Znalecký posudek íslo 3496/252/2016

Transkript

1 Znalecký posudek íslo 3496/252/2016 o obvyklé cen vcí nemovitých pozemk parc , 1250 vetn všech souástí a píslušenství, souástí pozemku parc je stavba rodinného domu.p. 18 v Mutnicích, okr. Hodonín, vetn všech souástí a píslušenství, vše v k.ú. Mutnice, obec Mutnice, okres Hodonín, vše zapsáno na LV Objednatel : Úel posudku : Advokátní kancelá Zrstek, Ldl a partnei v.o.s. Insolvenní správce dlužník Havlík Josef a Ing. Havlíková Svatoslava, spolen bytem Slovácká 18, Mutnice Doudlebská 1699/ Praha 4 Stanovení obvyklé ceny vcí nemovitých pro poteby objednatele Ocenno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: chalupa@cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 14 stran bez píloh a objednateli se pedává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH: Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenní vcí nemovitých Porovnávací metoda vcí nemovitých 9 3. Stanovení obvyklé ceny vcí nemovitých a vyhodnocení rizik 12 Pílohy Píloha 1 Mapa s umístním vcí nemovitých Píloha 2 Letecký snímek Píloha 3 Fotodokumentace Píloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV. 1531) Píloha 5 Kopie katastrální mapy Píloha 6 Srovnatelné objekty Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENNÍ Pro vypracování ocenní vcí nemovitých byly použity následující podklady: 1.a.: 1.b.: 1.c.: 1.d.: Výpis z katastru nemovitostí, LV. 1531, k.ú. Mutnice, vyhotoveno dne dálkovým pístupem. Kopie z katastrální mapy pro k.ú. Mutnice vyhotovená z nahlížení do KN a kopie mapy pozemkového katastru (PK) získané na Obecním úad. Vlastní databáze vcí nemovitých a databáze spolupracujících znalc. Místní šetení provedené zhotovitelem ocenní Ing. Tomášem Chalupou dne za úasti insolvenního správce Mgr. Zrstka, advokátky Mgr. Karolíny erné, pana starosty obce MVDr. Horáka a za úasti státní a obecní policie. 1.e.: Fotodokumentace poízená pi místním šetení dne f.: 1.g.: Mapa obce a okolí. Zákon. 151/1997 Sb. o oceování majetku, v platném a úinném znní. 1.h.: Zákon. 121/2001 Sb. ve znní pozdjších pedpis, v platném a úinném znní. 1.ch.: Zákon. 26/2000 Sb. ve znní pozdjších pedpis, v platném a úinném znní. 1.i.: 1.j.: 1.k.: 1.l: Zákon. 89/2012 Sb. obanský zákoník. Informace a sdlení poskytnutá objednatelem posudku a panem starostou MVDr. Horákem. Informace a sdlení získaná z místních realitních kanceláí, realitních novin a internetového serveru ( Informace získané z internetového serveru: a z dalších veejných zdroj. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENNÍ VCÍ NEMOVITÝCH Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní vc jako pedmt prodeje a koup v rozhodné dob a míst dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, úel ocenní Pedmtem ocenní jsou vci nemovité a to pozemky parc , 1250 vetn všech souástí a píslušenství, souástí pozemku parc je stavba rodinného domu.p. 18 v Mutnicích, okr. Hodonín, vetn všech souástí a píslušenství, vše v k.ú. Mutnice, obec Mutnice, okres Hodonín, vše zapsáno na LV Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé cen vcí nemovitých pro poteby objednatele zapsaných na LV pro k.ú. Mutnice ze dne a to k datu místního šetení, tj. k Informace o vcech nemovitých Vlastník viz. píloha. 4 LV Katastrální území Mutnice (kód ) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Mutnice (586412), Hodonín (CZ0645) ást obce,.p./.e, zpsob využití, parc.íslo, výmra, druh Mutnice, 18, rod. dm, 1249, 593 m 2, zastavná plocha a nádvoí Parc.íslo, výmra, druh 1249, 593 m 2, zastavná plocha a nádvoí 1250, 1502 m 2, zahrada zemdlský pdní fond Prohlídka a zamení vcí nemovitých Prohlídka a zamení vcí nemovitých bylo provedeno na základ sdlení a listinných podklad poskytnutých objednatelem posudku a na základ výsledk místního šetení provedeného na míst samém dne za úasti znalce, insolvenního správce Mgr. Zrstka, advokátky Mgr. Karolíny erné, pana starosty obce MVDr. Horáka a za úasti státní a obecní policie. Rodinný dm byl zpístupnn jen ásten. Nájemní smlouva Na základ informací získaných od objednatele posudku není na oceovaných vcech nemovitých k datu ocenní uzavena žádná nájemní smlouva. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 Vcná bemena a jiná omezení vlastnictví V souasné dob na výpisu z katastru nemovitostí LV ze dne pro k.ú. Mutnice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána: zástavní práva, zahájení exekucí, exekuní píkazy k prodeji nemovitostí, naízení exekucí, naízení pedbžného opatení a naízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí (viz. píloha. 4 LV. 1531). Na ostatní omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva, zahájení exekucí, exekuní píkazy k prodeji nemovitostí, naízení exekucí, naízení pedbžného opatení a naízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí není pi tomto ocenní brán zetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenní vcí nemovitých zapsaných na LV pro k.ú. Mutnice vše se všemi souástmi a píslušenstvím. Obecné pedpoklady a omezující podmínky provedeného ocenní Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenní vcí nemovitých zapsaných na LV pro k.ú. Mutnice vše se všemi souástmi a píslušenstvím bylo vypracováno v souladu s následujícími pedpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenní zohleduje všechny jemu známé skutenosti, které by mohly ovlivnit dosažené závry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neruí za pedložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní dsledky nepravých doklad a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem pedložených podklad pro zpracovaní ocenní jsou vrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich pesnosti a úplnosti ovovány. Zpracovatel vyhotovil ocenní podle podmínek trhu v dob jeho zpracování a neodpovídá za pípadné zmny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po pedání ocenní. Zpracované ocenní respektuje podmínky daného pípadu a bylo provedeno za úelem stanovení obvyklé ceny vcí nemovitých pro poteby objednatele. Odhad obvyklé ceny pedmtu dražby vcí nemovitých Obvyklá cena je definována v zákon. 151/1997 Sb., o oceování majetku, ve znní zákona. 303/2013 Sb., platného od , kde je v 2 tohoto zákona definováno, že cena obvyklá vyjaduje hodnotu vci a urí se porovnáním. Definice obvyklé ceny dle zákona íslo 151/1997 Sb., ze dne o oceování majetku ve znní zákona íslo 121/2000 Sb., zákona íslo 237/2004 Sb., zákona íslo 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb.,. 188/2011 Sb.,. 350/2012 Sb.,. 340/2013 Sb.,. 303/2013 Sb.,. 344/2013 Sb. a. 228/2014 Sb. 2 Zpsoby oceování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpsob oceování. Obvyklou cenou se pro úely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného popípad obdobného majetku nebo pi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimoádnými okolnostmi trhu se rozumjí Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 napíklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, dsledky pírodních i jiných kalamit. Osobními pomry se rozumjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjaduje hodnotu vci a urí se porovnáním. Zákon. 89/2012 Sb., obanský zákoník, uvádí ve svém 492, lze li vyjádit hodnotu vci v penzích, je to její cena. Cena vci se urí jako cena obvyklá, pokud není nco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provádno jak v zahraniní, tak v naší praxi v zásad temi základními metodami, které jsou používány v rzných modifikacích. Struná charakteristika tchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (vcná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na poízení v souasných cenách a urení opotebení pimeného stáí a skutenému stavu (asová cena, vystihující reálný, technický stav v ase hodnocení). - metoda výnosová (píjmová) Vyjaduje schopnost vci nemovité vytváet výnos (píjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, srovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných vcí nemovitých. S vcmi nemovitými tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenní bude proto použito metody: porovnávací. Stanovení ceny vcí nemovitých metodou porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutenných prodej vcí nemovitých nebo nabízených srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepedpokládá se, že s ohledem na stávající trh s vcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typ vcí nemovitých, že uskutenné prodeje a vyhodnocované prodeje by mly být starší než 1 rok. To proto, že se pedpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základ vlastního przkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údaj z denního i odborného tisku, vývsek realitních kanceláí, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kanceláemi a správci vcí nemovitých. Závrem tohoto šetení je odhadovaná obvyklá (prodejní) cena, se zohlednním souasné situace na trhu a pro srovnatelné vci nemovité. Celkový popis vcí nemovitých Pedmtem ocenní je rodinný dm situovaný v Mutnicích pi ul. Slovácká.p. 18 ve stávající zástavb rodinných dom. Jedná se o adový vnitní, ásten podsklepený rodinný dm s dvma nadzemními podlažími a pdou pod sedlovou stechou. Dm o dispozici 5+1 s prjezdem do dvora byl postaven dle získaných informací pi místním šetení v roce Okolí rodinného domu tvoí stávající zástavba rodinných dom, v docházkové vzdálenosti se nachází centrální ást obce a Obecní úad ve vzdálenosti cca 200 m. Rodinný dm je postaven v rovinatém terénu, pístup je umožnn po místní zpevnné komunikaci ul. Slovácké umístné na pozemku parc /1 (vlastnictví: Jihomoravský kraj, zpsob využití: silnice) a dále pes pozemek parc /1 (vlastnictví: Obec Mutnice, zpsob využití: ostatní komunikace). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 Vci nemovité jsou tedy tvoeny rodinným domem.p. 18, vedlejšími stavbami ve dvoe a na zahrad, zemním sklepem, studnou, písteškem, venkovními úpravami a pozemky parc , Popis rodinného domu Jedná se o adový vnitní, ásten podsklepený rodinný dm s dvma nadzemními podlažími a pdou pod sedlovou stechou. Stavebn konstrukní charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové s izolací, svislé nosné konstrukce jsou zdné. Stecha je sedlová krytá taškami, klempíské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu, krov je devný, stropy mají rovný podhled. Fasáda je bizolitová, sokl je obložen kamenem do dvora kabincem, vnitní omítky jsou vápenné, vnitní obklady jsou keramické. Schody do 2.NP jsou betonové s PVC povrchem, podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí, devné a koberce, v ostatních místnostech je pevážn keramická dlažba. Okna jsou devná, dvee devné, vrata do prjezdu jsou ocelové. Je provedeno napojení na elektinu (elektroinstalace je 220/380 V), plyn, vodovod a kanalizaci. Vytápní je ústední plynové, zdrojem teplé vody se pedpokládá boiler. Vnitní hygienické zaízení tvoí: WC, vana, umyvadlo a WC. Ostatní vybavení je ve standardním provedení. Dispoziní ešení: - 1.PP chodba, sklepy, kotelna, - 1.NP prjezd, chodba, schodišt, WC, kuchyn s jídelnou, obývací pokoj, 2x pokoj, terasa, - 2.NP 2x pokoj, koupelna, vstup na pdu. Výmry: Užitná plocha Vzhledem k omezenjšímu pístupu do objektu je celková užitná plocha v dom vypoítána ze zastavné plochy všech podlaží mimo prjezdu a násobena koef. 0,85 a iní 187,68 m2 (tj. 73,60 m2 x 3 podlaží (1.PP, 1.NP, 2.NP) = 220,80 m2 x koef. 0,85 = 187,68 m2). Poznámka: plocha prjezdu a terasy není do celkové užitné plochy zapoítána. Stáí a opotebení: Rodinný dm byl postaven dle získaných informací pi místním šetení v roce 1980, souasný stavebn technický stav je dobrý, údržba je na prmrné úrovni. Píslušenství Vedlejší stavba ve dvoe výminek s hospodáskou ástí na pozemku parc Jedná se o zdný objekt s pultovou stechou navazující na terasu za rodinným domem, objekt je zdný, krov je devný, krytina je plechová, fasáda je bízolitová, okna jsou devná zdvojená. Stavebn technický stav objektu je dobrý, údržba je na prmrné úrovni, objekt byl znalci zpístupnn pouze zvení. Vedlejší stavba na zahrad sklad na pozemku parc Jedná se o samostatn stojící objekt na zahrad za domem, nosné ocelové konstrukce s jednoduchým opláštním a s pultovou stechou, krytina je tvoena trapézovým plechem, klempíské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Stavebn technický stav objektu je dobrý, údržba je na prmrné úrovni, objekt byl znalci zpístupnn pouze zvení. Zemní sklep na pozemku parc , 1250 Jedná se o zemní sklep na zahrad za rodinným domem. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 Studna na pozemku parc Jedná se o skruženou studnu ve dvoe za rodinným domem s runím erpadlem. Pístešek Jedná se o otevený pístešek na slepice navazující na hospodáskou ást rodinného s pultovou stechou, ocelové konstrukce, krytina je tašková, klempíské konstrukce jsou pozinkované kompletní. Stavebn technický stav objektu je dobrý, údržba je na prmrné úrovni Venkovní úpravy: Jedná se zejména o oplocení, zastešení terasy, zpevnné plochy a pípojky inženýrských sítí. Poznámka: píslušenství není vzhledem ke svému rozsahu pro navržení výsledné obvyklé ceny cenotvorné. Pozemky Jedná se o pozemky zapsané v Katastru nemovitostí na LV Pozemek parc je zastavn rodinným domem s dvorní ásti a dvorem, pozemek parc tvoí zahradu za rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté s napojením na veškeré inženýrské sít v obci. Výmry Parc.. Výmra (m 2 ) Celková plocha pozemk dle výpisu LV z Katastru nemovitostí iní celkem 2095 m 2. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 2.1. POROVNÁVACÍ METODA VCÍ NEMOVITÝCH Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecn cenu vci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenní voln prodávanými vcmi, na základady hledisek, jako nap.: druhu a úelu vci, koncepce a technických parametr, kvality provedení, opravitelnosti apod. V tomto pípad byli nalezeni srovnatelní reprezentanti v databázi zpracovatele, proto není použito realitní inzerce na internetu. V pípad realitní inzerce je poteba zejména sledovat dobu, po kterou se nemovitost nabízí. Zde je nutno sledovat zmny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Na vtšin realitních server je uvádno datum uvedení do prodeje, novinky bývají upednostovány, je upozorováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity. Je nutno uvažovat a pracovat i s tím, že sleva je sjednána až pi vlastním prodeji, takže konený výsledek v inzerci není uveden. Protože však tyto cenové zmny jsou co do místa i asu promnlivé, musí zpracovatel využívat všech možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skuten dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí pi zpracování pípadný rozdíl pimen uplatnit, piemž v úvahu pichází pouze snížení ceny zvolených reprezentant z realitní inzerce. Pi výbru reprezentant pro porovnání je poteba vymezit z nabízených realit co nejbližší segment což by mlo zajistit, aby vci nemovité byly podobné pedevším v následujících charakteristikách: 1. ve velikosti sídla a významu polohy pro úastníky trhu (samota, vesnice, spádová vesnice, pedmstí, msto, centrum, mstské aglomerace, apod.), 2. typu vcí nemovitých zejména ve vazb na úelovou vhodnost použití jednotlivými úastníky trhu (rodinný dm venkovského typu, zemdlská usedlost, rodinný dm mstského typu, ádový rodinný dm, dm nové satelitní lokalit, bungalov a pod.), 3. velikosti ve vazb na pimenost poteb co do rozsahu využití úastníky trhu (nap. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, apod.), 4. kvality ve vazb na zpsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k pedstavám jednotlivých úastník trhu (nap. urené k zásadní rekonstrukci, po celkové pestavb a modernizaci, revitalizované a pod.). Na trhu vcí nemovitých v Mutnicích a okolí (okrese Hodonín) jsou k datu ocenní nabízeny níže uvedené porovnatelné vci nemovité. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a pedpokládané prodeje vcí nemovitých, které jsou s pedmtným zadáním srovnatelné, pevážn s ohledem na druh lokality, technický stav, výmru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo pedpokládané prodejní ceny níže uvedených objekt a to porovnání na 1 m2 užitné plochy objektu a následn porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo pedpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištní ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1. Lokalita (okres Hodonín) Velikost UP m2 Garáž, prjezd Popis Oce. objekt Mutnice, ul. Slovácká ,68 ano podrobný popis viz. posudek 1 Hodonín, Petrov 3+kk 163,69 ano 2 Hodonín, Kyjov 4+kk 248,46 ano podrobný popis - viz. píloha posudku, zdroj: vlastní databáze a databáze spolupracujících znalc podrobný popis - viz. píloha posudku, zdroj: vlastní databáze a databáze spolupracujících znalc Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 3 Hodonín, Tasov 5+kk 175,19 ano podrobný popis - viz. píloha posudku, zdroj: vlastní databáze a databáze spolupracujících znalc 4 Hodonín, Mutnice ,85 ano podrobný popis - viz. píloha posudku, zdroj: vlastní databáze a databáze spolupracujících znalc 5 Hodonín, Šardice ,89 ano podrobný popis - viz. píloha posudku, zdroj: vlastní databáze a databáze spolupracujících znalc 6 Hodonín, Hovorany ,00 ano podrobný popis - viz. píloha posudku, zdroj: vlastní databáze a databáze spolupracujících znalc. Cena požadovaná resp. zaplacená Požadov aná prodejní cena pepote ná na 1 m 2 podlaho vé plochy Zjištní ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Koef. redukc e na K K/m 2 men pra- ceny Jednotk. cena pepote ná na 1 m 2 podlaho vé plochy K/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC poloha velikost gará ž stav a vyba -vení jiné (poz eme k) úvah a znalc e Cena oce objektu. K , ,00 0,99 1,00 1,01 0,90 1,00 0, , ,01 1,01 1,00 1,02 0,90 1,01 0, , ,95 0,99 1,00 1,00 0,95 0,95 0, , ,00 1,00 1,00 0,98 0,90 0,98 0, , ,99 0,99 1,00 1,00 0,95 0,98 0, , ,99 1,01 1,00 1,02 0,90 1,00 0, Celkem prmr K Minimum K Maximum K K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) Pozn.: V uvedeném pehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky realizovaný prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se bude realizovat nabízená ástka v plné výši korekní koeficient je stanoven na základ interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 1,00). Podrobný popis viz. píloha. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ vcí nemovitých v dané lokalit a ase je obchodovatelný v rozmezí 9 487,- až ,- K/m 2 užitné plochy objektu, prmrnou hodnotou je ,- K/m 2 užitné plochy objektu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11 Uvedená nemovitost má tyto silné stránky: - lokalita vhodná k bydlení - umístní nedaleko centrální ásti obce - vinaská oblast Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky: - adová zástavba (menší soukromí uživatele) - standard vybavení z roku omezenjší parkování pímo u objektu - umístní pi rušnjší komunikaci ul. Slovácké Obvyklá cena Obvyklá cena stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem s pihlédnutím na skutenosti ovlivující prodej, zejména polohou, velikostí, poptávkou realitního trhu a stavebn technického stavu, pro zadané vci nemovité navržena ve stedním pásmu daného intervalu, tj ,- K/m 2 užitné plochy rodinného domu. Výpoet obvyklé ceny vcí nemovitých srovnávací metodou Jednotková cena za 1m 2 užitné plochy ,- K/m 2 Podlahová plocha domu 187,68 m 2 Obvyklá cena ,- 187,68 = ,- K Tato ástka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Obvyklá cena oceovaných vcí nemovitých navržená srovnávací metodou iní po zaokrouhlení ,- K (slovy: dvamilionydvsttisíc korun eských). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11

12 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY VCÍ NEMOVITÝCH A VYHODNOCENÍ RIZIK Vcná bemena V souasné dob na výpisu z katastru nemovitostí LV ze dne pro k.ú. Mutnice v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná omezení vcnými bemeny (viz. píloha. 4 LV. 1531). Zástavní práva V souasné dob na výpisu z katastru nemovitostí LV ze dne pro k.ú. Mutnice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána: zástavní práva, zahájení exekucí, exekuní píkazy k prodeji nemovitostí, naízení exekucí, naízení pedbžného opatení a naízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí (viz. píloha. 4 LV. 1531). Na ostatní omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva, zahájení exekucí, exekuní píkazy k prodeji nemovitostí, naízení exekucí, naízení pedbžného opatení a naízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí není pi tomto ocenní brán zetel. Ostatní rizika Na základ informací získaných od objednatele posudku není na oceovaných vcech nemovitých k datu ocenní uzavena žádná nájemní smlouva. Na oceovaných vcech nemovitých se dle zjištní a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné ceny nemovitých vcí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceovaných vcí nemovitých a použitým vstupním údajm tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou cenu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12

13 Stanovení obvyklé ceny Vzhledem ke stavu, velikosti a funknímu využití vcí nemovitých, investiním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenním vcem nemovitým, právním vztahm, zohlednním výše zmiovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou cenu vcí nemovitých pozemk parc , 1250 vetn všech souástí a píslušenství, souástí pozemku parc je stavba rodinného domu.p. 18 v Mutnicích, okr. Hodonín, vetn všech souástí a píslušenství, vše v k.ú. Mutnice, obec Mutnice, okres Hodonín, vše zapsáno na LV. 1531, vedeno u Katastrálního úadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno Hodonín podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za úelem stanovení obvyklé ceny vcí nemovitých pro poteby objednatele k datu ocenní , po zaokrouhlení na: ,- K (slovy: dvamilionydvsttisíc korun eských). V Brn, dne 5. prosince 2016 Ing. Tomáš Chalupa Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13

14 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostrav ze dne , pod.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvtví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvtví stavby obytné a prmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod po /252/2016 znaleckého deníku. Znalené a náhradu náklad útuji dokladem. - dle faktury. V Brn, dne 5. prosince 2016 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy Moravany u Brna tel.: chalupa@cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14

15 Pehledná mapa s umístním posuzovaných vcí nemovitých Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15

16 Letecký snímek Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16

17 Fotodokumentace Píjezdová komunikace Uliní pohled na RD Prjezd Pokoj v 1.NP Obývací pokoj Kuchyn Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17