ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 1310/41

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1310/41 NEMOVITOST: Rodinný dům čp Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Mělník, k.ú. Mělník Adresa nemovitosti: Na Výsluní 3231, Mělník OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: DRS IMMO, a.s. Příkop 843/4, Brno - Zábrdovice Realitní kancelář Kulhánek Josef Ing. Dlouhá 2505, Mělník IČ: telefon: kulhanek.rk@mnet.cz DIČ: CZ fax: Pro stanovení obvyklé ceny za účelem dražby OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Mělníku, dne

2 NÁLEZ Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny rodinného domu čp a příslušných nemovitostí v obci Mělník. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu - snímek z katastrální mapy - katalog nemovitostí SReality - informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z listu vlastnictví č obce Mělník, vyhotoveného dne jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Bc. Jany N o v o t n é nar Dokumentace a skutečnost: Stavební dokumentace nebyla předložena, skutečnosti byly zjištěny na místě. Stáří nemovitosti sdělil soused (švagr). Při naplánované schůzce dne nebyl nikdo přítomen, popis oceňované nemovitosti poskytl soused (švagr). Základní pojmy: Porovnávací hodnota - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly realizovány nebo jsou nabízeny na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Celkový popis Oceňovaný rodinný dům je volně stojící, přízemní, podsklepený. Stáří domu je 25 let. Technický stav odpovídá stáří a prováděné údržbě. K objektu přísluší venkovní úpravy (přípojka vody, kanalizace do septiku, přípojka elektro, oplocení, zpevněné plochy, vrata a pod.), možnost napojení na horkovod, pozemek parc.č. 6267/9 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 215m 2 a parc.č. 6267/4 zahrada o výměře 200m 2, která tvoří jednotný funkční celek se zastavěnou plochou. Popis konstrukcí a vybavení: Základy s izolací, zdivo zděné, stropy s rovným podhledem, střecha plochá, krytina živičná svařovaná, klempířské konstrukce úplné, vnitřní omítky štukové, fasáda břizolit a obklad z kabřince, okna dřevěná zdvojená, dveře plné hladké, elektroinstalace světelná a motorová, rozvod vody studené a teplé, ohřev v el. boileru, kanalizace ze všech zařizovacích předmětů, vytápění ústřední elektrokotlem.. Dispoziční řešení: 1.p.p.: garáž, prádelna, sklady, sprcha, WC 1.n.p.: kuchyň, hala, ložnice, obývací pokoj, 2 x dětský pokoj, koupelna, WC, terasa - 2 -

3 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovitosti Pro porovnávací hodnotu byl použit katalog nemovitostí SReality, ze kterého byly vybrány a porovnány tři nabízené obdobné rodinné domy ve stejné obci jako oceňovaný. Jako měrná jednotka byla použita podlahová (užitná) plocha, která byla vypočítána ze zastavěné plochy upravené koeficientem 0,80 a ponížené o terasu. Popisy porovnatelných nemovitostí RD Mělník Rodinný dům o dispozici v Mělníku. Dům se nachází ve velmi klidné lokalitě na konci slepé ulice. Jedná se o velice prostorný rodinný dům o velikosti 5 + 1, který je částečně vestavěn do mírného svahu. Ve zvýšeném přízemí vcházíte do předsíně, následně do chodby a haly, čtyři obytné místnosti, kuchyně, koupelna, WC. Z kuchyně a obývacího pokoje je vchod na terasu. V přízemí domu je garáž pro dvě auta, dílna, kotelna, toaleta, koupelna se sprchovým koutem, bývalá vinotéka, místnost pro hosty, technické místnosti, prádelna s vanou a schodiště vedoucí do bytu. Dům je udržovaný, zateplený, ve velmi dobrém technickém stavu. Vytápění je řešeno ústředním, dálkovým topením, v obývacím pokoji je funkční krb, okna jsou dřevěná, podlahy a stropy jsou odizolovány. Na pozemku u domu je pergola s posezením a krbem, udírna, bazén, kůlna na dřevo. Sítě: elektřina (včetně 400V), obecní vodovod. RD Mělník Rodinný dům se dvěmi samostatnými bytovými jednotkami, každá s vlastním vstupem. Dům je přízemní, z větší části podsklepen. Sklepní prostory jsou postaveny z vápenopískových cihel, dům pak z pórobetonových tvárnic na tl. 300 mm. Okna v celém domě jsou plastová. Hlavní bytová jednotka je o velikost 3+1. Skládá se z ložnice, dětského pokoje, obývacího pokoje, kuchyně, koupelny, WC a komory. Prostorná koupelna je vybavena vanou a umyvadlem, je zde přípojka pro pračku. Je obložena keramickými obklady a na zemi položena dlažba. V koupelně a na WC je vytápěná podlaha. Vedle koupelny se nachází komora, která nyní slouží jako šatna. Ohřev vody v této bytové jednotce je zajištěn průtokovým ohřívačem (zvlášť pro koupelnu a zvlášť pro kuchyň). Druhá bytová jednotka je o vel Ohřev vody je zde zajištěn bojlerem umístěným ve sklepě. Vytápění celého domu je zajištěno ústředním el. topením. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci a veřej. vodovod. K domu náleží pozemek o celkové ploše 591 m2 RD Mělník RD 5+1 s pozemkem m2 ve vilové části Mělníka. Dominantou domu je velký obývací pokoj s otevřeným dřevěným schodištěm. Přízemí dále disponuje předsíní, kuchyní s novu kuchyňskou linkou, prostornou komorou, koupelnou po rekonstrukci (vana, sprchový kout), samostatným WC a vstupem do garáže a sklepa. V prvním patře domu se nachází koupelna s vanou a WC, 3 velké pokoje a jeden menší s francouzským oknem, volným vstupem na terasu a výhledem na okrasnou zahradu s jezírkem a venkovním krbem. Na pozemku se nachází ještě další dvě garáže. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě - 3 -

4 Oceňovaná nemovitost Jednotka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha všech podlaží ZP 0,00 m 2 Podlahová plocha všech podlaží PP 320,00 m 2 Hrubá užitková plocha PUH 0,00 m2 Čistá užitková plocha PUČ 0,00 m2 Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu Velikost obce 0,85 1,25 1,050 Správní funkce 0,97 1,03 1,010 Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1,020 Přírodní okolí 0,94 1,06 1,020 Obchod a služby 0,94 1,06 1,030 Školství 0,94 1,06 1,030 Zdravotnictví 0,94 1,06 1,030 Kultura, sport 0,94 1,06 1,030 Hotely ap. 0,98 1,02 1,020 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,040 Životní prostředí 0,94 1,06 1,030 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 0,980 Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,030 Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,000 Konfigurace terénu 0,92 1,05 0,970 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,040 Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,000 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,040 Územní plán 0,94 1,06 1,060 Inženýrské sítě 0,60 1,05 0,850 Typ stavby 0,94 1,06 1,040 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,000 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,000 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,000 Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,650 Údržba stavby 0,85 1,10 1,000 Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 0,950 Názor odhadce 0,90 1,10 1,020 Výsledný koeficient 0,

5 Srovnatelné nemovitosti Název: RD Mělník Lokalita: ul. Na Výsluní Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,05 2. Správní funkce 1,01 3. Poptávka nemovitostí 1,02 4. Přírodní okolí 1,01 5. Obchod a služb y 1,03 6. Školství 1,03 7. Zdravotnictví 1,03 8. Kultura a sport 1,03 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1,00 12 Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 0, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovit. 1, Možnost rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 1,02 Součin dílčích koeficientů 0,889 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Obestavěný prostor [OP] 0,00 m 3 0,- * 0,889 0,- Zastavěná plocha všech podlaží [ZP] 0,00 m 2 0,- * 0,889 0,- Podlahová plocha všech podlaží [PP] 320,00 m ,38 * 0, ,- Hrubá užitková plocha [PUH] 0,00 m 2 0,- * 0,889 0,- Čistá užitková plocha [PUČ] 0,00 m 2 0,- * 0,889 0,- Název: RD Mělník Lokalita: ul. Řípská Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,05 2. Správní funkce 1,01 3. Poptávka nemovitostí 1,02 4. Přírodní okolí 1,01 5. Obchod a služb y 1,03 6. Školství 1,03 7. Zdravotnictví 1,03 8. Kultura a sport 1,03 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1,00 12 Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovit. 1, Možnost rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celk. 0, Názor odhadce 1,02 Součin dílčích koeficientů 1,

6 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Obestavěný prostor [OP] 0,00 m 3 0,- * 1,032 0,- Zastavěná plocha všech podlaží [ZP] 0,00 m 2 0,- * 1,032 0,- Podlahová plocha všech podlaží [PP] 103,00 m ,85 * 1, ,- Hrubá užitková plocha [PUH] 0,00 m 2 0,- * 1,032 0,- Čistá užitková plocha [PUČ] 0,00 m 2 0,- * 1,032 0,- Název: RD Mělník Lokalita: ul. Zádušní Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,90 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 1,05 2. Správní funkce 1,01 3. Poptávka nemovitostí 1,02 4. Přírodní okolí 1,01 5. Obchod a služb y 1,03 6. Školství 1,03 7. Zdravotnictví 1,03 8. Kultura a sport 1,03 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1,00 12 Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovit. 1, Možnost rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 1,02 Součin dílčích koeficientů 1,119 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Obestavěný prostor [OP] 0,00 m 3 0,- * 1,119 0,- Zastavěná plocha všech podlaží [ZP] 0,00 m 2 0,- * 1,119 0,- Podlahová plocha všech podlaží [PP] 350,00 m ,86 * 1, ,- Hrubá užitková plocha [PUH] 0,00 m 2 0,- * 1,119 0,- Čistá užitková plocha [PUČ] 0,00 m 2 0,- * 1,119 0,

7 Ocenění Objekt číslo Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1.RD Mělník 0,00 0, ,00 0,00 0,00 2.RD Mělník 0,00 0, ,00 0,00 0,00 3.RD Mělník 0,00 0, ,00 0,00 0,00 SJC - minimum ,00 SJC - průměr ,00 SJC - maximum ,00 Index oceňovaného obj. 0,848 0,848 0,848 0,848 0,848 JCO - minimum ,00 JCO - průměr ,00 JCO - maximum ,00 Výměry oceňovaného obj. 0,00 320,00 0,00 0,00 CO - minimum CO - průměr CO - maximum Výsledná porovnávací hodnota Kč - 7 -

8 REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení obvyklé ceny Na základě předchozích zjištění a na základě současného stavu na trhu s nemovitostmi odhaduji obvyklou cenu v daném čase Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč V Mělníku Realitní kancelář Kulhánek Josef Ing. Dlouhá Mělník telefon: kulhanek.rk@mnet.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j. K 136/78 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1310/41 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1310/

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -