Znalecký posudek č. 2232/35/10

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2232/35/10 o ceně nemovitosti rodinného domu čp.1284 na LV 3963 v obci Valašské Meziříčí a k.ú. Valašské Meziříčí - město Objednatel posudku: AMEX Brno, s.r.o., IČ: Hlavní 290/ Brno Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dobrovolné. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Miroslav Polách Semetín Vsetín Posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vsetíně,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitosti rodinného domu čp.1284 v obci Valašské Meziříčí a k.ú. Valašské Meziříčí - město, zapsané na LV č. 3963, a to v místě a čase obvyklou ( 13 zák. č. 26/2000 Sb. v platném znění). 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Nemovitost rodinného domu čp.1284 Výletní 1284, Valašské Meziříčí Region: Zlínský Okres: Vsetín Katastrální území: Valašské Meziříčí město 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne (původní prohlídka), opětovná dne za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti paní Marie Štverákové, ing. Oldřicha Fabiána - insolvenčního správce dlužníka a zástupců objednavatele posudku fy AMEX Brno, s.r.o.. 4. Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z katastru nemovitostí pro obec Valašské Meziříčí a k.ú. Valašské Meziříčí - město, list vlastnictví č.3963 vydaný KÚ pro Zlínský kraj, KP Vsetín dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Valašské Meziříčí - město - Projektová dokumentace stavby rodinného domu vyhotovená firmou BLOCK a.s. Valašské Meziříčí v 04-05/ Geometrický plán pro zaměření stavby na p.č. 2480/34 vyhotovený ing. Jaromírem Švábem, Valašské Meziříčí - Kolaudační rozhodnutí stavby rodinného domu, přípojek inženýrských sítí a příjezdové komunikace vydané OVaA MěÚ Valašské Meziříčí dne pod čj. Výst. 330/3028/97-HV, nabytí právní moci dne Vlastní znalecký posudek ev.č. 2190/100/09 ze dne Údaje zjištěné při prohlídce a zaměření a sdělené vlastníkem nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitostí na LV 3963 v obci Valašské Meziříčí a k.ú. Valašské Meziříčí - město k datu ocenění zapsáni: SJM Štverák Milan a Štveráková Marie, Výletní 1284, Valašské Meziříčí

3 6. Dokumentace a skutečnost: Stavba rodinného domu čp.1284 byla provedena v souladu s ověřenou projektovou dokumentací, která je rovněž v jednom vyhotovení uchovávána vlastníkem nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost se nachází na jihovýchodním okraji zastavěné části města Valašské Meziříčí, jižně od areálu městské nemocnice, v lokalitě s novou zástavbou nadstandardně řešených rodinných domů. Situována je na svažitém terénu se spádem k jihu a k severu, na pozemcích p.č. 2480/34 a p.č. 2480/46 o celkové výměře m 2 a je přístupná je po zpevněné místní komunikaci ul. Výletní. V místě jsou provedeny veškeré rozvody inženýrských sítí. Vlastnické právo k nemovitostem zapsaných na LV 3963 je omezeno vydanými zástavními právy smluvními, zástavními právy z rozhodnutí správních orgánů, zástavními právy soudcovskými, exekučními příkazy k prodeji a nařízeními exekucí, které jsou uvedeny v odd. C/ listu vlastnictví č pro obec Valašské Meziříčí a k.ú. Valašské Meziříčí - město. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům čp.1284 b) Venkovní úpravy b 1 ) Venkovní úpravy c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty d) Pozemky d 1 ) Pozemky na LV Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům čp nadstandardně řešený částečně podsklepený přízemní zděný objekt a obytným a užitným podkrovím pod křížovou sedlovou členitou střechou s různou výškou hřebene. Založen je ve svažitém terénu na betonových základech s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Obvodové stěny suterénu vyzdívané z vápennopískových a plných cihel, v části monolitické betonové, v nadzemních podlažích jsou provedeny jako vrstvený tepelně izolační stěnový systém, kde vnější strana je tvořena štípanými vápennopískovými cihlami, vnitřní stěna v tl. 30 cm plní nosnou funkci a vnitřní jádro provedeno z polystyrénu v tl. 8 cm. Stropní konstrukce jsou provedeny z armo vložek s krycí betonovou vrstvou a nad podkrovím dřevěné na kleštinách s tepelnou izolací a sádrokartonovými deskami. Hlavní vnitřní schodiště je kruhové z ocelových profilů a dřevěných stupnic, vedlejší schodiště pak v prostoru bazénu a do garáže v 1.PP. Zastřešení je provedeno dřevěným krovem hambálkové soustavy s orientací hřebene východ - západ nad jižní obytnou částí a s vikýři na jižní straně, nad severní a střední částí s orientací sever - jih, s osazenými střešními okny. Střecha je krytá hodonínskou taškou, klempířské prvky provedeny z měděného plechu, síť bleskosvodu rovněž provedena. Vnější povrchová úprava ze štípaných vápennopískových cihel, vnitřní povrchy z omítek

4 vápenných hladkých, sádrokartonových podhledů a stěn a nadstandardně řešených vnitřních keramických obkladů. Okna a vnější prosklené stěny jsou dřevěné s izolačním dvojsklem, vchodvé dveře dřevěné prosklené, vnitřní dveře dřevěné jednokřídlové prosklené, lamelová garážová vrata. Podlahy jsou provedeny jako dřevěné plovoucí, dále z keramické dlažby, cementového potěru a textilních krytin. Vytápění objektu je řešeno nadstandardně kombinací klasických rozvodů a panelových otopných těles a podlahového topení ve vybraných prostorách, zdrojem tepla je plynový kotel umístěný ve 2.NP, tento zároveň připravuje i teplou vodu, která je dále ještě ohřívaná v el. bojleru. Provedeny jsou rozvody studené a teplé vody, dále kanalizace od zařizovacích předmětů a od bazénu do kanalizační sítě, odpadní vody svedeny do trativodu na severní straně, dále rozvody vnitřního plynovodu, vnitřních rozvodů elektro v napěťové soustavě 400/230 V a vzduchotechniky v prostoru haly u bazénu. Dispoziční řešení: V suterénu pod severní částí objektu je řešena prostorná garáž z vlastním schodištěm a s ovládacími prvky technologie bazénu. Hlavní vstup do domu je z jižní strany do zádveří s WC a haly, odkud je přístup do ložnice, koupelny, kuchyně se spíží, pracovny, pokoje s výstupem na terasu, dále do prostoru s bazénem, saunou, sprchami a schodištěm na galerii, z venkovní terasy s krbem je přístupný sklad zahradních potřeb. Hlavní vnitřní schodiště vyúsťuje do prostoru galerie, z níž jsou přístupné další prostory 2.NP - čtyři ložnice, koupelna, WC a prostor pro kotel ÚT. Stavba rodinného domu je užívána od roku 1997, kolaudační rozhodnutí bylo vydáno dne , stáří k datu ocenění je 13 let. Provedena byla dodavatelským způsobem ve velmi dobré kvalitě stavebních prací. Nemovitost se nachází v celkově dobrém technickém stavu, avšak již s opomíjenou údržbou a stavebními opravami v posledním období: - v suterénu na západní straně se projevuje vhkost na vnitřní obvodové stěně s narušením vnitřní omítky, dále se viditelně kondenzuje vlhkost v obou rozích galerie v prostoru haly u bazénu z důvodu nedostatečně řešeného odvětrání či klimatizace tohoto prostoru, na vnějším obvodovém zdivu na východní straně jsou viditelné svislé trhlinky, vnější omítka nadzemního zdiva terasy a povrchová úprava výstupního schodiště jsou narušeny, vnitřní povrch podlah v rodinném domě vykazuje lokální zvýšené opotřebení (volné pobíhání psů, a pod,) b) Venkovní úpravy b 1 ) Venkovní úpravy Do venkovních úprav jsou z hlediska ocenění zařazeny přípojky inženýrských sítí - vodovodu, kanalizace, plynovodu a zemní přípojky NN, které jsou provedeny z klasických materiálů a prvků v délkách 40 až 50 m od hlavních rozvodů u jižní hranice pozemku, dále rozsáhlé zpevněné plochy - přístupová komunikace, plocha před vstupem do RD a plocha ve sjezdu ke garáži ze zámkové dlažby, venkovní terasa na západní straně RD z keramické dlažby, opěrné zídky, venkovní betonové schody s obkladem, oplocení na vysoké podezdívce a sloupcích ze štípaných vápennopískových cihel a výplně z kovových profilů v umělecko - kovářském provedení stejně jako vstupní brána s elektrickým pohonem a branka, oplocení je provedeno po celém obvodu pozemku p.č. 2480/34 kromě malého úseku na západní straně, dále pak další objekty zahradní architektury včetně zahradního osvětlení. Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem procentní sazbou z ceny stavebních objektů, v daném případě v maximální výši 5% z důvodů velkého rozsahu nadstandardně provedených úprav.

5 c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty Trvalé - ovocné a okrasné porosty jsou v daném případě oceněny zjednodušeným způsobem, a to procentní sazbou z ceny pozemků. Jedná se o mladé ovocné stromky - jabloně a švestky (20 ka) v severní části pozemku p.č. 2084/34 a dále okrasné jehličnaté i listnaté porosty v jeho jižní části. d) Pozemky d 1 ) Pozemky na LV 3963 Pozemek p.č. 2408/46 - zastavěná plocha a nádvoří, výměra 322 m 2, na pozemku vystavěna stavba rodinného domu čp.1284 Pozemek p.č. 2480/34 - v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda o výměře m 2, BPEJ 62411, užíván jako zahrada či ostatní plocha v jednotném funkčním celku a pod jedním oplocením se stavbou rodinného domu čp.1284 a stavebním pozemkem p.č. 2480/46, severní část pozemku se svažuje k severní straně a jižní část ke straně jižní, v jižní části pozemku jsou vedeny dva vysokotlaké vodní řady, vodovodní řad a troje vrchní vedení rozvodů VN (včetně odbočné větve), dále přípojky inženýrských sítí k rodinnému domu B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Hlavní stavby - a 1 ) Rodinný dům čp Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 11,90*6,70+3,0*2,05 = 85,88 m 2 1.NP: 14,85*10,10+4,95*2,75+16,05*6,70+3,0 *2,05 = 277,28 m 2 2.NP: 14,85*10,10+4,95*2,75+6,70*6,70+3,0* 2,05 = 214,64 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 85,88 m 2 2,45 m 1.NP: 277,28 m 2 3,00 m 2.NP: 214,64 m 2 2,80 m

6 Obestavěný prostor: 1.PP: (11,90*6,70+3,0*2,05)*(0,10+2,45) = 218,99 m 3 Vrchní stavba - jižní 14,85*10,10*(0,45+3,0+0,90+3,90/2)+4,95*2,7 = 1 012,94 m 3 část: 5*(0,45+3,0+2,80/2)+2*2,40*1,20/2*2,10/3 Vrchní stavba - 16,05*6,70*(0,15+3,0+0,7+2,70/2)+3,0*2,05*( = 690,56 m 3 severní část: 3,85+1,85)/2+2,0*1,0/2*2,10/3+16,05*4,7*1,5 Obestavěný prostor celkem: = 1 922,49 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: N 0,90 100,00 1,54 1,39 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní obklady: N 2,30 100,00 1,54 3, Schody: N 1,00 100,00 1,54 1, Dveře: N 3,20 100,00 1,54 4, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 40,00 1,00 0,88 N 2,20 60,00 1,54 2, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytápění: N 5,20 100,00 1,54 8, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: N 4,10 100,00 1,54 6, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: N 3,40 100,00 1,54 5,24 Součet upravených objemových podílů: 111,57 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,1157 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,1157 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9500 Základní cena upravená = 5 749,01 Kč/m 3

7 Plná cena: 1 922,49 m 3 * 5 749,01 Kč/m 3 = ,23 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 13 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 87 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 100 = 13,000 % ,85 Kč Rodinný dům čp zjištěná cena = ,38 Kč b) Venkovní úpravy - b 1 ) Venkovní úpravy - 10 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům čp ,38 Kč Celkem: ,38 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,38 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0500 Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,02 Kč c) Porosty - c 1 ) Trvalé porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: ,02 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 1984 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 1200 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: ,37 Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,085 porostů: Cena okrasných dřevin: = ,77 Trvalé porosty - zjištěná cena = ,77 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům čp.1284 = ,- Kč b) Venkovní úpravy = ,- Kč c) Trvalé porosty = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč

8 Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby - a 1 ) Rodinný dům čp Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 11,90*6,70+3,0*2,05 = 85,88 m 2 1.NP: 14,85*10,1+4,95*2,75+16,05*6,7+3,0*2,05 = 277,28 m 2 2.NP: 14,85*10,10+4,95*2,75+6,70*6,70+3,0*2,05 = 214,64 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 85,88 m 2 2,45 m 1.NP: 277,28 m 2 3,00 m 2.NP: 214,64 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: 1.PP: (11,90*6,70+3,0*2,05)*(0,10+2,45) = 218,99 m 3 Vrchní stavba - jižní 14,85*10,10*(0,45+3,0+0,90+3,90/2)+4,95*2,7 = 1 012,94 m 3 část: 5*(0,45+3,0+2,80/2)+2*2,40*1,20/2*2,10/3 Vrchní stavba - 16,05*6,70*(0,15+3,0+0,7+2,70/2)+3,0*2,05*( = 690,56 m 3 severní část: 3,85+1,85)/2+2,0*1,0/2*2,10/3+16,05*4,7*1,5 Obestavěný prostor celkem: = 1 922,49 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: N 0,90 100,00 1,54 1,39 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní obklady: N 2,30 100,00 1,54 3, Schody: N 1,00 100,00 1,54 1, Dveře: N 3,20 100,00 1,54 4, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 40,00 1,00 0,88 N 2,20 60,00 1,54 2,03

9 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytápění: N 5,20 100,00 1,54 8, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: N 4,10 100,00 1,54 6, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: N 3,40 100,00 1,54 5,24 Součet upravených objemových podílů: 111,57 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,1157 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,1157 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Základní cena upravená = 6 051,59 Kč/m 3 Plná cena: 1 922,49 m 3 * 6 051,59 Kč/m 3 = ,26 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 13 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 87 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 100 = 13,000 % ,76 Kč Rodinný dům čp zjištěná cena = ,50 Kč b) Venkovní úpravy - b 1 ) Venkovní úpravy - 10 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům čp ,50 Kč Celkem: ,50 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,50 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0500 Venkovní úpravy - zjištěná cena = ,28 Kč

10 c) Porosty - c 1 ) Trvalé porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: ,02 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 1984 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 1200 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: ,37 Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,085 porostů: Cena okrasných dřevin: = ,77 Trvalé porosty - zjištěná cena = ,77 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům čp.1284 = ,- Kč b) Venkovní úpravy = ,- Kč c) Trvalé porosty = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky - a 1 ) Pozemky na LV Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Pozemek 2480/46 322,00 229, ,02 Součet ,02 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 30 % Úprava ceny celkem 30 % ,31 Mezisoučet , svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ -2 % ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15-2 % % omezení užívání pozemku - ochranné pásmo -3 % pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 3 % ,21 Mezisoučet ,54 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,94

11 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 229,91 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Pozemek 2480/ ,00 229, ,44 Součet ,44 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 30 % Úprava ceny celkem 30 % ,43 Mezisoučet , svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ -2 % ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15-2 % % omezení užívání pozemku - ochranné pásmo -3 % pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 3 % ,52 Mezisoučet ,39 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,02 Pozemky na LV zjištěná cena = ,96 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky na LV 3963 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Indexová metoda a) Pozemky - a 1 ) Pozemky na LV 3963 Výchozí cena: = 230,26 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,20 C - třída velikosti obce: * 0,80 D - typ polohy: * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,25 F - speciální charakteristiky: * 0,90 Výchozí cena upravená = 323,29 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 323,29 Kč/m 2

12 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha p.č. 2480/ m 2 ost. plocha, zahrada p.č. 2480/ m 2 Výměra stavebních pozemků: 2306 m ,00 m 2 á 323,29 Kč/m 2 = ,74 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,74 Kč Pozemky na LV výsledná cena = ,74 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky na LV 3963 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Rodinný dům čp.1284 Adresa Výletní 1284, Valašské Meziříčí Popis: - viz výše uvedené Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 13 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 2306 m 2 Zastavěná plocha 322 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky vodovodu, kanalizace, zemního plynu, elektro Příslušenství rozsáhlé zpevněné plochy, terasa s krbem, venkovní schody, opěrné zídky, oplocení, prvky zahradní architektury Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP 1 922,50 m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 577,80 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ 455,00 m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce nabídkové ceny * 1,00 Koeficient K2: situování v lokalitě * 1,00 Koeficient K3: technického stavu a vybavení * 1,00 Koeficient K4: funkčního využití * 1,00 Koeficient K5: atraktivity * 1,00 Koeficient K6: korekce velikosti zast. plochy * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00

13 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům 4+1 Adresa Rožnov pod Radhoštěm Popis: - v atraktivní lokalitě poblíž centra města, zděný přízemní objket s podkrovím, terasou, balkonem, garáží, plynové vytápění, zahrada s okrasnými dřevinami Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1037 m 2 Zastavěná plocha 130 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky běžné Příslušenství běžné Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce nabídkové ceny * 1,15 Koeficient K2: situování v lokalitě * 1,00 Koeficient K3: technického stavu a vybavení * 1,05 Koeficient K4: funkčního využití * 1,00 Koeficient K5: atraktivity * 0,95 Koeficient K6: korekce velikosti zast. plochy * 1,05 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,67 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha: 245,00 m ,16 Kč/m ,80 Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům 7+1 Adresa Vidče Popis: - zděná přízemní novostavba s podkrovím před kolaudací, podlahové vytápění, plynový kondenzační kotel, bez vnějších omítek Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 1 rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 3060 m 2 Zastavěná plocha 250 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky běžné Příslušenství běžné Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč

14 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce nabídkové ceny * 1,15 Koeficient K2: situování v lokalitě * 1,00 Koeficient K3: technického stavu a vybavení * 1,05 Koeficient K4: funkčního využití * 1,00 Koeficient K5: atraktivity * 1,00 Koeficient K6: korekce velikosti zast. plochy * 0,95 Celkový koeficient: / 1,15 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 335,00 m ,01 Kč/m ,45 Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům 9+3 Adresa Horní Bečva Popis: - zděný patrový objekt s členitou sedlovou střechou, dvojgaráží, saunou, bazénem, soláriem a terasou, 3 bytové jednotky, po rekonstrukci Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 4400 m 2 Zastavěná plocha 230 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky běžné Příslušenství nadstandardní Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce nabídkové ceny * 1,15 Koeficient K2: situování v lokalitě * 1,00 Koeficient K3: technického stavu a vybavení * 1,00 Koeficient K4: funkčního využití * 1,00 Koeficient K5: atraktivity * 1,00 Koeficient K6: korekce velikosti zast. plochy * 1,00 Celkový koeficient: / 1,15 Přepočtená standardní cena: ,74 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 460,00 m ,30 Kč/m ,57 Kč/m 2

15 Objekt č.: 4 Název: Rodinný dům Adresa Prostřední Bečva Popis: - přízemní zděný objekt s podkrovím, terasou, ČOV, vlastní studnou, vytápění el. přímotopy a krbovou vložkou Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1000 m 2 Zastavěná plocha 150 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky běžné Příslušenství standardní Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce nabídkové ceny * 1,15 Koeficient K2: situování v lokalitě * 1,00 Koeficient K3: technického stavu a vybavení * 0,95 Koeficient K4: funkčního využití * 1,00 Koeficient K5: atraktivity * 1,05 Koeficient K6: korekce velikosti zast. plochy * 1,00 Celkový koeficient: / 1,15 Přepočtená standardní cena: ,52 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 335,00 m ,52 Kč/m ,02 Kč/m 2 Objekt č.: 5 Název: Rodinný dům 6+2 Adresa Rožnov pod Radhoštěm Popis: - zděná novostavba s nedokončenou vnější omítkou, částečně podsklepený přízemní objekt s podkrovím, krb, zimní zahrada, vrtaná studna, přístřešek pro auta Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 5 roků Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 1680 m 2 Zastavěná plocha 210 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky běžné Příslušenství nadstandardní Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce nabídkové ceny * 1,15 Koeficient K2: situování v lokalitě * 1,00 Koeficient K3: technického stavu a vybavení * 1,00 Koeficient K4: funkčního využití * 1,00 Koeficient K5: atraktivity * 0,95 Koeficient K6: korekce velikosti zast. plochy * 1,05 Celkový koeficient: / 1,15

16 Přepočtená standardní cena: ,96 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 315,00 m ,52 Kč/m ,67 Kč/m 2 Objekt č.: 6 Název: Rodinný dům Adresa Fryšták Popis: - rekonstruovaný zděný objekt s podlahovým vytápěním, venkovním bazénem, krbovým posezením a jezírkem Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 3200 m 2 Zastavěná plocha 360 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky běžné Příslušenství nadstandardní Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce nabídkové ceny * 1,20 Koeficient K2: situování v lokalitě * 1,00 Koeficient K3: technického stavu a vybavení * 0,95 Koeficient K4: funkčního využití * 1,00 Koeficient K5: atraktivity * 1,00 Koeficient K6: korekce velikosti zast. plochy * 1,05 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 460,00 m ,96 Kč/m ,46 Kč/m 2 Objekt č.: 7 Název: Rodinný dům 9+2 Adresa Poličná, Valašské Meziříčí Popis: - podsklepený objekt se dvěma bytovými jednotkami (4+kk, 5+kk), možnost komerčních prostorů, vlastní studna, kolaudace v roce 2007 Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 3 roky Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 1200 m 2 Zastavěná plocha 124 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky běžné

17 Příslušenství standardní Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce nabídkové ceny * 1,13 Koeficient K2: situování v lokalitě * 1,05 Koeficient K3: technického stavu a vybavení * 1,00 Koeficient K4: funkčního využití * 1,00 Koeficient K5: atraktivity * 1,10 Koeficient K6: korekce velikosti zast. plochy * 1,00 Celkový koeficient: / 1,31 Přepočtená standardní cena: ,73 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 315,00 m ,89 Kč/m ,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rodinný dům 4+1 0,00 0,00 0,00 0, ,80 2. Rodinný dům 7+1 0,00 0,00 0,00 0, ,45 3. Rodinný dům 9+3 0,00 0,00 0,00 0, ,57 4. Rodinný dům 0,00 0,00 0,00 0, ,02 5. Rodinný dům 6+2 0,00 0,00 0,00 0, ,67 6. Rodinný dům 0,00 0,00 0,00 0, ,46 7. Rodinný dům 9+2 0,00 0,00 0,00 0, ,00 SJC průměr ,00 JCO = SJC * I O ,00 Výměry oceňované stavby 1 922,50 577,80 455,00 CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,- Kč Rodinný dům čp výsledná cena = ,- Kč

18 C. Rekapitulace Na základě zjištěných údajů a s přihlédnutím k rozhodujícím podmínkám, které mají vliv na konečnou hodnotu nemovitosti - technický stav, velikost a provedení stavebních objektů, poloha a umístění nemovitosti, posouzení stávající situace na trhu s nadstandardně řešenými rezidenčními nemovitostmi a pod., lze předpokládat obvyklou cenu nemovitosti rodinného domu čp v k.ú. Valašské Meziříčí - město v daném místě a čase v uvedené výši: Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: sedmmilionůosmsettisíc Kč Z á v ě r Výše uvedené a použité hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitosti. Každá z těchto metod má v tomto hodnocení jinou váhu a vypovídající schopnost při stanovení obvyklé ceny. V současné době jsou preferovány metody výnosové a porovnávací (zejména u rezidenčních nemovitostí), které odrážejí zájem případných investorů (výnosový přístup) či reálná data ověřená realitním trhem (srovnávací přístup). Přístup na základě věcné hodnoty představuje cenu stavebních materiálů a prací bez ohledu na schopnost realizovat tyto ceny na trhu s nemovitostmi.

19 Administrativní přístup k ocenění představuje zjištění ceny nemovitosti podle cenových předpisů platných v době ocenění. Ocenění výnosovým způsobem v tomto konkrétním případě nebylo provedeno. Oceňovaná nemovitost rodinného domu čp.1284 je situována ve vhodné a preferované lokalitě rodinné zástavby na jihovýchodním okraji zastavěné části města Valašské Meziříčí s dobrou dopravní dostupností, vybudovanými inženýrskými sítěmi a vhodnou orientací svažitého terénu. Nevýhodou však je umístění trojí trasy vrchního vedení VN a podzemního vedení výtlačných vodovodních řadů v jižní části pozemku p.č. 2080/34 včetně stanovených ochranných pásem, které způsobily nutnost vzdálenějšího odsazení stavby rodinného domu od přístupové komunikace, a tím i značně vyšší náklady na výstavbu dlouhých přípojek inženýrských sítí a zpevněné přístupové komunikace na vlastním pozemku. Prohlášení Níže podepsaný znalec jako zpracovatel předmětu ocenění tímto prohlašuje, že: - V současné době nemá a ani v budoucnu nebude mít žádnou účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem ocenění - Vypracované ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které mohou ovlivnit dosažené závěry či odhadnuté hodnoty - Při své činnost neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a poskytnuté doklady nejsou pravdivé - Výsledné zjištění obvyklé ceny lze použít jako jeden z podkladů pro dobrovolnou dražbu - Výsledné zjištění obvyklé ceny lze považovat za použitelné do 6 měsíců od data ocenění Ve Vsetíně, Ing. Miroslav Polách Semetín Vsetín D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 4656/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2232/35/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č E. Seznam příloh: 1. Výpis z katastru nemovitostí - LV titulní list 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Valašské Meziříčí - město 3. Mapa lokality 4. Fotodokumentace nemovitosti