ZNALECKÝ POSUDEK č /14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 o ceně podílu ½ na nemovitých věcech pozemcích parc. č. 3891, 3892/1 a 3892/2, vč. součástí a příslušenství, tj. stavby č. p na pozemku parc. č. 3892/2, zapsaných na LV č. 345 v katastrálním území Frýdlant nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí, okres Frýdek - Místek Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město Soudní exekutor Mgr. Jan Krejsta Horní 729/ Brno Účel posudku: Ocenění nemovitých věcí pro účely exekučního řízení č. j. 159 EX 02726/13 Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Posudek vypracoval: Ing. Petra Vařeková Nad Porubkou 111/6a Ostrava Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran, 4 přílohy a objednateli se předává ve dvou vyhotoveních a elektronické podobě. V Ostravě, dne 10. prosince 2014

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: 1) ocenění podílu ½ na nemovitých věcech v ceně obvyklé a to: - pozemků parc. č. 3891, 3892/1 a 3892/2, vč. součástí a příslušenství, tj. stavby č. p na pozemku parc. č. 3892/2, zapsaných na LV č. 345 v katastrálním území Frýdlant nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí, okres Frýdek - Místek Znalec stanoví obvyklou cenu nemovité věci a jejího příslušenství. Cenu obvyklou stanoví s přihlédnutím k příslušenství nemovité věci, věcným břemenům, výměnkům a nájemním či pachtovním právům, které na nemovité věci váznou. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Znalec uvede přehled cen každé jednotlivé nemovité věci, je-li předmětem ocenění více nemovitých věcí. Znalec ve znaleckém posudku jednotlivě vyjmenuje jemu známé věci (nemovité i movité), které tvoří příslušenství nemovité věci. V případě, že takové věci nejsou (nebyly zjištěny), znalec výslovně uvede, že tyto věci nejsou. Znalec ve znaleckém posudku uvede jemu známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci. V případě, že na nemovité věci neváznou žádná věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, znalec výslovně uvede, že taková věcná břemena, výměnky ani práva nejsou (nebyly zjištěny). V případě, že znalec zjistí, že na nemovité věci vázne věcné břemeno, výměnek, nájemní či pachtovní právo, uvede ve znaleckém posudku jemu odpovídající výši nájemného či pachtovného, případně výnosu z věci, které jsou v daném místě a čase obvyklé, a to jednotlivé pro každé zjištěné věcné břemeno, výměnek, nájemní či pachtovní právo. Znalec ve znaleckém posudku uvede, kdy byl ohledně stavby, bytu nebo nebytového prostoru vydán první kolaudační souhlas, nebo kdy bylo započato první užívání stavby (zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon v platném znění). V případě, že kolaudační souhlas nebyl vydán, nebo nebylo započato s užíváním stavby, uvede znalec tuto skutečnost výslovně. Znalec dále uvede, zda je pozemek nezastavěným pozemkem, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba spojená se zemí pevným základem, přičemž nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc ( 56 zák. č. 235/2004 Sb. v platném znění). Ocenění je provedeno na základě Usnesení soudního exekutora Mgr. Jana Krejsty, Exekutorský úřad Brno - město, o ustanovení znalcem č. j. 159 EX 02726/ ze dne a bude sloužit jako podklad při exekuci nemovitého majetku, který je ve spoluvlastnictví povinného Petra Zajíce. 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka nemovitostí byla dne , kdy bylo provedeno ohledání a zaměření oceňovaných nemovitostí, vč. pořízení fotodokumentace, za přítomnosti znalce. Povinný byl obeslán písemnou výzvou k umožnění prohlídky, kterou si nevyzvedl, nemovitosti nebyly znalci zpřístupněny. Vnitřní konstrukce a vybavení, které nebylo možno ověřit, jsou pro účely tohoto znaleckého posudku uvažovány jako standardní k danému typu nemovitostí, stáří a opotřebení stanoveno dle odborného odhadu, a dále je použito částečné projektové dokumentace a informací, podaných stavebním úřadem ve Frýdlantu nad Ostravicí. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 345 ke dni pro k. ú. Frýdlant nad Ostravicí, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním SCD 2

3 Projekt k výstavbě rodinného domu z roku 1968 Rozhodnutí o přípustnosti stavby ze dne Rozhodnutí o uvedení stavby do trvalého užívání ze dne Informace podané osobně pracovníkem stavebního odboru městského úřadu Frýdlant nad Ostravicí Kopie katastrální mapy Usnesení soudního exekutora Mgr. Jana Krejsty, Exekutorský úřad Brno - město, o ustanovení znalcem č. j. 159 EX 02726/ ze dne Skutečnosti a výměry zjištěné na místě Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří Použitá literatura: - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v aktuálním znění, - Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. č. 450/2012 Sb., vyhl. č. 441/2013 Sb. a vyhl. č. 199/2014 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie oceňování nemovitostí (CERM, s.r.o. Brno, 2004), - Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM,Brno, Bradáč A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998, - Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění) 4. Vlastnické a evidenční údaje (částečné) k datu LV č. 345 Okres: CZ0802 Frýdek-Místek Katastrální území: Frýdlant nad Ostravicí Obec: Frýdlant nad Ostravicí A - Vlastník: Podíl SJM Zajíc Petr, Hukvaldská 1404, Frýdlant, Frýdlant nad Ostravicí 1/2 Závodná Lucie, č.p. 340, Metylovice 1/2 B - Nemovitosti: - Pozemek parc. č. 3891, trvalý travní porost, výměra 948 m2 - Pozemek parc. č. 3892/1, zahrada, výměra 911 m2 - Pozemek parc. č. 3892/2, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 85 m2, součástí je stavba č. p. 1404, rod. dům B1 Jiná práva bez zápisu C Omezení vlastnického práva zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Ostatní údaje viz příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku 5. Práva a závady Dle listu vlastnictví č. 345 je v části C k nemovitostem zapsáno omezení vlastnického práva - zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jiné závady či práva - věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva apod. nebyly při místním šetření zjištěny. Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích. 3

4 6. Dokumentace a skutečnost Znalecký posudek č /14 Zpracovateli byla k dispozici projektová dokumentace, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí. Při místním šetření bylo provedeno porovnání stavu uvedeného v katastru nemovitostí se skutečností. Oproti projektu byla na střeše objektu provedena střecha polovalbová, změněno umístění oken. Vnitřní dispozici nebylo možno ověřit. 7. Postup ocenění Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Definice obvyklé ceny je uvedena v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Specifické metody oceňování jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich muže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Podkladem pro odhad obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí Věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami, použitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod. Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (zisk). Výnosové ocenění se provádí u nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, především nemovitosti s komerčními provozními prostory. 4

5 Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem, lokalitou apod. Zjištění srovnávací hodnoty vyžaduje poměrně složité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi, při využití vlastní databáze znalce, konzultace s realitními kancelářemi a vyhodnocení nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí: vzdálenost od center mest či obcí, vzdálenost od hlavních komunikačních tahů, přístup k silničním či železničním trasám. Využitelnost nemovitostí: stavebně - technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost, účel staveb a možnost adaptace na jiné využití, kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy, možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí, omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena: stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost, předkupní práva, věcná břemena, zástavní práva, soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu: celkové trendy v prodeji nemovitostí, prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě Analýzou výše uvedených hodnot je provedeno stanovení ceny obvyklé. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Při ocenění nemovitých věcí v tomto posudku, tj. pozemků se stavbou RD, se jeví jako nejvhodnější využít srovnávací metodu, která má při ocenění tohoto typu nemovitých věcí největší vypovídací schopnost. Dále je stanovena cena dle cenového předpisu (cena úřední, administrativní). Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: - zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku - zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu k datu ocenění a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 8. Celková situace všeobecné údaje Nemovité věci, stavba rodinného domu č. p s pozemky parc. č. 3891, 3892/1, 3892/2, se nachází v zastavěném území obce Frýdlant nad Ostravicí, přístupné jsou ze zpevněné asfaltové komunikace Hukvaldská. Z hlediska umístění se jedná o západní část obce, oddělenou od centra obce komunikací R 56, která skoro sousedí s oceňovanými nemovitostmi. Zástavba v okolí je tvořena převážně objekty individuálního bydlení, sousedním objektem je veterinární ordinace. Zastávka autobusu cca 290 m na ul. Hukvaldská. Frýdlant nad Ostravicí je město ležící v podhůří Moravskoslezských Beskyd. Obec se nachází v údolí řeky Ostravice při úpatí nejvyšší hory Beskyd Lysé hory v průměrné nadmořské výšce 360 metrů, pod masivem Ondřejníka a Lysé hory. Místními částmi jsou Frýdlant, Lubno a Nová Ves. Město je vybaveno základní a mateřskou školou, sítí obchodů, restauračními a ubytovacími zařízeními, vybavením pro kulturu a sport, nachází se zde ordinace lékařů, finanční úřad. Dopravní napojení kromě železnice zajišťuje rychlostní komunikace č. I/56. 5

6 Údaje o nemovitých věcech Znalecký posudek č /14 Předmětem ocenění je samostatně stojící stavba rodinného domu č. p Jedná se o podsklepenou stavbu, s dvěmi nadzemními podlažími a polovalbovou střechou. Objekt je napojen na vodovodní řad, plyn a vedení NN, odpady svedeny do žumpy, vytápění zřejmě ústřední plynové nebo na tuhá paliva. Přístup k nemovitostem je z veřejné komunikace Hukvaldská. Parkování vlastní v garáži, na pozemku. Předmětem ocenění jsou dále pozemky parc. č. 3891, 3892/1 a 3892/2 v jednotném funkčním celku se stavbou RD. ZP stavby RD: 83,40 m2 Celková výměra pozemků k RD: 1944,00 m2 9. Popis oceňovaných objektů 1) Rodinný dům č. p na pozemku parc. č. 3892/1 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům o velikosti bytu 5+1 s garáží, celopodsklepený, s dvěmi nadzemními podlažími a polovalbovou střechou. Objekt byl donedávna užíván, k datu ocenění není zřejmě trvale bydlen. Dispoziční řešení objektu (dle projektu): 1. PP sklepní prostory, garáž přístupná z východní strany domu 1. NP zastřešený vstup, chodba se schodištěm, ložnice, obývací pokoj, kuchyně, spíž, koupelna, WC 2. NP schodiště, hala, tři pokoje Konstrukce a vybavení (předpoklad) Objekt je založen na betonových pásech. Svislé konstrukce jsou zděné tl cm, stropy s rovným podhledem. Střešní konstrukce polovalbová s plechovou krytinou, klempířské konstrukce pozinkovaný plech. Venkovní povrchy břizolit a sokl z umělého kamene, vnitřní povrchy hladká omítka, keram. obklady v soc. zařízení a kuchyni. Povrchy podlah keramická dlažba, lino, beton, koberce. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře hladké. Schodiště železobetonové, přímé. Zdroj vody z obecní přípojky, provedeny rozvody, ohřev vody standardní, odpady svedeny do žumpy, elektro 220/380V, zemní plyn zaveden, bleskosvod chybí Vytápění předpoklad ústřední. Hygienické vybavení soc. zařízení a vybavení kuchyně standardní. Rodinný dům byl uveden do trvalého užívání v roce Dle vnějšího ohledání je ve stavu odpovídajícímu stáří a běžně prováděné údržbě, přístavba vchodu ve spoji s obvodovým zdivem domu vykazuje vertikální trhliny. Příslušenstvím rodinného domu jsou venkovní úpravy oplocení přední rámovým pletivem s bet. podezdívkou, vraty a vrátky, boční a zadní drátěné pletivo, přípojka vody, žumpa (nezjištěno umístění), předložené vstupní schodiště. Movité věci, které by tvořily příslušenství stavby, nebyly zjištěny. 2) Pozemky parc. č. 3891, 3892/1,3892/2 Předmětem ocenění jsou pozemky v k. ú. Frýdlant nad Ostravicí, okres Frýdek - Místek: 6

7 Č. parcely Druh pozemku Způsob využití Výměra [m 2 ] Způsob ochrany 3891 Trvalý travní porost 948 ZPF 3892/1 Zahrada 911 ZPF 3892/2 Zastavěná plocha a nádvoří 85 Pozemek parc. č. 3892/2 je zastavěn stavbou RD č. p. 1404, dle katastrálního snímku zřejmě zasahuje zastřešený vstup na jižní straně domu půdorysem na pozemek parc. č Pozemky parc. č a 3892/1 jsou užívány v jednotném funkčním celku jako zahrada k RD, v zadní části pozemků jsou neudržované ovocné stromy. Oba pozemky protíná ve směru S J nadzemní vedení vysokého napětí vč. umístění stožáru v hranici parc. č. 3891, podél západní hranice obou pozemků vede další VN. Dle ústního sdělení pracovníka stavebního úřadu vede v parcele č kanalizační sběrač DN 400. Tyto sítě prakticky znemožňují případné využití pozemku parc. č k zastavění. Pozemky jsou rovinaté, jako celek cca obdélníkového tvaru, zasazeny pod úrovní rychlostní komunikace I/ 56 i pod úrovní ulice Hukvaldská. V místě je možnost napojení na obecní vodu, kanalizaci, plyn a vedení NN. Přístup k pozemkům je z veřejné komunikace Hukvaldská. Všechny oceňované pozemky nejsou nezastavěnými pozemky, na které by bylo vydáno stav. povolení nebo souhlas pro provedení stavby. B. OCENĚNÍ B. 1. CENA URČENÁ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu I. Poptávka nižší než nabídka 0,01 s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,02 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 7

8 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5 Index trhu: I T = P 6 (1 + P i) = 0,970 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná 0,01 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby na 0,00 hlediska komerční využitelnosti pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,01 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,960 i = 2 a) Rodinný dům č. p Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.PP 2,05 m (9,50 8,30)+(2,47 1,45) = 82,43 m 2 1.NP 2,60 m (9,50 8,40)+(2,47 1,45) = 83,38 m 2 2.NP 2,60 m 9,50 8,40 = 79,80 m 2 Součet: 7,25 m 245,61 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: 245,61 m 2 Zastavěná plocha 1. NP: 83,38 m 2 Podlažnost: 245,61 / 83,38 = 2,95 Obestavěný prostor (OP): 1.PP (2,45 9,50 8,30)+(2,00 2,47 1,45) = 200,35 m 3 1.NP (2,90 9,50 8,40)+(2,61 2,47 1,45) = 240,77 m 3 2.NP 2,70 9,50 8,40 = 215,46 m 3 zastřešení 2,50/2 9,50 8,40 = 99,75 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 756,33 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Frýdlant nad Ostravicí Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 088, Kč/m 3 1,00 8

9 0,00 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 objekt není napojen na veř. kanalizaci Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou D střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 0,02 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu 0,02 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1973 Stáří stavby (y): 41 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = V i) V 13): 0,723 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 509,62 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,970 Index polohy (I P ): 0,960 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 756, ,62 0,970 0,960 = ,06 Kč Rodinný dům č. p určená cena: ,06 Kč b) Pozemky b.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Frýdlant nad Ostravicí Název okresu: Frýdek-Místek Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny 0,85 obce obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného 1,01 města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 0,95 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, 0,98 9

10 zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZC v = 1 040, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 789,67 Kč/m2 Index trhu: I T = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná pásma II. Ochranné pásmo 0,05 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,950 i = 1 Index polohy: I P = 0,960 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,885 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I R = 631,0687 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 3891 trvalý travní porost , /1 zahrada ,58 Součet: ,70 Pozemky určená cena: ,70 Kč b.2) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Frýdlant nad Ostravicí Název okresu: Frýdek-Místek Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny 0,85 obce obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného 1,01 města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 0,95 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, 0,98 zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZC v = 1 040, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 789,67 Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím 10

11 Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = m 2 Redukční koeficient: R = ( ,8 vp) vp = 0,903 Index trhu: I T = 0,970 Znalecký posudek č /14 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná pásma II. Ochranné pásmo 0,05 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,950 i = 1 Index polohy: I P = 0,960 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,885 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 698,8580 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 3892/2 zastavěná plocha a nádvoří ,93 Pozemky určená cena: ,93 Kč Rekapitulace ceny dle cenového předpisu (administrativní ceny) Název Administrativní cena (Kč) a) Rodinný dům č. p.1404 na pozemku parc. č. 3892/ ,06 b) Pozemky parc. č. 3891, 3892/1, 3892/ ,63 11

12 B. 2. SROVNÁVACÍ HODNOTA Popis metodiky Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého srovnání, pomocí koeficientů odlišnosti, které vyjadřují, vliv jedné vlastnosti na rozdíl v ceně jiné obdobné nemovitosti. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, která bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Kombinace (násobení) několika koef. odlišnosti udává index odlišnosti, který vyjadřuje vliv více vlastností na rozdíl v ceně. Tímto způsobem je srovnávaná nemovitost jako celek včetně příslušenství a pozemku. Pro přímé srovnání byly vybrány z nabídky následující objekty srovnatelné co do velikosti, polohy, vybavenosti atd., převážně z realitních serverů a inzerce, z databáze realitních kanceláří a z vlastní databáze znalce. Nabízené ceny jsou redukovány koeficientem vzhledem k předpokládanému snížení ceny z nabídkové při reálném prodeji. Na trhu nemovitostí v lokalitě Frýdlant nad Ostravicí a okolí jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené nebo předpokládané prodejní ceny srovnatelných objektů. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku Srovnávací objekty Č. Lokalita, cena Velikost Popis Frýdlant nad Ostravicí Ul. Gen. Svobody ,00 Kč Frýdlant nad Ostravicí Ul. K. Čapka ,00 Kč Frýdlant nad Ostravicí ,00 Kč Frýdlant nad Ostravicí ,00 Kč 5+2 ZP 85 m2 5+1 ZP 114 m2 3+1 ZP 90 m2 6+2 ZP 98 m2 Samostatně stojící RD 5+2, 1PP, 1NP, podkroví, garáž. Dům kolaudovaný v roce 1969 je celý podsklepený s garáží, a udržovanou zahradou. Samotný dům je v původním udržovaném stavu připravený na případnou rekonstrukci. Podlahy parkety, lino, okna dřevěná dvojitá, střecha sedlová s plech. krytinou.1. NP -v koupelně vana, WC samostatné, podkroví koupelna s WC, bidetem,vanou.rd napojen na obecní vodovod a kanalizaci, plyn, vytápění ústřední plynové, Pozemek 801 m2. Zdroj MM reality, nabídka 11/2014 Samostatně stojící RD 5+1, 1PP, 2NP, samost. garáž. Dispozice: 1PP: sklep 1NP: kuchyň, obývací pokoj, menší pokojík, koupelna, WC, veranda 2NP: 3 pokoje. Dům napojen na sítě: elektřina 220V/380, obecní vodovod, kanalizace, plyn. Topení plynovým kotlem nebo kotlem na tuhá paliva, ohřev vody- plynový bojler. Na pozemku je studna s užitkovou vodou, vhodná na zalévání zahrady. Podlahy parkety, lino, koberce, okna dřevěná dvojitá a zdvojená, střecha plochá. Pozemek 988 m2. Zdroj Efekt reality, nabídka 10/2014 Samostatně stojící RD 4+1, 1PP, 1NP, garáž. Kolaudace proběhla v roce Přízemí - kotelna, prádelna, potravinový sklep a garáž. 1 NP - vstupní hala se schodištěm, kuchyň, obývací pokoj s velkým rohovým balkónem, 2 ložnice, koupelna a WC. Topení na tuhá paliva,voda obecní, elektro 230V. Odpady - žumpa. Plyn a obecní kanalizace na hranici pozemku. V koupelně vana, na ploché střeše IPA, podlahy parkety, lino, koberce, okna dřevěná dvojitá. Velice atraktivní místo s velkou zahradou a ovocnými stromy.s dobrou dostupností do centra města.. Pozemek 3232 m2. Zdroj Remax, nabídka 12/2014 Samostatně stojící RD 6+2, 2.NP, samostatná hosp. budova garáž. Na domě jsou částečně vyměněna okna,,elektro v Cu. v přízemí domu jsou částečně nové omítky, před cca 6.léty výměna střešní krytiny, v přízemí domu plovoucí podlahy, v 1.NP v pokojích čtvercové parkety.v domě 3x WC, 2x koupelna, prádelna. Dům je napojen na obecní kanalizaci,ústřední topení na plyn i elektřinu, elektro 400W,.Na pozemku jako příslušenství se nachází vedlejší stavba.příjezd k nemovitosti po obecní komunikaci.nemovitost je oplocena.vše dosahu, škola, školka, autobus, restaurace, obchod. Pozemek 825 m2. Zdroj MH reality nabídka 11/

13 5 Metylovice Ul. Hukvaldská ,00 Kč 6+2 ZP 126 m2 Samostatně stojící RD 6+2, 1PP, 2NP, 2x garáž. Dům napojen na sítě: elektřina 220V/380, obecní vodovod, kanalizace, na hranici pozemku plyn. Topení lokální, ohřev vody - el. bojler. Na domě byla provedena oprava střechy a drobné stavební úpravy, proběhla výměna oken Podlahy parkety, lino, okna plastová, střecha plochá, v koupelně sprchový kout. Lokalita sousedící s Frýdlantem, navazující na ul. Hukvaldská. Pozemek 1219 m2. Zdroj MM reality, nabídka 10/2014 Stanovení srovnávací hodnoty Č. Cena nabízená (Kč) Kr K1 K2 K3 K4 K5 K6 Io Cena oceň. objektu odvozená (Kč) ,00 0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0, , ,00 0,90 1,05 1,00 1,05 1,00 1,03 0,90 1, , ,00 0,90 1,00 0,95 1,00 0,95 1,01 1,15 1, , ,00 0,90 1,00 1,00 1,07 1,05 1,06 0,90 1, , ,00 0,90 1,03 1,03 1,03 1,00 1,02 0,93 1, ,99 Celkový průměr ,97 Minimum ,41 Maximum ,90 Kr koef. redukce na pramen zjišt. ceny -skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koef. na úpravu polohy K2 koef. úpravy na velikost objektu K3 koef. úpravy na techn. stav a údržbu objektu K4 koef. úpravy na standard vybavení K5 koef. úpravy - příslušenství (garáž apod.) K6 koef. úpravy - pozemek Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 Cena oceň. objektu = cena nabídková Kr / Io Rekapitulace srovnávací hodnoty Název Srovnávací hodnota (Kč) Rodinný dům č. p vč. pozemků parc. č. 3891, 3892/1 a 3892/ ,00 13

14 B. 3 PRÁVA A ZÁVADY Dle listu vlastnictví č. 345 pro k. ú. Frýdlant nad Ostravicí v části C omezení vlastnického práva, jsou zapsána tato omezení: - zástavní právo exekutorské, - zahájení exekuce, - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti s povinností k Petrovi Zajícovi a k předmětným nemovitostem viz. příloha č. 1 Veškerá tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp. tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedenými zástavními právy apod. Nebyla zjištěna existence nájemního a pachtovního práva, předkupního práva, výměnku, věcných břemen či dalších práv a závazků, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. 14

15 C. REKAPITULACE A ZÁVĚR OCENĚNÍ Nemovité věci Cena dle cen. předpisu Srovnávací hodnota Rodinný dům č. p vč. pozemků parc. č. 3891, 3892/1 a 3892/ ,00 Kč ,00 Kč Znalecký posudek měl posoudit a zodpovědět tyto otázky: 1) ocenění id. ½ na nemovitých věcech v ceně obvyklé a to: pozemcích parc. č. 3891, 3892/1 a 3892/2, vč. součástí a příslušenství, tj. stavby č. p na pozemku parc. č. 3892/2, zapsaných na LV č. 345 v katastrálním území Frýdlant nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí, okres Frýdek - Místek Odhad obvyklé ceny je proveden na základě posouzení zjištěných hodnot. Největší důraz při ocenění je obecně kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. V našich podmínkách trhu neexistuje poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, podíly bývají oproti aritmetickému podílu ještě procentuálně upravovány, s ohledem na výši podílu. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí nejlépe vystihuje cena stanovená porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Kladné stránky: - lokalita v podhůří Beskyd - dobrá dostupnost centra obce - možnost napojení na veškeré inženýrské sítě - rozlehlá zahrada ve funkčním celku s RD Záporné stránky: - žádoucí je modernizace objektu - blízkost rychlostní komunikace I/56 - pozemky dotčeny vedením energetické sítě, kanalizačního sběrače 15

16 Na základě předchozích zjištění, provedené analýzy, dle znalci dostupných informací o oceňovaných nemovitých věcech a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, obchodovatelnosti, využitelnosti, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí v celkové výši ,00 Kč Podíl ½ ,00 Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2009 pod č.j. Spr. 588/2009 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /14 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Ostravě 10. prosince 2014 Ing. Petra Vařeková Soupis příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4 Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 345 pro k. ú. Frýdlant nad Ostravicí Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situace 16

17 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 02726/13 pro Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor Okres: CZ0802 Frýdek-Místek Obec: Frýdlant nad Ostravicí

18 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Kat.území: Frýdlant nad Ostravicí D Jiné zápisy Plomby a upozornění - Bez zápisu E Listina o F Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802. strana 2

19 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Okres: CZ0802 Frýdek-Místek Obec: Frýdlant nad Ostravicí Kat.území: Frýdlant nad Ostravicí List vlastnictví: 345 V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :32:28 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802. strana 3

20

21 FOTODOKUMENTACE

22 SITUACE