Znalecký posudek č /15

Transkript

1 O obvyklé (tržní) ceně domu č.p. 431 na pozemku parc. č. 511/2 a pozemků parc. č. 511/1 a 1436/10 včetně příslušenství vše zapsáno na listu vlastnictví č. 891 v obci Jeseník, katastrální území Bukovice u Jeseníka Objednatel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem IČ: č. obj.: 197/015 ze dne: Účel posudku: Dobrovolná dražba Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Nám. Osvoboditelů Opava mobil: pavla.brady@gmail.com Posudek obsahuje 22 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a elektronicky. Opava,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalkyně je ocenění těchto nemovitostí: - pozemek parc.č.511/1, výměra 521 m 2, orná půda - pozemek parc.č.511/2, výměra 145 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Bukovice č.p.431 (rod.dům), stavba stojí na pozemku parc.č. 511/2 - pozemek parc.č.1436/10, výměra 41 m 2, trvalý travní porost vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, na listu vlastnictví č. 891 pro katastrální území Bukovice u Jeseníka 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno dne za přítomnosti spoluvlastníka nemovitostí pana Vladimíra Dohnala. 3. Podklady pro vypracování posudku - objednávka č.j. 197/015 ze dne výsledky místního šetření a ústně podané informace - výpis z katastru nemovitostí - snímek katastrální mapy - Územní plán města Jeseník schválený zastupitelstvem města znalecký posudek č /2015 ze dne vypracovala Ing. Radka Honková - porovnávací databáze cen nemovitostí a internetové stránky s nabídkami realitních kanceláří 4. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí ze dne jsou spoluvlastníky oceňovaných nemovitostí Vladimír Dohnal 1/2 a Karin Dohnalová 1/2. Věcná břemena nebyla zjištěna. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: , 2

3 5. Celkový popis nemovitosti Charakteristika obce: Město Jeseník s obyvateli je obcí s rozšířenou působností, leží v Olomouckém kraji, je bývalým okresním městem a správním a turistickým centrem horské oblasti spadající do CHKO Jeseníky. Ve městě se nachází městský úřad, úřady státní správy, pošta, policie, okresní soud, úplná obchodní síť a síť služeb, školy - mateřské, základní i střední, nemocnice, poliklinika, lékárny, divadlo, hotely, restaurace, lázeňská zařízení a služby spojené s turistikou, kino, divadlo, kulturní zařízením muzeum, sportoviště včetně bazénu a stadionu. Jsou zde veškeré inženýrské sítě plynovod, kanalizace i veřejný vodovod. Dopravní spojení je po silnici i železnici. Základní popis nemovitosti: Oceňované nemovitosti jsou součástí Hotelu NODUS, který leží v jihovýchodní části města - Bukovice. Nemovitosti jsou situovány na kraji souvislé zástavby ve svažitém terénu v oblasti zastavěné rodinnými domy a rekreačními objekty. Areál je přístupný po zpevněné místní komunikaci a je napojený na síť elektrické energie, vodovod, kanalizaci a plyn. Dle platného územního plánu města Jeseník jsou všechny oceňované pozemky v ploše označené RH, která je vymezena pro rekreaci hromadnou. Hlavní stavba s č.p. 431 stojí na pozemku parc. č. 511/2 zastavěná plocha a nádvoří a je vedená v katastru nemovitostí jako rodinný dům. K této budově přináleží také přilehlý pozemek parc. č. 511/1 a pozemek parc. č. 1436/10 - oba sloužící jako zahrada. 6. Obsah posudku a) Dům č.p. 431 b) Pozemky 3

4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,940 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 0,85 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti 0,05 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,07 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně 0,00 pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,00 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,00 4

5 8 Poloha pozemku nebo stavby z IV. Výhodná pro pozemek se stavbou s 0,02 hlediska komerční využitelnosti komerční využitelností 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,969 i = 2 a) Dům č.p Objekt ubytování č.p. 431 je vedený v katastru nemovitostí jako rodinný dům, ale je užíván jako ubytovací zařízení s celkem 11 pokoji se sociálním zařízením. Svým charakterem odpovídá rodinnému domu s třemi bytovými jednotkami a bude i takto oceněn. Jedná se o dům užívaný od roku Objekt má jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví pod sedlovou střechou pokrytou keramickou taškou. Základy betonové, obvodové konstrukce zděné, krov dřevěný, obklad soklu z kabřince. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě obce - elektřinu, vodovod, kanalizaci, plyn. Ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé užitkové vody elektrickými bojlery. 1. PP: kotelna, sklady 1. NP: vstupní chodba, větší společenská místnost, pokoje pro ubytování hostů se sociálním zařízením, schodiště 2. NP: chodba, pokoje pro ubytování hostů se sociálním zařízením podkroví: chodba, pokoje pro ubytování hostů se sociálním zařízením Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,100 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1. PP 2,70 m (10,5 13)+(1,2 8) = 146,10 m 2 1. NP 2,50 m (10,5 13)+(1,2 8) = 146,10 m 2 2. NP 2,50 m (10,5 13)+(1,2 8) = 146,10 m 2 podkroví + zastřešení 4,00 m (10,5 13)+(1,2 8) = 146,10 m 2 Součet: 11,70 m 584,40 m 2 5

6 Obestavěný prostor OP: 1. PP 2,70 ((10,5 13)+(1,2 8) ) = 394,47 m 3 1. NP 2,50 ((10,5 13)+(1,2 8) ) = 365,25 m 3 2. NP 2,50 ((10,5 13)+(1,2 8) ) = 365,25 m 3 podkroví + (4,00 ((10,5 13)+(1,2 8) ))/2 zastřešení = 292,20 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 417,17 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 4,30 % Standardní 2. Zdivo 24,30 % Standardní 3. Stropy 9,30 % Standardní 4. Střecha 4,20 % Standardní 5. Krytina 3,00 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní 7. Vnitřní omítky 6,40 % Standardní 8. Fasádní omítky 3,30 % Standardní 9. Vnější obklady 0,40 % Standardní 10. Vnitřní obklady 2,40 % Standardní 11. Schody 3,90 % Standardní 12. Dveře 3,40 % Standardní 13. Okna 5,30 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,30 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,40 % Standardní 16. Vytápění 4,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 4,00 % Standardní 18. Bleskosvod 0,50 % Standardní 19. Rozvod vody 2,80 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,60 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace 2,90 % Standardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Nevyskytuje se 24. Vnitřní vybavení 5,00 % Nevyskytuje se 25. Záchod 0,40 % Standardní 26. Ostatní 3,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 21. Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Vybavení kuchyně 0,54 1,852 0,50 % 0, Vnitřní vybavení 0,54 1,852 5,00 % 0, Ostatní 0,54 1,852 3,00 % 0,0300 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9100 Ocenění: Základní cena ZC: 1 900, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví K vp : 1,1000 6

7 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9100 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1000 Základní jednotková cena upravená: = 4 193,69 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 417,17 m ,69 Kč/m 3 = ,66 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 14,000 % 14,000 % 4,30 % / 0, ,662 % 2. Zdivo standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 26,250 % 26,250 % 24,30 % / 0, ,010 % 3. Stropy standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 26,250 % 26,250 % 9,30 % / 0, ,683 % 4. Střecha standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 30,000 % 30,000 % 4,20 % / 0, ,385 % 5. Krytina standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 52,500 % 52,500 % 3,00 % / 0, ,731 % 6. Klempířské konstrukce standardní opotřebení: 21 / (21 + 9) 100 = 70,000 % 70,000 % 0,70 % / 0, ,538 % 7. Vnitřní omítky standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 42,000 % 42,000 % 6,40 % / 0, ,954 % 8. Fasádní omítky standardní opotřebení: 21 / (21 + 9) 100 = 70,000 % 70,000 % 3,30 % / 0, ,538 % 9. Vnější obklady standardní opotřebení: 21 / (21 + 9) 100 = 70,000 % 70,000 % 0,40 % / 0, ,308 % 10. Vnitřní obklady standardní opotřebení: 21 / (21 + 9) 100 = 70,000 % 70,000 % 2,40 % / 0, ,846 % 11. Schody standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 26,250 % 26,250 % 3,90 % / 0, ,125 % 12. Dveře standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 42,000 % 42,000 % 3,40 % / 0, ,569 % 13. Okna standardní opotřebení: 21 / ( ) 100 = 42,000 % 42,000 % 5,30 % / 0, ,446 % 14. Podlahy obytných místností standardní opotřebení: 21 / (21 + 4) 100 = 84,000 % 84,000 % 2,30 % / 0, ,123 % 7

8 15. Podlahy ostatních místností standardní opotřebení: 21 / (21 + 4) 100 = 84,000 % 84,000 % 1,40 % / 0, ,292 % 16. Vytápění standardní opotřebení: 21 / (21 + 4) 100 = 84,000 % 84,000 % 4,20 % / 0, ,877 % 17. Elektroinstalace standardní opotřebení: 21 / (21 + 4) 100 = 84,000 % 84,000 % 4,00 % / 0, ,692 % 18. Bleskosvod standardní opotřebení: 21 / (21 + 9) 100 = 70,000 % 70,000 % 0,50 % / 0, ,385 % 19. Rozvod vody standardní opotřebení: 21 / (21 + 4) 100 = 84,000 % 84,000 % 2,80 % / 0, ,585 % 20. Zdroj teplé vody standardní opotřebení: 21 / (21 + 4) 100 = 84,000 % 84,000 % 1,60 % / 0, ,477 % 22. Kanalizace standardní opotřebení: 21 / (21 + 9) 100 = 70,000 % 70,000 % 2,90 % / 0, ,231 % 25. Záchod standardní opotřebení: 21 / (21 + 9) 100 = 70,000 % 70,000 % 0,40 % / 0, ,308 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 44,765 % Odpočet opotřebení: ,66 Kč 44,765 % ,79 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,87 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,940 Index polohy: I P = 0,969 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,87 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,911 Cena stavby: CS = CS N pp = ,60 Kč Dům č.p. 431 zjištěná cena: ,60 Kč b) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Jeseník Název okresu: Jeseník Základní cena pozemku: ZC = 900, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 8

9 2 Svažitost pozemku a expozice I. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; 0,04 orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, 0,05 pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,910 i = 1 Index polohy: I P = 0,969 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,829 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 746,1000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 511/2 zastavěná plocha a nádvoří ,50 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice I. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; 0,04 orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, 0,05 pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,910 i = 1 Index polohy: I P = 0,969 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,829 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 596,8800 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 511/1 orná půda , /10 trvalý travní porost ,40 Součet: ,88 Součet cen všech typů pozemků: = ,38 Kč Pozemky zjištěná cena: ,38 Kč 9

10 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Dům č.p ,60 Kč b) Pozemky ,38 Kč Výsledná cena činí celkem: ,98 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Zjištěná cena administrativní: , Kč Cena slovy: třimilionyčtyřistačtyřicetdvatisícepětsetčtyřicet Kč D. Obvyklá (tržní) cena Definice Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku Obvyklou neboli tržní cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro zjištění obvyklé (tržní) ceny je použita metoda srovnávací porovnávající obdobné nemovitosti v nabídkách realitních kanceláří. Do srovnání jsou zahrnuty domy s obdobnými parametry, jako je oceňovaná nemovitost. Srovnatelné nemovitosti jsou vybrány z okolí cirka 15 km od oceňovaných nemovitostí. Je zřejmé, že je poptávka po obdobných nemovitostech v dané oblasti nižší, než je současná nabídka. Nabídkové ceny realitních kanceláří jsou přiměřeně redukovány. Zjištění obvyklé ceny, z nabídkových cen realitních kanceláří pro srovnatelné nemovitosti, v daném čase a místě je po redukci ceny provedeno pomocí váženého průměru, kdy je referenčním nemovitostem přidělena váha od 1 do 10 podle míry podobnosti. Vyšší váha, znamená větší shodu se souborem oceňovaných nemovitostí. Srovnatelné nemovitosti: 1) Rodinný dům, Jeseník Bukovice nabídková cena: ,- Kč redukovaná cena: ,- Kč (-15 %) váha: 9 zastavěná plocha: 175 m 2 obytná pl.: 200 m 2 pozemky: 618 m 2 RD se 3 byty. Dřevostavba na zděné podezdívce. V suterénu byt 3+1, v přízemí 4+1, v podkroví 2+1. Vytápění ústřední na pevná paliva a krbová kamna. Zaveden plyn, elektřina 230/400 V, napojení na kanalizaci, pitná voda ze studny. 10

11 2) Rodinný dům, Supíkovice nabídková cena: ,- Kč redukovaná cena: ,- Kč (-15 %) váha: 7 zastavěná plocha: 160 m 2 obytná pl.: 280 m 2 pozemky: 589 m 2 RD s 3 byty. I NP 2+1 po kompletní rekonstrukci, další byt v I NP 2+1 se započatou kompletní rekonstrukcí, v II NP prostorný 3+kk nedokončená rekonstrukce - nutno dodělat podlahy, kuchyňskou linku, balkon a omítky. Možnost rozšíření o půdní vestavbu. 3) Ubytovací zařízení, Jeseník nabídková cena: ,- Kč redukovaná cena: ,- Kč (-15 %) váha: 7 zastavěná plocha: 150 m 2 obytná pl.: 260 m 2 pozemky: 839 m 2 Ubytovací zařízení, samostatně stojící dům s kapacitou 18 lůžek 2 apartmány s vlastním sociálním zařízením a kuchyňkou, další pokoje jedno a dvoulůžkové se sociálním zařízením. Vybavená kuchyň, společenská místnost, mandlovna, kancelář a 2 x úklidová komora. Po částečné rekonstrukci. Parkovací stání. Zjištěná cena srovnávací: C srov = (9*1,530+7*1,6915+7*2,97415) / (9+7+7) = 2, mil. Kč Na základě výše uvedených nabídkových cen, znalosti trhu a s přihlédnutím ke stavu, vybavení a umístění nemovitosti, určuji obvyklou (tržní) cenu oceňovaných nemovitostí zahrnujících dům č.p. 431 a pozemky parc. č. 511/2, 511/1 a 1436/10 na ,- Kč. Jsem názoru, že za uvedenou cenu je možno dané nemovitosti v současné době a v daném místě zobchodovat, proto ji považuji za cenu obvyklou. Obvyklá (tržní) cena: , Kč Cena slovy: dvamilionydvacettisíc Kč Opava, Nám. Osvoboditelů Opava 11

12 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne , č.j. Spr 1945/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. F. Seznam příloh - Fotodokumentace - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy 12