozemek u domu srovnávacího; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné domy; Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m m Kč Kč/m 2 7

8 Název: 2. rodinný dům Rodinný dům nabízený k prodeji v Kamenici. Popis převzat bez úprav z realitní inzerce: Nabízíme samostatně stojící RD 2+1 v klidné části v centru městečka Kamenice. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 198 m2, obytná je cca 60 m2. Dům je vhodný k částečné rekonstrukci, je vhodný jak k trvalému bydlení, tak také k rekreaci a odpočinku.v přízemí se nachází zádveří, chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna a toaleta. O vytápění se starají kamna na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do jímky s přepadem. Plyn je zaveden. K domu náleží uzavřený dvůr a stodola. Nemovitost je oplocena. V blízkosti domu se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta a zdravotnické zařízení. Lokalita Kamenice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Provedení a vybavení 1,10 K3 Celkový stav 1,00 K4 Vliv pozemku 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídková cena; Provedení a vybavení - lepší v domě oceňovaném; Celkový stav - podobný; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné domy; Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m m Kč Kč/m 2 8

9 Název: 3. rodinný dům Popis rod. domu prodávaného v Jamném je citován bez jazykových úprav: Prodej sam. stojícího domku 3+1 s garáží, dvorkem a zahradou. V domě koupelna, splachovací WC, plynové topení WAW a kamna na tuhá paliva. Domek se nachází v obci Jamné, 12km od Jihlavy směrem na Žďár nad Sázavou. Domek se skládá ze 3 velkých místností (kuchyň a 2 pokoje), které jsou otočeny směrem do zahrady. Všechny tyto místnosti jsou velmi prostorné. V kuchyni jsou kachlová kamna, v pokojích je topení řešeno plyn. kamny WAW a kamny na tuhá paliva. Domek se dále skládá z přístavku, ve kterém je umístěna provizorní kuchyň a koupelna s vanou a splachovacím WC. Zde jsou však mokré zdi a je potřeba udělat stavební úpravy proti vlhkosti. Dům je celkově zanedbaný, protože zde již nikdo delší dobu nebydlí a nevětrá se. Z toho důvodu odpovídá také cena. Před domem je dvorek s garáží. Za domem se rozprostírá pěkná zahrada o ploše 180m2. Dům není zatížen hypotékou ani exekucemi. V případě zájmu vyřídíme na dům hypotéku. Vhodný k trvalému bydlení pro méně náročnější klienty nebo jako chalupa. Volný okamžitě. Lokalita Jamné Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Provedení a vybavení 1,00 K3 Celkový stav 1,10 K4 Vliv pozemku 0,90 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - cena z real. nabídky; Provedení a vybavení - podobné; Celkový stav - lepší stav domu oceňovaného; Vliv pozemku - větší pozemek u domu srovnávacího; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné domy; Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m m Kč Kč/m 2 9

10 Název: 4. rodinný dům Rodinný dům prodávaný v Brtnici - popis převzat z realitní nabídky bez úprav: Nabízíme k prodeji dům v obci Brtnice-Malé. Jedná se o zděný, nepodsklepený dům, na který navazuje stodola, dále malý dvorek a malá zadní zahrádka. Celková výměra pozemků je 347 m2. Dispozice domu: vstup přistavěnou verandou do chodby, pokoj s jídelnou a kuchyní, další větší pokoj, koupelna a WC. Vytápění ústředním kotlem na tuhá paliva. Dům je napojen na elektropřípojku, veřejný vodovod, kanalizace je svedena do vlastní žumpy. Přípojka plynu ve vesnici není. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci... Nemovitost je situována ve středu malé obce u rybníka. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a vesnické usedlosti. Vzdálenost od Jihlavy cca 17 km. Lokalita Brtnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Provedení a vybavení 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Vliv pozemku 0,95 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - cena z inzerce; Provedení a vybavení - podobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - větší pozemek u domu srovnávacího; Úvaha zpracovatele ocenění - podobné domy; Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m m Kč Kč/m 2 10

11 Název: 5. Kamenice Rodinný dům prodávaný v Kamenici - popis převzat z inzerované nabídky bez jazyk. úprav: Exkluzívně nabízíme prodej RD 45 m2 v Kamenici u Jihlavy. Domek s jednou místností, kuchyňkou a předsíní se nachází na kraji obce. Celková zastavěná plocha 130 m2, 85 m2 - chlévy, stodola. Dle katastru stavební parcela 316 m2, vhodná ke stavbě nového domu, nebo rekonstrukci. Elektřina, obecní vodovod. Kanalizace a plyn vedle pozemku Lokalita rodinný dům Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Provedení a vybavení 1,30 K3 Celkový stav 1,30 K4 Vliv pozemku 0,90 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,30 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídková cena; Provedení a vybavení - lepší v oceňovaném domě; Celkový stav - lepší stav domu oceňovaného; Vliv pozemku - větší pozemek u domu srovnávacího; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší dům oceňovaný; Celkový koef. K C 1,78 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 45,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 60,31 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 11

12 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč ZÁVĚR Větší váhu při odhadu obvyklé ceny dávám porovnávací hodnotě. Na základě všech výše uvedených údajů odhaduji obvyklou cenu rodinného domu č.p. 59 s pozemky p.č. st. 49, 79/3 včetně všech součástí a příslušenství ve výši slovy: třistapadesáttisíc korun českých Kč. V Brně dne 2. května 2015 Ing. Petr Čech 12

13 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3842 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 19. Přílohy počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti 2 Část výpisu z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Poloha Řehořova v kraji 1 13

14 Fotodokumentace nemovitosti Přední a pravá strana rodinného domu Přední strana rodinného domu Levá strana domu a sklad Sklad Průčelí domu a veranda Obývací pokoj 14

15 Obývací pokoj Kuchyňský kout v obývacím pokoji Předsíň před záchodem a koupelnou Záchod Koupelna Veranda se suchým záchodem Nepřístupný vchod do prostoru pod verandou Zahrada parc. č. 79/3 před domem 15

16 LV 16

17 Snímek katastrální mapy Rodinný dům č.p. 59 s pozemky parc. č. st. 49, 79/3 17

18 Poloha Řehořova v Kraji Vysočina 18